Der grundbuchliche Verzicht auf die Überbaurente

Die Eintragung eines Vermerks über den Verzicht des rentenberechtigten Grundstückseigentümers auf die Überbaurente in das für das überbaute Grundstück angelegte Grundbuchblatt ist unzulässig.

In Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, ob die Eintragung eines Vermerks in das für das überbaute Grundstück angelegte Grundbuchblatt darüber, dass in dem für das Nachbargrundstück des rentenverpflichteten Eigentümers angelegten Grundbuchblatt der Verzicht des rentenberechtigten Eigentümers auf die Überbaurente eingetragen ist (§ 913 Abs. 1, § 914 Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 BGB), zulässig ist.

Nach einer sowohl in älteren Entscheidungen der Instanzgerichte als auch in der Kommentarliteratur vertretenen Meinung ist die Eintragung eines solchen Vermerks in (entsprechender) Anwendung von § 9 GBO zulässig. Begründet wird dies damit, dass der Rechtsverkehr sich über den Bestand von Rentenrechten vergewissern können müsse¹, dass aus der Eintragung des Verzichts in dem für das dem rentenverpflichteten Eigentümer gehörende Grundstück angelegten Grundbuchblatt die Zulässigkeit der Eintragung des Vermerks folge², und dass die Eintragung überdies dem Rechtsfrieden diene³. Zum Teil wird keine eigene Begründung gegeben, sondern allenfalls auf die vorstehend genannten Entscheidungen und Literaturstellen verwiesen⁴.

Überwiegend wird die Zulässigkeit der Eintragung des den Verzicht auf das Rentenrecht dokumentierenden Vermerks verneint, weil der Wortlaut des § 9 GBO die Eintragung verbiete und der Zweck dieser Vorschrift der entsprechenden Anwendung entgegenstehe⁵. Zum Teil wird die Unzulässigkeit der Eintragung damit begründet, dass das Recht auf die Überbaurente gemäß § 914 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht in das Grundbuch eingetragen werden könne⁶.

Der Bundesgerichtshof entscheidet die Frage dahin, dass die Eintragung eines den im Grundbuch eingetragenen Verzicht auf das Rentenrecht dokumentierenden Vermerks in das für das überbaute Grundstück angelegte Grundbuchblatt unzulässig ist.

Regelungen betreffend die Eintragung eines solchen Vermerks finden sich in § 9 GBO. Nach Absatz 1 Satz 1 der Vorschrift sind Rechte, die dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks zustehen, auf Antrag auch auf dem Grundbuchblatt dieses Grundstücks zu vermerken. Dieser Fall liegt hier jedoch nicht vor. Zwar ist das Recht auf die Überbaurente (§ 912 Abs. 2 Satz 1 BGB) ein dem jeweiligen Eigentümer des überbauten Grundstücks gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks, von welchem aus überbaut wurde, zustehendes Recht (§ 913 Abs. 1 BGB). Aber der Verzicht auf dieses Recht, der zu seiner Wirksamkeit gegenüber Dritten in das Grundbuch eingetragen werden muss (§ 914 Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 GBO), ist das Gegenteil davon. Er bedeutet die Aufgabe des Rechts. § 9 Abs. 1 Satz 1 GBO erlaubt deshalb nicht die Eintragung des Vermerks.

Der entsprechenden Anwendung der Vorschrift steht ihr Zweck entgegen.

