Der Makler – und das Einfamilienhaus mit Büroanbau

Um ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB handelt es sich, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Der Annahme, dass ein Einfamilienhaus Wohnzwecken dient, steht nicht entgegen, dass darin eine Einliegerwohnung oder eine anderweitige gewerbliche Nutzungsmöglichkeit von jeweils nur untergeordneter Bedeutung (hier: ein 1/5 der Gesamtfläche umfassender Büroanbau) vorhanden sind.

Der Makler – und das Einfamilienhaus mit Büroanbau

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall klagte eine Maklerin auf Zahlung ihres Maklerlohns. Die beklagten Käufer unterzeichneten am 9.07.2021 eine von der Maklerin vorformulierte Courtagevereinbarung, in der sie die Zahlung einer Courtage von 3, 57 % inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer vom gesamten Wirtschaftswert des Vertrags versprachen. Die Maklerin wies ihnen eine Immobilie nach, die mit einem Einfamilienhaus mit Anbau eines Büros und einer Garage bebaut ist. Das Grundstück erfügt für Haus und Anbau jeweils über einen Eingang und eine Hausnummer. Die Käufer erwarben diese Immobilien von dem Eigentümer zum Kaufpreis von 950.000 €. Die Maklerin war von Verkäuferseite mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt worden. Dabei hatte sie mit dieser eine von der Provisionsvereinbarung mit den Käufer abweichende Provisionshöhe vereinbart.

Das erstinstanzlich hiermit befasste Landgericht Düsseldorf hat die Klage auf Zahlung von Maklerprovision in Höhe von 33.915 € nebst Zinsen abgewiesen1, das Oberlandesgericht Düsseldorf hat die Berufung der Maklerin zurückgewiesen2. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat den Provisionsanspruch der Maklerin für unbegründet erachtet, weil der mit den Käufer geschlossene Maklervertrag unwirksam sei. Der Vertrag verstoße gegen den in § 656c BGB vorgesehenen Grundsatz, dass die Maklercourtage hälftig zu teilen sei, wenn der Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer eines Einfamilienhauses tätig werde.

Der Bundesgerichtshof bestätigte nun die Düsseldorfer Urteile und wies auch die Revision der Maklerin als unbegründet zurück: Die gegen diese Beurteilung gerichtete Revision hat keinen Erfolg. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat zu Recht angenommen, dass der aus § 652 Abs. 1 BGB folgende Provisionsanspruch der Maklerin nicht besteht, weil der zwischen ihr und den Käufer geschlossene Maklervertrag gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam ist. Der zeitliche und persönliche Anwendungsbereich des § 656c BGB ist – wie vom Oberlandesgericht Düsseldorf angenommen – eröffnet. Die Maklerin hat den Käufer ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB vermittelt. Zu Recht hat das Oberlandesgericht Düsseldorf schließlich den zwischen der Maklerin und den Käufer geschlossenen Maklervertrag gemäß § 656c Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB für unwirksam gehalten, weil die von der Maklerin mit der Verkäuferseite und den Käufer geschlossenen Maklerverträge keine Provision in gleicher Höhe vorsahen.

Der zeitliche und persönliche Anwendungsbereich des § 656c BGB ist im Streitfall eröffnet.

Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nach § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. § 656c Abs. 1 Satz 2 BGB sieht vor, dass ein Makler, der mit einer Partei des Kaufvertrags vereinbart hat, für diese unentgeltlich tätig zu werden, sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen kann. Nach § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB ist ein Maklervertrag, der von den vorgenannten Vorschriften abweicht, unwirksam.

Zeitlich ist § 656c BGB anwendbar, weil es hierfür genügt, dass – wie im Streitfall – der Vertrag des Käufers mit dem Makler nach dem Inkrafttreten dieser Vorschrift am 23.12.2020 geschlossen worden ist3.

Der in § 656b BGB definierte persönliche Anwendungsbereich des § 656c BGB ist – wie vom Oberlandesgericht Düsseldorf ohne Beanstandungen seitens der Revision angenommen – eröffnet, weil die Käufer die Immobilie als Verbraucher im Sinne des § 13 BGB erworben haben.

Der zeitliche und persönliche Anwendungsbereich des § 656c BGB ist im Streitfall eröffnet.

Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nach § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. § 656c Abs. 1 Satz 2 BGB sieht vor, dass ein Makler, der mit einer Partei des Kaufvertrags vereinbart hat, für diese unentgeltlich tätig zu werden, sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen kann. Nach § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB ist ein Maklervertrag, der von den vorgenannten Vorschriften abweicht, unwirksam.

Zeitlich ist § 656c BGB anwendbar, weil es hierfür genügt, dass – wie im Streitfall – der Vertrag des Käufers mit dem Makler nach dem Inkrafttreten dieser Vorschrift am 23.12.2020 geschlossen worden ist3.

Der in § 656b BGB definierte persönliche Anwendungsbereich des § 656c BGB ist – wie vom Oberlandesgericht Düsseldorf ohne Beanstandungen seitens der Revision angenommen – eröffnet, weil die Käufer die Immobilie als Verbraucher im Sinne des § 13 BGB erworben haben.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat zu Recht angenommen, dass das im Streitfall nachgewiesene Objekt ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB ist.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat ausgeführt, das nachgewiesene Objekt sei ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB, weil es nach dem Gesamteindruck des Objekts, der sich aus der Beschreibung im Exposé und den beigefügten Abbildungen ergebe, in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts diene. Eine untergeordnete gewerbliche Nutzung, die sich im vorliegenden Fall auf etwa 1/5 belaufe, sei unschädlich. Der Umstand, dass das Büro über einen eigenen Eingang und eine eigene Hausnummer verfüge, ändere hieran nichts. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Die Vorschriften der §§ 656a, 656c und 656d BGB sehen keine Legaldefinition des Begriffs des Einfamilienhauses vor. Unter Berücksichtigung des Schutzzwecks dieser Regelungen ist für die Einordnung entscheidend, dass der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber für den Makler erkennbar vorrangig Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient.

Nach der Vorstellung des Gesetzgebers ist unter einem Einfamilienhaus im Sinne des § 656c Abs. 1 Satz 1 Fall 2 BGB ein Gebäude zu verstehen, das in erster Linie dazu bestimmt ist, Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts zu dienen4. In der Gesetzesbegründung ist ausgeführt, die in § 656c BGB getroffene Regelung diene dazu, natürliche Personen beim Kauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden5. Der Gesetzgeber war der Auffassung, dass von einer vergleichbaren Zwangslage nicht auszugehen sei, wenn eine Gewerbeimmobilie oder ein an eine Vielzahl von Parteien vermietetes Wohnhaus Gegenstand des Kaufvertrags ist6.

Über die Frage, wie der Wohnzweck des zu erwerbenden Objekts im Rahmen der §§ 656a ff. BGB festzustellen ist, besteht in Rechtsprechung und Literatur Uneinigkeit.

Teile von Rechtsprechung und Literatur halten unter Hinweis auf das Erfordernis der Rechtssicherheit für maßgeblich, ob eine Nutzung des Gesamtobjekts durch die Mitglieder eines einzelnen Haushalts nach der Beschaffenheit des Gebäudes unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung objektiv angelegt ist7. Subjektive Ziele sollen allenfalls von Bedeutung sein, wenn sie den Maklervertrag konkretisieren, indem etwa ein Suchauftrag auf das Ziel der Vermittlung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gerichtet ist8.

Nach anderer Auffassung ist die Einordnung als Einfamilienhaus nach dem konkreten Erwerbszweck des Maklerkunden vorzunehmen. Schon dem Gesetzeswortlaut sei zu entnehmen, dass eine Nutzung zu Wohnzwecken angestrebt werden müsse9. Jedenfalls werde so dem verbraucherschützenden Zweck der Regelung Rechnung getragen10.

Der Bundesgerichtshof entscheidet die Streitfrage dahingehend, dass für die Einordnung als Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB der für den Makler erkennbare Erwerbszweck maßgeblich ist. Um ein Einfamilienhaus im Sinne dieser Vorschriften handelt es sich mithin, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient.

