Nicht erfüllte Schulden in der WEG-Jahresrechnung

Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss – etwa im Rahmen der Jahresabrechnung für das nächste Wirtschaftsjahr – ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig.

Nicht erfüllte Schulden in der WEG-Jahresrechnung

Beitragsrückstände sind kein zulässiger Bestandteil einer Jahresabrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG. Diese ist auf die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahrs unter Berücksichtigung der von den Eigentümern geleisteten Vorschüsse beschränkt1.

Dem entspricht es, dass der Beschluss über eine Jahresabrechnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrages, welcher die in dem Wirtschaftsplan für das abgelaufene Jahr beschlossenen Vorschüsse übersteigt (sog. Abrechnungsspitze), anspruchsbegründend wirkt2. Zahlungsverpflichtungen, die durch frühere Beschlüsse entstanden sind, lässt der Beschluss unberührt. Dies gilt nicht nur für die in dem Wirtschaftsplan des abzurechnenden Jahres beschlossenen und damit nach § 28 Abs. 2 WEG geschuldeten Vorschüsse3, sondern auch für Zahlungsverpflichtungen, die durch die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der Vorjahre begründet worden sind.

Allerdings steht die Einbeziehung von Vorjahresrückständen in eine Jahresabrechnung nicht einem bloßen Abrechnungsfehler gleich und hat deshalb auch nicht nur die Anfechtbarkeit, sondern auch die Nichtigkeit des Beschlusses über die Abrechnung zur Folge.

Ein Abrechnungsfehler liegt vor, wenn die Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahrs unzutreffend erfasst oder in unrichtiger Weise auf die Wohnungseigentümer verteilt worden sind. Kennzeichnend ist, dass er sich auf Ausgaben oder Einnahmen bezieht, die in dem abzurechnenden Zeitraum tatsächlich oder vermeintlich angefallen sind. Davon zu unterscheiden ist die Aufnahme von Positionen in die Jahresabrechnung, die – wie Beitragsrückstände – ihrer Art nach generell nicht zu den Bestandteilen einer Abrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG gehören. Fehlt den Wohnungseigentümern hinsichtlich solcher abrechnungsfremden Positionen die Kompetenz, Zahlungsverpflichtungen durch Mehrheitsbeschluss zu begründen, hat deren Aufnahme in die Jahresabrechnung die Nichtigkeit des darauf bezogenen Teils des Beschlusses zur Folge4. Denn ein Beschluss der Wohnungseigentümer ist nichtig, soweit er Regelungen enthält, die nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung und den Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung einer Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss nicht zugänglich sind5.

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Solche kompetenzüberschreitenden Regelungen sind in dem hier zu beurteilenden Beschluss über die Jahresabrechnung enthalten.

Soweit der Beschluss die Wohnungseigentümer verpflichtet, rückständige Beiträge zu zahlen, die vor ihrem Eigentumserwerb fällig geworden und daher von dem Voreigentümer zu tragen sind6, folgt dies daraus, dass den Wohnungseigentümer andernfalls eine nicht bestehende Erwerberhaftung auferlegt würde. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass die Haftung eines Wohnungseigentümers für die Rückstände seines Rechtsvorgängers nur durch Vereinbarung, nicht aber durch Mehrheitsbeschluss begründet werden kann7. Daraus folgt, dass ein Beschluss, der zu einer solchen Haftung führt, mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig ist8.

Nichts anderes gilt, wenn es sich bei den Rückständen um Beiträge aus dem Jahr 2006 handeln sollte, die nach dem Eigentumserwerb der Wohnungseigentümer fällig geworden und daher von ihnen zu tragen sind. Solche Rückstände hätten ihre Grundlage entweder in dem Wirtschaftsplan 2006 (Vorschüsse) oder in der Jahresabrechnung 2006 (Abrechnungsspitze).

Eine erneute Beschlussfassung über sie im Rahmen der Jahresabrechnung 2007 bedeutete deshalb die Neubegründung einer bestehenden Schuld der Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss. Hierzu fehlt den Wohnungseigentümern die Kompetenz. Eine solche ergibt sich insbesondere nicht aus § 28 Abs. 5 WEG, denn diese Vorschrift berechtigt nur zur Festlegung von Vorschüssen für die Zukunft und zur Abrechnung der im abgelaufenen Wirtschaftsjahr angefallenen Kosten. Wäre es anders, könnten die Wohnungseigentümer durch Aufnahme aller rückständigen Beiträge in die jeweils aktuelle Jahresabrechnung die Vorschriften über die Verjährung durch Mehrheitsbeschluss faktisch außer Kraft setzen. Das aber fällt ebenso wenig in ihre Zuständigkeit wie die Begründung einer gesetzlich nicht vorgesehenen Haftung eines Wohnungseigentümers durch Mehrheitsbeschluss9. Folge der fehlenden Kompetenz der Wohnungseigentümer ist die Nichtigkeit des Beschlussteils, mit dem die Ansprüche auf Zahlung rückständiger Beiträge neu begründet werden sollten10.

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Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. März 2012 – V ZR 147/11

  1. vgl. BayObLG NJW-RR 1990, 1107, 1108; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 28 Rn. 89[]
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 30.11.1995 – V ZB 16/95, BGHZ 131, 228, 231 f.; Beschluss vom 23.09.1999 – V ZB 17/99, BGHZ 142, 290, 296[]
  3. vgl. BGH, Beschluss vom 30.11.1995 – V ZB 16/95, aaO[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 22.07.2011 – V ZR 245/09, NJW-RR 2011, 1383, 1384 Rn. 52[]
  5. vgl. BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 166 ff.; Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 179[]
  6. vgl. dazu BGH, Beschluss vom 22.01.1987 – V ZB 3/86, BGHZ 99, 358, 360; Beschluss vom 21.04.1988 – V ZB 10/87, BGHZ 104, 197, 201 ff.[]
  7. BGH, Beschluss vom 23.09.1999 – V ZB 17/99, BGHZ 142, 290, 298[]
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 166; insoweit noch offen gelassen in BGH, Beschluss vom 23.09.1999 – V ZB 17/99, aaO, S. 300[]
  9. vgl. BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 173[]
  10. ebenso: LG Nürnberg-Fürth, NZM 2010, 791; Häublein, ZWE 2010, 136; Schultzky, ZWE 2011, 12, 15; aA OLG Düsseldorf, ZMR 2005, 642; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 28 Rn. 89[]
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