Kauf­preis­an­pas­sung bei ehe­mals volks­ei­ge­nen Betrie­ben – und die Ver­jäh­rung

Der ver­trag­li­che Anspruch des Käu­fers auf Rück­zah­lung des über den Wert­an­satz nach § 3 Abs. 7 Satz 1 Aus­glLeistG hin­aus­ge­hen­den Teils des ver­ein­bar­ten Kauf­prei­ses ver­jährt nach § 196 BGB in einer Frist von zehn Jah­ren. Die Pri­va­ti­sie­rungs­stel­le hat bei der Ermitt­lung des Ver­kehrs­werts nach § 3 Abs. 7 Satz 1 Aus­glLeistG, § 9 Abs. 1, § 5 FlEr­wV kein Ermes­sen. Das Ergeb­nis ihrer Ermitt­lung ist auch nicht wie ein Schieds­gut­ach­ten einer gericht­li­chen Über­prü­fung ent­zo­gen.

Kauf­preis­an­pas­sung bei ehe­mals volks­ei­ge­nen Betrie­ben – und die Ver­jäh­rung

Die­ser Anspruch ent­steht im Sin­ne sowohl von § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB als auch im Sin­ne von § 200 BGB nicht erst mit dem Ergeb­nis der vor­be­hal­te­nen gericht­li­chen Über­prü­fung.

Wenn der Ver­kehrs­wert von der Treu­hand­an­stalt oder von dem Gericht ent­spre­chend § 315 Abs. 1 und Abs. 3 Satz 2 BGB nach bil­li­gem Ermes­sen zu bestim­men oder wie durch einen Schieds­gut­ach­ter nach § 317, § 319 Abs. 1 Satz 2 BGB für die Par­tei­en ver­bind­lich fest­zu­stel­len wäre, ent­stün­de er zwar erst mit dem Abschluss einer gericht­li­chen Über­prü­fung [1]. So ist es bei der Ermitt­lung des Ver­kehrs­werts und des davon abhän­gi­gen Kauf­prei­ses bei Ver­käu­fen nach § 3 Aus­glLeistG aber nicht.

Aus dem vor­ge­schrie­be­nen Ver­fah­ren bei dem Abschluss von Kauf­ver­trä­gen nach § 3 Aus­glLeistG ergibt sich, dass die Anstalt den in § 3 Abs. 7 Satz 1 Aus­glLeistG als "Wert­an­satz" bezeich­ne­ten – Kauf­preis nach § 9 Abs. 1 Satz 2 FlEr­wV nicht zu bestim­men hat, son­dern nach Maß­ga­be des (hier ein­schlä­gi­gen) § 5 FlEr­wV und den in die­ser Vor­schrift in Bezug genom­me­nen Vor­schrif­ten der Wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung [2] zu "ermit­teln". Die Ermitt­lung des Kauf­prei­ses durch die Anstalt bin­det weder den Käu­fer noch die Pri­va­ti­sie­rungs­stel­le selbst. Bei­de dür­fen nach dem hier noch maß­geb­li­chen § 5 Abs. 1 Satz 4 FlEr­wV in der bis zum 10.07.2009 gel­ten­den Fas­sung die Bestim­mung des Ver­kehrs­werts durch ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten nach § 192 Bau­GB durch den zustän­di­gen Gut­ach­ter­aus­schuss ver­lan­gen.

Ein Bestim­mungs­recht lässt sich auch nicht, wie der Klä­ger meint, aus § 3a Aus­glLeistG ablei­ten. Danach gel­ten Kauf­ver­trä­ge nach § 3 Ausgl-LeistG, die vor dem 28.01.1999 abge­schlos­sen wur­den, mit der Maß­ga­be als bestä­tigt, dass der Ver­käu­fer bei Ver­trä­gen mit ande­ren als den in § 3 Abs. 2 Satz 3 oder § 3 Abs. 5 Satz 1 bezeich­ne­ten Per­so­nen den Kauf­preis nach den Absät­zen 2 und 3 bestimmt. Zweck die­ser Rege­lung war es, die durch einen Ver­stoß des deut­schen Gesetz­ge­bers gegen das Bei­hil­fe­ver­bot des Gemein­schafts­rechts nich­tig gewor­de­nen Kauf­ver­trä­ge zu hei­len. Ein Preis­an­he­bungs­recht des Ver­käu­fers hat der Gesetz­ge­ber vor­ge­se­hen, weil die Hei­lung nur durch Besei­ti­gung des Ver­sto­ßes erfol­gen konn­te [3]. Dass dazu in die Ver­trä­ge eine beson­de­re Anhe­bungs­er­mäch­ti­gung ein­ge­fügt wur­de, zeigt, dass die Anstalt als Pri­va­ti­sie­rungs­stel­le ohne eine sol­che beson­de­re Rege­lung gera­de nicht berech­tigt ist, den Ver­kaufs­preis nach bil­li­gem Ermes­sen fest­zu­le­gen.

