Begrün­te Innen­hö­fe in Ost-Ber­lin

Der Bun­des­ge­richts­hof hat zu den Ankaufs­be­din­gun­gen Stel­lung genom­men, die für das Ankaufs­recht des Lan­des Ber­lin an begrün­ten pri­va­ten Innen­hö­fen im frü­he­ren Ost­teil von Ber­lin bestehen:

Begrün­te Innen­hö­fe in Ost-Ber­lin

Den Beklag­ten gehört ein älte­res Miet­haus mit einem Innen­hof im Bezirk Pan­kow von Ber­lin. Der Innen­hof war ursprüng­lich voll­stän­dig von dem Miet­haus der Beklag­ten und den angren­zen­den Miet­häu­sern ande­rer Eigen­tü­mer umge­ben. Im Jahr 1982 wur­de im Rah­men einer damals so genann­ten Volks­wirt­schaft­li­chen Mas­sen­in­itia­ti­ve (VMI) eine Rei­he von pri­va­ten Innen­hö­fen unter Mit­wir­kung von Bür­gern begrünt und ver­schö­nert, dar­un­ter, unter zwi­schen den Par­tei­en im Ein­zel­nen strei­ti­gen Umstän­den, auch eine Teil­flä­che des Innen­hofs auf dem Grund­stück der Beklag­ten, der bepflanzt und mit Wegen, Bee­ten, einem Spiel­platz und einer Hirsch­skulp­tur ver­se­hen wur­de, wes­halb er seit­dem Hirsch­hof heißt. Er war län­ge­re Zeit für die Öffent­lich­keit zugäng­lich. Das Land Ber­lin ver­such­te zunächst mit den Beklag­ten und den ande­ren Eigen­tü­mern zu einer Eini­gung über die Nut­zung des Hirsch­hofs zu gelan­gen, brach die Ver­hand­lung dann aber ab und bean­trag­te ein nota­ri­el­les Ver­mitt­lungs­ver­fah­ren nach dem Ver­kehrs­flä­chen­be­rei­ni­gungs­ge­setz, das am Wider­stand der Beklag­ten schei­ter­te. Es bean­tragt jetzt, sei­ne Berech­ti­gung fest­zu­stel­len, den Beklag­ten den begrün­ten Teil des Innen­hofs zu dem in dem Ver­kehrs­flä­chen­be­rei­ni­gungs­ge­setz für Ver­kehrs­flä­chen vor­ge­schrie­be­nen Preis – das sind höchs­tens 15 €/​m² – abzu­kau­fen. Zu Ver­kehrs­flä­chen gehö­ren nach dem Gesetz auch öffent­li­che Grün­an­la­gen.

Das Land­ge­richt Ber­lin hat die Kla­ge des Lan­des Ber­lin abge­wie­sen 1, auf die Beru­fung des Lan­des hat ihr das Kam­mer­ge­richt statt­ge­ben 2. Das Ver­kehrs­flä­chen­be­rei­ni­gungs­ge­setz gibt öffent­li­chen Nut­zern pri­va­ter Grund­stü­cke einen gesetz­li­chen Anspruch auf Ver­kauf von vor der Wie­der­ver­ei­ni­gung in Anspruch genom­me­nen Flä­chen zu einem fest­ge­leg­ten Preis, so das Kam­mer­ge­richt. Der Preis beträgt bei Flä­chen, auf denen sich Stra­ßen, Wege, Plät­ze, Eisen­bahn­li­ni­en oder auch Parks und Grün­an­la­gen befin­den, ein Fünf­tel des Ver­kehrs­werts, höchs­tens – je nach Gemein­de­grö­ße – zwi­schen 5€/m² und 15 €/​m², in Ber­lin also höchs­tens 15 €/​m². Die­se Rege­lung war not­wen­dig gewor­den, weil in der DDR auch bei der Errich­tung von Ver­kehrs­an­la­gen, Ver­wal­tungs­ge­bäu­den, See- und Ver­kehrs­flug­hä­fen, Parks und ande­ren öffent­li­chen Ein­rich­tun­gen die recht­li­chen Ver­hält­nis­se oft nicht beach­tet und sol­che Ein­rich­tun­gen auch auf pri­va­ten Grund­stü­cken errich­tet wur­den, ohne mit den Eigen­tü­mern die erfor­der­li­chen recht­li­chen Rege­lun­gen zu tref­fen. Solan­ge die DDR bestand, blieb das fol­gen­los, weil der Eigen­tü­mer kei­ne Aus­sicht gehabt hät­te, den Staat auf Her­aus­ga­be sei­nes Grund­stücks zu ver­kla­gen. Nach der Wie­der­ver­ei­ni­gung muss­ten auch die­se Nut­zungs­ver­hält­nis­se neu geord­net wer­den. Dem dient das Ver­kehrs­flä­chen­be­rei­ni­gungs­ge­setz.