Mit dem Abstellen auf den Erwerbszweck wird der mit der Neuregelung beabsichtigte Verbraucherschutz11 effektiv durchgesetzt. Nach diesem Schutzzweck kommt nicht dem vom Veräußerer bisher verfolgten Nutzungszweck, sondern dem Wohnzweck des Erwerbers entscheidende Bedeutung zu. Dies trifft etwa auf eine Doppelhaushälfte zu, die der Beherbergung der Mitglieder eines einzelnen Haushalts zu dienen bestimmt ist12, kann aber auch den Erwerb eines Mehrfamilienhauses zur Nutzung als Einfamilienhaus erfassen13. Dem Postulat der Rechtssicherheit wird durch das Erfordernis, dass der Wohnzweck für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar sein muss, hinreichend Rechnung getragen. Der Wohnzweck wird sich in erster Linie aus den objektiven Gegebenheiten, insbesondere der Beschaffenheit der Immobilie ergeben. Sofern dies nicht der Fall ist, ist es Sache des Erwerbers, den Wohnzweck dem Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar zu machen und dies im Prozess darzulegen und zu beweisen. Ist der vom Erwerber verfolgte Wohnzweck bei Abschluss des Maklervertrags für den Makler erkennbar, wird der für beide Kaufvertragsparteien handelnde Makler zugleich in die Lage versetzt, zur Einhaltung der Erfordernisse des § 656c BGB gegebenenfalls den mit der Verkäuferseite abgeschlossenen Maklervertrag hinsichtlich der Provisionshöhe anzupassen14.

Danach hat das Oberlandesgericht Düsseldorf zutreffend angenommen, dass das im Streitfall vermittelte Objekt ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB ist.

Die beabsichtigte Nutzung zu Wohnzwecken ergibt sich hinreichend deutlich aus den objektiven Gegebenheiten in Verbindung mit dem vom Oberlandesgericht Düsseldorf in Bezug genommenen, zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrag über den Nachweis eines „Einfamilienhauses“.

Der Annahme einer Nutzung zu Wohnzwecken steht nicht entgegen, dass das im Streitfall nachgewiesene Einfamilienhaus über den Anbau eines Büros und einer Garage mit einem eigenen Eingang und einer eigenen Hausnummer verfügt.

Die Revision macht ohne Erfolg geltend, eine gewerbliche Teilnutzung führe zur Unanwendbarkeit der §§ 656a ff. BGB. Dabei kann dahinstehen, ob der Verweis des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 648a Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BGB aF trägt.

Es entspricht der Vorstellung des Gesetzgebers, dass das Vorhandensein einer weiteren Wohnung (etwa einer Einliegerwohnung) von untergeordneter Bedeutung für die Einordnung als Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB unschädlich ist6. Lässt aber eine solche untergeordnete, potentiell nicht Wohnzwecken des Erwerbers dienende Nutzungsmöglichkeit den Schutzzweck der §§ 656c und 656d BGB unberührt, zur Förderung der Eigentumsbildung von Familien schutzbedürftige Käufer von Maklerkosten zu entlasten15, so besteht keine Veranlassung, Einfamilienhäuser mit einer (anderweitigen) gewerblichen Nutzungsmöglichkeit von gleichfalls nur untergeordneter Bedeutung aus dem Anwendungsbereich dieser Vorschriften herauszunehmen16. Weil es sich bei dem in der Gesetzesbegründung genannten Vorhandensein einer weiteren Wohnung von untergeordneter Bedeutung nur um ein Beispiel, nicht aber eine abschließende Aufzählung der unschädlichen anderweitigen Nutzungsarten handelt, ist dem Argument der Revision, jegliche gewerbliche Nutzung stehe der Einordnung als Einfamilienhaus entgegen, nicht zu folgen.

Die tatgerichtliche Würdigung des Oberlandesgerichts Düsseldorf, nach dem Gesamteindruck des Objekts sei die im Streitfall gegebene, sich auf etwa 1/5 der Gesamtfläche belaufende gewerbliche Nutzung nur von untergeordneter Bedeutung und stehe der Einordnung als Einfamilienhaus nicht entgegen, begegnet danach keinen rechtlichen Bedenken.

