Der vertragliche Anspruch des Käufers auf Rückzahlung des über den Wertansatz nach § 3 Abs. 7 Satz 1 AusglLeistG hinausgehenden Teils des vereinbarten Kaufpreises verjährt nach § 196 BGB in einer Frist von zehn Jahren. Die Privatisierungsstelle hat bei der Ermittlung des Verkehrswerts nach § 3 Abs. 7 Satz 1 AusglLeistG, § 9 Abs. 1, § 5 FlErwV kein Ermessen. Das Ergebnis ihrer Ermittlung ist auch nicht wie ein Schiedsgutachten einer gerichtlichen Überprüfung entzogen.
Dieser Anspruch entsteht im Sinne sowohl von § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB als auch im Sinne von § 200 BGB nicht erst mit dem Ergebnis der vorbehaltenen gerichtlichen Überprüfung.
Wenn der Verkehrswert von der Treuhandanstalt oder von dem Gericht entsprechend § 315 Abs. 1 und Abs. 3 Satz 2 BGB nach billigem Ermessen zu bestimmen oder wie durch einen Schiedsgutachter nach § 317, § 319 Abs. 1 Satz 2 BGB für die Parteien verbindlich festzustellen wäre, entstünde er zwar erst mit dem Abschluss einer gerichtlichen Überprüfung1. So ist es bei der Ermittlung des Verkehrswerts und des davon abhängigen Kaufpreises bei Verkäufen nach § 3 AusglLeistG aber nicht.
Aus dem vorgeschriebenen Verfahren bei dem Abschluss von Kaufverträgen nach § 3 AusglLeistG ergibt sich, dass die Anstalt den in § 3 Abs. 7 Satz 1 AusglLeistG als „Wertansatz“ bezeichneten – Kaufpreis nach § 9 Abs. 1 Satz 2 FlErwV nicht zu bestimmen hat, sondern nach Maßgabe des (hier einschlägigen) § 5 FlErwV und den in dieser Vorschrift in Bezug genommenen Vorschriften der Wertermittlungsverordnung2 zu „ermitteln“. Die Ermittlung des Kaufpreises durch die Anstalt bindet weder den Käufer noch die Privatisierungsstelle selbst. Beide dürfen nach dem hier noch maßgeblichen § 5 Abs. 1 Satz 4 FlErwV in der bis zum 10.07.2009 geltenden Fassung die Bestimmung des Verkehrswerts durch ein Verkehrswertgutachten nach § 192 BauGB durch den zuständigen Gutachterausschuss verlangen.
Ein Bestimmungsrecht lässt sich auch nicht, wie der Kläger meint, aus § 3a AusglLeistG ableiten. Danach gelten Kaufverträge nach § 3 Ausgl-LeistG, die vor dem 28.01.1999 abgeschlossen wurden, mit der Maßgabe als bestätigt, dass der Verkäufer bei Verträgen mit anderen als den in § 3 Abs. 2 Satz 3 oder § 3 Abs. 5 Satz 1 bezeichneten Personen den Kaufpreis nach den Absätzen 2 und 3 bestimmt. Zweck dieser Regelung war es, die durch einen Verstoß des deutschen Gesetzgebers gegen das Beihilfeverbot des Gemeinschaftsrechts nichtig gewordenen Kaufverträge zu heilen. Ein Preisanhebungsrecht des Verkäufers hat der Gesetzgeber vorgesehen, weil die Heilung nur durch Beseitigung des Verstoßes erfolgen konnte3. Dass dazu in die Verträge eine besondere Anhebungsermächtigung eingefügt wurde, zeigt, dass die Anstalt als Privatisierungsstelle ohne eine solche besondere Regelung gerade nicht berechtigt ist, den Verkaufspreis nach billigem Ermessen festzulegen.
Der aus einer geschuldeten Anpassung des Kaufvertrags folgende Rückzahlungsanspruch unterliegt nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 BGB. Der Anspruch verjährt vielmehr nach § 196 BGB in einer Frist von zehn Jahren.
Diese Frist gilt, vorbehaltlich besonderer Regelungen wie § 902 BGB, für jeden Anspruch auf eine Verfügung über ein Recht an einem Grundstück und für jeden Anspruch auf die Gegenleistung für diese Verfügung. Unerheblich ist, auf welchem Rechtsgrund der Anspruch beruht4. Deshalb gilt § 196 BGB nicht nur für die wechselseitigen Primäransprüche aus einem Vertrag, der eine Verfügung über ein Grundstück zum Gegenstand hat5, sondern auch für die Sekundäransprüche und für die wechselseitigen Bereicherungsansprüche bei Nichtigkeit eines solchen Vertrags6. Es kommt entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht darauf an, ob ein nichtiger oder gescheiterter Vertrag vollständig rückabgewickelt wird. Der Anspruch auf die Gegenleistung verjährt auch dann nach § 196 BGB, wenn der Anspruch auf die Rückabwicklung der Verfügung nicht geltend gemacht wird oder gar nicht besteht, etwa weil es nicht zu einer Verfügung gekommen ist7. Gegenstand des Anspruchs muss nicht die gesamte Gegenleistung sein. Wenn die Gegenleistung für die Verfügung über das Grundstück mehrere Komponenten hat, genügt es, wenn der Zahlungsanspruch eine davon ist8. Entsprechendes gilt für die Rückabwicklung der Gegenleistung, die sich auf Teile der insgesamt geschuldeten Leistung beschränken kann9.
