Es genügt den Anforderungen des § 37 Nr. 1 ZVG, in der Terminsbestimmung die Bezeichnung der Nutzungsart eines Grundstücks als „bebaut mit einem Einfamilienhaus“ zu wählen, auch wenn einige Räume des Einfamilienhauses als Ingenieurbüro genutzt werden.
So hat der Bundesgerichtshof aktuell in einem Fall über einen Antrag auf Versagung des Zuschlags entschieden. Der Beteiligte blieb in dem Versteigerungstermin Meistbietender und ihm wurde durch Beschluss vom 15. Dezember 2010 der Zuschlag erteilt. Die Zuschlagsbeschwerde, die die Schuldner auf eine fehlerhafte Terminsbestimmung stützen, blieb in den Vorinstanzen ohne Erfolg.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist der Versteigerungstermin gemäß § 43 Abs. 1 ZVG ordnungsgemäß bekannt gemacht worden, so dass der Zuschlagsversagungsgrund des § 83 Nr. 7 ZVG nicht gegeben ist. Das Beschwerdegericht geht zutreffend davon aus, dass die Vorschrift des § 43 Abs. 1 Satz 1 ZVG, wonach die Terminsbestimmung sechs Wochen vor dem Versteigerungstermin bekannt gemacht sein muss, verletzt ist, wenn die Bekanntmachung inhaltlich nicht den zwingenden Vorgaben des § 37 ZVG genügt1. Hierzu zählt auch die Bezeichnung des Grundstücks (§ 37 Nr. 1 ZVG).
Richtig ist ferner, dass sich die an die Bezeichnung des Grundstücks nach § 37 Nr. 1 ZVG zu stellenden Anforderungen aus den beiden Zwecken der Terminsbestimmung ergeben. Sie soll zum einen denjenigen, deren Rechte durch die Zwangsversteigerung betroffen werden können, die Wahrnehmung ihrer Rechte im Verfahren ermöglichen und zum anderen Erwerbsinteressenten auf den Termin aufmerksam machen, um durch eine Konkurrenz von Bietern eine Versteigerung des Grundstücks zu einem seinem Wert möglichst entsprechenden Gebot zu erreichen2. Diesem zweiten Zweck dient es, wenn die Terminsbestimmung neben den Angaben zur sicheren Identifizierung des Grundstücks auch dessen Nutzungsart erkennen lässt. Da der Kreis der an einem Erwerb Interessierten je nach Nutzungsmöglichkeit regelmäßig ein anderer sein wird, ist eine solche Angabe wesentlich, um möglichen Interessenten den Anstoß zu geben, sich weitere Informationen zu dem Objekt zu beschaffen und ggf. als Bieter an der Versteigerung teilzunehmen3.
Welche Angaben in diesem Zusammenhang zu den zwingenden Anforderungen im Sinne von § 37 Nr. 1 ZVG gehören, hat der Bundesgerichtshof noch nicht entschieden; die ganz überwiegende Auffassung hält eine über die im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs angegebene Wirtschaftsart (z.B. Gebäude- und Freifläche) hinausgehende Beschreibung der Nutzung jedenfalls bei einem gewerblich oder gemischt genutzten Grundstück (z.B. Fabrikhalle, Reitanlage, Wohnhaus mit Restaurant) und bei einer außergewöhnlichen Bebauung (z.B. Schloss) für erforderlich4. Dies geht auf die Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Hamm zurück, wonach die interessierte Öffentlichkeit bei der aus dem Grundbuch zur Wirtschaftsart übernommenen Angabe „Gebäude- und Freifläche“ annehme, dass es sich um ein mit einem privaten Wohnhaus bebautes Grundstück handele, und deshalb einen besonderen Hinweis nur bei einem ganz oder teilweise gewerblich genutzten Objekt erwarte5. Ob das überzeugt oder eher davon auszugehen ist, dass Angaben wie „Gebäude- und Freifläche“ von Bietinteressenten allgemein als nichtssagend empfunden werden und deshalb stets der Ergänzung um einen Hinweis auf die tatsächliche Nutzung des Grundstücks bedürfen6, kann offen bleiben.
Enthält die Terminsbestimmung – wie vorliegend – eine über den Grundbuchbeschrieb hinausgehende Angabe zu der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks (hier: „Einfamilienhaus“), kann die Vorschrift des § 37 Abs.1 ZVG nur verletzt sein, wenn diese Angabe unrichtig oder irreführend ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Bekanntmachung im Hinblick auf die Nutzungsart des Grundstücks zwar aussagekräftig sein, aber keine ins Einzelne gehende Beschreibung des Versteigerungsobjekts enthalten muss; exposéartige Beschreibungen sind nicht erforderlich7. Besonderheiten der Bebauung oder der Nutzung, insbesondere eine teilweise gewerbliche Nutzung, gehören deshalb nur dann zu den nach § 37 Nr. 1 ZVG unverzichtbaren Angaben, wenn sie dem Objekt ein solches Gepräge geben, dass die schlagwortartige Bezeichnung ohne ihre Erwähnung irreführend wäre. Das kommt beispielsweise bei einem als Mehrfamilienhaus bezeichneten, tatsächlich aber als Heim oder als Pension genutzten Gebäude in Betracht. Umgekehrt verliert ein Mietshaus seinen Charakter als Mehrfamilienhaus aber nicht dadurch, dass einige Einheiten zu gewerblichen Zwecken, z.B. als Laden, Arztpraxis oder Anwaltskanzlei, genutzt werden. Ebenso ist ein Einfamilienhaus auch dann richtig bezeichnet, wenn es über eine Einliegerwohnung verfügt oder wenn ein Teil der Räume als Büro oder der Keller als Kosmetik- bzw. Fußpflegestudio genutzt wird8.
Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde wird durch die Bezeichnung eines Versteigerungsobjekts als Einfamilienhaus auch nicht die Fehlvorstellung erweckt, es sei lediglich eine Wohnnutzung möglich und baurechtlich zulässig. Die Bezeichnung eines Grundstücks nach § 37 Nr. 1 ZVG hat nur beschreibenden Charakter, trifft also keine Aussage über dessen rechtlich zulässige Nutzung9. Demgemäß folgt aus der Angabe „Einfamilienhaus“ nicht die Unzulässigkeit einer (teil-)gewerblichen Nutzung des Versteigerungsobjekts.
Die hier gewählte Bezeichnung als ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück genügt damit den Anforderungen des § 37 Nr. 1 ZVG. Dass die als Ingenieurbüro genutzten Räume dem Haus den Charakter eines Einfamilienhauses nehmen könnten, ist schon deshalb ausgeschlossen, weil sie nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts keine besondere bauliche Beschaffenheit aufweisen.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 29. September 2011 – V ZB 65/11
- BGH, Beschluss vom 30.09.2010 – V ZB 160/09, WM 2010, 2365[↩]
- vgl. BGH, Beschluss vom 30.09.2010 – V ZB 160/09, aaO; Beschluss vom 22.03.2007 – V ZB 138/06, NJW 2007, 2995, 2997 Rn. 33 f. sowie BGH, Beschluss vom 24.10.1978 – VI ZR 67/77, NJW 1979, 162, 163; insoweit in BGHZ 72, 234 nicht abgedruckt[↩]
- vgl. OLG Hamm, Rpfleger 1991, 71, 72; 1992, 122; 2000, 172, 173[↩]
- vgl. die Nachweise in BGH, Beschluss vom 22.03.2007 – V ZB 138/06, NJW 2007, 2995, 2998 Rn. 36[↩]
- OLG Hamm, Rpfleger 1992, 122; 1997, 226; 2000, 172, 173[↩]
- vgl. Hintzen in Dassler/Schiffhauer u.a., ZVG, 13. Aufl., § 37 Rn. 6[↩]
- BGH, Beschluss vom 22.03.2007 – V ZB 138/06, NJW 2007, 2995, 2998 Rn. 37[↩]
- unzutreffend daher LG Hannover, Beschluss vom 15.01.2010 – 13 T 56/09[↩]
- vgl. OLG Karlsruhe, MDR 1990, 452[↩]
