Der entschuldigte Überbau – als Sachmangel

Der entschuldigte Überbau stellt für den Käufer des Stammgrundstücks keinen Rechtsmangel dar, sondern kann nur einen Sachmangel begründen1.

Der entschuldigte Überbau – als Sachmangel

Der Veräußerer verkaufte den Erwerbern ein Grundstück mit einem historischen Haupthaus und einem von ihm errichteten Nebengebäude, für die erforderliche Baugenehmigungen fehlten. Nachdem die Bauaufsichtsbehörde den Erwerbern wegen der ungenehmigten Nutzung des Nebengebäudes bauordnungsrechtliche Maßnahmen angekündigt hatte, fochten sie den Kaufvertrag wegen arglistigen Verschweigens der fehlenden Genehmigungen an und verlangten die Rückabwicklung des Vertrags sowie Schadensersatz.

Das erstinstanzlich hiermit befasste Landgericht Stralsund gab der Klage statt und ließ eine erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erhobene Hilfswiderklage des Veräußerern nicht zu2; das Oberlandesgericht Rostock bestätigte diese Entscheidung3. Auf die Revision des Veräußerern hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil aufgehoben und die zur Verhandlung und neuen Entscheidung an das Oberlandesgericht Rostock zurückverwiesen:

Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist noch die Annahme des Oberlandesgerichts Rostock, dass ein Rückgewährschuldverhältnis nach §§ 346 ff. BGB entstanden sein kann.

Dabei legt das Oberlandesgericht Rostock rechtsfehlerfrei und von der Revisionserwiderung unbeanstandet zugrunde, dass die auf ein arglistiges Verschweigen des Fehlens einer Baugenehmigung für das Nebengebäude gestützte Anfechtung der Erwerber vom 24.11.2023 nicht gemäß § 142 Abs. 1 BGB zur Nichtigkeit des notariellen Kaufvertrags geführt hat, weil sie nicht innerhalb eines Jahres nach Entdecken der Täuschung erfolgt ist (§§ 123, 124 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB).

Aus Rechtsgründen begegnet auch die Annahme des Oberlandesgerichts Rostock keinen Bedenken, das Schreiben der Erwerber vom 24.11.2023 enthalte nicht nur eine Anfechtungserklärung, sondern auch eine Rücktrittserklärung im Sinne des § 349 BGB. Zur wirksamen Erklärung eines Rücktritts ist ein Gebrauch dieses Wortes nicht erforderlich4. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Rostock lässt bereits der Wortlaut unmissverständlich erkennen, dass die Erwerber – ungeachtet des verwendeten Begriffs der Anfechtung – den mit dem Veräußerern geschlossenen Kaufvertrag auf jeden Fall und damit unter jedem in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkt rückabgewickelt wissen wollten. Die tatrichterliche Würdigung, dem Schreiben könne zumindest im Wege der Umdeutung (§ 140 BGB) auch eine Rücktrittserklärung entnommen werden, unterliegt nur eingeschränkter Nachprüfung durch das Revisionsgericht5 und ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden6.

Die Umdeutung scheidet auch nicht, wie die Revision meint, deshalb aus, weil der Rücktritt wegen Verjährung des Nacherfüllungsanspruchs der Erwerber unwirksam wäre. Zwar ist nach § 438 Abs. 4 Satz 1 i.V.m. § 218 Abs. 1 BGB ein Rücktritt unwirksam, wenn der Nacherfüllungsanspruch verjährt ist und der Schuldner sich hierauf beruft7. Ob sich der Veräußerer auf die Einrede der Verjährung berufen hat, kann dahinstehen, weil der Nacherfüllungsanspruch der Erwerber jedenfalls nicht verjährt ist. Der in Rede stehende Mangel (Überbau) betrifft ein Bauwerk (Nebengebäude). Die Verjährungsfrist beträgt deshalb – entgegen der Annahme beider Parteien – nicht zwei Jahre, sondern Verjährung tritt gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a), Abs. 2 und 3 BGB frühestens fünf Jahre nach Übergabe des Grundstücks ein. Damit kann im Zeitpunkt der Rücktrittserklärung der Erwerber am 24.11.2023 noch keine Verjährung eingetreten sein.

Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Oberlandesgerichts Rostock, der entschuldigte Überbau stelle einen Rechtsmangel dar.

Nach § 435 BGB ist eine verkaufte Sache frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Frei von Sachmängeln ist eine Sache, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB aF) bzw. soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (§ 434 Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Maßgeblich für die Differenzierung zwischen Rechts- und Sachmängeln ist mithin der Umstand, ob der Mangel an eine Beschaffenheit der Sache anknüpft. Ist dies der Fall, ist in der Regel ein Sachmangel anzunehmen. Ein Rechtsmangel liegt demnach nur dann vor, wenn die rechtliche Beschränkung des Eigentums gerade nicht unmittelbare Folge einer bestimmten Beschaffenheit der Sache ist8. Die Unterscheidung danach, ob es sich um einen Rechtsmangel oder einen Sachmangel handelt, ist hier deshalb von Bedeutung, weil die Haftung des Veräußerern für Rechtsmängel, anders als die für Sachmängel, nicht vertraglich ausgeschlossen ist.

Nach den Feststellungen des Oberlandesgerichts Rostock handelt es sich bei dem überbauten Teil des Nebengebäudes um einen entschuldigten Überbau. Im Fall des entschuldigten Überbaus ist der Eigentümer des überbauten Grundstücks zur Duldung des Überbaus verpflichtet. Ihm steht nach § 912 BGB grundsätzlich eine Überbaurente zu9. Ob dies einen Rechts- oder Sachmangel begründen kann, hat der Bundesgerichtshof noch nicht abschließend entschieden.

Geklärt ist, dass der entschuldigte Überbau für den Käufer des überbauten Grundstücks, der den Überbau gemäß § 912 Abs. 1 BGB dulden muss, keinen Rechtsmangel darstellt, sondern ein Sachmangel sein kann. Der Überbauende hat kein Recht wahrgenommen, das von ihm (oder seinen Rechtsnachfolgern) gegen den Käufer des überbauten Grundstücks geltend gemacht werden könnte. Der Eigentümer des beeinträchtigten Grundstücks muss nur den entstandenen Überbau dulden. Er kann nicht nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB seine Beseitigung verlangen, weil dieser Anspruch kraft Gesetzes (§ 912 Abs. 1 BGB) ausgeschlossen ist (§§ 903, 1004 Abs. 2 BGB); insoweit ist sein Eigentum beschränkt10.

Für den – hier gegebenen – umgekehrten Fall des Erwerbs des Stammgrundstücks nimmt die obergerichtliche Rechtsprechung einhellig an, dass der entschuldigte Überbau für den Käufer des Stammgrundstücks einen Rechtsmangel begründet. Dieser liege in der Belastung des Eigentümers mit der Zahlung einer Überbaurente (§ 912 Abs. 2, § 913 BGB)11.

Das hat auch das Reichsgericht beiläufig ausgesprochen12 und dem hat sich die überwiegende Ansicht im Schrifttum angeschlossen13. Dem wird entgegengehalten, dass es sich bei der Verpflichtung zur Zahlung der Überbaurente um eine an die Beschaffenheit der Kaufsache anknüpfende rechtliche Belastung handele14.

Richtigerweise stellt ein entschuldigter Überbau für den Käufer des Stammgrundstücks keinen Rechtsmangel dar, sondern kann nur einen Sachmangel begründen.

Es ist allgemein anerkannt, dass nachbarrechtliche Beschränkungen des Eigentums an einem gekauften Grundstück trotz ihrer privatrechtlichen Natur nicht zu den Rechtsmängeln gehören, für die der Verkäufer nach §§ 435 ff. BGB haftet15. Insoweit handelt es sich um allgemeingültige Eigentumsbeschränkungen, die jeden Grundstückseigentümer aufgrund der gesetzlich geregelten nachbarrechtlichen Vorgaben treffen16.

