Abrechnungsfrist für Betriebskosten in der Geschäftsraummiete

Zur Abrechnungsfrist von Nebenkosten bei Mietverträgen über Geschäftsräume hat der Bundesgerichtshof im Anschluss an sein Urteil vom 27. Januar 20101 erneut Stellung genommen:

Abrechnungsfrist für Betriebskosten in der Geschäftsraummiete

§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes verlangt, auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar ist. Dieser in Rechtsprechung und Literatur überwiegend vertretenen Meinung2 hat sich der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 27. Januar 20103 angeschlossen.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs fehlt es bereits an der für eine Analogie erforderlichen planwidrigen Gesetzeslücke. Mit dem am 1. September 2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreformgesetz4 hat der Gesetzgeber die als Ausschlussfrist gestaltete Abrechnungsfrist für die Betriebskosten von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch für frei finanzierten Wohnraum übernommen5. In § 578 BGB, der gemäß § 581 Abs. 2 BGB auf Pachtverträge anwendbar ist und der konkret aufzählt, welche von den für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften auf die Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, entsprechend anwendbar sind, wird § 556 BGB nicht genannt. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber es versehentlich unterlassen hat, in § 578 BGB auf § 556 BGB zu verweisen, bestehen nicht. Insbesondere kann nicht daraus, dass die Gesetzesmaterialien keine Begründung dafür enthalten, warum der Gesetzgeber von einem Verweis auf § 556 BGB abgesehen hat, auf eine planwidrige Gesetzeslücke geschlossen werden. Denn der Gesetzgeber hat durch die gezielte Auswahl der auf die Geschäftsraummiete anwendbaren Vorschriften in § 578 BGB deutlich zum Ausdruck gebracht, dass § 556 BGB für die Geschäftsraummiete nicht gelten soll. Über diesen gesetzgeberischen Willen kann nicht im Wege der Analogie hinweggegangen werden.

Auch hielt der Bundesgerichtshof den geltend gemachten Anspruch auf Zahlung der Nebenkosten anderthalb bzw. zweieinhalb Jahre nach Ablauf des Abrechnungsjahres nicht für verwirkt:

Der Rechtsgedanke der Verwirkung, der auch im Miet- und Pachtrecht gilt, ist ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung aufgrund widersprüchlichen Verhaltens. Danach ist ein Recht verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft geltend machen werde. Die Annahme einer Verwirkung setzt somit neben dem Zeitablauf das Vorliegen besonderer ein solches Vertrauen des Verpflichteten begründender Umstände voraus6. Ob eine Verwirkung vorliegt, richtet sich letztlich nach den Umständen des Einzelfalles.

Dabei ist für die Bestimmung des Zeitmoments auf den Zeitpunkt der Fälligkeit der Abrechnungen für die jeweilige Abrechnungsperiode abzustellen. Denn nur wenn zwischen dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die Abrechnung hätte vornehmen müssen und dem Zugang der Abrechnung bei dem Mieter ein längerer Zeitraum liegt, kann das Zeitmoment erfüllt sein.

Die Parteien des vom BGH entschiedenen Rechtsstreits haben weder eine Abrechnungsperiode noch eine Abrechnungsfrist vertraglich vereinbart. Ausgehend von den üblichen Abrechnungsperioden konnte der Vermieter die Nebenkosten jährlich oder kalenderjährlich abrechnen. Über die in dem jeweiligen Abrechnungszeitraum angefallenen Nebenkosten musste er sodann innerhalb angemessener Frist abrechnen.

Eine Frist, innerhalb derer die Abrechnung der Nebenkosten erteilt werden muss, ist für die Geschäftsraummiete nicht gesetzlich geregelt. Lediglich für die Wohnraummiete bestimmt der durch das Mietrechtsreformgesetz4 eingefügte § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, dass der Vermieter dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen hat.

Der Bundesgerichtshofs hat sich der in Rechtsprechung und Literatur schon in der Vergangenheit überwiegend vertretenen Ansicht, dass auch für die Geschäftsraummiete eine solche Frist angemessen ist, angeschlossen7.

Danach war die Abrechnung der im Jahr 2007 angefallenen Nebenkosten zum Zeitpunkt des Zugangs der Abrechnung am 9. Juli 2008 noch nicht fällig. Deshalb fehlt es insoweit schon an dem für die Verwirkung erforderlichen Zeitablauf.

Die den Klägern ebenfalls am 9. Juli 2008 zugegangenen Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2005 und 2006 sind demgegenüber für das Jahr 2005 mehr als eineinhalb Jahre und für das Jahr 2006 mehr als ein halbes Jahr nach Ablauf der Abrechnungsfrist erfolgt. Es kann dahingestellt bleiben, ob durch diese Fristüberschreitung das Zeitmoment erfüllt ist. Es fehlt jedenfalls an Umständen, die geeignet sind, ein Vertrauen des Mieters darauf zu begründen, der Vermieter werde diese Kosten nicht mehr abrechnen. Hierfür reicht der bloße Zeitablauf nicht aus. Denn allein daraus, dass der Vermieter eineinhalb Jahre bzw. ein halbes Jahr lang Nebenkosten für die Abrechnungsperioden 2005 bzw. 2006 nicht abgerechnet hatte, konnte der Mieter nicht schließen, der Vermieter wolle auf die Geltendmachung dieser ihm vertraglich zustehenden Nebenkosten verzichten. Ohne das Hinzutreten weiterer Umstände, aus denen sich ein solcher Wille des Vermieters ergibt, konnte der Mieter nicht auf einen Verzicht des Vermieters auf diese Forderungen vertrauen. Ein solcher Wille des Vermieters kann nicht daraus hergeleitet werden, dass er in den Jahren 2002 bis 2004 keine Nebenkosten abgerechnet hat. Daraus konnte der Mieter nicht schließen, der Vermieter wolle auch in Zukunft die jährlich neu entstehenden Nebenkostenforderungen nicht verlangen. Im Hinblick darauf, dass die Mieter keine Vorauszahlungen auf die Nebenkosten für die Gewerberäume zahlten und die Nebenkosten darüber hinaus zumindest teilweise vom Verbrauch der Mieter abhingen, lag es vielmehr nahe, davon auszugehen, dass der Vermieter versehentlich oder aus Nachlässigkeit die Abrechnungen unterlassen hat.

Insgesamt sind keine Umstände ersichtlich, aus denen sich ergibt, dass der Vermieter auf sein vertraglich begründetes Recht, Nebenkosten zu verlangen, verzichtet hat.

BGH, Versäumnisurteil vom 17. November 2010 – XII ZR 124/09

  1. BGH, Urteil vom 27.01.2010 – XII ZR 22/07, NZM 2010, 240[]
  2. OLG Düsseldorf ZMR 2008, 206; Grundeigentum 2006, 847; KG ZMR 2007, 449; OLG Köln ZMR 2007, 115; LG Nürnberg-Fürth ZMR 2008, 800; Blank/Börstinghaus Miete 3. Aufl. § 556 Rn. 1; Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 9. Aufl. § 556 BGB Rn. 6 und 458; Soergel/Heintzmann 13. Aufl. § 556 BGB Rn. 21; Staudinger/Weitemeyer [2006] § 556 BGB Rn. 106; aA MünchKomm/Schmid 5. Aufl. § 556 BGB Rn. 1[]
  3. BGH, Urteil vom 27.01.2010 – XII ZR 22/07, NZM 2010, 240, Rn. 18 ff.[]
  4. BGBl. I S. 1149[][]
  5. BT-Drs. 14/4553 S. 51[]
  6. BGH, Urteil vom 27.01.2010 – XII ZR 22/07, NZM 2010, 240, Rn. 32, mwN[]
  7. BGH, Urteil vom 27.01.2010 – XII ZR 22/07, NZM 2010, 240, Rn. 36 ff.[]

Bildnachweis: