Der grund­buch­li­che Ver­zicht auf die Über­bau­ren­te

Die Ein­tra­gung eines Ver­merks über den Ver­zicht des ren­ten­be­rech­tig­ten Grund­stücks­ei­gen­tü­mers auf die Über­bau­ren­te in das für das über­bau­te Grund­stück ange­leg­te Grund­buch­blatt ist unzu­läs­sig.

Der grund­buch­li­che Ver­zicht auf die Über­bau­ren­te

In Recht­spre­chung und Lite­ra­tur ist umstrit­ten, ob die Ein­tra­gung eines Ver­merks in das für das über­bau­te Grund­stück ange­leg­te Grund­buch­blatt dar­über, dass in dem für das Nach­bar­grund­stück des ren­ten­ver­pflich­te­ten Eigen­tü­mers ange­leg­ten Grund­buch­blatt der Ver­zicht des ren­ten­be­rech­tig­ten Eigen­tü­mers auf die Über­bau­ren­te ein­ge­tra­gen ist (§ 913 Abs. 1, § 914 Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 BGB), zuläs­sig ist.

Nach einer sowohl in älte­ren Ent­schei­dun­gen der Instanz­ge­rich­te als auch in der Kom­men­tar­li­te­ra­tur ver­tre­te­nen Mei­nung ist die Ein­tra­gung eines sol­chen Ver­merks in (ent­spre­chen­der) Anwen­dung von § 9 GBO zuläs­sig. Begrün­det wird dies damit, dass der Rechts­ver­kehr sich über den Bestand von Ren­ten­rech­ten ver­ge­wis­sern kön­nen müs­se [1], dass aus der Ein­tra­gung des Ver­zichts in dem für das dem ren­ten­ver­pflich­te­ten Eigen­tü­mer gehö­ren­de Grund­stück ange­leg­ten Grund­buch­blatt die Zuläs­sig­keit der Ein­tra­gung des Ver­merks fol­ge [2], und dass die Ein­tra­gung über­dies dem Rechts­frie­den die­ne [3]. Zum Teil wird kei­ne eige­ne Begrün­dung gege­ben, son­dern allen­falls auf die vor­ste­hend genann­ten Ent­schei­dun­gen und Lite­ra­tur­stel­len ver­wie­sen [4].

Über­wie­gend wird die Zuläs­sig­keit der Ein­tra­gung des den Ver­zicht auf das Ren­ten­recht doku­men­tie­ren­den Ver­merks ver­neint, weil der Wort­laut des § 9 GBO die Ein­tra­gung ver­bie­te und der Zweck die­ser Vor­schrift der ent­spre­chen­den Anwen­dung ent­ge­gen­ste­he [5]. Zum Teil wird die Unzu­läs­sig­keit der Ein­tra­gung damit begrün­det, dass das Recht auf die Über­bau­ren­te gemäß § 914 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den kön­ne [6].

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schei­det die Fra­ge dahin, dass die Ein­tra­gung eines den im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen Ver­zicht auf das Ren­ten­recht doku­men­tie­ren­den Ver­merks in das für das über­bau­te Grund­stück ange­leg­te Grund­buch­blatt unzu­läs­sig ist.

Rege­lun­gen betref­fend die Ein­tra­gung eines sol­chen Ver­merks fin­den sich in § 9 GBO. Nach Absatz 1 Satz 1 der Vor­schrift sind Rech­te, die dem jewei­li­gen Eigen­tü­mer eines Grund­stücks zuste­hen, auf Antrag auch auf dem Grund­buch­blatt die­ses Grund­stücks zu ver­mer­ken. Die­ser Fall liegt hier jedoch nicht vor. Zwar ist das Recht auf die Über­bau­ren­te (§ 912 Abs. 2 Satz 1 BGB) ein dem jewei­li­gen Eigen­tü­mer des über­bau­ten Grund­stücks gegen den jewei­li­gen Eigen­tü­mer des Grund­stücks, von wel­chem aus über­baut wur­de, zuste­hen­des Recht (§ 913 Abs. 1 BGB). Aber der Ver­zicht auf die­ses Recht, der zu sei­ner Wirk­sam­keit gegen­über Drit­ten in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den muss (§ 914 Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 GBO), ist das Gegen­teil davon. Er bedeu­tet die Auf­ga­be des Rechts. § 9 Abs. 1 Satz 1 GBO erlaubt des­halb nicht die Ein­tra­gung des Ver­merks.

