Acht Per­so­nen in einer 64 qm Miet­woh­nung

Allei­ne die Über­be­le­gung einer Miet­woh­nung mit acht Per­so­nen auf 64 qm ist für eine ordent­li­che Kün­di­gung durch den Ver­mie­ter nicht aus­rei­chend. Es müs­sen noch ande­re Umstän­de, wie zum Bei­spiel das ver­stärk­te Abnut­zen oder eine Beschä­di­gung der Woh­nung, Stö­run­gen der übri­gen Haus­mit­be­woh­ner, etc. hin­zu­tre­ten.

Acht Per­so­nen in einer 64 qm Miet­woh­nung

Das hat das Amts­ge­richt Stutt­gart in dem hier vor­lie­gen­den Fall eines Streits um die Räu­mung und Her­aus­ga­be einer Miet­woh­nung ent­schie­den. Die Klä­ge­rin ver­mie­te­te eine 3‑Zim­mer-Woh­nung im Dach­ge­schoss eines Hau­ses mit Ver­trag vom 9. Febru­ar 2005 an den Beklag­ten. Die­ser zog dort mit sei­ner Ehe­frau und zwei Kin­dern ein. Zwi­schen­zeit­lich beka­men die Beklag­ten vier wei­te­re Kin­der, so dass sie nun mit sechs Kin­dern in der 64,30 qm Woh­nung leben. Die Kin­der sind 11 Jah­re, 8 Jah­re, 5 Jah­re, 3 Jah­re, 2 Jah­re sowie 11 Mona­te alt. In den Mona­ten August 2010, Sep­tem­ber 2010 sowie Okto­ber 2010 bezahl­te der Beklag­te den jewei­li­gen Miet­zins nicht, wes­halb mit Schrei­ben vom 07.10.2010 die L. GmbH, die für die Klä­ge­rin die Miet­ver­trags­ver­wal­tung geschäfts­be­sor­gend erle­digt, gegen­über dem Beklag­ten die außer­or­dent­li­che frist­lo­se Kün­di­gung erklär­te.

Mit der Kla­ge­schrift vom 25.10.2010, dem Beklag­ten zuge­stellt am 04.11.2010, erklär­te die Klä­ge­rin erneut die außer­or­dent­li­che frist­lo­se Kün­di­gung gegen­über dem Beklag­ten Zif­fer 1 sowie hilfs­wei­se die ordent­li­che Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs zum 31.05.2011. Am 24.11.2010 bezahl­te der Beklag­te an die Klä­ge­rin einen Betrag in Höhe von 2.207,36 EUR. Zum Zah­lungs­zeit­punkt war auch der Miet­zins für Novem­ber 2010 noch nicht begli­chen. Der Betrag, der ohne Leis­tungs­be­stim­mung bezahlt wur­de, ent­sprach einem Betrag von vier Monats­mie­ten. Die Klä­ge­rin erklär­te dar­auf­hin mit Schrei­ben vom 30.12.2010 den Zah­lungs­an­spruch für die Mie­ten August 2010 bis Okto­ber 2010 für erle­digt.

In der Kla­ge­for­de­rung wur­den neben den rück­stän­di­gen Miet­zin­sen nach Ver­rech­nun­gen ein Betrag in Höhe von 51,36 EUR als Scha­dens­er­satz­for­de­rung für eine zer­stör­te Fens­ter­schei­be in der Woh­nung der Beklag­ten gel­tend gemacht.

Mit Schrei­ben vom 30.12.2010 erklär­te die Klä­ge­rin gegen­über dem Beklag­ten erneut die außer­or­dent­li­che frist­lo­se Kün­di­gung wegen Über­be­le­gung der Woh­nung, hilfs­wei­se die ordent­li­che Kün­di­gung zum 31.07.2011. Mit Schrei­ben vom 14.03.2011 erklär­te die Klä­ge­rin eine erneu­te außer­or­dent­li­che frist­lo­se Kün­di­gung gegen­über dem Beklag­ten wegen Über­le­gung sowie wegen Pflicht­ver­let­zung, hilfs­wei­se die ordent­li­che Kün­di­gung zum 30.09.2011.