Rechte, die dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks zustehen, sind subjektivdingliche Rechte. Sie gelten gemäß §§ 93, 96 BGB als wesentliche, nicht abtrennbare Bestandteile des Grundstücks des Rechtsinhabers (herrschendes Grundstück), sind sonderrechtsunfähig und teilen das Schicksal der Sache, mit der sie verbunden sind⁷. Daraus folgt, dass diese Rechte von den Rechten ergriffen werden, mit denen das herrschende Grundstück belastet ist. Auf diesem lastende Hypotheken und Grundschulden erstrecken sich auf die subjektivdinglichen Rechte (§§ 1120, 1192 Abs. 1 BGB), diese haften den Hypotheken- und Grundschuldgläubigern. Für den Grundstückseigentümer dienen sie mit als Kreditunterlage. Er hat deshalb ein Interesse daran, dass die Rechte in dem für sein Grundstück angelegten Grundbuchblatt durch einen sogenannten Herrschvermerk verlautbart werden⁸. Die Grundpfandrechtsgläubiger haben ebenfalls ein Interesse an der Verlautbarung, denn diese schützt sie vor einem ungewollten Verlust eines Teils des Haftungsobjekts, dem subjektivdinglichen Recht, durch gutgläubigen lastenfreien Erwerb des Grundstücks. Zwar müssen sie materiellrechtlich gemäß § 876 Satz 2 BGB der Aufhebung des Rechts zustimmen. Aber ihre grundbuchverfahrensrechtliche Bewilligung der Löschung des Rechts im Grundbuch (§ 19 GBO) ist nur dann erforderlich, wenn das Recht auf dem Grundbuchblatt des herrschenden Grundstücks vermerkt ist (§ 21 GBO). Da das Grundbuchamt nicht prüft, ob die nach materiellem Recht notwendige Zustimmung vorliegt, sichert somit allein der – auch auf Antrag der Grundpfandrechtsgläubiger einzutragende (§ 9 Abs. 1 Satz 2 GBO) – Vermerk die Beteiligung der Grundpfandrechtsgläubiger an dem Löschungsverfahren.

Bei dem Verzicht auf das Überbaurentenrecht ist das anders. Für den verzichtenden Eigentümer bietet die Verlautbarung des Verzichts in dem für sein Grundstück angelegten Grundbuchblatt keinen Vorteil bei der Kreditbeschaffung. Die Grundpfandrechtsgläubiger haben ebenfalls keine Vorteile aus dem Vermerk. Er wirkt sich auf ihre Interessenlage und Rechtsstellung nicht aus. Sie müssen der Eintragung des Verzichts in das für das Grundstück des rentenverpflichteten Eigentümers angelegte Grundbuchblatt materiellrechtlich zustimmen (§ 876 Satz 2 BGB) und grundbuchverfahrensrechtlich gemäß § 19 GBO die Eintragung des Verzichts in das Grundbuch bewilligen⁹. Die Ausnahmeregelung in § 21 GBO kommt hier nicht zur Anwendung, weil ihre Voraussetzungen nicht vorliegen. Das Rentenrecht kann anders als ein subjektivdingliches Recht im Sinne von § 9 GBO nicht auf dem Grundbuchblatt des herrschenden Grundstücks vermerkt werden, weil es nicht auf dem für das Grundstück des rentenverpflichteten Eigentümers angelegte Grundbuchblatt eingetragen werden kann (§ 914 Abs. 2 Satz 1 BGB).

Auch die allgemeinen Grundsätze zur Zulässigkeit von Grundbucheintragungen erlauben nicht die Eintragung des Vermerks über den Verzicht in das Grundbuchblatt des herrschenden Grundstücks. Denn es dürfen nur solche Eintragungen erfolgen, die durch eine Rechtsnorm vorgeschrieben oder – ausdrücklich oder stillschweigend, etwa dadurch, dass das materielle Recht an die Eintragung eine rechtliche Wirkung knüpft – zugelassen sind¹⁰. Dazu gehört der Verzichtsvermerk nicht. Er ist weder gesetzlich vorgeschrieben noch ausdrücklich zugelassen. Eine stillschweigende Zulassung scheitert daran, dass die Eintragung keine Rechtswirkungen erzeugt.

Die Argumente der Befürworter einer Eintragungsfähigkeit sind nicht stichhaltig.