Zu derartigen, im nachbarlichen Interesse getroffenen Beschränkungen des Grundeigentums zählen auch die Vorschriften über den Überbau nach §§ 912 ff. BGB; sie modifizieren die in § 903 BGB normierten Eigentümerbefugnisse sowohl des überbauten als auch des überbauenden Grundstücks mit dem Ziel, eine Zerschlagung wirtschaftlicher Werte zu vermeiden. Hierzu beschränken sie zum einen die Ausschließungsbefugnis des Eigentümers des entschuldigt überbauten Grundstücks durch eine Duldungspflicht, wodurch spiegelbildlich zugleich die Herrschaftsrechte des Eigentümers des Stammgrundstücks erweitert werden. Zum anderen erweitern sie den Eigentumsinhalt des überbauten Grundstücks um ein Recht auf eine Überbaurente, was wiederum spiegelbildlich den Eigentumsinhalt des Stammgrundstücks beschränkt. Bei der auf dem Stammgrundstück ruhenden gesetzlichen Rentenlast handelt es sich um eine für den Käufer fortgeltende, nachbarrechtliche Beschränkung der Eigentumsbefugnisse des Stammgrundstücks.

Zuzugeben ist allerdings, dass die auf dem Stammgrundstück ruhende gesetzliche Rentenlast dem Eigentümer des überbauten Grundstücks gemäß § 913 Abs. 1 BGB einen Zahlungsanspruch gegen den Eigentümer des Stammgrundstücks und mithin ein Recht (§ 194 Abs. 1 BGB) verschafft. Das rechtfertigt es jedoch nicht, den Eigentümer des Nachbargrundstücks – in Abweichung von dem obigen Grundsatz – als Inhaber eines Rechts im Sinne des § 435 Satz 1 BGB anzusehen.

Es entspricht vielmehr dem Regelfall, dass einem Nachbarn zur Durchsetzung der nachbarrechtlichen Eigentumsbeschränkungen Rechte gegen den Eigentümer des Nachbargrundstücks zustehen. Halten etwa Anpflanzungen auf dem Nachbargrundstück die nachbarrechtlich festgesetzten Abstands- und Höhenbegrenzungen nicht ein, stehen dem dadurch beeinträchtigten Eigentümer des Nachbargrundstücks Abwehransprüche (jedenfalls) aus § 1004 BGB zu17. In der Nichteinhaltung der nachbarrechtlichen (Abstands-)Vorgaben liegt aber unzweifelhaft nur ein Sachmangel, und die daraus resultierenden nachbarrechtlichen (Abwehr-)Ansprüche begründen keinen Rechtsmangel im Sinne des § 435 BGB. Denn auch wenn der Nachbar ein Recht in Bezug auf das Grundstück geltend machen kann, beruht der Mangel des gekauften Grundstücks in der tatsächlichen Beschaffenheit des Kaufgegenstands und nicht auf einer genuinen rechtlichen Regelung18. Sähe man dies anders, führte jeder Verstoß gegen nachbar- bzw. drittschützende Normen zu einem Rechtsmangel des Kaufgegenstands.

Auch die aus dem entschuldigten Überbau rührende gesetzliche Rentenpflicht (§ 912 Abs. 2, § 913 BGB) beruht auf der tatsächlichen Beschaffenheit des Kaufgegenstands. Diese besteht in der örtlichen Lage des über die Grenze hinweg errichteten Gebäudes. Die Verpflichtung zur Zahlung der Überbaurente ist Teil des bürgerlich-rechtlichen Nachbarrechts und folgt aus dessen gesetzlicher Ausgestaltung; die Ähnlichkeit der Rentenpflicht mit einer Reallast steht dieser Betrachtungsweise nicht entgegen. Insoweit ist die Überbaurente vergleichbar mit der Notwegrente, die als Gegenleistung für ein Notwegrecht zu zahlen ist (§ 917 Abs. 1 und 2 BGB). Geklärt ist, dass das Notwegrecht einen Sachmangel des in Anspruch genommenen Grundstücks darstellt19. Aber auch bezogen auf das notleidende Grundstück betrifft das Erfordernis eines Notwegs und die damit verbundene Verpflichtung zur Zahlung einer Notwegrente wegen der fehlenden Verbindung mit einem öffentlichen Weg zweifellos die Beschaffenheit des Grundstücks, sodass es keinen Rechtsmangel, sondern einen Sachmangel aufweist.