Gegen ein Ver­säum­nis­ur­teil hat der Beklag­te Ein­spruch ein­ge­legt. Er hält die außer­or­dent­li­che sowie ordent­li­che Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs durch die voll­stän­di­ge nach­träg­li­che Zah­lung der rück­stän­di­gen Miet­zin­sen unwirk­sam. Auch den außer­or­dent­li­chen und ordent­li­chen Kün­di­gun­gen wegen Über­be­le­gung und Pflicht­ver­let­zun­gen wird wider­spro­chen, die­se sind nach Ansicht des Beklag­ten eben­falls unwirk­sam.

Nach Auf­fas­sung des Amts­ge­richts Stutt­gart hat die Klä­ge­rin das mit dem Beklag­ten bestehen­de Miet­ver­hält­nis mit Schrei­ben vom 30.12.2010 wegen Über­be­le­gung zum 31.07.2011 wirk­sam ordent­lich gekün­digt, wes­halb die Beklag­ten gemäß § 546 Abs. 1 BGB ver­pflich­tet sind, die Woh­nung zu die­sem Zeit­punkt zu räu­men und an die Klä­ge­rin her­aus­zu­ge­ben. Die Beklag­ten haben den Kün­di­gun­gen der Klä­ge­rin wider­spro­chen und damit zu erken­nen gege­ben, dass sie nicht von selbst aus der Woh­nung aus­zie­hen wer­den, so dass die Klä­ge­rin ein berech­tig­tes Inter­es­se an der Gel­tend­ma­chung eines zukünf­ti­gen Räu­mungs­an­spruchs hat.

Frü­he­re Kün­di­gun­gen sind unwirk­sam.

Kün­di­gun­gen

  • Die mit Schrei­ben vom 07.10.2010 aus­ge­spro­che­ne außer­or­dent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses wegen Zah­lungs­ver­zugs wur­de durch die nach­träg­li­che Zah­lung sämt­li­cher Miet­zin­sen für August bis ein­schließ­lich Novem­ber 2010 gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 3a, 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirk­sam. Die zu die­sem Zeit­punkt noch offen ste­hen­de For­de­rung der Klä­ge­rin wegen Zer­stö­rung der Fens­ter­schei­be ist bei die­sen Vor­schrif­ten über eine Hei­lung der außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung nicht zu beach­ten, da hier nur die voll­stän­di­ge Befrie­di­gung des Ver­mie­ters wegen der Mie­te ver­langt ist1. Auch ist davon aus­zu­ge­hen, dass der Beklag­te Zif­fer 1 durch sei­ne Zah­lung sei­ne Miet­schul­den aus­glei­chen woll­te, so dass die Zah­lung zunächst mit den zum dama­li­gen Zeit­punkt bestehen­den Miet­for­de­run­gen zu ver­rech­nen war.
  • Aus die­sem Grund ist auch die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung im Schrift­satz vom 25.10.2010 unwirk­sam.
  • Auch die ordent­li­che Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist unwirk­sam. Der Vor­trag der Klä­ge­rin, der Beklag­te sei sei­nen Mit­wir­kungs­pflich­ten gegen­über dem Job­cen­ter nicht nach­ge­kom­men, wes­halb die Miet­zah­lun­gen ein­ge­stellt wor­den sei­en, reicht nicht aus, um dar­in eine sol­che schuld­haf­te Pflicht­ver­let­zung des Beklag­ten zu sehen, die ein berech­tig­tes Inter­es­se der Klä­ge­rin an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses begrün­det. Hier­für feh­len genaue Anhalts­punk­te dafür, wel­che Mit­wir­kungs­pflich­ten der Beklag­te hat­te und gege­be­nen­falls ver­letz­te und war­um genau kei­ne Miet­zah­lun­gen mehr geleis­tet wur­den.
  • Wirk­sam gekün­digt ist das Miet­ver­hält­nis jedoch auf­grund der ordent­li­chen Kün­di­gung der Klä­ge­rin vom 30.12.2011 wegen Über­be­le­gung der Woh­nung. Hin­sicht­lich der außer­or­dent­li­chen frist­lo­sen Kün­di­gung gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen Über­be­le­gung hält das Gericht nach Abwä­gung der gegen­sei­ti­gen Inter­es­sen das Abwar­ten bis zum Ende der ordent­li­chen Kün­di­gungs­frist für die Klä­ge­rin für zumut­bar, zumal es sich hier nicht um eine will­kür­li­che Über­be­le­gung durch Auf­nah­me frem­der Per­so­nen in die Woh­nung han­del­te, son­dern eine Über­be­le­gung wegen der Gebur­ten wei­te­rer Kin­der vor­liegt.

    Die Über­be­le­gung der Woh­nung stellt aber einen Kün­di­gungs­grund gemäß § 573 Abs. 1 BGB dar, auch wenn die­se nicht von den Beklag­ten zu ver­tre­ten ist. Zwar darf der Mie­ter grund­sätz­lich sei­ne Kin­der und sei­nen Ehe­gat­ten in die Woh­nung auf­neh­men. Aller­dings darf durch die Auf­nah­me die­ser Per­so­nen kei­ne Über­be­le­gung ein­tre­ten. Eine Über­be­le­gung ist auch dann ver­trags­wid­rig, wenn eine ursprüng­lich ver­trags­ge­mäß beleg­te Woh­nung durch die Geburt von Kin­dern über­be­legt wird2. Dabei gibt es kei­ne all­ge­mei­nen Richt­li­ni­en, wann von einer Über­be­le­gung aus­ge­gan­gen wird. Dies ist jeweils eine Ein­zel­fall­ent­schei­dung.

    Ein berech­tig­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters an der Kün­di­gung wegen Über­be­le­gung liegt auch nicht schon allei­ne auf­grund des Umstands der Über­be­le­gung vor. Hin­zu­tre­ten müs­sen noch ande­re Umstän­de, wie zum Bei­spiel das ver­stärk­te Abnut­zen oder eine Beschä­di­gung der Woh­nung, Stö­run­gen der übri­gen Haus­mit­be­woh­ner, etc.3. Ob durch die Über­be­le­gung ein ver­trags­wid­ri­ger Gebrauch in erheb­li­chem Maße vor­liegt, ist auf­grund einer Abwä­gung der Inter­es­sen bei­der Par­tei­en zu ent­schei­den.

    Hier leben acht Per­so­nen in einer 3‑Zim­mer-Woh­nung mit 64,30 qm. Umge­rech­net ste­hen damit einer Per­son ledig­lich 8,04 qm, ver­teilt auf ledig­lich 3 Räu­me, zur Ver­fü­gung. Dies stellt eine deut­li­che Über­be­le­gung der Woh­nung dar. Durch die Über­be­le­gung wur­de die Woh­nung auch, wie von der Klä­ge­rin vor­ge­tra­gen, in weit über­durch­schnitt­li­chem Maße bean­sprucht. Die Luft­feuch­tig­keit war sehr hoch, so dass die Fens­ter innen deut­lich beschla­gen waren. Auch das Bad, das von acht Per­so­nen benutzt wur­de, zeig­te deut­li­che außer­ge­wöhn­li­che Abnut­zungs­spu­ren, die auf den von der Klä­ge­rin vor­ge­leg­ten Licht­bil­dern deut­lich erkenn­bar waren. Die ver­stärk­te Abnut­zung der Woh­nung und die damit für die Sub­stanz der Woh­nung bestehen­de Gefahr einer deut­li­chen Ver­schlech­te­rung stel­len ein berech­tig­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses dar. Hin­zu kommt, dass die übri­gen Bewoh­ner des Hau­ses immer wie­der Beschwer­den äußern, dass die Beklag­ten ihre Gegen­stän­de in den Gemein­schafts­räu­men abstel­len und das Ver­hält­nis zu den übri­gen Mie­tern des Hau­ses auf­grund immer wie­der vor­kom­men­der Pro­ble­me mit den Beklag­ten sehr belas­tet ist. Auch die­se Pro­ble­me sind bei den Inter­es­sen des Ver­mie­ters zu berück­sich­ti­gen.