Ein schützenswertes allgemeines Interesse des Rechtsverkehrs, sich über den Bestand von Rentenrechten vergewissern zu können, besteht schon deshalb nicht, weil das Überbaurentenrecht nicht in das Grundbuch eingetragen werden kann. Solange es besteht, ist es – wie auch der Überbau selbst – nicht aus dem Grundbuch ersichtlich. Dass es wegen des Verzichts des rentenberechtigten Grundstückseigentümers nicht mehr besteht, ergibt sich hinreichend aus der Eintragung in dem für das Grundstück des rentenverpflichteten Eigentümers angelegten Grundbuchblatt.

Der Umstand, dass der Verzicht auf das Rentenrecht in das für das Grundstück des rentenverpflichteten Eigentümers angelegte Grundbuchblatt einzutragen ist, begründet nicht die Zulässigkeit der Eintragung des Vermerks. Der unmittelbare Anwendungsbereich von § 9 GBO ist nicht gegeben, die entsprechende Anwendung der Vorschrift ist nicht möglich.

Schließlich überzeugt die von den Antragstellern in der Rechtsbeschwerdebegründung vertretene Ansicht nicht, der Eigentümer des überbauten Grundstücks könne seinem Grundbuch den Verzicht nicht entnehmen, sondern müsse unter Darlegung seines berechtigten Interesses das Grundbuch des Nachbargrundstücks einsehen, was Aufwand erfordere. Der spätere Eigentümer des überbauten Grundstücks weiß aufgrund der – von den Antragstellern selbst als offenkundig bezeichneten – Regelung in § 914 Abs. 2 BGB, dass das Rentenrecht nicht, der Verzicht auf das Recht jedoch in das Grundbuch einzutragen ist. Die Einsichtnahme in das für das Nachbargrundstück angelegte Grundbuchblatt, in dem der Verzicht eingetragen ist, ist für ihn ohne Schwierigkeiten möglich. Die Darlegung des dafür nach § 12 Abs. 1 Satz 1 GBO notwendigen berechtigten Interesses erfordert entgegen der Ansicht der Antragsteller keinen Aufwand, denn es genügt, dass ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse vorliegt¹¹. Dies ist bei Grundstücksnachbarn in einer Überbausituation ohne weiteres der Fall.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 12. Dezember 2013 – V ZB 120/13

1. OLG Bremen, Rpfleger 1965, 55, 56; Bauer/v. Oefele/Bayer/Lieder, GBO, 3. Aufl., § 9 Rn. 9a; MünchKomm-BGB/Säcker, 6. Aufl., § 914 Rn. 5; Staudinger/Roth, BGB [2009], § 914 Rn. 4[↩]
2. KG, Rpfleger 1968, 52, 54[↩]
3. LG Düsseldorf, Rpfleger 1990, 288, 289[↩]
4. BGBRGRK/Augustin, 12. Aufl., § 914 Rn. 4; KEHE/Keller, Grundbuchrecht, 6. Aufl., Einl. Rn. D 9; NKBGB/Ring, 3. Aufl., § 914 Rn. 5[↩]
5. BayObLGZ 1998, 152, 155 f.; dem folgend KG, Rpfleger 2012, 135; Demharter, GBO, 28. Aufl., § 9 Rn. 5; Lemke/Schneider, Immobilienrecht, § 9 GBO Rn. 16; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 9 Rn. 25; Palandt/Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 914 Rn. 3; PWW/Lemke, BGB, 8. Aufl., § 914 Rn. 4; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1168; im Ergebnis ebenso Böck, MittBayNot 1976, 63, 64[↩]
6. OLG Jena, NotBZ 2012, 455, 457; ähnlich Planck/Strecker, BGB, 5. Aufl., § 914 Anm. 3 b[↩]
7. BGH, Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 102/11, NJW-RR 2012, 845 Rn. 8[↩]
8. Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 9 Rn. 2[↩]
9. vgl. BGH, Beschluss vom 14.06.1984 – V ZB 32/82, BGHZ 91, 343, 346 f.[↩]
10. vgl. BGH, Beschluss vom 19.12 1991 – V ZB 27/90, BGHZ 116, 392, 399 f.[↩]
11. siehe nur Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 12 Rn. 5 mit umfangreichen Nachw.[↩]