Bezeich­nung eines Grund­stücks beim Ver­stei­ge­rungs­ter­min

Es genügt den Anfor­de­run­gen des § 37 Nr. 1 ZVG, in der Ter­mins­be­stim­mung die Bezeich­nung der Nut­zungs­art eines Grund­stücks als "bebaut mit einem Ein­fa­mi­li­en­haus" zu wäh­len, auch wenn eini­ge Räu­me des Ein­fa­mi­li­en­hau­ses als Inge­nieur­bü­ro genutzt wer­den.

Bezeich­nung eines Grund­stücks beim Ver­stei­ge­rungs­ter­min

So hat der Bun­des­ge­richts­hof aktu­ell in einem Fall über einen Antrag auf Ver­sa­gung des Zuschlags ent­schie­den. Der Betei­lig­te blieb in dem Ver­stei­ge­rungs­ter­min Meist­bie­ten­der und ihm wur­de durch Beschluss vom 15. Dezem­ber 2010 der Zuschlag erteilt. Die Zuschlags­be­schwer­de, die die Schuld­ner auf eine feh­ler­haf­te Ter­mins­be­stim­mung stüt­zen, blieb in den Vor­in­stan­zen ohne Erfolg.

Nach Auf­fas­sung des Bun­des­ge­richts­hofs ist der Ver­stei­ge­rungs­ter­min gemäß § 43 Abs. 1 ZVG ord­nungs­ge­mäß bekannt gemacht wor­den, so dass der Zuschlags­ver­sa­gungs­grund des § 83 Nr. 7 ZVG nicht gege­ben ist. Das Beschwer­de­ge­richt geht zutref­fend davon aus, dass die Vor­schrift des § 43 Abs. 1 Satz 1 ZVG, wonach die Ter­mins­be­stim­mung sechs Wochen vor dem Ver­stei­ge­rungs­ter­min bekannt gemacht sein muss, ver­letzt ist, wenn die Bekannt­ma­chung inhalt­lich nicht den zwin­gen­den Vor­ga­ben des § 37 ZVG genügt 1. Hier­zu zählt auch die Bezeich­nung des Grund­stücks (§ 37 Nr. 1 ZVG).

Rich­tig ist fer­ner, dass sich die an die Bezeich­nung des Grund­stücks nach § 37 Nr. 1 ZVG zu stel­len­den Anfor­de­run­gen aus den bei­den Zwe­cken der Ter­mins­be­stim­mung erge­ben. Sie soll zum einen den­je­ni­gen, deren Rech­te durch die Zwangs­ver­stei­ge­rung betrof­fen wer­den kön­nen, die Wahr­neh­mung ihrer Rech­te im Ver­fah­ren ermög­li­chen und zum ande­ren Erwerbs­in­ter­es­sen­ten auf den Ter­min auf­merk­sam machen, um durch eine Kon­kur­renz von Bie­tern eine Ver­stei­ge­rung des Grund­stücks zu einem sei­nem Wert mög­lichst ent­spre­chen­den Gebot zu errei­chen 2. Die­sem zwei­ten Zweck dient es, wenn die Ter­mins­be­stim­mung neben den Anga­ben zur siche­ren Iden­ti­fi­zie­rung des Grund­stücks auch des­sen Nut­zungs­art erken­nen lässt. Da der Kreis der an einem Erwerb Inter­es­sier­ten je nach Nut­zungs­mög­lich­keit regel­mä­ßig ein ande­rer sein wird, ist eine sol­che Anga­be wesent­lich, um mög­li­chen Inter­es­sen­ten den Anstoß zu geben, sich wei­te­re Infor­ma­tio­nen zu dem Objekt zu beschaf­fen und ggf. als Bie­ter an der Ver­stei­ge­rung teil­zu­neh­men 3.

Wel­che Anga­ben in die­sem Zusam­men­hang zu den zwin­gen­den Anfor­de­run­gen im Sin­ne von § 37 Nr. 1 ZVG gehö­ren, hat der Bun­des­ge­richts­hof noch nicht ent­schie­den; die ganz über­wie­gen­de Auf­fas­sung hält eine über die im Bestands­ver­zeich­nis des Grund­buchs ange­ge­be­ne Wirt­schafts­art (z.B. Gebäu­de- und Frei­flä­che) hin­aus­ge­hen­de Beschrei­bung der Nut­zung jeden­falls bei einem gewerb­lich oder gemischt genutz­ten Grund­stück (z.B. Fabrik­hal­le, Reit­an­la­ge, Wohn­haus mit Restau­rant) und bei einer außer­ge­wöhn­li­chen Bebau­ung (z.B. Schloss) für erfor­der­lich 4. Dies geht auf die Recht­spre­chung des Ober­lan­des­ge­richts Hamm zurück, wonach die inter­es­sier­te Öffent­lich­keit bei der aus dem Grund­buch zur Wirt­schafts­art über­nom­me­nen Anga­be "Gebäu­de- und Frei­flä­che" anneh­me, dass es sich um ein mit einem pri­va­ten Wohn­haus bebau­tes Grund­stück han­de­le, und des­halb einen beson­de­ren Hin­weis nur bei einem ganz oder teil­wei­se gewerb­lich genutz­ten Objekt erwar­te 5. Ob das über­zeugt oder eher davon aus­zu­ge­hen ist, dass Anga­ben wie „Gebäu­de- und Frei­flä­che“ von Bie­t­in­ter­es­sen­ten all­ge­mein als nichts­sa­gend emp­fun­den wer­den und des­halb stets der Ergän­zung um einen Hin­weis auf die tat­säch­li­che Nut­zung des Grund­stücks bedür­fen 6, kann offen blei­ben.

Ent­hält die Ter­mins­be­stim­mung – wie vor­lie­gend – eine über den Grund­buch­be­schrieb hin­aus­ge­hen­de Anga­be zu der tat­säch­li­chen Nut­zung des Grund­stücks (hier: „Ein­fa­mi­li­en­haus“), kann die Vor­schrift des § 37 Abs.1 ZVG nur ver­letzt sein, wenn die­se Anga­be unrich­tig oder irre­füh­rend ist. Dabei ist zu berück­sich­ti­gen, dass die Bekannt­ma­chung im Hin­blick auf die Nut­zungs­art des Grund­stücks zwar aus­sa­ge­kräf­tig sein, aber kei­ne ins Ein­zel­ne gehen­de Beschrei­bung des Ver­stei­ge­rungs­ob­jekts ent­hal­ten muss; expo­séar­ti­ge Beschrei­bun­gen sind nicht erfor­der­lich 7. Beson­der­hei­ten der Bebau­ung oder der Nut­zung, ins­be­son­de­re eine teil­wei­se gewerb­li­che Nut­zung, gehö­ren des­halb nur dann zu den nach § 37 Nr. 1 ZVG unver­zicht­ba­ren Anga­ben, wenn sie dem Objekt ein sol­ches Geprä­ge geben, dass die schlag­wort­ar­ti­ge Bezeich­nung ohne ihre Erwäh­nung irre­füh­rend wäre. Das kommt bei­spiels­wei­se bei einem als Mehr­fa­mi­li­en­haus bezeich­ne­ten, tat­säch­lich aber als Heim oder als Pen­si­on genutz­ten Gebäu­de in Betracht. Umge­kehrt ver­liert ein Miets­haus sei­nen Cha­rak­ter als Mehr­fa­mi­li­en­haus aber nicht dadurch, dass eini­ge Ein­hei­ten zu gewerb­li­chen Zwe­cken, z.B. als Laden, Arzt­pra­xis oder Anwalts­kanz­lei, genutzt wer­den. Eben­so ist ein Ein­fa­mi­li­en­haus auch dann rich­tig bezeich­net, wenn es über eine Ein­lie­ger­woh­nung ver­fügt oder wenn ein Teil der Räu­me als Büro oder der Kel­ler als Kos­me­tik- bzw. Fuß­pfle­ge­stu­dio genutzt wird 8.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Rechts­be­schwer­de wird durch die Bezeich­nung eines Ver­stei­ge­rungs­ob­jekts als Ein­fa­mi­li­en­haus auch nicht die Fehl­vor­stel­lung erweckt, es sei ledig­lich eine Wohn­nut­zung mög­lich und bau­recht­lich zuläs­sig. Die Bezeich­nung eines Grund­stücks nach § 37 Nr. 1 ZVG hat nur beschrei­ben­den Cha­rak­ter, trifft also kei­ne Aus­sa­ge über des­sen recht­lich zuläs­si­ge Nut­zung 9. Dem­ge­mäß folgt aus der Anga­be "Ein­fa­mi­li­en­haus" nicht die Unzu­läs­sig­keit einer (teil-)gewerblichen Nut­zung des Ver­stei­ge­rungs­ob­jekts.

Die hier gewähl­te Bezeich­nung als ein mit einem Ein­fa­mi­li­en­haus bebau­tes Grund­stück genügt damit den Anfor­de­run­gen des § 37 Nr. 1 ZVG. Dass die als Inge­nieur­bü­ro genutz­ten Räu­me dem Haus den Cha­rak­ter eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses neh­men könn­ten, ist schon des­halb aus­ge­schlos­sen, weil sie nach den Fest­stel­lun­gen des Beschwer­de­ge­richts kei­ne beson­de­re bau­li­che Beschaf­fen­heit auf­wei­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 29. Sep­tem­ber 2011 – V ZB 65/​11

  1. BGH, Beschluss vom 30.09.2010 – V ZB 160/​09, WM 2010, 2365[]
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 30.09.2010 – V ZB 160/​09, aaO; Beschluss vom 22.03.2007 – V ZB 138/​06, NJW 2007, 2995, 2997 Rn. 33 f. sowie BGH, Beschluss vom 24.10.1978 – VI ZR 67/​77, NJW 1979, 162, 163; inso­weit in BGHZ 72, 234 nicht abge­druckt[]
  3. vgl. OLG Hamm, Rpfle­ger 1991, 71, 72; 1992, 122; 2000, 172, 173[]
  4. vgl. die Nach­wei­se in BGH, Beschluss vom 22.03.2007 – V ZB 138/​06, NJW 2007, 2995, 2998 Rn. 36[]
  5. OLG Hamm, Rpfle­ger 1992, 122; 1997, 226; 2000, 172, 173[]
  6. vgl. Hint­zen in Dassler/​Schiffhauer u.a., ZVG, 13. Aufl., § 37 Rn. 6[]
  7. BGH, Beschluss vom 22.03.2007 – V ZB 138/​06, NJW 2007, 2995, 2998 Rn. 37[]
  8. unzu­tref­fend daher LG Han­no­ver, Beschluss vom 15.01.2010 – 13 T 56/​09[]
  9. vgl. OLG Karls­ru­he, MDR 1990, 452[]