Nach diesen Grundsätzen unterliegt der Rückzahlungsanspruch des Klägers der Verjährungsfrist gemäß § 196 BGB.
Das folgt allerdings, anders als der Kläger meint, nicht daraus, dass der Kaufvertrag der Parteien wegen Verstoßes gegen § 3 Abs. 7 Satz 1 Ausgl-LeistG teilnichtig wäre. Ein solcher Verstoß liegt nämlich nicht vor. Er wird durch die Anpassungsregelung in § 2 Nr. 4 des Vertrags gerade vermieden. Diese Regelung stellt sicher, dass der Kläger im Ergebnis nur den gesetzlich vorgeschriebenen Preis von 65% des (tatsächlichen) Verkehrswerts bezahlen muss.
Der Rückzahlungsanspruch des Klägers unterliegt aber deshalb der Verjährungsfrist des § 196 BGB, weil er auf Rückabwicklung von Teilen der im Vertrag vereinbarten Gegenleistung gerichtet ist. Der Kaufpreis durfte den in § 3 Abs. 7 Satz 1 AuslLeistG bestimmten Betrag nicht überschreiten. Ob der dazu von der Anstalt ermittelte Verkehrswert zutraf, war zwischen den Parteien streitig. Sie mussten deshalb eine Regelung treffen, die sicherstellte, dass im Ergebnis nur der gesetzlich festgelegte Kaufpreis zu zahlen war. Ob sie dazu einen möglicherweise zu niedrigen Kaufpreis verbunden mit einem Nachforderungsrecht der Anstalt vereinbarten oder wie hier umgekehrt einen möglicherweise überhöhten Kaufpreis verbunden mit einem Rückforderungsrecht des Klägers, ist für die Anwendbarkeit von § 196 BGB gleichgültig. Gegenstand des Anspruchs ist im einen wie im anderen Fall ein Teil des Kaufpreises, mithin der Gegenleistung für die Verfügung im Sinne von § 196 BGB.
An diesem Ergebnis ändert nichts, dass der Anspruch der Parteien nach § 313 Abs. 1 BGB auf Anpassung eines Vertrags bei Wegfall der Geschäftsgrundlage der regelmäßigen Verjährungsfrist unterliegen soll10. Ob dem insbesondere bei Grundstückskaufverträgen zu folgen wäre, ist hier nicht zu entscheiden. Der Anpassungsanspruch des Klägers nach § 2 Nr. 4 des Kaufvertrags dient nämlich keiner der Anpassung eines Vertrags an den Wegfall der Geschäftsgrundlage vergleichbaren Gestaltungsaufgabe. Er soll lediglich eine Überprüfung des Kaufpreises ermöglichen und zu einer Rückzahlung des überzahlten Kaufpreises führen, wenn der Preisberechnung nach § 3 Abs. 7 AusglLeistG, § 4 FlErwV ein überhöhter Verkehrswert zugrunde liegt. Ein solcher Anspruch unterliegt nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist. Er ist dem bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch des Käufers bei Nichtigkeit des Vertrags vergleichbar, der nach der erwähnten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs4 gemäß § 196 BGB verjährt.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Dezember 2014 – V ZR 109/14
- vgl. BGH, Urteil vom 24.11.1995 – V ZR 174/94, NJW 1996, 1054, 1056; BGH, Urteil vom 04.07.2013 – III ZR 52/12, WM 2013, 1452 Rn. 33[↩]
- dazu: BGH, Beschluss vom 28.04.2011 – V ZR 192/10, ZOV 2011, 120 Rn. 7[↩]
- Begründung des Entwurfs eines Vermögensrechtsergänzungsgesetzes in BT-Drs. 14/1932 S. 16[↩]
- BGH, Urteil vom 25.01.2008 – V ZR 118/07, NJW-RR 2008, 824 Rn.20 f.[↩][↩]
- dazu: Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 14. Aufl., § 196 Rn. 6[↩]
- BGH, Urteile vom 25.01.2008 – V ZR 118/07, NJW-RR 2008, 824 Rn.20 f.; und vom 06.02.2009 – V ZR 26/08, NVwZ-RR 2009, 412 Rn. 30[↩]
- BGH, Urteil vom 25.01.2008 – V ZR 118/07, aaO Rn. 24[↩]
- BGH, Urteil vom 08.11.2013 – V ZR 95/12, NJW 2014, 1000 Rn. 11, 14[↩]
- BGH, Urteil vom 25.01.2008 – V ZR 118/07, aaO Rn. 27[↩]
- in diesem Sinne: Bamberger/Roth/Unberath, BGB, 3. Aufl., § 313 Rn. 95; MünchKomm-BGB/Finkenauer, 6. Aufl., § 313 Rn. 109; NK-BGB/Krebs, 2. Aufl., § 313 Rn. 97; Soergel/Teichmann, BGB, 13. Aufl., § 313 Rn. 152; BeckOK-UrhG/Ahlberg/Götting, Stand: 1.09.2013, § 32 Rn. 98[↩]
