Der Heiz­kos­ten­an­teil des insol­ven­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mers

Eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kann auch für Hei­zungs­kos­ten eines zah­lungs­un­fä­hi­gen frü­he­ren Eigen­tü­mers haf­ten. So hat jetzt das Ober­lan­des­ge­richt Koblenz eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zur Zah­lung von Hei­zungs­kos­ten ver­ur­teilt, die teil­wei­se durch den Ver­brauch eines frü­he­ren, mitt­ler­wei­le insol­ven­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mers ange­fal­len sind.

Der Heiz­kos­ten­an­teil des insol­ven­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mers

Die Par­tei­en des jetzt vom OLG Koblenz ent­schie­de­nen Rechts­streits sind benach­bar­te Gemein­schaf­ten von Woh­nungs­ei­gen­tü­mern in Worms. Der ursprüng­lich ein­heit­li­che Gebäu­de­kom­plex ver­füg­te nur über eine Hei­zungs­an­la­ge. Er wur­de im Jahr 1964 in drei Grund­stü­cke auf­ge­teilt. Da sich die Heiz­an­la­ge im Haus der Klä­ge­rin befand, wur­de für das Grund­stück der Klä­ge­rin eine Real­last zuguns­ten der Eigen­tü­mer der bei­den Nach­bar­häu­ser ein­ge­tra­gen, um ihre Mit­ver­sor­gung sicher­zu­stel­len. In der Fol­ge­zeit wur­den die ein­zel­nen Häu­ser in Woh­nungs­ei­gen­tum auf­ge­teilt; die Real­las­ten wur­den in die ein­zel­nen Woh­nungs­grund­bü­cher über­nom­men.

Seit 1995 ermit­tel­te ein Abrech­nungs­dienst den Ver­brauch an Hei­zung und Warm­was­ser in jeder Woh­nung der drei Häu­ser. Die Ver­wal­te­rin der Klä­ge­rin stell­te die sich für das jewei­li­ge Haus erge­ben­de Abrech­nungs­sum­me den bei­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten der Nach­bar­häu­ser über deren Ver­wal­tung in Rech­nung. Die Ver­wal­ter der Nach­bar­häu­ser zahl­ten die Ver­brauchs­kos­ten an die Ver­wal­tung der Klä­ge­rin, intern rech­ne­ten sie mit den Eigen­tü­mern ihrer Gemein­schaft ab.

14 der 18 Woh­nun­gen der beklag­ten Gemein­schaft gehör­ten einem Eigen­tü­mer, der in Insol­venz fiel. Da er kei­ne Wohn­geld­zah­lun­gen mehr an sei­ne Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft – die Beklag­te leis­te­te, geriet die­se in finan­zi­el­le Schwie­rig­kei­ten und leis­te­te kei­ne Vor­aus­zah­lun­gen auf Hei­zungs­kos­ten mehr an die Klä­ge­rin. Die Abrech­nun­gen der Klä­ge­rin für die Jah­re 2002, 2003 und 2004 bezahl­te die Beklag­te nicht. Gleich­wohl ver­sorg­te die Klä­ge­rin die­ses Haus wei­ter­hin mit Hei­zung und Warm­was­ser. Die Woh­nun­gen des insol­ven­ten Eigen­tü­mers wur­den ver­stei­gert. Die nun weit­ge­hend aus neu­en Eigen­tü­mern bestehen­de beklag­te Gemein­schaft erklär­te sich hin­sicht­lich der Alt­for­de­run­gen der Klä­ge­rin für nicht zustän­dig. Seit Anfang 2005 leis­te­te sie jedoch wie­der Abschlags­zah­lun­gen und akzep­tier­te auch für die Fol­ge­jah­re die frü­he­re Abrech­nungs­pra­xis.

Mit ihrer Kla­ge hat die Klä­ge­rin die beklag­te Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft d.h. nicht die ein­zel­nen Eigen­tü­mer auf Zah­lung der Hei­zungs- und Warm­was­ser­kos­ten für die Jah­re 2002 bis 2004 in Anspruch genom­men, ins­ge­samt 13.763,79 € nebst Zin­sen. Die Beklag­te hat die Auf­fas­sung ver­tre­ten, nicht sie – als Gemein­schaft der jet­zi­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer – sei zur Zah­lung ver­pflich­tet; viel­mehr haf­te nur das jewei­li­ge Son­der­ver­mö­gen der ein­zel­nen Eigen­tü­mer.

