Das auffällige Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert – und die Wertermittlung der Bank

Besteht zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert des Kaufgegenstands kein besonders grobes, sondern lediglich ein auffälliges Missverhältnis, führt der Umstand, dass der Käufer den Kaufpreis voll finanziert, für sich genommen auch dann nicht zur Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages, wenn die finanzierende Bank im eigenen und im Interesse der Sicherheit des Bankensystems nach entsprechender Ankündigung gegenüber dem Käufer den Wert des Kaufgegenstands ermittelt1.

Das auffällige Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert – und die Wertermittlung der Bank

Eine kreditgebende Bank muss bei steuersparenden Bauherren, Bauträger- und Erwerbermodellen über die Risiken des finanzierten Geschäfts nur unter ganz besonderen Voraussetzungen aufklären, weil sie regelmäßig davon ausgehen darf, dass ihre Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten können sich nur ausnahmsweise aus den besonderen Umständen des Einzelfalls ergeben, wenn etwa die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann2.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann von einem besonders groben Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung, das den Schluss auf das für das Unwerturteil des § 138 Abs. 1 BGB unerlässliche subjektive Unrechtsmerkmal der verwerflichen Gesinnung des Verkäufers zulässt, erst ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung3. Es hat weiter richtig gesehen, dass dann, wenn kein besonders grobes, sondern nur ein auffälliges Missverhältnis besteht, die Anwendung des § 138 Abs. 1 BGB in Betracht kommt, wenn weitere Umstände hinzutreten, die in Verbindung mit dem auffälligen Missverhältnis den Vorwurf der sittenwidrigen Übervorteilung begründen4. Diese zweite Konstellation hat das Berufungsgericht, das ein auffälliges, aber kein besonders grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung festgestellt hat, zum Ausgangspunkt seiner Überlegungen gemacht. Der Einwand der Revision, das Berufungsgericht habe einem – im Revisionsverfahren zu unterstellenden – Verkehrswert von 106.000 € nicht einen Verkaufspreis von 190.000 €, sondern wegen einer nachträglichen Erstattung in Höhe von 11.400 € lediglich einen Betrag von 178.600 € gegenüberstellen dürfen, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle, weil das Berufungsgericht auch auf der Grundlage einer Verkehrswertüberschreitung von nur 68% zwar nicht von einem besonders groben5, wohl aber von einem auffälligen Missverhältnis ausgehen durfte6.

Dass der Käufer den Kaufpreis voll finanziert, macht den Kaufvertrag nicht sittenwidrig7. Das gilt auch in Anbetracht der Tatsache, dass die Beklagte die Finanzierung von einer Wertermittlung des Wohnungseigentums abhängig gemacht hat. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs prüfen Kreditinstitute den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht im Interesse des Kunden8. Daran ändert die Kundgabe des Vorhabens, eine Wertermittlung durchführen zu wollen, nichts9. Entsprechend kann die Durchführung einer Wertermittlung die Bewertung des finanzierten Geschäfts als sittenwidrig nicht beeinflussen.

Eine kreditgebende Bank ist unter dem Gesichtspunkt eines konkreten Wissensvorsprungs zur Aufklärung über eine sittenwidrige Überteuerung nur verpflichtet, wenn sie von ihr positive Kenntnis hat. Die sittenwidrige Überteuerung führt auch im Falle eines institutionalisierten Zusammenwirkens nicht zu der widerleglichen Vermutung, die Bank habe von ihr gewusst10.

Zwar steht ausnahmsweise die bloße Erkennbarkeit der sittenwidrigen Überteuerung der positiven Kenntnis gleich, wenn sie sich, was vom Kunden darzulegen und zu beweisen ist11, einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste12. Voraussetzung ist indessen, dass die sittenwidrige Überteuerung als solche feststeht. Dass ein Bankmitarbeiter vor Umständen die Augen verschließt, die für sich nicht aufklärungspflichtig sind, kann nicht zugleich die aufklärungspflichtige Tatsache und den konkreten Wissensvorsprung der Bank begründen.

