Das auf­fäl­li­ge Miss­ver­hält­nis zwi­schen Kauf­preis und Ver­kehrs­wert – und die Wert­ermitt­lung der Bank

Besteht zwi­schen dem Kauf­preis und dem Ver­kehrs­wert des Kauf­ge­gen­stands kein beson­ders gro­bes, son­dern ledig­lich ein auf­fäl­li­ges Miss­ver­hält­nis, führt der Umstand, dass der Käu­fer den Kauf­preis voll finan­ziert, für sich genom­men auch dann nicht zur Sit­ten­wid­rig­keit des Kauf­ver­tra­ges, wenn die finan­zie­ren­de Bank im eige­nen und im Inter­es­se der Sicher­heit des Ban­ken­sys­tems nach ent­spre­chen­der Ankün­di­gung gegen­über dem Käu­fer den Wert des Kauf­ge­gen­stands ermit­telt 1.

Das auf­fäl­li­ge Miss­ver­hält­nis zwi­schen Kauf­preis und Ver­kehrs­wert – und die Wert­ermitt­lung der Bank

Eine kre­dit­ge­ben­de Bank muss bei steu­er­spa­ren­den Bau­her­ren, Bau­trä­ger- und Erwer­ber­mo­del­len über die Risi­ken des finan­zier­ten Geschäfts nur unter ganz beson­de­ren Vor­aus­set­zun­gen auf­klä­ren, weil sie regel­mä­ßig davon aus­ge­hen darf, dass ihre Kun­den ent­we­der selbst über die not­wen­di­gen Kennt­nis­se und Erfah­run­gen ver­fü­gen oder sich jeden­falls der Hil­fe von Fach­leu­ten bedient haben. Auf­klä­rungs- und Hin­weis­pflich­ten kön­nen sich nur aus­nahms­wei­se aus den beson­de­ren Umstän­den des Ein­zel­falls erge­ben, wenn etwa die Bank in Bezug auf spe­zi­el­le Risi­ken des Vor­ha­bens einen kon­kre­ten Wis­sens­vor­sprung vor dem Dar­le­hens­neh­mer hat und dies auch erken­nen kann 2.

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs kann von einem beson­ders gro­ben Miss­ver­hält­nis von Leis­tung und Gegen­leis­tung, das den Schluss auf das für das Unwert­ur­teil des § 138 Abs. 1 BGB uner­läss­li­che sub­jek­ti­ve Unrechts­merk­mal der ver­werf­li­chen Gesin­nung des Ver­käu­fers zulässt, erst aus­ge­gan­gen wer­den, wenn der Wert der Leis­tung knapp dop­pelt so hoch ist wie der Wert der Gegen­leis­tung 3. Es hat wei­ter rich­tig gese­hen, dass dann, wenn kein beson­ders gro­bes, son­dern nur ein auf­fäl­li­ges Miss­ver­hält­nis besteht, die Anwen­dung des § 138 Abs. 1 BGB in Betracht kommt, wenn wei­te­re Umstän­de hin­zu­tre­ten, die in Ver­bin­dung mit dem auf­fäl­li­gen Miss­ver­hält­nis den Vor­wurf der sit­ten­wid­ri­gen Über­vor­tei­lung begrün­den 4. Die­se zwei­te Kon­stel­la­ti­on hat das Beru­fungs­ge­richt, das ein auf­fäl­li­ges, aber kein beson­ders gro­bes Miss­ver­hält­nis von Leis­tung und Gegen­leis­tung fest­ge­stellt hat, zum Aus­gangs­punkt sei­ner Über­le­gun­gen gemacht. Der Ein­wand der Revi­si­on, das Beru­fungs­ge­richt habe einem – im Revi­si­ons­ver­fah­ren zu unter­stel­len­den – Ver­kehrs­wert von 106.000 € nicht einen Ver­kaufs­preis von 190.000 €, son­dern wegen einer nach­träg­li­chen Erstat­tung in Höhe von 11.400 € ledig­lich einen Betrag von 178.600 € gegen­über­stel­len dür­fen, spielt in die­sem Zusam­men­hang kei­ne Rol­le, weil das Beru­fungs­ge­richt auch auf der Grund­la­ge einer Ver­kehrs­wert­über­schrei­tung von nur 68% zwar nicht von einem beson­ders gro­ben 5, wohl aber von einem auf­fäl­li­gen Miss­ver­hält­nis aus­ge­hen durf­te 6.

