Ist eine Schönheitsreparaturklausel in einem Mietvertrag wirksam, die ein „Weißen der Decken und Oberwände“ vorsieht? Oder handelt es sich hierbei um eine bei Schönheitsreparaturen während der Mietzeit unzulässige Farbwahlklausel?
Mit dieser Frage hatte sich jetzt der Bundesgerichtshof in einem Rechtsstreit zu beschäftigen, in dem die Beklagten Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin waren. Nach § 3 Abs. 6 des Formularmietvertrages waren die Beklagten zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In der Klausel ist bestimmt:
„Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.“
Mit der Klage hat der Kläger nach Beendigung des Mietverhältnisses unter anderem Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bzw. Beschädigung der Mietsache begehrt. Das Amtsgericht Schöneberg hat der Klage teilweise stattgegeben1. Auf die Berufung der beklagten Mieter hat das Landgericht Berlin das Urteil des Amtsgerichts aufgehoben und die Zahlungsklage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen abgewiesen2.
Mit der vom Landgericht Berlin zugelassenen Revision hatte der klägerische Vermieter auch vor dem Bundesgerichtshof keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Klausel unwirksam ist und daher ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht besteht.
Der Bundesgerichtshof hat damit seine jüngere Rechtsprechung fortgeführt, nach der eine Klausel, welche den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“, wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist. Eine derartige Klausel benachteiligt den Mieter regelmäßig deshalb unangemessen, weil sie ihn auch während des Mietverhältnisses zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht. So verhielt es sich auch in dem hier zu entscheidenden Fall, weil die Klausel sich nicht auf eine bloße Endrenovierungspflicht des Mieters beschränkt. Für ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters an einem Wand- und Deckenanstrich allein in der Farbe weiß – etwa wegen einer andernfalls drohenden Substanzverletzung – bot der revisionsrechtlich zu berücksichtigende Sachvortrag des Klägers keinen Anhalt.
Das Landgericht Berlin ist in seinem Berufungsurteil auch nach Ansicht des BGH zutreffend davon ausgegangen, dass es jedenfalls nicht fern liegt, unter dem Begriff „weißen“ nicht lediglich ein Synonym für streichen, sondern auch einen Anstrich in weißer Farbe zu verstehen. Lässt die Klausel somit auch diese Auslegung zu, so ist sie gemäß § 305c Abs. 2 BGB in dieser dem Mieter günstigsten, weil zur Unwirksamkeit der Klausel führenden Auslegung zugrunde zu legen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. September 2009 – VIII ZR 344/08