Eine Verpflichtung der finanzierenden Bank, den Käufer auf ein bloß ungünstiges Verhältnis von Verkehrswert und Kaufpreis hinzuweisen, bestand unabhängig davon, ob die Bank dazu über Erkenntnisse verfügte, nicht. Schon der Verkäufer muss im Regelfall darauf nicht hinweisen. Erst recht trifft die Bank, die nur die Finanzierung übernimmt, vorvertraglich keine Verpflichtung, den Käufer auf einen für ihn unwirtschaftlichen Kauf hinzuweisen13.

Die Bank schuf mittels der Gewährung einer Vollfinanzierung keinen besonderen Gefährdungstatbestand, an den eine vorvertragliche Aufklärungspflicht anzuknüpfen wäre. Eine solche Gefährdung ist zu bejahen, wenn das Kreditinstitut das eigene wirtschaftliche Wagnis auf den Kunden verlagert und diesen bewusst mit einem Risiko belastet, das über die mit dem zu finanzierenden Vorhaben normalerweise verbundenen Gefahren hinausgeht14. Eine Vollfinanzierung vergrößert indessen in erster Linie nur das eigene Ausfallrisiko der Bank.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Dezember 2013 – XI ZR 508/12

  1. Fortführung von BGH, Urteil vom 02.07.2004 – V ZR 213/03, BGHZ 160, 8, 16 f. []
  2. st. Rspr., BGH, Urteile vom 16.05.2006 – XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 41; vom 29.06.2010 – XI ZR 104/08, BGHZ 186, 96 Rn. 16; und vom 23.04.2013 – XI ZR 405/11, BKR 2013, 280 Rn.19 mwN []
  3. BGH, Urteil vom 18.12.2007 – XI ZR 324/06, WM 2008, 967 Rn. 35; BGH, Urteil vom 19.01.2001 – V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 303 ff.; Urteil vom 21.03.1997 – V ZR 355/95, WM 1997, 1155, 1156 []
  4. BGH, Urteil vom 02.07.2004 – V ZR 213/03, BGHZ 160, 8, 16 f.; Urteil vom 04.06.2013 – II ZR 207/10, WM 2013, 1556 Rn. 25 []
  5. vgl. BGH, Urteil vom 18.03.2003 – XI ZR 422/01, ZIP 2003, 894, 895 []
  6. BGH, Urteil vom 02.07.2004 aaO []
  7. BGH, Urteil vom 02.07.2004 – V ZR 213/03, BGHZ 160, 8, 17; Staudinger/Sack/Fischinger, BGB, Neubearb.2011, § 138 Rn. 274 a.E. []
  8. BGH, Urteile vom 08.05.2001 – XI ZR 192/00, BGHZ 147, 343, 349; vom 16.05.2006 – XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 45; und vom 06.11.2007 – XI ZR 322/03, WM 2008, 115 Rn. 43; BGH, Beschluss vom 15.06.2010 – XI ZR 318/09, WM 2010, 1448 Rn. 9 []
  9. richtig OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 10.04.2013 – 4 U 258/12 in einem dasselbe Grundstück betreffenden Parallelfall []
  10. BGH, Beschluss vom 15.06.2010 – XI ZR 318/09, WM 2010, 1448 Rn. 11; BGH, Urteil vom 29.04.2008 – XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn. 17 mwN []
  11. BGH, Beschluss vom 15.06.2010 XI ZR 318/09, WM 2010, 1448 Rn. 11 []
  12. BGH, Urteil vom 29.04.2008 – XI ZR 221/07, WM 2008, 1121 Rn.20; BGH, Beschluss vom 15.06.2010 aaO Rn. 10 mwN []
  13. vgl. BGH, Urteile vom 16.05.2006 – XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1 Rn. 47; vom 03.06.2008 – XI ZR 131/07, WM 2008, 1394 Rn. 25; und vom 23.04.2013 – XI ZR 405/11, BKR 2013, 280 Rn.20; zur Haftung beim Beratungsvertrag BGH, Urteil vom 15.06.2000 – III ZR 305/98, WM 2000, 1548 ff. []
  14. BGH, Urteil vom 18.11.2003 – XI ZR 322/01, WM 2004, 172, 174; BGH, Urteil vom 11.02.1999 – IX ZR 352/97, WM 1999, 678, 679 []