Die angefochtene Entscheidung des Oberlandesgerichts Rostock kann deshalb insgesamt keinen Bestand haben und ist auf die Revision des Veräußerern aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).

Die Sache ist zur Verhandlung und neuen Entscheidung an das Oberlandesgericht Rostock zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Es bedarf schon deshalb weiterer Feststellungen, weil die Haftung für Sachmängel vertraglich ausgeschlossen ist; auch die Garantieerklärung in dem Kaufvertrag umfasst nur Rechtsmängel. Infolgedessen haftet der Veräußerer gemäß § 444 Alt. 1 BGB nur für Arglist. Damit hat sich das Oberlandesgericht Rostock – von seinem Standpunkt aus folgerichtig – bislang nicht befasst.

Für das weitere Verfahren weist der Bundesgerichtshof auf Folgendes hin: 1. Bezogen auf den Überbau reichen die bislang getroffenen Feststellungen schon nicht aus, um zu beurteilen, ob darin ein Sachmangel liegt. Bei einem entschuldigten Überbau liegt der Sachmangel regelmäßig nicht bereits in dem Überbau selbst. Der hinübergebaute Gebäudeteil bleibt nämlich als Scheinbestandteil des überbauten Grundstücks gemäß §§ 93, 94 Abs. 2, § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, von welchem aus übergebaut wurde20.

Dessen Eigentümer ist auch Eigentümer des überbauten Gebäudeteils. Ein Sachmangel kann aber darin liegen, dass der Eigentümer des Stammgrundstücks eine Überbaurente an den Eigentümer des überbauten Grundstücks zahlen muss. Ob es sich so verhält, hat das Oberlandesgericht Rostock nicht festgestellt. Ggf.

werden Feststellungen zur Arglist des Veräußerern zu treffen sein.

Was die bislang nur unter dem Gesichtspunkt der Anfechtung gewürdigte fehlende Baugenehmigung für das Nebengebäude angeht, wird zu berücksichtigen sein, dass das Fehlen einer Baugenehmigung für ein Wohngebäude regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Hausgrundstücks darstellt, weil die Baubehörde die Nutzung des Gebäudes jedenfalls bis zur Erteilung der erforderlichen Genehmigung untersagen kann und es daher an einer baurechtlich gesicherten Befugnis fehlt, das Objekt für den vertraglich vorgesehenen Zweck zu nutzen21. In diesem Zusammenhang könnte es auf die von dem Oberlandesgericht Rostock offengelassene Behauptung der Erwerber ankommen, der Veräußerer habe ihnen das Fehlen der Baugenehmigung für das Nebengebäude arglistig verschwiegen.

Die Zurückverweisung gibt dem Oberlandesgericht Rostock zudem Gelegenheit, sich unter Berücksichtigung des Vorbringens der Anschlussrevision erneut mit der auf die fehlende Baugenehmigung für das Hauptgebäude bezogenen Arglist des Veräußerern zu befassen; diese ist sowohl für die Anfechtung als auch für die Sachmängelhaftung relevant.

Sollten die Erwerber wegen eines Sachmangels zum Rücktritt von dem Kaufvertrag berechtigt sein, wird das Oberlandesgericht Rostock dem Veräußerern Gelegenheit geben müssen, seinen Vortrag zu Gegenansprüchen aus den §§ 346 ff. BGB zu ergänzen. Die auf Gegenansprüche bezogene Hilfswiderklage ist angesichts der ausgewechselten rechtlichen Begründung gemäß § 533 Nr. 2 ZPO zulässig; mit ihr kann – anders als mit der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nach § 348 BGB – eine rechtskräftige Entscheidung über die geltend gemachten Gegenansprüche erreicht werden.