Das Land­ge­richt Mainz hat der Kla­ge im Wesent­li­chen statt­ge­ge­ben1. Die Beru­fung der beklag­ten Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft zum Ober­lan­des­ge­richt Koblenz hat­te jetzt eben­falls kei­nen Erfolg.

Die Klä­ge­rin kön­ne, so das Ober­lan­des­ge­richt Koblenz in sei­ner Urteils­be­grün­dung, von der beklag­ten Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft die Bezah­lung der gel­tend gemach­ten Heiz­kos­ten für die Jah­re 2002 bis 2004 ver­lan­gen. Nach § 10 Abs. 6 WEG sei­en die bei­den Par­tei­en teil­wei­se rechts­fä­hig und jeweils als Gemein­schaft zur Lie­fe­rung von Wär­me und Warm­was­ser bzw. deren Bezah­lung gegen­über der ande­ren Gemein­schaft als sol­cher ver­pflich­tet und berech­tigt. Auch wenn ein Ver­trag nicht aus­drück­lich geschlos­sen wur­de, sei von einer wirk­sa­men still­schwei­gen­den Ver­ein­ba­rung über die Lie­fe­rung von Heiz­leis­tung zwi­schen den jewei­li­gen Gemein­schaf­ten aus­zu­ge­hen. Die bei­der­sei­ti­gen Rech­te und Pflich­ten der ursprüng­li­chen Eigen­tü­mer der benach­bar­ten Häu­ser in Bezug auf die Hei­zung sei­en auf die Mit­glie­der der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten über­ge­gan­gen. Es han­de­le sich um Rech­te und Pflich­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die gemein­schaft­lich gel­tend gemacht wer­den könn­ten und gemein­schaft­lich zu erfül­len sei­en. Dem habe die Übung zwi­schen den Par­tei­en Rech­nung getra­gen.

Die Lie­fe­rung der Wär­me und des Warm­was­sers und deren Bezah­lung sei im vor­lie­gen­den Fall nicht Sache eines jeden Eigen­tü­mers, auch wenn Wär­me und Warm­was­ser jeweils im Son­der­ei­gen­tum der Mit­glie­der der Beklag­ten ver­braucht wür­den. Bezüg­lich der Lie­fe­rung durch die Klä­ge­rin kön­ne hier­an kein Zwei­fel bestehen. Die Heiz­an­la­ge ste­he im Gemein­schafts­ei­gen­tum aller Mit­ei­gen­tü­mer die­ser Wohn­an­la­ge und wer­de durch den Ver­wal­ter betrie­ben. Die ein­zel­nen Mit­glie­der der Klä­ge­rin wären nicht in der Lage, einen gegen sie per­sön­lich erho­be­nen Anspruch eines ein­zel­nen Mit­glie­des der Beklag­ten auf Lie­fe­rung von Wär­me und Warm­was­ser zu erfül­len. Eben­so­we­nig sei jeder ein­zel­ne Eigen­tü­mer auf Sei­ten der Klä­ge­rin in der Lage, für die ein­zel­nen Mit­glie­der der Beklag­ten die jähr­li­che Heiz­kos­ten­ab­rech­nung zu erstel­len. Auch kön­ne es ihnen bil­li­ger­wei­se nicht zuge­mu­tet wer­den, das Risi­ko der Zah­lungs­un­fä­hig­keit oder Zah­lungs­un­wil­lig­keit eines ein­zel­nen Mit­glieds der Beklag­ten zu tra­gen. Es han­de­le sich um gegen­sei­ti­ge Rech­te und Pflich­ten, die sinn­vol­ler­wei­se nur durch die jewei­li­gen Gemein­schaf­ten, nicht aber durch deren ein­zel­ne Mit­glie­der wahr­ge­nom­men wer­den kön­nen. Dies zei­ge sich auch dar­an, dass seit 2005 wie­der eine gemein­schaft­li­che Abrech­nung statt­fin­de.

Ober­lan­des­ge­richt Koblenz, Urteil vom 9. Okto­ber 2009 – 10 U 1164/​08

  1. LG Mainz, Urteil vom 14.08.2008 – 1 O 408/​06