Bau­ord­nungs­recht­li­che Nut­zungs­un­ter­sa­gungs­ver­fü­gung – und die Ver­äu­ße­rung der Eigen­tums­woh­nung

Der Rechts­streit über eine bau­ord­nungs­recht­li­che Nut­zungs­un­ter­sa­gungs­ver­fü­gung erle­digt sich nicht durch die Ver­äu­ße­rung des Wohn­ei­gen­tums, § 173 Satz 1 VwGO i.V.m. § 265 Abs. 2 Satz 1 ZPO.

Bau­ord­nungs­recht­li­che Nut­zungs­un­ter­sa­gungs­ver­fü­gung – und die Ver­äu­ße­rung der Eigen­tums­woh­nung

Gemäß § 43 Abs. 2 VwVfG M‑V bleibt ein Ver­wal­tungs­akt wirk­sam, solan­ge und soweit er nicht zurück­ge­nom­men, wider­ru­fen, ander­wei­tig auf­ge­ho­ben oder durch Zeit­ab­lauf oder auf ande­re Wei­se erle­digt ist. Der im Lau­fe des Beschwer­de­ver­fah­rens ein­ge­tre­te­ne Eigen­tums­über­gang an der von der Ver­fü­gung betrof­fe­nen Woh­nung führ­te nicht zur Erle­di­gung des Ver­wal­tungs­ak­tes. Der Weg­fall des Adres­sa­ten lässt Erle­di­gung nur ein­tre­ten, wenn der Ver­wal­tungs­akt kei­ne Wir­kun­gen für den Rechts­nach­fol­ger hat, also höchst­per­sön­lich ist [1]. Vor­lie­gend ord­net § 58 Abs. 2 LBauO M‑V jedoch an, dass bau­auf­sicht­li­che Maß­nah­men auch für und gegen Rechts­nach­fol­ger gel­ten.

Auch der Umstand, dass die neu­en Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eides­statt­lich ver­si­chert haben, die Eigen­tums­woh­nung aus­schließ­lich selbst zu nut­zen und nicht als Feri­en­woh­nung ver­mie­ten zu wol­len, solan­ge der bis­he­ri­ge Bebau­ungs­plan Gül­tig­keit habe, ließ kei­ne Erle­di­gung der Nut­zungs­un­ter­sa­gungs­ver­fü­gung ein­tre­ten. Unter­sa­gungs­ver­fü­gun­gen zäh­len nicht zu den Ver­wal­tungs­ak­ten, die sich typi­scher­wei­se kurz­fris­tig erle­di­gen. Viel­mehr sind sie als Ver­wal­tungs­ak­te mit Dau­er­wir­kung gera­de auf lang­fris­ti­ge Gel­tung ange­legt. Dass sie sich regel­mä­ßig fort­lau­fend für den bereits zurück­lie­gen­den Zeit­raum erle­di­gen, lässt ihre gegen­wär­ti­ge, sich täg­lich neu aktua­li­sie­ren­de Wirk­sam­keit unbe­rührt [2]. Eine Nut­zungs­un­ter­sa­gungs­ver­fü­gung beinhal­tet nicht nur das Gebot, die bean­stan­de­te Nut­zung ein­zu­stel­len, son­dern auch das Ver­bot, auf Dau­er die­sel­be oder eine ver­gleich­ba­re Nut­zung dort wie­der auf­zu­neh­men. Eine sol­che Ver­fü­gung ist erst dann erle­digt, wenn die beschwe­ren­de Rege­lung weg­ge­fal­len ist. Ob die­ser Weg­fall ein­ge­tre­ten ist, ist vom Rege­lungs­ge­halt des Ver­wal­tungs­akts und nicht vom Inter­es­se des Adres­sa­ten her zu beur­tei­len [3]. Ein Wirk­sam­keits­ver­lust eines Ver­wal­tungs­ak­tes durch Erle­di­gung auf ande­re Wei­se ist dabei nur in eng begrenz­ten Aus­nah­me­fäl­len anzu­neh­men, die den übri­gen in § 43 Abs. 2 VwVfG M‑V genann­ten Vari­an­ten, die an ein for­ma­li­sier­tes Han­deln der Behör­de oder an einen ein­deu­tig bestimm­ba­ren Tat­be­stand anknüp­fen, im Sin­ne von Rechts­klar­heit ver­gleich­bar sind [4]. Nach die­sen Maß­stä­ben ist die Rege­lungs­wir­kung der in der Haupt­sa­che ange­foch­te­nen Unter­sa­gungs­ver­fü­gung nicht ent­fal­len. Sie ver­bie­tet auch den Rechts­nach­fol­gern der Ver­äu­ße­rin die Wie­der­auf­nah­me der Nut­zung der Woh­nung zu Feri­en­wohn­zwe­cken. Das Rege­lungs­ob­jekt der Ver­fü­gung ist durch die von den jet­zi­gen Eigen­tü­mern bekun­de­te Nut­zungs­ab­sicht nicht ent­fal­len. Die Woh­nung eig­net sich in unver­än­der­ter Wei­se zur Nut­zung als Feri­en­woh­nung. Es liegt auch kein Fall der end­gül­ti­gen Nut­zungs­auf­ga­be vor. Zum einen ist die Feri­en­wohn­nut­zung nicht dau­er­haft been­det, son­dern nur vor­über­ge­hend auf­ge­ge­ben. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind kraft ihrer Ver­fü­gungs­be­fug­nis über die Woh­nung jeder­zeit in der Lage, die unter­sag­te Nut­zung erneut auf­zu­neh­men [5]. Zum ande­ren haben die Erwer­ber der Woh­nung auch selbst nicht erklärt, die unter­sag­te Nut­zung end­gül­tig auf­ge­ge­ben zu haben, son­dern die­se Absicht auf den Zeit­raum der Gül­tig­keit des bestehen­den Bebau­ungs­plans begrenzt.

