Das erstei­ger­te Erb­bau­recht – und die schuld­recht­li­chen Bestim­mun­gen zum Erb­bau­zins

Hat ein Grund­stücks­ei­gen­tü­mer der Belas­tung des Erb­bau­rechts mit einem gegen­über der Erb­bau­zins­re­al­last vor­ran­gi­gen Grund­pfand­recht zuge­stimmt, kann er gegen­über dem Erste­her des Erb­bau­rechts kein Heim­fall­recht mit der Begrün­dung aus­üben, die­ser sei nicht bereit, in die schuld­recht­li­chen Ver­pflich­tun­gen des frü­he­ren Erb­bau­be­rech­tig­ten hin­sicht­lich des Erb­bau­zin­ses ein­zu­tre­ten 1.

Das erstei­ger­te Erb­bau­recht – und die schuld­recht­li­chen Bestim­mun­gen zum Erb­bau­zins

Dass die Erste­he­rin des Erb­bau­rechts auf die Auf­for­de­rung der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin hin nicht die sich auf den Erb­bau­zins bezie­hen­den schuld­recht­li­chen Ver­pflich­tun­gen des Erb­bau­be­rech­tig­ten über­nom­men hat, begrün­det kei­nen Heim­fall­an­spruch nach § 12 Nr. 4 ErbbV.

Ein sol­cher Anspruch schei­tert aller­dings nicht schon dar­an, dass die Erste­he­rin das Erb­bau­recht im Wege der Zwangs­ver­stei­ge­rung erwor­ben hat. Die Rege­lung in § 12 Nr. 4 ErbbV ist nicht auf einen rechts­ge­schäft­li­chen Erwerb des Erb­bau­rechts beschränkt.

Die ver­trag­lich zum Heim­fall des Rechts ver­ein­bar­ten Rege­lun­gen sind Bestand­teil des ding­li­chen, von der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung gedeck­ten Inhalts des Erb­bau­rechts. Die­se darf das Revi­si­ons­ge­richt selbst aus­le­gen. Bei der Aus­le­gung ist auf den Wort­laut und den Sinn abzu­stel­len, wie er sich aus der Grund­buch­ein­tra­gung und der dar­in in Bezug genom­me­nen Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung für einen unbe­fan­ge­nen Betrach­ter als nächst­lie­gen­de Bedeu­tung ergibt. Umstän­de außer­halb die­ser Urkun­den dür­fen nur inso­weit mit her­an­ge­zo­gen wer­den, als sie nach den beson­de­ren Ver­hält­nis­sen des Ein­zel­falls für jeder­mann ohne wei­te­res erkenn­bar sind 2.

Nach dem Wort­laut des § 12 Nr. 4 ErbbV ent­steht ein Heim­fall­an­spruch auch dann, wenn der Erwer­ber des Erb­bau­rechts nicht durch sei­nen Vor­gän­ger im Recht die ver­trag­li­chen Ver­pflich­tun­gen des Erb­bau­be­rech­tig­ten gegen­über dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer aus die­sem Ver­trag mit der Maß­ga­be auf­er­legt wor­den sind, dass der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer unmit­tel­bar das Recht erwirbt, die Erfül­lung der Ver­pflich­tun­gen zu for­dern. Mit die­sem Wort­laut ist ohne wei­te­res ein Ver­ständ­nis ver­ein­bar, dass auch den Erwerb des Erb­bau­rechts im Rah­men der Zwangs­ver­stei­ge­rung erfasst. Der Erste­her fällt unter den Begriff des Erwer­bers; hin­zu­kommt, dass die Rege­lung von dem "Vor­gän­ger im Recht" spricht und nicht etwa von dem Ver­äu­ße­rer. Auch kann die For­mu­lie­rung "auf­er­legt wor­den ist" erfolgs­be­zo­gen dahin­ge­hend ver­stan­den wer­den, dass der Erste­her jeden­falls nicht an die schuld­recht­li­chen Ver­pflich­tun­gen des frü­he­ren Erb­bau­be­rech­tig­ten gebun­den ist. Hin­zu kommt, dass Sinn und Zweck der Rege­lung des § 12 Nr. 4 ErbbV kein trag­fä­hi­ges Argu­ment für ihre Beschrän­kung auf die rechts­ge­schäft­li­che Ver­äu­ße­rung des Erb­bau­rechts lie­fert. Die Rege­lung will die Über­nah­me der schuld­recht­li­chen Ver­pflich­tun­gen auf den Erwer­ber sicher­stel­len. Hier­für ist es grund­sätz­lich ohne Belang, ob der Erwerb des Erb­bau­rechts rechts­ge­schäft­lich oder durch einen Zuschlag erfolgt.