Zu Recht hat das Oberlandesgericht Düsseldorf schließlich den zwischen der Maklerin und den Käufer geschlossenen Maklervertrag gemäß § 656c Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB für unwirksam gehalten, weil die von der Maklerin mit der Ehefrau des Verkäufers und den Käufer geschlossenen Maklerverträge keine Provision in gleicher Höhe vorsahen.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat angenommen, es sei als unstreitig anzusehen, dass sich die Maklerin nicht von beiden Seiten eine Provision in gleicher Höhe habe versprechen lassen. Die Käufer hätten die Unwirksamkeit der Provisionsvereinbarung geltend gemacht. Der der Maklerin in diesem Zusammenhang obliegenden sekundären Darlegungslast zur Höhe der mit der Ehefrau des Verkäufers vereinbarten Provision habe die Maklerin nicht genügt, sodass der mit den Käufer vereinbarte Maklervertrag als unwirksam anzusehen sei. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat es zu Recht und von der Revision unbeanstandet als von der Maklerin mangels substantiierter Entgegnung gemäß § 138 Abs. 3 ZPO zugestanden angesehen, dass die von der Ehefrau des Verkäufers versprochene Maklerprovision geringer ist als die von den Käufer versprochene.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 32/24

  1. LG Düsseldorf, Urteil vom 27.09.2022 – 11 O 44/22[↩]
  2. OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.01.2024 – 7 U 243/22[↩]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 21.03.2024 – I ZR 185/22, BGHZ 240, 144 26][↩][↩]
  4. vgl. Regierungsentwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, BT-Drs.19/15827, S. 18[↩]
  5. vgl. BT-Drs.19/15827, S. 13 f.[↩]
  6. vgl. BT-Drs.19/15827, S. 18[↩][↩]
  7. OLG Hamm, Urteil vom 18.03.2024 – I-18 U 80/23 26; OLG Schleswig, SchlHA 2024, 193 31]; LG Frankfurt am Main, Urteil vom 22.03.2023 – 15 O 26/22, BeckRS 2023, 14795; LG Wuppertal, Grundeigentum 2024, 401 39]; BeckOGK.BGB/Meier, Stand 1.01.2025, § 656a Rn. 12; Wistokat, NZM 2021, 905, 907[↩]
  8. BeckOGK.BGB/Meier aaO § 656a Rn. 13[↩]
  9. Staudinger/Arnold, BGB [2021], § 656a Rn. 4[↩]
  10. LG Kiel, RNotZ 2024, 31 37]; Erman/D. Fischer, BGB, 17. Aufl., Vorbem. vor § 656a Rn. 8 bis 8.3; MünchKomm.BGB/Althammer, 9. Aufl., § 656a Rn. 8; jurisPK.BGB/Würdinger, Stand 16.05.2024, § 656a Rn. 5; D. Fischer, NJW 2020, 3553 Rn. 6; ders., NJW 2024, 3270 Rn. 10; Schmidt, NZM 2021, 289, 292; vgl. auch BeckOK.BGB/Kneller, 72. Edition [Stand 1.11.2024], § 656a Rn. 3[↩]
  11. vgl. dazu BT-Drs.19/15827, S. 11 f.; BGHZ 240, 144 27][↩]
  12. vgl. BGHZ 240, 144 19][↩]
  13. vgl. OLG Köln, Beschluss vom 04.09.2024 – 24 U 32/24, juris; D. Fischer, ZAP 2023, 69, 71 mwN[↩]
  14. vgl. Erman/D. Fischer aaO Vorbem. vor § 656a Rn.08.1; D. Fischer, NJW 2020, 3553 Rn. 21[↩]
  15. vgl. BT-Drs.19/15827, S. 11[↩]
  16. vgl. MünchKomm.BGB/Althammer aaO § 656a Rn. 8; Erman/D. Fischer aaO Vorbem. vor § 656a Rn. 9; Grüneberg/Retzlaff, BGB, 84. Aufl., § 656a Rn. 3; jurisPK.BGB/Würdinger aaO § 656a Rn. 3; D. Fischer, NJW 2020, 3553 Rn. 5; Schmidt, NZM 2021, 289, 292; aA BeckOGK.BGB/Meier aaO § 656a Rn. 11; Meier, ZfIR 2020, 765, 767, wohl auch Staudinger/Arnold aaO § 656a Rn. 6[↩]

Das dürfte Sie auch interessieren: