Abrech­nungs­frist für Betriebs­kos­ten in der Geschäfts­raum­mie­te

Zur Abrech­nungs­frist von Neben­kos­ten bei Miet­ver­trä­gen über Geschäfts­räu­me hat der Bun­des­ge­richts­hof im Anschluss an sein Urteil vom 27. Janu­ar 2010 1 erneut Stel­lung genom­men:

Abrech­nungs­frist für Betriebs­kos­ten in der Geschäfts­raum­mie­te

§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohn­raum­mie­te den Aus­schluss von Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen anord­net, die der Ver­mie­ter zwölf Mona­te nach Ablauf des Abrech­nungs­zeit­rau­mes ver­langt, auf die Geschäfts­raum­mie­te nicht ana­log anwend­bar ist. Die­ser in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur über­wie­gend ver­tre­te­nen Mei­nung 2 hat sich der Bun­des­ge­richts­hof mit sei­nem Urteil vom 27. Janu­ar 2010 3 ange­schlos­sen.

Nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs fehlt es bereits an der für eine Ana­lo­gie erfor­der­li­chen plan­wid­ri­gen Geset­zes­lü­cke. Mit dem am 1. Sep­tem­ber 2001 in Kraft getre­te­nen Miet­rechts­re­form­ge­setz 4 hat der Gesetz­ge­ber die als Aus­schluss­frist gestal­te­te Abrech­nungs­frist für die Betriebs­kos­ten von zwölf Mona­ten nach dem Ende des Abrech­nungs­zeit­raums in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch für frei finan­zier­ten Wohn­raum über­nom­men 5. In § 578 BGB, der gemäß § 581 Abs. 2 BGB auf Pacht­ver­trä­ge anwend­bar ist und der kon­kret auf­zählt, wel­che von den für die Wohn­raum­mie­te gel­ten­den Vor­schrif­ten auf die Miet­ver­hält­nis­se über Räu­me, die kei­ne Wohn­räu­me sind, ent­spre­chend anwend­bar sind, wird § 556 BGB nicht genannt. Anhalts­punk­te dafür, dass der Gesetz­ge­ber es ver­se­hent­lich unter­las­sen hat, in § 578 BGB auf § 556 BGB zu ver­wei­sen, bestehen nicht. Ins­be­son­de­re kann nicht dar­aus, dass die Geset­zes­ma­te­ria­li­en kei­ne Begrün­dung dafür ent­hal­ten, war­um der Gesetz­ge­ber von einem Ver­weis auf § 556 BGB abge­se­hen hat, auf eine plan­wid­ri­ge Geset­zes­lü­cke geschlos­sen wer­den. Denn der Gesetz­ge­ber hat durch die geziel­te Aus­wahl der auf die Geschäfts­raum­mie­te anwend­ba­ren Vor­schrif­ten in § 578 BGB deut­lich zum Aus­druck gebracht, dass § 556 BGB für die Geschäfts­raum­mie­te nicht gel­ten soll. Über die­sen gesetz­ge­be­ri­schen Wil­len kann nicht im Wege der Ana­lo­gie hin­weg­ge­gan­gen wer­den.

Auch hielt der Bun­des­ge­richts­hof den gel­tend gemach­ten Anspruch auf Zah­lung der Neben­kos­ten andert­halb bzw. zwei­ein­halb Jah­re nach Ablauf des Abrech­nungs­jah­res nicht für ver­wirkt:

Der Rechts­ge­dan­ke der Ver­wir­kung, der auch im Miet- und Pacht­recht gilt, ist ein Unter­fall der unzu­läs­si­gen Rechts­aus­übung auf­grund wider­sprüch­li­chen Ver­hal­tens. Danach ist ein Recht ver­wirkt, wenn der Berech­tig­te es län­ge­re Zeit hin­durch nicht gel­tend gemacht und der Ver­pflich­te­te sich dar­auf ein­ge­rich­tet hat und nach dem gesam­ten Ver­hal­ten des Berech­tig­ten dar­auf ein­rich­ten durf­te, dass die­ser das Recht auch in Zukunft gel­tend machen wer­de. Die Annah­me einer Ver­wir­kung setzt somit neben dem Zeit­ab­lauf das Vor­lie­gen beson­de­rer ein sol­ches Ver­trau­en des Ver­pflich­te­ten begrün­den­der Umstän­de vor­aus 6. Ob eine Ver­wir­kung vor­liegt, rich­tet sich letzt­lich nach den Umstän­den des Ein­zel­fal­les.

Dabei ist für die Bestim­mung des Zeit­mo­ments auf den Zeit­punkt der Fäl­lig­keit der Abrech­nun­gen für die jewei­li­ge Abrech­nungs­pe­ri­ode abzu­stel­len. Denn nur wenn zwi­schen dem Zeit­punkt, zu dem der Ver­mie­ter die Abrech­nung hät­te vor­neh­men müs­sen und dem Zugang der Abrech­nung bei dem Mie­ter ein län­ge­rer Zeit­raum liegt, kann das Zeit­mo­ment erfüllt sein.

Die Par­tei­en des vom BGH ent­schie­de­nen Rechts­streits haben weder eine Abrech­nungs­pe­ri­ode noch eine Abrech­nungs­frist ver­trag­lich ver­ein­bart. Aus­ge­hend von den übli­chen Abrech­nungs­pe­ri­oden konn­te der Ver­mie­ter die Neben­kos­ten jähr­lich oder kalen­der­jähr­lich abrech­nen. Über die in dem jewei­li­gen Abrech­nungs­zeit­raum ange­fal­le­nen Neben­kos­ten muss­te er sodann inner­halb ange­mes­se­ner Frist abrech­nen.

