Acht Personen in einer 64 qm Mietwohnung

Alleine die Überbelegung einer Mietwohnung mit acht Personen auf 64 qm ist für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter nicht ausreichend. Es müssen noch andere Umstände, wie zum Beispiel das verstärkte Abnutzen oder eine Beschädigung der Wohnung, Störungen der übrigen Hausmitbewohner, etc. hinzutreten.

Acht Personen in einer 64 qm Mietwohnung

Das hat das Amtsgericht Stuttgart in dem hier vorliegenden Fall eines Streits um die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung entschieden. Die Klägerin vermietete eine 3-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss eines Hauses mit Vertrag vom 9. Februar 2005 an den Beklagten. Dieser zog dort mit seiner Ehefrau und zwei Kindern ein. Zwischenzeitlich bekamen die Beklagten vier weitere Kinder, so dass sie nun mit sechs Kindern in der 64,30 qm Wohnung leben. Die Kinder sind 11 Jahre, 8 Jahre, 5 Jahre, 3 Jahre, 2 Jahre sowie 11 Monate alt. In den Monaten August 2010, September 2010 sowie Oktober 2010 bezahlte der Beklagte den jeweiligen Mietzins nicht, weshalb mit Schreiben vom 07.10.2010 die L. GmbH, die für die Klägerin die Mietvertragsverwaltung geschäftsbesorgend erledigt, gegenüber dem Beklagten die außerordentliche fristlose Kündigung erklärte.

Mit der Klageschrift vom 25.10.2010, dem Beklagten zugestellt am 04.11.2010, erklärte die Klägerin erneut die außerordentliche fristlose Kündigung gegenüber dem Beklagten Ziffer 1 sowie hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zum 31.05.2011. Am 24.11.2010 bezahlte der Beklagte an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 2.207,36 EUR. Zum Zahlungszeitpunkt war auch der Mietzins für November 2010 noch nicht beglichen. Der Betrag, der ohne Leistungsbestimmung bezahlt wurde, entsprach einem Betrag von vier Monatsmieten. Die Klägerin erklärte daraufhin mit Schreiben vom 30.12.2010 den Zahlungsanspruch für die Mieten August 2010 bis Oktober 2010 für erledigt.

In der Klageforderung wurden neben den rückständigen Mietzinsen nach Verrechnungen ein Betrag in Höhe von 51,36 EUR als Schadensersatzforderung für eine zerstörte Fensterscheibe in der Wohnung der Beklagten geltend gemacht.

Mit Schreiben vom 30.12.2010 erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten erneut die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Überbelegung der Wohnung, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 31.07.2011. Mit Schreiben vom 14.03.2011 erklärte die Klägerin eine erneute außerordentliche fristlose Kündigung gegenüber dem Beklagten wegen Überlegung sowie wegen Pflichtverletzung, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 30.09.2011.

Gegen ein Versäumnisurteil hat der Beklagte Einspruch eingelegt. Er hält die außerordentliche sowie ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch die vollständige nachträgliche Zahlung der rückständigen Mietzinsen unwirksam. Auch den außerordentlichen und ordentlichen Kündigungen wegen Überbelegung und Pflichtverletzungen wird widersprochen, diese sind nach Ansicht des Beklagten ebenfalls unwirksam.

Nach Auffassung des Amtsgerichts Stuttgart hat die Klägerin das mit dem Beklagten bestehende Mietverhältnis mit Schreiben vom 30.12.2010 wegen Überbelegung zum 31.07.2011 wirksam ordentlich gekündigt, weshalb die Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet sind, die Wohnung zu diesem Zeitpunkt zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Die Beklagten haben den Kündigungen der Klägerin widersprochen und damit zu erkennen gegeben, dass sie nicht von selbst aus der Wohnung ausziehen werden, so dass die Klägerin ein berechtigtes Interesse an der Geltendmachung eines zukünftigen Räumungsanspruchs hat.

Frühere Kündigungen sind unwirksam.

Kündigungen

  • Die mit Schreiben vom 07.10.2010 ausgesprochene außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs wurde durch die nachträgliche Zahlung sämtlicher Mietzinsen für August bis einschließlich November 2010 gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 3a, 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Die zu diesem Zeitpunkt noch offen stehende Forderung der Klägerin wegen Zerstörung der Fensterscheibe ist bei diesen Vorschriften über eine Heilung der außerordentlichen Kündigung nicht zu beachten, da hier nur die vollständige Befriedigung des Vermieters wegen der Miete verlangt ist1. Auch ist davon auszugehen, dass der Beklagte Ziffer 1 durch seine Zahlung seine Mietschulden ausgleichen wollte, so dass die Zahlung zunächst mit den zum damaligen Zeitpunkt bestehenden Mietforderungen zu verrechnen war.
  • Aus diesem Grund ist auch die außerordentliche Kündigung im Schriftsatz vom 25.10.2010 unwirksam.
  • Auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist unwirksam. Der Vortrag der Klägerin, der Beklagte sei seinen Mitwirkungspflichten gegenüber dem Jobcenter nicht nachgekommen, weshalb die Mietzahlungen eingestellt worden seien, reicht nicht aus, um darin eine solche schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten zu sehen, die ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses begründet. Hierfür fehlen genaue Anhaltspunkte dafür, welche Mitwirkungspflichten der Beklagte hatte und gegebenenfalls verletzte und warum genau keine Mietzahlungen mehr geleistet wurden.
  • Wirksam gekündigt ist das Mietverhältnis jedoch aufgrund der ordentlichen Kündigung der Klägerin vom 30.12.2011 wegen Überbelegung der Wohnung. Hinsichtlich der außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen Überbelegung hält das Gericht nach Abwägung der gegenseitigen Interessen das Abwarten bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist für die Klägerin für zumutbar, zumal es sich hier nicht um eine willkürliche Überbelegung durch Aufnahme fremder Personen in die Wohnung handelte, sondern eine Überbelegung wegen der Geburten weiterer Kinder vorliegt.

