Das Schwimm­bad in Wohn­an­la­ge – sanie­ren oder still­le­gen?

Befin­det sich ein Schwimm­bad im Gemein­schafts­ei­gen­tum einer Wohn­an­la­ge, haben die Eigen­tü­mer einen Anspruch auf Nut­zung des Schwimm­ba­des, wes­halb not­wen­di­ge Sanie­rungs­maß­nah­men durch­ge­führt wer­den müs­sen. Die Instand­set­zung von Gemein­schafts­ei­gen­tum ent­fällt nicht, weil der sanie­rungs­be­dürf­ti­ge Teil des Gemein­schafts­ei­gen­tums als über­flüs­sig oder über­mä­ßig luxu­ri­ös ange­se­hen wird.

Das Schwimm­bad in Wohn­an­la­ge – sanie­ren oder still­le­gen?

Mit die­ser Begrün­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen in dem hier vor­lie­gen­den Fall den Beschluss einer Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft für nich­tig erklärt. Geklagt hat­ten zwei der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einer Wohn­an­la­ge in der Rei­chen­au­stra­ße in Mün­chen, die über ein Schwimmbad‑, einen Umkleide‑, einen Dusch- und einen Sau­na­be­reich ver­fügt. Die­ser ist Gemein­schafts­ei­gen­tum. Die Ver­wal­tung des Bereichs obliegt der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft, die auch die Kos­ten hier­für zu tra­gen hat. Der Bereich ist sanie­rungs­be­dürf­tig und kann seit etwa 10 Jah­ren nicht mehr von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern genutzt wer­den.

Der Schwimmbad‑, Umkleide‑, Dusch- und Sau­na­be­reich war bereits wie­der­holt Gegen­stand gericht­li­cher Aus­ein­an­der­set­zun­gen. Im Jahr 2014 wur­den auf Beschluss der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung Ver­trä­ge zur Sanie­rung mit den ent­spre­chen­den Fir­men abge­schlos­sen. Nach­dem mit den Abbruch­ar­bei­ten begon­nen wor­den und das Schwimm­bad ent­kernt sowie der Flie­sen­be­lag ent­fernt wor­den war, stell­te sich her­aus, dass die beschlos­se­ne Sanie­rung zu dem vor­ge­se­he­nen Betrag in Höhe von 210.000,00 Euro nicht aus­ge­führt wer­den konn­te. Eine von dem Archi­tek­tur­bü­ro erstell­te Kos­ten­er­mitt­lung ergab, dass ein Umbau brut­to 562.888,65 Euro und ein Abriss und Neu­bau brut­to 750.000,00 Euro kos­ten wür­de. Mit den bereits beauf­trag­ten Fir­men wur­den Auf­he­bungs­ver­trä­ge geschlos­sen. Am 10.05.15 beschloss die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung: "Beschluss­fas­sung, den Schwimmbad‑, Umkleide‑, Dusch- und Sau­na­be­reich ange­mes­sen zu kon­ser­vie­ren durch den Ein­bau z.B. neu­er Außen­tü­ren und durch die Ver­bes­se­rung eini­ger Außen­bau­tei­le. Es wird ein Kos­ten­bud­get in Höhe von max. 10.000,00 Euro inkl. der gesetz­li­chen Mehr­wert­steu­er zur Ver­fü­gung gestellt. Die Arbei­ten wer­den mit den Ver­wal­tungs­bei­rä­ten abge­spro­chen und beauf­tragt. Die Finan­zie­rung erfolgt aus der Instand­hal­tungs­rück­la­ge."

Damit waren zwei der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht ein­ver­stan­den und erho­ben Anfech­tungs­kla­ge vor dem Amts­ge­richt Mün­chen mit dem Ziel, dass der Beschluss für ungül­tig erklärt wird. Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft wei­ger­te sich, den Beschluss auf­zu­he­ben. Eine Sanie­rung des Schwimm­ba­des sei wirt­schaft­lich unsin­nig. Die meis­ten Mit­glie­der der Gemein­schaft sei­en auch nicht in der Lage, Son­der­um­la­gen in ent­spre­chen­der Grö­ßen­ord­nung zu zah­len. Auch die nach einer Sanie­rung sich erge­ben­den Fol­ge­kos­ten für den Unter­halt des Schwimm­ba­des sei­en zu beden­ken, die­se sei­en wirt­schaft­lich nicht ver­tret­bar.

Die über­wäl­ti­gen­de Mehr­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wol­le all dies der­zeit auch nicht.

In sei­ner Ent­schei­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen aus­ge­führt, dass die Wohn­an­la­ge mit einem Schwimm­bad und einer Sau­na aus­ge­stat­tet ist, die im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen und allen Eigen­tü­mern zur Ver­fü­gung ste­hen. Die Eigen­tü­mer haben einen Anspruch auf Nut­zung des Schwimm­ba­des und der Sau­na. Eine sol­che Nut­zung ist unstrei­tig aber nur mög­lich, wenn die not­wen­di­gen Sanie­rungs­maß­nah­men durch­ge­führt wer­den. Nach Auf­fas­sung des Amts­ge­richts Mün­chen weiß jeder Käu­fer einer Woh­nung, dass es in der Anla­ge ein Schwimm­bad gibt. Dies kann die Kauf­ent­schei­dung maß­geb­lich beein­flus­sen. Im Gegen­zug weiß auch jeder, dass mit dem Schwimm­bad erhöh­te Kos­ten ver­bun­den sind. Auf die Not­wen­dig­keit des Schwimm­bads kommt es nicht an. Die Instand­set­zung von Gemein­schafts­ei­gen­tum ent­fällt nicht etwa des­we­gen als gemein­schafts­ei­ge­ne Auf­ga­be der ord­nungs­mä­ßi­gen Ver­wal­tung, weil der sanie­rungs­be­dürf­ti­ge Teil des Gemein­schafts­ei­gen­tums (nach einer angeb­lich herr­schen­den Ver­kehrs­auf­fas­sung) der­zeit als über­flüs­sig, über­trie­ben, über­mä­ßig luxu­ri­ös oder ähn­li­ches anzu­se­hen wäre.

Wei­ter­hin hat das Amts­ge­richt aus­ge­führt, eine (unbe­fris­te­te) Kon­ser­vie­rung der Schwimm­hal­le und der Sau­na anstel­le der not­wen­di­gen Sanie­rungs­maß­nah­men bedeu­tet im Ergeb­nis das­sel­be wie eine Still­le­gung. Das Schwimm­bad und die Sau­na kön­nen nicht mehr zweck­be­stimmt genutzt wer­den, sämt­li­che Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wer­den vom Gebrauch des Schwimm­ba­des und der Sau­na aus­ge­schlos­sen, was einem Ent­zug des Mit­ge­brauchs gleich­kommt.

Aus die­sen Grün­den hat das Amts­ge­richt Mün­chen den Klä­gern Recht gege­ben und den Beschluss für nich­tig erklärt.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 11. Janu­ar 2017 – 485 C 12234/​16 WEG