Das Wei­ßen der Decken

Ist eine Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­sel in einem Miet­ver­trag wirk­sam, die ein "Wei­ßen der Decken und Ober­wän­de" vor­sieht? Oder han­delt es sich hier­bei um eine bei Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren wäh­rend der Miet­zeit unzu­läs­si­ge Farb­wahl­klau­sel?

Das Wei­ßen der Decken

Mit die­ser Fra­ge hat­te sich jetzt der Bun­des­ge­richts­hof in einem Rechts­streit zu beschäf­ti­gen, in dem die Beklag­ten Mie­ter einer Woh­nung des Klä­gers in Ber­lin waren. Nach § 3 Abs. 6 des For­mu­lar­miet­ver­tra­ges waren die Beklag­ten zur Über­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­pflich­tet. In der Klau­sel ist bestimmt:

"Die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren umfas­sen ins­be­son­de­re:
Anstrich und Lackie­ren der Innen­tü­ren sowie der Fens­ter und Außen­tü­ren von innen sowie sämt­li­cher Holz­tei­le, Ver­sor­gungs­lei­tun­gen und Heiz­kör­per, das Wei­ßen der Decken und Ober­wän­de sowie der wisch­fes­te Anstrich bzw. das Tape­zie­ren der Wän­de."

Mit der Kla­ge hat der Klä­ger nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses unter ande­rem Scha­dens­er­satz wegen unter­las­se­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren bzw. Beschä­di­gung der Miet­sa­che begehrt. Das Amts­ge­richt Schö­ne­berg hat der Kla­ge teil­wei­se statt­ge­ge­ben 1. Auf die Beru­fung der beklag­ten Mie­ter hat das Land­ge­richt Ber­lin das Urteil des Amts­ge­richts auf­ge­ho­ben und die Zah­lungs­kla­ge wegen unter­las­se­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren abge­wie­sen 2.

Mit der vom Land­ge­richt Ber­lin zuge­las­se­nen Revi­si­on hat­te der klä­ge­ri­sche Ver­mie­ter auch vor dem Bun­des­ge­richts­hof kei­nen Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass die Klau­sel unwirk­sam ist und daher ein Scha­dens­er­satz­an­spruch wegen unter­las­se­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nicht besteht.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat damit sei­ne jün­ge­re Recht­spre­chung fort­ge­führt, nach der eine Klau­sel, wel­che den Mie­ter ver­pflich­tet, die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren in "neu­tra­len, hel­len, decken­den Far­ben und Tape­ten aus­zu­füh­ren", wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung nach § 307 BGB unwirk­sam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Woh­nung im Zeit­punkt der Rück­ga­be beschränkt ist. Eine der­ar­ti­ge Klau­sel benach­tei­ligt den Mie­ter regel­mä­ßig des­halb unan­ge­mes­sen, weil sie ihn auch wäh­rend des Miet­ver­hält­nis­ses zu einer Deko­ra­ti­on in einer ihm vor­ge­ge­be­nen Farb­wahl ver­pflich­tet und dadurch in der Gestal­tung sei­nes per­sön­li­chen Lebens­be­reichs ein­schränkt, ohne dass dafür ein aner­ken­nens­wer­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters besteht. So ver­hielt es sich auch in dem hier zu ent­schei­den­den Fall, weil die Klau­sel sich nicht auf eine blo­ße End­re­no­vie­rungs­pflicht des Mie­ters beschränkt. Für ein aner­ken­nens­wer­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters an einem Wand- und Decken­an­strich allein in der Far­be weiß – etwa wegen einer andern­falls dro­hen­den Sub­stanz­ver­let­zung – bot der revi­si­ons­recht­lich zu berück­sich­ti­gen­de Sach­vor­trag des Klä­gers kei­nen Anhalt.

Das Land­ge­richt Ber­lin ist in sei­nem Beru­fungs­ur­teil auch nach Ansicht des BGH zutref­fend davon aus­ge­gan­gen, dass es jeden­falls nicht fern liegt, unter dem Begriff "wei­ßen" nicht ledig­lich ein Syn­onym für strei­chen, son­dern auch einen Anstrich in wei­ßer Far­be zu ver­ste­hen. Lässt die Klau­sel somit auch die­se Aus­le­gung zu, so ist sie gemäß § 305c Abs. 2 BGB in die­ser dem Mie­ter güns­tigs­ten, weil zur Unwirk­sam­keit der Klau­sel füh­ren­den Aus­le­gung zugrun­de zu legen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 23. Sep­tem­ber 2009 – VIII ZR 344/​08

  1. AG Schö­ne­berg, Urteil vom 31. Janu­ar 2007 – 5a C 59/​06[]
  2. LG Ber­lin, Urteil vom 11. Novem­ber 2008 – 63 S 64/​07[]