Jedoch kann der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer die Über­nah­me der sich auf den Erb­bau­zins bezie­hen­den schuld­recht­li­chen Ver­pflich­tun­gen des Erb­bau­be­rech­tig­ten durch die Erste­he­rin des Erb­bau­rechts nicht ver­lan­gen, nach­dem er der Bestel­lung einer gegen­über der Erb­bau­zins­re­al­last vor­ran­gi­gen Grund­schuld an dem Erb­bau­recht zuge­stimmt hat.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer die Zustim­mung zur Ver­äu­ße­rung des Erb­bau­rechts durch Zuschlag in der Zwangs­ver­stei­ge­rung nicht allein des­halb ver­sa­gen darf, weil die Erb­bau­zins­re­al­last infol­ge des Zuschlags erlischt. Dies gilt auch, soweit der Erste­her nicht zur Über­nah­me der sich auf den Erb­bau­zins bezie­hen­den schuld­recht­li­chen Ver­pflich­tun­gen des Erb­bau­be­rech­tig­ten bereit ist. Es wäre mit dem Sinn der Zustim­mung des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers zur Bestel­lung einer Grund­schuld an dem Erb­bau­recht nicht ver­ein­bar, die Befrie­di­gung des Grund­schuld­gläu­bi­gers aus dem Erb­bau­recht von Vor­aus­set­zun­gen abhän­gig zu machen, die im Gesetz nicht vor­ge­se­hen sind. Die Wert­lo­sig­keit bestehen­blei­ben­der schuld­recht­li­cher Ansprü­che gegen den bis­he­ri­gen Erb­bau­be­rech­tig­ten und eine feh­len­de Deckung für einen Wert­er­satz nach §§ 92, 111 ZVG füh­ren zu kei­ner ande­ren Beur­tei­lung; auch die­ses Risi­ko hat der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer mit sei­nem Rang­rück­tritt über­nom­men. Zu einer ande­ren Risi­ko­ver­tei­lung bedürf­te es eines Ein­grei­fens des Gesetz­ge­bers 3.

Hier geht es zwar nicht um die Zustim­mung des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers zu dem Erwerb des Erb­bau­rechts; die Erste­he­rin des Erb­bau­rechts hat viel­mehr das Erb­bau­recht bereits durch den Zuschlag erwor­ben. Deren feh­len­de Bereit­schaft zur Über­nah­me der sich auf den Erb­bau­zins bezie­hen­den schuld­recht­li­chen Ver­pflich­tun­gen des frü­he­ren Erb­bau­be­rech­tig­ten soll aber einen Heim­fall­an­spruch begrün­den. Die­se Fall­ge­stal­tung recht­fer­tigt jedoch kei­ne ande­re Bewer­tung.

Zwar wird dem Erste­her des Erb­bau­rechts in die­sen Fäl­len nach dem Erb­bau­rechts­ver­trag meist eine Ent­schä­di­gung zuste­hen. Die­se wird aber regel­mä­ßig nicht dem Ver­kehrs­wert des Erb­bau­rechts ent­spre­chen, wie auch der vor­lie­gen­de Fall zeigt. Die Ent­schä­di­gung der Erste­he­rin wür­de sich auf den Ver­kehrs­werts der vor­han­de­nen bau­li­chen Anla­gen beschrän­ken, wobei sich die­ser Betrag auf 50% redu­ziert, wenn die Heim­fall­grün­de auf ein Ver­schul­den des Erb­bau­be­rech­tig­ten zurück­zu­füh­ren sind (§ 13 ErbbV). Das Bestehen eines Ent­schä­di­gungs­an­spruchs ändert daher nichts dar­an, dass ein Heim­fall­an­spruch auch in die­sen Fäl­len dem Zweck der Ein­räu­mung eines gegen­über der Erb­bau­zins­re­al­last vor­ran­gi­gen Grund­pfand­rechts an dem Erb­bau­recht zuwi­der­lie­fe.

Es bleibt daher hin­sicht­lich des Erb­bau­zin­ses auch hier bei der sich aus dem Rang­rück­tritt erge­ben­den Risi­ko­ver­tei­lung. Ist ein Grund­stück oder Erb­bau­recht (§ 11 Abs. 1 Erb­bau­RG) mit meh­re­ren Rech­ten belas­tet, so ist deren Rang­ver­hält­nis (§ 879 BGB) maß­ge­bend für die Berück­sich­ti­gung in der Zwangs­ver­stei­ge­rung. Nach­ran­gi­ge Rech­te erlö­schen gemäß § 52 Abs. 1, § 91 Abs. 1 ZVG mit dem Zuschlag; für die Erb­bau­zins­re­al­last gilt inso­weit kei­ne Aus­nah­me. Auf die­ser gesetz­li­chen Rege­lung beruht die Bedeu­tung der Grund­schuld als Kre­dit­si­che­rungs­mit­tel, und von die­ser Rechts­la­ge muss auch jeder Bestel­ler einer Grund­schuld aus­ge­hen. Nichts ande­res gilt für den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, wel­cher der Belas­tung eines auf sei­nem Grund­stück ruhen­den Erb­bau­rechts mit einer Grund­schuld zustimmt, die sei­ner Erb­bau­zins­re­al­last im Rang vor­geht. Die­se Zustim­mung wäre ohne Sinn, wenn die sich hier­aus zwangs­läu­fig erge­ben­den gesetz­li­chen Fol­gen vom Grund­stücks­ei­gen­tü­mer nicht hin­ge­nom­men wer­den müss­ten 4.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 6. Novem­ber 2015 – V ZR 165/​14

  1. Fort­füh­rung von BGH, Beschluss vom 26.02.1987 – V ZB 10/​86, BGHZ 100, 107[]
  2. vgl. BGH, Ver­säum­nis­ur­teil vom 11.07.2014 – V ZR 18/​13, BGHZ 202, 77, Rn. 7 mwN[]
  3. BGH, Beschluss vom 26.02.1987 – V ZB 10/​86, BGHZ 100, 107, 116[]
  4. BGH, Beschluss vom 26.02.1987 – V ZB 10/​86, BGHZ 100, 107, 115[]