Dass der Käu­fer den Kauf­preis voll finan­ziert, macht den Kauf­ver­trag nicht sit­ten­wid­rig 7. Das gilt auch in Anbe­tracht der Tat­sa­che, dass die Beklag­te die Finan­zie­rung von einer Wert­ermitt­lung des Woh­nungs­ei­gen­tums abhän­gig gemacht hat. Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs prü­fen Kre­dit­in­sti­tu­te den Wert der ihnen gestell­ten Sicher­hei­ten im eige­nen Inter­es­se sowie im Inter­es­se der Sicher­heit des Ban­ken­sys­tems, nicht im Inter­es­se des Kun­den 8. Dar­an ändert die Kund­ga­be des Vor­ha­bens, eine Wert­ermitt­lung durch­füh­ren zu wol­len, nichts 9. Ent­spre­chend kann die Durch­füh­rung einer Wert­ermitt­lung die Bewer­tung des finan­zier­ten Geschäfts als sit­ten­wid­rig nicht beein­flus­sen.

Eine kre­dit­ge­ben­de Bank ist unter dem Gesichts­punkt eines kon­kre­ten Wis­sens­vor­sprungs zur Auf­klä­rung über eine sit­ten­wid­ri­ge Über­teue­rung nur ver­pflich­tet, wenn sie von ihr posi­ti­ve Kennt­nis hat. Die sit­ten­wid­ri­ge Über­teue­rung führt auch im Fal­le eines insti­tu­tio­na­li­sier­ten Zusam­men­wir­kens nicht zu der wider­leg­li­chen Ver­mu­tung, die Bank habe von ihr gewusst 10.

Zwar steht aus­nahms­wei­se die blo­ße Erkenn­bar­keit der sit­ten­wid­ri­gen Über­teue­rung der posi­ti­ven Kennt­nis gleich, wenn sie sich, was vom Kun­den dar­zu­le­gen und zu bewei­sen ist 11, einem zustän­di­gen Bank­mit­ar­bei­ter nach den Umstän­den des Ein­zel­falls auf­drän­gen muss­te 12. Vor­aus­set­zung ist indes­sen, dass die sit­ten­wid­ri­ge Über­teue­rung als sol­che fest­steht. Dass ein Bank­mit­ar­bei­ter vor Umstän­den die Augen ver­schließt, die für sich nicht auf­klä­rungs­pflich­tig sind, kann nicht zugleich die auf­klä­rungs­pflich­ti­ge Tat­sa­che und den kon­kre­ten Wis­sens­vor­sprung der Bank begrün­den.

Eine Ver­pflich­tung der finan­zie­ren­den Bank, den Käu­fer auf ein bloß ungüns­ti­ges Ver­hält­nis von Ver­kehrs­wert und Kauf­preis hin­zu­wei­sen, bestand unab­hän­gig davon, ob die Bank dazu über Erkennt­nis­se ver­füg­te, nicht. Schon der Ver­käu­fer muss im Regel­fall dar­auf nicht hin­wei­sen. Erst recht trifft die Bank, die nur die Finan­zie­rung über­nimmt, vor­ver­trag­lich kei­ne Ver­pflich­tung, den Käu­fer auf einen für ihn unwirt­schaft­li­chen Kauf hin­zu­wei­sen 13.

