Nicht erfüll­te Schul­den in der WEG-Jah­res­rech­nung

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind nicht berech­tigt, bereits ent­stan­de­ne, aber noch nicht erfüll­te Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers mit Stim­men­mehr­heit erneut zu beschlie­ßen und so neu zu begrün­den. Ein den­noch gefass­ter Beschluss – etwa im Rah­men der Jah­res­ab­rech­nung für das nächs­te Wirt­schafts­jahr – ist wegen feh­len­der Beschluss­kom­pe­tenz nich­tig.

Nicht erfüll­te Schul­den in der WEG-Jah­res­rech­nung

Bei­trags­rück­stän­de sind kein zuläs­si­ger Bestand­teil einer Jah­res­ab­rech­nung im Sin­ne des § 28 Abs. 3 WEG. Die­se ist auf die Abrech­nung der Kos­ten des abge­lau­fe­nen Wirt­schafts­jahrs unter Berück­sich­ti­gung der von den Eigen­tü­mern geleis­te­ten Vor­schüs­se beschränkt 1.

Dem ent­spricht es, dass der Beschluss über eine Jah­res­ab­rech­nung nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs nur hin­sicht­lich des auf den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ent­fal­len­den Betra­ges, wel­cher die in dem Wirt­schafts­plan für das abge­lau­fe­ne Jahr beschlos­se­nen Vor­schüs­se über­steigt (sog. Abrech­nungs­spit­ze), anspruchs­be­grün­dend wirkt 2. Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen, die durch frü­he­re Beschlüs­se ent­stan­den sind, lässt der Beschluss unbe­rührt. Dies gilt nicht nur für die in dem Wirt­schafts­plan des abzu­rech­nen­den Jah­res beschlos­se­nen und damit nach § 28 Abs. 2 WEG geschul­de­ten Vor­schüs­se 3, son­dern auch für Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen, die durch die Wirt­schafts­plä­ne und Jah­res­ab­rech­nun­gen der Vor­jah­re begrün­det wor­den sind.

Aller­dings steht die Ein­be­zie­hung von Vor­jah­res­rück­stän­den in eine Jah­res­ab­rech­nung nicht einem blo­ßen Abrech­nungs­feh­ler gleich und hat des­halb auch nicht nur die Anfecht­bar­keit, son­dern auch die Nich­tig­keit des Beschlus­ses über die Abrech­nung zur Fol­ge.

Ein Abrech­nungs­feh­ler liegt vor, wenn die Kos­ten des abge­lau­fe­nen Wirt­schafts­jahrs unzu­tref­fend erfasst oder in unrich­ti­ger Wei­se auf die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­teilt wor­den sind. Kenn­zeich­nend ist, dass er sich auf Aus­ga­ben oder Ein­nah­men bezieht, die in dem abzu­rech­nen­den Zeit­raum tat­säch­lich oder ver­meint­lich ange­fal­len sind. Davon zu unter­schei­den ist die Auf­nah­me von Posi­tio­nen in die Jah­res­ab­rech­nung, die – wie Bei­trags­rück­stän­de – ihrer Art nach gene­rell nicht zu den Bestand­tei­len einer Abrech­nung im Sin­ne des § 28 Abs. 3 WEG gehö­ren. Fehlt den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern hin­sicht­lich sol­cher abrech­nungs­frem­den Posi­tio­nen die Kom­pe­tenz, Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen durch Mehr­heits­be­schluss zu begrün­den, hat deren Auf­nah­me in die Jah­res­ab­rech­nung die Nich­tig­keit des dar­auf bezo­ge­nen Teils des Beschlus­ses zur Fol­ge 4. Denn ein Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist nich­tig, soweit er Rege­lun­gen ent­hält, die nach der gesetz­li­chen Kom­pe­tenz­zu­wei­sung und den Bestim­mun­gen in der Gemein­schafts­ord­nung einer Ent­schei­dung durch Mehr­heits­be­schluss nicht zugäng­lich sind 5.

Sol­che kom­pe­tenz­über­schrei­ten­den Rege­lun­gen sind in dem hier zu beur­tei­len­den Beschluss über die Jah­res­ab­rech­nung ent­hal­ten.

