Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener DDR-Altmietvertrag über Wohnraum, der hinsichtlich einer Beendigung des Mietverhältnisses auf die Vorschriften des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik Bezug nimmt, kann seit dem Wirksamwerden des Beitritts DDR zur Bundesrepublik Deutschland durch den Vermieter auch gegen den Willen des Mieters wegen Eigenbedarfs nach Maßgabe der Übergangsvorschrift des Art. 232 § 2 EGBGB in Verbindung mit den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs gekündigt werden.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall sind die beklagten Mieter aufgrund eines im Juli 1990 mit dem Volkseigenen Betrieb (VEB) Kommunale Wohnungsverwaltung Prenzlauer Berg geschlossenen Formularmietvertrags Mieter einer Dreizimmerwohnung im früheren Ost-Berlin. Der Mietvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. Im Mietvertrag ist – in Anlehnung an die seinerzeit in Ost-Berlin noch geltende Vorschrift des § 120 des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik (ZGB-DDR) – bestimmt, dass das Mietverhältnis entweder durch Vereinbarung der Vertragspartner, durch Kündigung seitens des Mieters oder durch gerichtliche Aufhebung endet. Der klagende Vermieter ist aufgrund Eigentumserwerbs auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten. Er erklärte im Jahr 2020 und erneut im Jahr 2022 die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs.
Mit der Klage begehrt der Vermieter die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht Mitte hat der Klage stattgegeben1. Das Landgericht Berlin hat auf die Berufung der Mieter das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen2. Zur Begründung hat das Landgericht Berlin ausgeführt, dass die vom Vermieter wegen Eigenbedarfs erklärten Kündigungen das Mietverhältnis nicht beendet hätten. Die im Mietvertrag getroffene Regelung zur Vertragsbeendigung nehme auf die Vorschriften der §§ 120 ff. ZGB-DDR Bezug und stelle damit eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters unter die – im früheren § 122 Abs. 1 ZGB-DDR enthaltene – weitere Wirksamkeitsvoraussetzung, dass der Vermieter die Wohnung aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen „dringend“ benötige. Eine solche vertragliche Regelung sei weiterhin wirksam. Die vom Vermieter für einen Eigenbedarf angeführten Belange erfüllten diese verschärfte Kündigungsvoraussetzung indessen nicht. Die hiergegen gerichtete, vom Landgericht Berlin zugelassenen Revision des Vermieters hatte vor dem Bundesgerichtshof Erfolg:
Entgegen der Annahme des Landgerichts Berlin setzt eine vom Vermieter erklärte Eigenbedarfskündigung des DDR-Altmietvertrags zu ihrer Wirksamkeit nicht voraus, dass der Vermieter die betreffende Wohnung „aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen ‚dringend‘ benötigt“. Vielmehr bestimmen sich die Voraussetzungen einer solchen Eigenbedarfskündigung nach Maßgabe der Übergangsvorschrift des Art. 232 § 2 EGBGB (allein) nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Damit ist der vom Vermieter geltend gemachte Eigenbedarf anhand der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu beurteilen und liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Höhere Anforderungen gelten vorliegend nicht deshalb, weil der – noch unter der Geltung des ZGB-DDR geschlossene – Formularmietvertrag der Parteien auf die Vorschriften des ZGB-DDR und deren abweichenden Regelungsgehalt abstellt. Denn der (bundesdeutsche) Gesetzgeber hat im Zusammenhang mit dem Wirksamwerden des Beitritts für das Gebiet der DDR die Befugnis des Vermieters zur Beendigung eines bestehenden Wohnraummietvertrags gegen den Willen des Mieters durch die spezielle gesetzliche Vorschrift in Art. 232 § 2 EGBGB und die darin angeordnete Geltung der (mietrechtlichen) Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs – für eine Übergangszeit modifiziert durch besondere, auf einer umfassenden Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter beruhende Schutzvorschriften – vollständig und abschließend geregelt. Mit dieser Regelungssystematik sowie mit dem sich aus den Gesetzesmaterialien ergebenden Sinn und Zweck der gesetzlichen (Übergangs-) Bestimmungen wäre es nicht vereinbar, wäre gleich- oder sogar vorrangig zu diesen eine aus der Zeit vor dem Beitritt stammende, in einem DDR-Altmietvertrag enthaltene Regelung der Parteien zur Beendigungsbefugnis des Vermieters maßgeblich, welche – wie im Streitfall – demgegenüber auf die frühere Rechtslage abstellt.
Daher hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, damit dieses die erforderlichen Feststellungen dazu treffen kann, ob der von dem Vermieter geltend gemachte und von den Mieter bestrittene Eigenbedarf – bei Anwendung des zutreffenden rechtlichen Maßstabs der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB – vorliegt.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. November 2024 – VIII ZR 15/23