Soweit die Ver­äu­ße­rin oder die Erwer­ber der Woh­nung der Auf­fas­sung sein soll­ten, die Sach- und Rechts­la­ge habe sich dadurch geän­dert, dass die nun­meh­ri­gen Eigen­tü­mer in eige­ner Per­son kei­nen Anlass zum Erlass der Unter­sa­gungs­ver­fü­gung gege­ben haben, trifft das zu, zumal die Bau­auf­sichts­be­hör­de in ihrem Anhö­rungs­schrei­ben zu erken­nen gege­ben hat, dass sie bau­auf­sicht­lich nur gegen die­je­ni­gen Eigen­tü­mer von zu Feri­en­wohn­zwe­cken genutz­ten Woh­nun­gen vor­ge­hen wird, die ihr nicht frei­wil­lig die Ein­stel­lung der Nut­zung anzei­gen [6]. Aller­dings führt die­ser Umstand nicht dazu, dass die Nut­zungs­un­ter­sa­gung von sich aus wir­kungs­los wird, son­dern die Betrof­fe­nen gege­be­nen­falls einen Anspruch auf Abän­de­rung der Ent­schei­dung nach § 51 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG M‑V gel­tend machen kön­nen [7].

Ober­ver­wal­tungs­ge­richt für das Land Meck­len­burg ‑Vor­pom­mern, Beschluss vom 2. Febru­ar 2016 – 3 M 77/​14

  1. vgl. Stelkens/​Bonk/​Sachs, VwVfG, 8. Auf­la­ge, § 43, Rn. 210[]
  2. vgl. BVerwG, Urteil vom 16.05.2013 – 8 C 38/​12 – 22[]
  3. vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.12.1995 – 11 A 2734/​93 – 13, 15[]
  4. vgl. BVerwG, Urteil vom 09.05.2012 – 6 C 3/​11 –19[]
  5. vgl. zu einem Fall der end­gül­ti­gen Nut­zungs­auf­ga­be VG Mün­chen, Urteil vom 23.06.2009 – M 1 K 09.418 – 23[]
  6. vgl. zu den Vor­aus­set­zun­gen für ein prä­ven­ti­ves Ver­bot OVG Meck­len­burg-Vor­pom­mern Beschluss vom 07.12.2006 – 3 L 192/​06 – 7[]
  7. Kopp/​Ramsauer, VwVfG, 16. Auf­la­ge, § 43, Rn. 42a[]