Der ent­spre­chen­den Anwen­dung der Vor­schrift steht ihr Zweck ent­ge­gen.

Rech­te, die dem jewei­li­gen Eigen­tü­mer eines Grund­stücks zuste­hen, sind sub­jek­tiv­ding­li­che Rech­te. Sie gel­ten gemäß §§ 93, 96 BGB als wesent­li­che, nicht abtrenn­ba­re Bestand­tei­le des Grund­stücks des Rechts­in­ha­bers (herr­schen­des Grund­stück), sind son­der­rechts­un­fä­hig und tei­len das Schick­sal der Sache, mit der sie ver­bun­den sind [7]. Dar­aus folgt, dass die­se Rech­te von den Rech­ten ergrif­fen wer­den, mit denen das herr­schen­de Grund­stück belas­tet ist. Auf die­sem las­ten­de Hypo­the­ken und Grund­schul­den erstre­cken sich auf die sub­jek­tiv­ding­li­chen Rech­te (§§ 1120, 1192 Abs. 1 BGB), die­se haf­ten den Hypo­the­ken- und Grund­schuld­gläu­bi­gern. Für den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer die­nen sie mit als Kre­dit­un­ter­la­ge. Er hat des­halb ein Inter­es­se dar­an, dass die Rech­te in dem für sein Grund­stück ange­leg­ten Grund­buch­blatt durch einen soge­nann­ten Herrsch­ver­merk ver­laut­bart wer­den [8]. Die Grund­pfand­rechts­gläu­bi­ger haben eben­falls ein Inter­es­se an der Ver­laut­ba­rung, denn die­se schützt sie vor einem unge­woll­ten Ver­lust eines Teils des Haf­tungs­ob­jekts, dem sub­jek­tiv­ding­li­chen Recht, durch gut­gläu­bi­gen las­ten­frei­en Erwerb des Grund­stücks. Zwar müs­sen sie mate­ri­ell­recht­lich gemäß § 876 Satz 2 BGB der Auf­he­bung des Rechts zustim­men. Aber ihre grund­buch­ver­fah­rens­recht­li­che Bewil­li­gung der Löschung des Rechts im Grund­buch (§ 19 GBO) ist nur dann erfor­der­lich, wenn das Recht auf dem Grund­buch­blatt des herr­schen­den Grund­stücks ver­merkt ist (§ 21 GBO). Da das Grund­buch­amt nicht prüft, ob die nach mate­ri­el­lem Recht not­wen­di­ge Zustim­mung vor­liegt, sichert somit allein der – auch auf Antrag der Grund­pfand­rechts­gläu­bi­ger ein­zu­tra­gen­de (§ 9 Abs. 1 Satz 2 GBO) – Ver­merk die Betei­li­gung der Grund­pfand­rechts­gläu­bi­ger an dem Löschungs­ver­fah­ren.

Bei dem Ver­zicht auf das Über­bau­ren­ten­recht ist das anders. Für den ver­zich­ten­den Eigen­tü­mer bie­tet die Ver­laut­ba­rung des Ver­zichts in dem für sein Grund­stück ange­leg­ten Grund­buch­blatt kei­nen Vor­teil bei der Kre­dit­be­schaf­fung. Die Grund­pfand­rechts­gläu­bi­ger haben eben­falls kei­ne Vor­tei­le aus dem Ver­merk. Er wirkt sich auf ihre Inter­es­sen­la­ge und Rechts­stel­lung nicht aus. Sie müs­sen der Ein­tra­gung des Ver­zichts in das für das Grund­stück des ren­ten­ver­pflich­te­ten Eigen­tü­mers ange­leg­te Grund­buch­blatt mate­ri­ell­recht­lich zustim­men (§ 876 Satz 2 BGB) und grund­buch­ver­fah­rens­recht­lich gemäß § 19 GBO die Ein­tra­gung des Ver­zichts in das Grund­buch bewil­li­gen [9]. Die Aus­nah­me­re­ge­lung in § 21 GBO kommt hier nicht zur Anwen­dung, weil ihre Vor­aus­set­zun­gen nicht vor­lie­gen. Das Ren­ten­recht kann anders als ein sub­jek­tiv­ding­li­ches Recht im Sin­ne von § 9 GBO nicht auf dem Grund­buch­blatt des herr­schen­den Grund­stücks ver­merkt wer­den, weil es nicht auf dem für das Grund­stück des ren­ten­ver­pflich­te­ten Eigen­tü­mers ange­leg­te Grund­buch­blatt ein­ge­tra­gen wer­den kann (§ 914 Abs. 2 Satz 1 BGB).

Auch die all­ge­mei­nen Grund­sät­ze zur Zuläs­sig­keit von Grund­buch­ein­tra­gun­gen erlau­ben nicht die Ein­tra­gung des Ver­merks über den Ver­zicht in das Grund­buch­blatt des herr­schen­den Grund­stücks. Denn es dür­fen nur sol­che Ein­tra­gun­gen erfol­gen, die durch eine Rechts­norm vor­ge­schrie­ben oder – aus­drück­lich oder still­schwei­gend, etwa dadurch, dass das mate­ri­el­le Recht an die Ein­tra­gung eine recht­li­che Wir­kung knüpft – zuge­las­sen sind [10]. Dazu gehört der Ver­zichts­ver­merk nicht. Er ist weder gesetz­lich vor­ge­schrie­ben noch aus­drück­lich zuge­las­sen. Eine still­schwei­gen­de Zulas­sung schei­tert dar­an, dass die Ein­tra­gung kei­ne Rechts­wir­kun­gen erzeugt.

Die Argu­men­te der Befür­wor­ter einer Ein­tra­gungs­fä­hig­keit sind nicht stich­hal­tig.

Ein schüt­zens­wer­tes all­ge­mei­nes Inter­es­se des Rechts­ver­kehrs, sich über den Bestand von Ren­ten­rech­ten ver­ge­wis­sern zu kön­nen, besteht schon des­halb nicht, weil das Über­bau­ren­ten­recht nicht in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den kann. Solan­ge es besteht, ist es – wie auch der Über­bau selbst – nicht aus dem Grund­buch ersicht­lich. Dass es wegen des Ver­zichts des ren­ten­be­rech­tig­ten Grund­stücks­ei­gen­tü­mers nicht mehr besteht, ergibt sich hin­rei­chend aus der Ein­tra­gung in dem für das Grund­stück des ren­ten­ver­pflich­te­ten Eigen­tü­mers ange­leg­ten Grund­buch­blatt.

Der Umstand, dass der Ver­zicht auf das Ren­ten­recht in das für das Grund­stück des ren­ten­ver­pflich­te­ten Eigen­tü­mers ange­leg­te Grund­buch­blatt ein­zu­tra­gen ist, begrün­det nicht die Zuläs­sig­keit der Ein­tra­gung des Ver­merks. Der unmit­tel­ba­re Anwen­dungs­be­reich von § 9 GBO ist nicht gege­ben, die ent­spre­chen­de Anwen­dung der Vor­schrift ist nicht mög­lich.

