Der Ange­hö­ri­gen­miet­ver­trag in der Zwangs­ver­stei­ge­rung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell in einer Ent­schei­dung mit den Anfor­de­run­gen an den Nach­weis eines behaup­te­ten Miet­ver­tra­ges zu befas­sen, der dem Erstei­ge­rer einer Woh­nung von einem Ange­hö­ri­gen des ehe­ma­li­gen Eigen­tü­mers ent­ge­gen gehal­ten wird.

Der Ange­hö­ri­gen­miet­ver­trag in der Zwangs­ver­stei­ge­rung

Die Klä­ger haben im Dezem­ber 2009 eine Woh­nung in Gar­misch-Par­ten­kir­chen in der Zwangs­ver­stei­ge­rung erwor­ben und ver­lan­gen von der Beklag­ten Her­aus­ga­be sowie Zah­lung von Nut­zungs­ent­schä­di­gung. Die Beklag­te behaup­tet, sie habe im Jah­re 2003 mit ihrem Vater und ihrem Bru­der als den dama­li­gen Eigen­tü­mern der Woh­nung einen Miet­ver­trag abge­schlos­sen, mit dem ihr gegen Über­nah­me der Betriebs­kos­ten und einer even­tu­el­len Pfle­ge des Vaters ein lebens­lan­ges Nut­zungs­recht ein­ge­räumt wor­den sei. Zum Beleg hat sie im Pro­zess eine Kopie des angeb­li­chen Miet­ver­tra­ges vor­ge­legt.

Mit Schrei­ben vom 14. Janu­ar 2010 for­der­ten die Klä­ger die Beklag­te auf, ab 19. Dezem­ber 2009 eine monat­li­che Nut­zungs­ent­schä­di­gung in Höhe von 864 € sowie Vor­aus­zah­lun­gen auf die Betriebs­kos­ten in Höhe von 136 € monat­lich zu zah­len. Bis Juni 2010 leis­te­te die Beklag­te kei­ner­lei Zah­lun­gen. Die Klä­ger kün­dig­ten das von ihnen als Schein­ge­schäft ange­se­he­ne Miet­ver­hält­nis vor­sorg­lich wegen Zah­lungs­ver­zugs frist­los. Die Beklag­te glich in der Fol­ge­zeit ledig­lich die bis Ende Juni 2011 gefor­der­ten Betriebs­kos­ten aus.

Die Klä­ger haben Räu­mung der Woh­nung sowie Zah­lung von Nut­zungs­ent­schä­di­gung in Höhe von 17.477 € nebst Zin­sen und vor­ge­richt­li­chen Anwalts­kos­ten begehrt.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Gar­misch-Par­ten­kir­chen hat die Kla­ge nach Ein­ho­lung eines Schrift­sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens abge­wie­sen 1. Das Land­ge­richt Mün­chen II hat die hier­ge­gen gerich­te­te Beru­fung der Klä­ger zurück­ge­wie­sen 2. Zwar habe sich das Amts­ge­richt Gar­misch-Par­ten­kir­chen nicht mit der Behaup­tung der Klä­ger aus­ein­an­der­ge­setzt, die vor­ge­leg­te Urkun­de sei ledig­lich "nach­ge­scho­ben" und erst nach dem Tod des Vaters erstellt. Auch sei es auf­fäl­lig, dass die Beklag­te trotz der Auf­for­de­rung durch die Klä­ger nicht habe erklä­ren kön­nen, wann, wo und unter wel­chen Umstän­den die Kopie des Nut­zungs­ver­trags erstellt wor­den sei. Letzt­lich kom­me es dar­auf aber nicht an, weil der als Zeu­ge ver­nom­me­ne Bru­der der Beklag­ten jeden­falls einen münd­li­chen Ver­trags­schluss bestä­tigt habe. Da die Klä­ger mit dem Erwerb der Woh­nung in die­sen Ver­trag ein­ge­tre­ten sei­en, schul­de die Beklag­te abge­se­hen von der Über­nah­me der Betriebs­kos­ten kei­ne Nut­zungs­ent­schä­di­gung.

Die vom Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­se­ne Revi­si­on der Klä­ger hat­te nun Erfolg: Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass die Fest­stel­lun­gen des Land­ge­richts Mün­chen II zu dem Zustan­de­kom­men und dem Inhalt eines münd­li­chen Miet­ver­tra­ges von Rechts­feh­lern beein­flusst sind, weil es die Wider­sprü­che zwi­schen den Anga­ben des Zeu­gen und den aus der Ver­trags­ko­pie ersicht­li­chen Bestim­mun­gen des Miet­ver­trags außer Acht gelas­sen hat. Zudem hät­te sich das Land­ge­richt in sei­nem Beru­fungs­ur­teil auch bei der Fra­ge, ob ein münd­li­cher Ver­trag abge­schlos­sen wur­de, mit dem Vor­brin­gen der Klä­ger aus­ein­an­der­set­zen müs­sen, der Miet­ver­trag sei von der Beklag­ten nur fin­giert wor­den, um sich oder der Fami­lie den Besitz der Woh­nung unge­ach­tet der Zwangs­ver­stei­ge­rung wei­ter zu erhal­ten.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat daher das Beru­fungs­ur­teil des Land­ge­richts Mün­chen II auf­ge­ho­ben und den Rechts­streit zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an eine ande­re Kam­mer des Land­ge­richts Mün­chen II zurück­ver­wie­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. Sep­tem­ber 2013 – VIII ZR 297/​12

  1. AG Gar­misch-Par­ten­kir­chen, Urteil vom 29.09.2011 – 5 C 366/​10[]
  2. LG Mün­chen II, Urteil vom 14.08.2012 – 12 S 4978/​11[]