Der aus einer geschul­de­ten Anpas­sung des Kauf­ver­trags fol­gen­de Rück­zah­lungs­an­spruch unter­liegt nicht der regel­mä­ßi­gen Ver­jäh­rungs­frist nach §§ 195, 199 BGB. Der Anspruch ver­jährt viel­mehr nach § 196 BGB in einer Frist von zehn Jah­ren.

Die­se Frist gilt, vor­be­halt­lich beson­de­rer Rege­lun­gen wie § 902 BGB, für jeden Anspruch auf eine Ver­fü­gung über ein Recht an einem Grund­stück und für jeden Anspruch auf die Gegen­leis­tung für die­se Ver­fü­gung. Uner­heb­lich ist, auf wel­chem Rechts­grund der Anspruch beruht [4]. Des­halb gilt § 196 BGB nicht nur für die wech­sel­sei­ti­gen Prim­är­an­sprü­che aus einem Ver­trag, der eine Ver­fü­gung über ein Grund­stück zum Gegen­stand hat [5], son­dern auch für die Sekun­där­an­sprü­che und für die wech­sel­sei­ti­gen Berei­che­rungs­an­sprü­che bei Nich­tig­keit eines sol­chen Ver­trags [6]. Es kommt ent­ge­gen der Ansicht des Beru­fungs­ge­richts nicht dar­auf an, ob ein nich­ti­ger oder geschei­ter­ter Ver­trag voll­stän­dig rück­ab­ge­wi­ckelt wird. Der Anspruch auf die Gegen­leis­tung ver­jährt auch dann nach § 196 BGB, wenn der Anspruch auf die Rück­ab­wick­lung der Ver­fü­gung nicht gel­tend gemacht wird oder gar nicht besteht, etwa weil es nicht zu einer Ver­fü­gung gekom­men ist [7]. Gegen­stand des Anspruchs muss nicht die gesam­te Gegen­leis­tung sein. Wenn die Gegen­leis­tung für die Ver­fü­gung über das Grund­stück meh­re­re Kom­po­nen­ten hat, genügt es, wenn der Zah­lungs­an­spruch eine davon ist [8]. Ent­spre­chen­des gilt für die Rück­ab­wick­lung der Gegen­leis­tung, die sich auf Tei­le der ins­ge­samt geschul­de­ten Leis­tung beschrän­ken kann [9].

Nach die­sen Grund­sät­zen unter­liegt der Rück­zah­lungs­an­spruch des Klä­gers der Ver­jäh­rungs­frist gemäß § 196 BGB.

Das folgt aller­dings, anders als der Klä­ger meint, nicht dar­aus, dass der Kauf­ver­trag der Par­tei­en wegen Ver­sto­ßes gegen § 3 Abs. 7 Satz 1 Ausgl-LeistG teil­nich­tig wäre. Ein sol­cher Ver­stoß liegt näm­lich nicht vor. Er wird durch die Anpas­sungs­re­ge­lung in § 2 Nr. 4 des Ver­trags gera­de ver­mie­den. Die­se Rege­lung stellt sicher, dass der Klä­ger im Ergeb­nis nur den gesetz­lich vor­ge­schrie­be­nen Preis von 65% des (tat­säch­li­chen) Ver­kehrs­werts bezah­len muss.