    Dem gegen­über zu stel­len ist das gro­ße Inter­es­se der Beklag­ten, eine ange­mes­se­ne Woh­nung für die gan­ze Fami­lie zu haben.

    In der Abwä­gung zwi­schen den berech­tig­ten Inter­es­sen der Klä­ge­rin und denen der Beklag­ten hat das Gericht zu Guns­ten der Klä­ge­rin ent­schie­den, dass ihr Inter­es­se an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses über­wiegt. Dabei ver­kennt das Gericht nicht, dass die Suche nach einer neu­en Woh­nung für die Beklag­ten schwie­rig und mit Kos­ten ver­bun­den sein wird. Den­noch ist hier auf­grund der Über­be­le­gung die Sub­stanz der Woh­nung der Klä­ge­rin sowie der Haus­frie­den mit den ande­ren Haus­mit­be­woh­nern der­art in Gefahr, dass hier das Inter­es­se der Klä­ge­rin über­wiegt.

Räu­mungs­frist

Den Beklag­ten ist jedoch gemäß § 721 ZPO eine Räu­mungs­frist zu gewäh­ren. Da die Beklag­ten in der Woh­nung mit sechs Kin­dern leben, wovon alle sechs Kin­der min­der­jäh­rig sind, wer­den sie einen erhöh­ten Auf­wand bei der Suche nach einer geeig­ne­ten neu­en Woh­nung und beim Umzug haben. Unter Abwä­gung der Inter­es­sen der Klä­ge­rin und der Beklag­ten hält es das Gericht daher für ange­zeigt, eine Räu­mungs­frist bis zum 30.09.2011 zu gewäh­ren.

Ursprüng­li­che Kla­ge

Der Zah­lungs­an­spruch der Klä­ge­rin hat sich durch die nach­träg­li­che Bezah­lung der Miet­zins­for­de­run­gen durch den Beklag­ten Zif­fer 1 in Höhe von 1655,52 EUR erle­digt. Die ursprüng­li­che Kla­ge war zuläs­sig und begrün­det, der Beklag­te Zif­fer 1 hat­te auf­grund der Nicht­be­zah­lung der Mie­ten Anlass zur Kla­ge gege­ben.

Beschä­dig­te Fens­ter­schei­be

Hin­sicht­lich des Betrags in Höhe von 51,36 EUR, der für den Ersatz der zer­stör­ten Fens­ter­schei­be gel­tend gemacht wur­de, war die Kla­ge abzu­wei­sen, da der Vor­trag der Klä­ge­rin, die Tat­sa­che, dass die Innen­sei­te des Fens­ters gesprun­gen sei, bewei­se, dass die­se nur von den Beklag­ten auf­grund schuld­haf­ten Ver­hal­tens habe zer­stört wer­den kön­nen, unsub­stan­ti­iert ist. Hier fehlt es an Anga­ben dar­über, wie die Beklag­ten die Fens­ter­schei­be beschä­digt haben kön­nen. Eine blo­ße Ver­mu­tung dahin­ge­hend, dass nur sie als Ursa­che in Betracht kom­men, reicht hier­für nicht aus.

Amts­ge­richt Stutt­gart, Urteil vom 24. Mai 2011 – 37 C 5827/​10

  1. vgl. Schmidt-Fut­te­rer, Kom­men­tar zum Miet­recht, 10. Auf­la­ge, § 569 RN 40 []
  2. vgl. BGH WuM 1993, S. 529 []
  3. vgl. hier­zu OLG Hamm, WuM 1982, S. 323 []
  4. im Fol­gen­den: Arbeits­zeit­richt­li­nie []