Schließ­lich über­zeugt die von den Antrag­stel­lern in der Rechts­be­schwer­de­be­grün­dung ver­tre­te­ne Ansicht nicht, der Eigen­tü­mer des über­bau­ten Grund­stücks kön­ne sei­nem Grund­buch den Ver­zicht nicht ent­neh­men, son­dern müs­se unter Dar­le­gung sei­nes berech­tig­ten Inter­es­ses das Grund­buch des Nach­bar­grund­stücks ein­se­hen, was Auf­wand erfor­de­re. Der spä­te­re Eigen­tü­mer des über­bau­ten Grund­stücks weiß auf­grund der – von den Antrag­stel­lern selbst als offen­kun­dig bezeich­ne­ten – Rege­lung in § 914 Abs. 2 BGB, dass das Ren­ten­recht nicht, der Ver­zicht auf das Recht jedoch in das Grund­buch ein­zu­tra­gen ist. Die Ein­sicht­nah­me in das für das Nach­bar­grund­stück ange­leg­te Grund­buch­blatt, in dem der Ver­zicht ein­ge­tra­gen ist, ist für ihn ohne Schwie­rig­kei­ten mög­lich. Die Dar­le­gung des dafür nach § 12 Abs. 1 Satz 1 GBO not­wen­di­gen berech­tig­ten Inter­es­ses erfor­dert ent­ge­gen der Ansicht der Antrag­stel­ler kei­nen Auf­wand, denn es genügt, dass ein ver­stän­di­ges, durch die Sach­la­ge gerecht­fer­tig­tes Inter­es­se vor­liegt [11]. Dies ist bei Grund­stücks­nach­barn in einer Über­bau­si­tua­ti­on ohne wei­te­res der Fall.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 12. Dezem­ber 2013 – V ZB 120/​13

  1. OLG Bre­men, Rpfle­ger 1965, 55, 56; Bauer/​v. Oefele/​Bayer/​Lieder, GBO, 3. Aufl., § 9 Rn. 9a; Münch­Komm-BGB/­Sä­cker, 6. Aufl., § 914 Rn. 5; Staudinger/​Roth, BGB [2009], § 914 Rn. 4[]
  2. KG, Rpfle­ger 1968, 52, 54[]
  3. LG Düs­sel­dorf, Rpfle­ger 1990, 288, 289[]
  4. BGBRGRK/​Augustin, 12. Aufl., § 914 Rn. 4; KEHE/​Kel­ler, Grund­buch­recht, 6. Aufl., Einl. Rn. D 9; NKBGB/​Ring, 3. Aufl., § 914 Rn. 5[]
  5. Bay­O­bLGZ 1998, 152, 155 f.; dem fol­gend KG, Rpfle­ger 2012, 135; Dem­har­ter, GBO, 28. Aufl., § 9 Rn. 5; Lemke/​Schneider, Immo­bi­li­en­recht, § 9 GBO Rn. 16; Meikel/​Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 9 Rn. 25; Palandt/​Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 914 Rn. 3; PWW/​Lemke, BGB, 8. Aufl., § 914 Rn. 4; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn. 1168; im Ergeb­nis eben­so Böck, Mitt­BayNot 1976, 63, 64[]
  6. OLG Jena, NotBZ 2012, 455, 457; ähn­lich Planck/​Strecker, BGB, 5. Aufl., § 914 Anm. 3 b[]
  7. BGH, Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 102/​11, NJW-RR 2012, 845 Rn. 8[]
  8. Meikel/​Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 9 Rn. 2[]
  9. vgl. BGH, Beschluss vom 14.06.1984 – V ZB 32/​82, BGHZ 91, 343, 346 f.[]
  10. vgl. BGH, Beschluss vom 19.12 1991 – V ZB 27/​90, BGHZ 116, 392, 399 f.[]
  11. sie­he nur Meikel/​Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 12 Rn. 5 mit umfang­rei­chen Nachw.[]