Eine Frist, inner­halb derer die Abrech­nung der Neben­kos­ten erteilt wer­den muss, ist für die Geschäfts­raum­mie­te nicht gesetz­lich gere­gelt. Ledig­lich für die Wohn­raum­mie­te bestimmt der durch das Miet­rechts­re­form­ge­setz 4 ein­ge­füg­te § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, dass der Ver­mie­ter dem Mie­ter die Abrech­nung spä­tes­tens bis zum Ablauf des zwölf­ten Monats nach dem Ende des Abrech­nungs­zeit­raums mit­zu­tei­len hat.

Der Bun­des­ge­richts­hofs hat sich der in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur schon in der Ver­gan­gen­heit über­wie­gend ver­tre­te­nen Ansicht, dass auch für die Geschäfts­raum­mie­te eine sol­che Frist ange­mes­sen ist, ange­schlos­sen 7.

Danach war die Abrech­nung der im Jahr 2007 ange­fal­le­nen Neben­kos­ten zum Zeit­punkt des Zugangs der Abrech­nung am 9. Juli 2008 noch nicht fäl­lig. Des­halb fehlt es inso­weit schon an dem für die Ver­wir­kung erfor­der­li­chen Zeit­ab­lauf.

Die den Klä­gern eben­falls am 9. Juli 2008 zuge­gan­ge­nen Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen für die Jah­re 2005 und 2006 sind dem­ge­gen­über für das Jahr 2005 mehr als ein­ein­halb Jah­re und für das Jahr 2006 mehr als ein hal­bes Jahr nach Ablauf der Abrech­nungs­frist erfolgt. Es kann dahin­ge­stellt blei­ben, ob durch die­se Frist­über­schrei­tung das Zeit­mo­ment erfüllt ist. Es fehlt jeden­falls an Umstän­den, die geeig­net sind, ein Ver­trau­en des Mie­ters dar­auf zu begrün­den, der Ver­mie­ter wer­de die­se Kos­ten nicht mehr abrech­nen. Hier­für reicht der blo­ße Zeit­ab­lauf nicht aus. Denn allein dar­aus, dass der Ver­mie­ter ein­ein­halb Jah­re bzw. ein hal­bes Jahr lang Neben­kos­ten für die Abrech­nungs­pe­ri­oden 2005 bzw. 2006 nicht abge­rech­net hat­te, konn­te der Mie­ter nicht schlie­ßen, der Ver­mie­ter wol­le auf die Gel­tend­ma­chung die­ser ihm ver­trag­lich zuste­hen­den Neben­kos­ten ver­zich­ten. Ohne das Hin­zu­tre­ten wei­te­rer Umstän­de, aus denen sich ein sol­cher Wil­le des Ver­mie­ters ergibt, konn­te der Mie­ter nicht auf einen Ver­zicht des Ver­mie­ters auf die­se For­de­run­gen ver­trau­en. Ein sol­cher Wil­le des Ver­mie­ters kann nicht dar­aus her­ge­lei­tet wer­den, dass er in den Jah­ren 2002 bis 2004 kei­ne Neben­kos­ten abge­rech­net hat. Dar­aus konn­te der Mie­ter nicht schlie­ßen, der Ver­mie­ter wol­le auch in Zukunft die jähr­lich neu ent­ste­hen­den Neben­kos­ten­for­de­run­gen nicht ver­lan­gen. Im Hin­blick dar­auf, dass die Mie­ter kei­ne Vor­aus­zah­lun­gen auf die Neben­kos­ten für die Gewer­be­räu­me zahl­ten und die Neben­kos­ten dar­über hin­aus zumin­dest teil­wei­se vom Ver­brauch der Mie­ter abhin­gen, lag es viel­mehr nahe, davon aus­zu­ge­hen, dass der Ver­mie­ter ver­se­hent­lich oder aus Nach­läs­sig­keit die Abrech­nun­gen unter­las­sen hat.

Ins­ge­samt sind kei­ne Umstän­de ersicht­lich, aus denen sich ergibt, dass der Ver­mie­ter auf sein ver­trag­lich begrün­de­tes Recht, Neben­kos­ten zu ver­lan­gen, ver­zich­tet hat.

BGH, Ver­säum­nis­ur­teil vom 17. Novem­ber 2010 – XII ZR 124/​09

  1. BGH, Urteil vom 27.01.2010 – XII ZR 22/​07, NZM 2010, 240[]
  2. OLG Düs­sel­dorf ZMR 2008, 206; Grund­ei­gen­tum 2006, 847; KG ZMR 2007, 449; OLG Köln ZMR 2007, 115; LG Nürn­berg-Fürth ZMR 2008, 800; Blank/​Börstinghaus Mie­te 3. Aufl. § 556 Rn. 1; Schmidt-Fut­te­rer/Lan­gen­berg Miet­recht 9. Aufl. § 556 BGB Rn. 6 und 458; Soergel/​Heintzmann 13. Aufl. § 556 BGB Rn. 21; Staudinger/​Weitemeyer [2006] § 556 BGB Rn. 106; aA MünchKomm/​Schmid 5. Aufl. § 556 BGB Rn. 1[]
  3. BGH, Urteil vom 27.01.2010 – XII ZR 22/​07, NZM 2010, 240, Rn. 18 ff.[]
  4. BGBl. I S. 1149[][]
  5. BT-Drs. 14/​4553 S. 51[]
  6. BGH, Urteil vom 27.01.2010 – XII ZR 22/​07, NZM 2010, 240, Rn. 32, mwN[]
  7. BGH, Urteil vom 27.01.2010 – XII ZR 22/​07, NZM 2010, 240, Rn. 36 ff.[]