Die Bank schuf mit­tels der Gewäh­rung einer Voll­fi­nan­zie­rung kei­nen beson­de­ren Gefähr­dungs­tat­be­stand, an den eine vor­ver­trag­li­che Auf­klä­rungs­pflicht anzu­knüp­fen wäre. Eine sol­che Gefähr­dung ist zu beja­hen, wenn das Kre­dit­in­sti­tut das eige­ne wirt­schaft­li­che Wag­nis auf den Kun­den ver­la­gert und die­sen bewusst mit einem Risi­ko belas­tet, das über die mit dem zu finan­zie­ren­den Vor­ha­ben nor­ma­ler­wei­se ver­bun­de­nen Gefah­ren hin­aus­geht 14. Eine Voll­fi­nan­zie­rung ver­grö­ßert indes­sen in ers­ter Linie nur das eige­ne Aus­fall­ri­si­ko der Bank.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Dezem­ber 2013 – XI ZR 508/​12

  1. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 02.07.2004 – V ZR 213/​03, BGHZ 160, 8, 16 f.[]
  2. st. Rspr., BGH, Urtei­le vom 16.05.2006 – XI ZR 6/​04, BGHZ 168, 1 Rn. 41; vom 29.06.2010 – XI ZR 104/​08, BGHZ 186, 96 Rn. 16; und vom 23.04.2013 – XI ZR 405/​11, BKR 2013, 280 Rn.19 mwN[]
  3. BGH, Urteil vom 18.12.2007 – XI ZR 324/​06, WM 2008, 967 Rn. 35; BGH, Urteil vom 19.01.2001 – V ZR 437/​99, BGHZ 146, 298, 303 ff.; Urteil vom 21.03.1997 – V ZR 355/​95, WM 1997, 1155, 1156[]
  4. BGH, Urteil vom 02.07.2004 – V ZR 213/​03, BGHZ 160, 8, 16 f.; Urteil vom 04.06.2013 – II ZR 207/​10, WM 2013, 1556 Rn. 25[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 18.03.2003 – XI ZR 422/​01, ZIP 2003, 894, 895[]
  6. BGH, Urteil vom 02.07.2004 aaO[]
  7. BGH, Urteil vom 02.07.2004 – V ZR 213/​03, BGHZ 160, 8, 17; Staudinger/​Sack/​Fischinger, BGB, Neubearb.2011, § 138 Rn. 274 a.E.[]
  8. BGH, Urtei­le vom 08.05.2001 – XI ZR 192/​00, BGHZ 147, 343, 349; vom 16.05.2006 – XI ZR 6/​04, BGHZ 168, 1 Rn. 45; und vom 06.11.2007 – XI ZR 322/​03, WM 2008, 115 Rn. 43; BGH, Beschluss vom 15.06.2010 – XI ZR 318/​09, WM 2010, 1448 Rn. 9[]
  9. rich­tig OLG Frank­furt am Main, Urteil vom 10.04.2013 – 4 U 258/​12 in einem das­sel­be Grund­stück betref­fen­den Par­al­lel­fall[]
  10. BGH, Beschluss vom 15.06.2010 – XI ZR 318/​09, WM 2010, 1448 Rn. 11; BGH, Urteil vom 29.04.2008 – XI ZR 221/​07, WM 2008, 1121 Rn. 17 mwN[]
  11. BGH, Beschluss vom 15.06.2010 XI ZR 318/​09, WM 2010, 1448 Rn. 11[]
  12. BGH, Urteil vom 29.04.2008 – XI ZR 221/​07, WM 2008, 1121 Rn.20; BGH, Beschluss vom 15.06.2010 aaO Rn. 10 mwN[]
  13. vgl. BGH, Urtei­le vom 16.05.2006 – XI ZR 6/​04, BGHZ 168, 1 Rn. 47; vom 03.06.2008 – XI ZR 131/​07, WM 2008, 1394 Rn. 25; und vom 23.04.2013 – XI ZR 405/​11, BKR 2013, 280 Rn.20; zur Haf­tung beim Bera­tungs­ver­trag BGH, Urteil vom 15.06.2000 – III ZR 305/​98, WM 2000, 1548 ff.[]
  14. BGH, Urteil vom 18.11.2003 – XI ZR 322/​01, WM 2004, 172, 174; BGH, Urteil vom 11.02.1999 – IX ZR 352/​97, WM 1999, 678, 679[]