Schließlich ist ggf. über den Antrag der Erwerber auf Feststellung der Schadensersatzpflicht nach den Grundsätzen der Haftung bei Vertragsschluss (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB) neu zu befinden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 26. Juni 2026 – V ZR 78/25

  1. Fortführung von BGH, Urteil vom 13.02.1981 – V ZR 25/80, NJW 1981, 1362[↩]
  2. LG Stralsund, Urteil vom 27.05.2024 – 7 O 353/23[↩]
  3. OLG Rostock, Beschluss vom 24.03.2025 – 3 U 48/24[↩]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 10.03.2010 – VIII ZR 182/08, NJW 2010, 2503 Rn. 16[↩]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 13.10.2017 – V ZR 11/17, NZM 2018, 295 Rn. 8 mwN[↩]
  6. siehe auch BGH, Urteil vom 07.06.2006 – VIII ZR 209/05, BGHZ 168, 64 Rn. 16[↩]
  7. dazu BGH, Urteil vom 23.06.2023 – V ZR 89/22, NJW 2023, 2942 Rn. 10[↩]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 09.07.1976 – V ZR 256/75, BGHZ 67, 134, 136; BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 234/15, NJW 2017, 1666 Rn.20[↩]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 21.01.1983 – V ZR 154/81, NJW 1983, 1112, 1113[↩]
  10. zum Ganzen BGH, Urteil vom 13.02.1981 – V ZR 25/80, NJW 1981, 1362 zu § 463 Satz 2 aF[↩]
  11. vgl. OLG Koblenz, NZM 2008, 224 Rn. 8; OLG Stuttgart, NZM 2012, 578, 583; OLG Dresden, Urteil vom 25.10.2016 – 4 U 453/16 45; OLG Hamm, Urteil vom 17.12.2020 – 22 U 129/20 36; OLG Hamm, OLGR 2001, 135[↩]
  12. vgl. RGZ 59, 400, 406 zu einer auf einem Grundstück lastenden Grundsteuerentschädigungsrente[↩]
  13. vgl. BeckOK BGB/Fritzsche [1.05.2026], § 912 Rn. 27; Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB [2023], § 435 Rn. 27; HK-BGB/Saenger, 12. Aufl., § 435 Rn. 3; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 434 Rn. 31; Grziwotz in Grziwotz/Lüke/Saller, Praxishandbuch Nachbarrecht, 3. Aufl., Kap. 2 Rn. 281; Waldner, Immobilienkaufverträge, 3. Aufl., Rn. 459; Woitkewitsch, MDR 2017, 733, 736; unklar Erman/Grunewald, BGB, 17. Aufl., § 435 Rn. 9[↩]
  14. vgl. Prütting/Wagner, BGB, 20. Aufl., § 435 Rn. 10[↩]
  15. vgl. BGH, Urteil vom 13.02.1981 – V ZR 25/80, NJW 1981, 1362 mwN[↩]
  16. vgl. MünchKomm-BGB/Maultzsch, 9. Aufl., § 435 Rn. 10[↩]
  17. vgl. BGH, Urteil vom 28.03.2025 – V ZR 185/23, NJW 2025, 1409 Rn. 5 ff.[↩]
  18. so auch MünchKomm-BGB/Maultzsch, 9. Aufl., § 435 Rn. 10[↩]
  19. so RG WarnRspr 1916 Nr. 161; vgl. auch BGH, Urteil vom 13.02.1981 – V ZR 25/80, NJW 1981, 1362[↩]
  20. vgl. BGH, Urteil vom 23.02.1990 – V ZR 231/88, BGHZ 110, 298, 300; Urteil vom 17.01.2014 – V ZR 292/12, NZM 2014, 404 Rn. 22[↩]
  21. vgl. BGH, Urteil vom 12.04.2013 – V ZR 266/11, NJW 2013, 2182 Rn. 9[↩]

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