Soweit der Beschluss die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­pflich­tet, rück­stän­di­ge Bei­trä­ge zu zah­len, die vor ihrem Eigen­tums­er­werb fäl­lig gewor­den und daher von dem Vor­ei­gen­tü­mer zu tra­gen sind 6, folgt dies dar­aus, dass den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer andern­falls eine nicht bestehen­de Erwer­ber­haf­tung auf­er­legt wür­de. Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass die Haf­tung eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers für die Rück­stän­de sei­nes Rechts­vor­gän­gers nur durch Ver­ein­ba­rung, nicht aber durch Mehr­heits­be­schluss begrün­det wer­den kann 7. Dar­aus folgt, dass ein Beschluss, der zu einer sol­chen Haf­tung führt, man­gels Beschluss­kom­pe­tenz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nich­tig ist 8.

Nichts ande­res gilt, wenn es sich bei den Rück­stän­den um Bei­trä­ge aus dem Jahr 2006 han­deln soll­te, die nach dem Eigen­tums­er­werb der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer fäl­lig gewor­den und daher von ihnen zu tra­gen sind. Sol­che Rück­stän­de hät­ten ihre Grund­la­ge ent­we­der in dem Wirt­schafts­plan 2006 (Vor­schüs­se) oder in der Jah­res­ab­rech­nung 2006 (Abrech­nungs­spit­ze).

Eine erneu­te Beschluss­fas­sung über sie im Rah­men der Jah­res­ab­rech­nung 2007 bedeu­te­te des­halb die Neu­be­grün­dung einer bestehen­den Schuld der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer durch Mehr­heits­be­schluss. Hier­zu fehlt den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern die Kom­pe­tenz. Eine sol­che ergibt sich ins­be­son­de­re nicht aus § 28 Abs. 5 WEG, denn die­se Vor­schrift berech­tigt nur zur Fest­le­gung von Vor­schüs­sen für die Zukunft und zur Abrech­nung der im abge­lau­fe­nen Wirt­schafts­jahr ange­fal­le­nen Kos­ten. Wäre es anders, könn­ten die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer durch Auf­nah­me aller rück­stän­di­gen Bei­trä­ge in die jeweils aktu­el­le Jah­res­ab­rech­nung die Vor­schrif­ten über die Ver­jäh­rung durch Mehr­heits­be­schluss fak­tisch außer Kraft set­zen. Das aber fällt eben­so wenig in ihre Zustän­dig­keit wie die Begrün­dung einer gesetz­lich nicht vor­ge­se­he­nen Haf­tung eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers durch Mehr­heits­be­schluss 9. Fol­ge der feh­len­den Kom­pe­tenz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist die Nich­tig­keit des Beschluss­teils, mit dem die Ansprü­che auf Zah­lung rück­stän­di­ger Bei­trä­ge neu begrün­det wer­den soll­ten 10.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. März 2012 – V ZR 147/​11

  1. vgl. BayO­bLG NJW-RR 1990, 1107, 1108; Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 28 Rn. 89[]
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 30.11.1995 – V ZB 16/​95, BGHZ 131, 228, 231 f.; Beschluss vom 23.09.1999 – V ZB 17/​99, BGHZ 142, 290, 296[]
  3. vgl. BGH, Beschluss vom 30.11.1995 – V ZB 16/​95, aaO[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 22.07.2011 – V ZR 245/​09, NJW-RR 2011, 1383, 1384 Rn. 52[]
  5. vgl. BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/​99, BGHZ 145, 158, 166 ff.; Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/​05, BGHZ 163, 154, 179[]
  6. vgl. dazu BGH, Beschluss vom 22.01.1987 – V ZB 3/​86, BGHZ 99, 358, 360; Beschluss vom 21.04.1988 – V ZB 10/​87, BGHZ 104, 197, 201 ff.[]
  7. BGH, Beschluss vom 23.09.1999 – V ZB 17/​99, BGHZ 142, 290, 298[]
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/​99, BGHZ 145, 158, 166; inso­weit noch offen gelas­sen in BGH, Beschluss vom 23.09.1999 – V ZB 17/​99, aaO, S. 300[]
  9. vgl. BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/​05, BGHZ 163, 154, 173[]
  10. eben­so: LG Nürn­berg-Fürth, NZM 2010, 791; Häub­lein, ZWE 2010, 136; Schultz­ky, ZWE 2011, 12, 15; aA OLG Düs­sel­dorf, ZMR 2005, 642; Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 28 Rn. 89[]
  11. Anschluss an BFHE 244, 536[]