    Die Überbelegung der Wohnung stellt aber einen Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 1 BGB dar, auch wenn diese nicht von den Beklagten zu vertreten ist. Zwar darf der Mieter grundsätzlich seine Kinder und seinen Ehegatten in die Wohnung aufnehmen. Allerdings darf durch die Aufnahme dieser Personen keine Überbelegung eintreten. Eine Überbelegung ist auch dann vertragswidrig, wenn eine ursprünglich vertragsgemäß belegte Wohnung durch die Geburt von Kindern überbelegt wird2. Dabei gibt es keine allgemeinen Richtlinien, wann von einer Überbelegung ausgegangen wird. Dies ist jeweils eine Einzelfallentscheidung.

    Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung wegen Überbelegung liegt auch nicht schon alleine aufgrund des Umstands der Überbelegung vor. Hinzutreten müssen noch andere Umstände, wie zum Beispiel das verstärkte Abnutzen oder eine Beschädigung der Wohnung, Störungen der übrigen Hausmitbewohner, etc.3. Ob durch die Überbelegung ein vertragswidriger Gebrauch in erheblichem Maße vorliegt, ist aufgrund einer Abwägung der Interessen beider Parteien zu entscheiden.

    Hier leben acht Personen in einer 3-Zimmer-Wohnung mit 64,30 qm. Umgerechnet stehen damit einer Person lediglich 8,04 qm, verteilt auf lediglich 3 Räume, zur Verfügung. Dies stellt eine deutliche Überbelegung der Wohnung dar. Durch die Überbelegung wurde die Wohnung auch, wie von der Klägerin vorgetragen, in weit überdurchschnittlichem Maße beansprucht. Die Luftfeuchtigkeit war sehr hoch, so dass die Fenster innen deutlich beschlagen waren. Auch das Bad, das von acht Personen benutzt wurde, zeigte deutliche außergewöhnliche Abnutzungsspuren, die auf den von der Klägerin vorgelegten Lichtbildern deutlich erkennbar waren. Die verstärkte Abnutzung der Wohnung und die damit für die Substanz der Wohnung bestehende Gefahr einer deutlichen Verschlechterung stellen ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses dar. Hinzu kommt, dass die übrigen Bewohner des Hauses immer wieder Beschwerden äußern, dass die Beklagten ihre Gegenstände in den Gemeinschaftsräumen abstellen und das Verhältnis zu den übrigen Mietern des Hauses aufgrund immer wieder vorkommender Probleme mit den Beklagten sehr belastet ist. Auch diese Probleme sind bei den Interessen des Vermieters zu berücksichtigen.

    Dem gegenüber zu stellen ist das große Interesse der Beklagten, eine angemessene Wohnung für die ganze Familie zu haben.

    In der Abwägung zwischen den berechtigten Interessen der Klägerin und denen der Beklagten hat das Gericht zu Gunsten der Klägerin entschieden, dass ihr Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiegt. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass die Suche nach einer neuen Wohnung für die Beklagten schwierig und mit Kosten verbunden sein wird. Dennoch ist hier aufgrund der Überbelegung die Substanz der Wohnung der Klägerin sowie der Hausfrieden mit den anderen Hausmitbewohnern derart in Gefahr, dass hier das Interesse der Klägerin überwiegt.

Räumungsfrist

Den Beklagten ist jedoch gemäß § 721 ZPO eine Räumungsfrist zu gewähren. Da die Beklagten in der Wohnung mit sechs Kindern leben, wovon alle sechs Kinder minderjährig sind, werden sie einen erhöhten Aufwand bei der Suche nach einer geeigneten neuen Wohnung und beim Umzug haben. Unter Abwägung der Interessen der Klägerin und der Beklagten hält es das Gericht daher für angezeigt, eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2011 zu gewähren.

Ursprüngliche Klage

Der Zahlungsanspruch der Klägerin hat sich durch die nachträgliche Bezahlung der Mietzinsforderungen durch den Beklagten Ziffer 1 in Höhe von 1655,52 EUR erledigt. Die ursprüngliche Klage war zulässig und begründet, der Beklagte Ziffer 1 hatte aufgrund der Nichtbezahlung der Mieten Anlass zur Klage gegeben.

Beschädigte Fensterscheibe

Hinsichtlich des Betrags in Höhe von 51,36 EUR, der für den Ersatz der zerstörten Fensterscheibe geltend gemacht wurde, war die Klage abzuweisen, da der Vortrag der Klägerin, die Tatsache, dass die Innenseite des Fensters gesprungen sei, beweise, dass diese nur von den Beklagten aufgrund schuldhaften Verhaltens habe zerstört werden können, unsubstantiiert ist. Hier fehlt es an Angaben darüber, wie die Beklagten die Fensterscheibe beschädigt haben können. Eine bloße Vermutung dahingehend, dass nur sie als Ursache in Betracht kommen, reicht hierfür nicht aus.

Amtsgericht Stuttgart, Urteil vom 24. Mai 2011 – 37 C 5827/10

  1. vgl. Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 10. Auflage, § 569 RN 40 []
  2. vgl. BGH WuM 1993, S. 529 []
  3. vgl. hierzu OLG Hamm, WuM 1982, S. 323 []
  4. im Folgenden: Arbeitszeitrichtlinie []