Der Rück­zah­lungs­an­spruch des Klä­gers unter­liegt aber des­halb der Ver­jäh­rungs­frist des § 196 BGB, weil er auf Rück­ab­wick­lung von Tei­len der im Ver­trag ver­ein­bar­ten Gegen­leis­tung gerich­tet ist. Der Kauf­preis durf­te den in § 3 Abs. 7 Satz 1 Aus­lLeistG bestimm­ten Betrag nicht über­schrei­ten. Ob der dazu von der Anstalt ermit­tel­te Ver­kehrs­wert zutraf, war zwi­schen den Par­tei­en strei­tig. Sie muss­ten des­halb eine Rege­lung tref­fen, die sicher­stell­te, dass im Ergeb­nis nur der gesetz­lich fest­ge­leg­te Kauf­preis zu zah­len war. Ob sie dazu einen mög­li­cher­wei­se zu nied­ri­gen Kauf­preis ver­bun­den mit einem Nach­for­de­rungs­recht der Anstalt ver­ein­bar­ten oder wie hier umge­kehrt einen mög­li­cher­wei­se über­höh­ten Kauf­preis ver­bun­den mit einem Rück­for­de­rungs­recht des Klä­gers, ist für die Anwend­bar­keit von § 196 BGB gleich­gül­tig. Gegen­stand des Anspruchs ist im einen wie im ande­ren Fall ein Teil des Kauf­prei­ses, mit­hin der Gegen­leis­tung für die Ver­fü­gung im Sin­ne von § 196 BGB.

An die­sem Ergeb­nis ändert nichts, dass der Anspruch der Par­tei­en nach § 313 Abs. 1 BGB auf Anpas­sung eines Ver­trags bei Weg­fall der Geschäfts­grund­la­ge der regel­mä­ßi­gen Ver­jäh­rungs­frist unter­lie­gen soll [10]. Ob dem ins­be­son­de­re bei Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen zu fol­gen wäre, ist hier nicht zu ent­schei­den. Der Anpas­sungs­an­spruch des Klä­gers nach § 2 Nr. 4 des Kauf­ver­trags dient näm­lich kei­ner der Anpas­sung eines Ver­trags an den Weg­fall der Geschäfts­grund­la­ge ver­gleich­ba­ren Gestal­tungs­auf­ga­be. Er soll ledig­lich eine Über­prü­fung des Kauf­prei­ses ermög­li­chen und zu einer Rück­zah­lung des über­zahl­ten Kauf­prei­ses füh­ren, wenn der Preis­be­rech­nung nach § 3 Abs. 7 Aus­glLeistG, § 4 FlEr­wV ein über­höh­ter Ver­kehrs­wert zugrun­de liegt. Ein sol­cher Anspruch unter­liegt nicht der regel­mä­ßi­gen Ver­jäh­rungs­frist. Er ist dem berei­che­rungs­recht­li­chen Rück­for­de­rungs­an­spruch des Käu­fers bei Nich­tig­keit des Ver­trags ver­gleich­bar, der nach der erwähn­ten Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs [4] gemäß § 196 BGB ver­jährt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. Dezem­ber 2014 – V ZR 109/​14

  1. vgl. BGH, Urteil vom 24.11.1995 – V ZR 174/​94, NJW 1996, 1054, 1056; BGH, Urteil vom 04.07.2013 – III ZR 52/​12, WM 2013, 1452 Rn. 33[]
  2. dazu: BGH, Beschluss vom 28.04.2011 – V ZR 192/​10, ZOV 2011, 120 Rn. 7[]
  3. Begrün­dung des Ent­wurfs eines Ver­mö­gens­rechts­er­gän­zungs­ge­set­zes in BT-Drs. 14/​1932 S. 16[]
  4. BGH, Urteil vom 25.01.2008 – V ZR 118/​07, NJW-RR 2008, 824 Rn.20 f.[][]
  5. dazu: Erman/­Schmidt-Räntsch, BGB, 14. Aufl., § 196 Rn. 6[]
  6. BGH, Urtei­le vom 25.01.2008 – V ZR 118/​07, NJW-RR 2008, 824 Rn.20 f.; und vom 06.02.2009 – V ZR 26/​08, NVwZ-RR 2009, 412 Rn. 30[]
  7. BGH, Urteil vom 25.01.2008 – V ZR 118/​07, aaO Rn. 24[]
  8. BGH, Urteil vom 08.11.2013 – V ZR 95/​12, NJW 2014, 1000 Rn. 11, 14[]
  9. BGH, Urteil vom 25.01.2008 – V ZR 118/​07, aaO Rn. 27[]
  10. in die­sem Sin­ne: Bamberger/​Roth/​Unberath, BGB, 3. Aufl., § 313 Rn. 95; Münch­Komm-BGB/­Fin­ken­au­er, 6. Aufl., § 313 Rn. 109; NK-BGB/­Krebs, 2. Aufl., § 313 Rn. 97; Soergel/​Teichmann, BGB, 13. Aufl., § 313 Rn. 152; Beck­OK-UrhG/Ahl­ber­g/­Göt­ting, Stand: 1.09.2013, § 32 Rn. 98[]