Auf die Revi­si­on der Beklag­ten hat nun der Bun­des­ge­richts­hof das Beru­fungs­ur­teil des Kam­mer­ge­richts wegen eines Ver­fah­rens­feh­lers auf­ge­ho­ben. Das Kam­mer­ge­richt hat­te es ver­säumt, die von dem Land für sei­ne Behaup­tung, der Hirsch­hof sei von jeher der Öffent­lich­keit zugäng­lich gewe­sen, benann­ten Zeu­gen zu ver­neh­men.

Die Sache ist des­halb zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das Kam­mer­ge­richt zurück­ver­wie­sen wor­den. Für die neue Ver­hand­lung hat der Bun­des­ge­richts­hof zu den nach­fol­gen­den, für den Aus­gang des Rechts­streits wesent­li­chen Rechts­fra­gen fol­gen­de Hin­wei­se gege­ben:

  1. Ist die Begrü­nung des Hirsch­hofs eine tat­säch­li­che Inan­spruch­nah­me für die Erfül­lung einer Ver­wal­tungs­auf­ga­be (§ 1 Abs. 1 Satz 1 Verk­FlBerG)?

    Die Schaf­fung von Grün­an­la­gen dient der Daseins­vor­sor­ge und damit einer Ver­wal­tungs­auf­ga­be. Ein pri­va­ter Innen­hof ist aber nor­ma­ler­wei­se der Öffent­lich­keit nicht frei zugäng­lich und bleibt ein befrie­de­tes pri­va­tes Besitz­tum, auch wenn man ihn durch die offe­ne Haus­tür oder eine Tor­ein­fahrt betre­ten könn­te. Anders kann es sein, wenn in einem Innen­hof eine auch für die Öffent­lich­keit zugäng­li­che "Stad­t­oa­se" geschaf­fen und die­se durch den Staat der Öffent­lich­keit geöff­net wird.

  2. Besteht der Ankaufs­an­spruch des Staats nur, wenn die öffent­li­che Nut­zung über­wiegt?

    Auch wenn ein begrün­ter Innen­hof der Öffent­lich­keit zugäng­lich ist, bleibt er jeden­falls auch ein pri­va­ter Innen­hof, den die Bewoh­ner der angren­zen­den Miet­häu­ser pri­vat nut­zen. Das Ver­kehrs­flä­chen­be­rei­ni­gungs­ge­setz regelt eine sol­che Misch­nut­zung bei Gebäu­den und bestimmt (§ 1 Abs. 1 Satz 5 Verk­FlBerG), dass in die­sem Fall ein Ankaufs­recht des Staats nur bestehen soll, wenn die öffent­li­che Nut­zung über­wiegt. Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass die­se Rege­lung auch für ande­re For­men einer gemisch­ten staat­li­chen und pri­va­ten Nut­zung gilt, zum Bei­spiel für die vor­lie­gen­de Nut­zung eines Innen­hofs.

  3. Gilt der Ankaufs­preis von bis zu 15 €/​m² auch für eine Innen­hof­be­grü­nung?

    Der genann­te nied­ri­ge Preis gilt für Ver­kehrs­flä­chen. Zu die­sen gehö­ren neben den Stra­ßen, Wegen und Plät­zen auch öffent­li­che Parks und Grün­an­la­gen. Eine Grün­an­la­ge liegt aber nicht schon vor, wenn einen Flä­che über­haupt begrünt ist, son­dern nur, wenn die Nut­zung gärt­ne­risch gestal­te­ter Natur zur Erho­lung der Anla­ge ihr Geprä­ge gibt. Für die so genann­ten "Plan­sche" in der Nähe des ehe­ma­li­gen Ber­li­ner Nord­bahn­hofs hat der Bun­des­ge­richts­hof das ver­neint ((BGH, Urteil vom 20. Janu­ar 2006 – V ZR 122/​05, NJW-RR 2006, 805), weil sie ein begrün­ter Kin­der­spiel­platz ist. Im vor­lie­gen­den Fall wird fest­zu­stel­len sein, ob der Hirsch­hof nur ein begrün­ter Innen­hof oder eine Grün­an­la­ge in einem Innen­hof ist.

Maß­geb­lich ist bei der Beant­wor­tung aller drei Fra­gen der Zustand am 3. Okto­ber 1990, der auch heu­te noch vor­han­den sein muss.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. Juli 2013 – V ZR 85/​12

  1. LG Ber­lin, Urteil vom 23.05.2011 – 37 O 302/​10[]
  2. KG, Urteil vom vom 16.03.2012 – 7 U 145/​11[]