Der Zah­lungs­an­spruch des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers – und sei­ne Durch­set­zung gegen die Gemein­schaft

Wird ein von einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen den Ver­band gerich­te­tes Zah­lungs­be­geh­ren durch Beschluss abge­lehnt, besteht regel­mä­ßig das Rechts­schutz­be­dürf­nis für eine Anfech­tungs­kla­ge. Im Rah­men der Begründ­etheit einer sol­chen Kla­ge ist ledig­lich zu prü­fen, ob im Zeit­punkt der Beschluss­fas­sung allein die frei­wil­li­ge Erfül­lung des Anspruchs ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spro­chen hät­te; dies ist nur dann anzu­neh­men, wenn der Anspruch offen­kun­dig und ohne jeden ver­nünf­ti­gen Zwei­fel begrün­det war.

Der Zah­lungs­an­spruch des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers – und sei­ne Durch­set­zung gegen die Gemein­schaft

Im Grund­satz kann die Recht­mä­ßig­keit eines soge­nann­ten Nega­tiv­be­schlus­ses im Wege der gericht­li­chen Anfech­tung über­prüft wer­den (§ 46 WEG). Das hier­für erfor­der­li­che Rechts­schutz­be­dürf­nis ergibt sich im Regel­fall dar­aus, dass der Antrag­stel­ler durch die Ableh­nung gege­be­nen­falls in sei­nem Recht auf ord­nungs­mä­ßi­ge Ver­wal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums ver­letzt wird 1; dies gilt auch dann, wenn der Beschluss bereits voll­zo­gen wor­den ist 2. Es ent­fällt nur aus­nahms­wei­se, wenn ein Erfolg der Kla­ge den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern oder der Gemein­schaft kei­nen Nut­zen mehr brin­gen kann. Das kann bei­spiels­wei­se bei Ein­tritt der Bestands­kraft eines inhalts­glei­chen Zweit­be­schlus­ses anzu­neh­men sein 3.

Wird ein von einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen den Ver­band gerich­te­tes Zah­lungs­be­geh­ren durch Beschluss abge­lehnt, besteht nach ver­brei­te­ter Ansicht kein Rechts­schutz­be­dürf­nis für eine Anfech­tungs­kla­ge 4. Der Klä­ger kön­ne sein Ziel durch eine Zah­lungs­kla­ge errei­chen; zudem han­de­le es sich nicht um einen Gegen­stand der ord­nungs­mä­ßi­gen Ver­wal­tung 5. Nach ande­rer Ansicht soll das Rechts­schutz­be­dürf­nis nur dann bestehen, wenn allein eine posi­ti­ve Beschluss­fas­sung ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spro­chen hät­te 6.

Die­sen Auf­fas­sun­gen kann, so der Bun­des­ge­richts­hof, nicht zuge­stimmt wer­den. Für eine sol­che Kla­ge besteht wie für jede Anfech­tungs­kla­ge regel­mä­ßig – und auch hier – ein Rechts­schutz­be­dürf­nis.

Ein Nega­tiv­be­schluss der genann­ten Art muss ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spre­chen. Der Begriff der Ver­wal­tung im Sin­ne von § 21 WEG ist weit zu ver­ste­hen. Er umfasst (unter ande­rem) Maß­nah­men der Geschäfts­füh­rung hin­sicht­lich des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums eben­so wie die hier­auf bezo­ge­ne Wil­lens­bil­dung 7. Um letz­te­res geht es hier, näm­lich um das frei­wil­li­ge Aner­kennt­nis einer behaup­te­ten, aus dem gemein­schaft­li­chen Eigen­tum her­rüh­ren­den Ver­pflich­tung zur Ver­mei­dung einer Aus­ein­an­der­set­zung vor Gericht; der Ver­wal­ter dürf­te eine Aus­zah­lung erst nach Her­bei­füh­rung einer posi­ti­ven Beschluss­fas­sung vor­neh­men.

Rich­tig ist aller­dings, dass der Beschluss auf das Bestehen des gel­tend gemach­ten Anspruchs kei­nen Ein­fluss hat, son­dern sich in der Ver­sa­gung des frei­wil­li­gen Aner­kennt­nis­ses erschöpft. Eben­so wenig wie die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Kom­pe­tenz haben, im Beschluss­we­ge Leis­tungs­pflich­ten zu begrün­den 8, kön­nen sie einem ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einen bestehen­den Anspruch durch Beschluss neh­men. Die Berech­ti­gung des Anspruchs ist im Rah­men der Zah­lungs­kla­ge zu prü­fen; einer Ent­schei­dung über die Anfech­tungs­kla­ge kommt inso­weit kei­ne Bin­dungs­wir­kung zu. Rich­tig ist fer­ner, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bei der Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums ein wei­tes Ermes­sen haben und es ihnen infol­ge­des­sen im Grund­satz frei­steht, es auf ein Gerichts­ver­fah­ren ankom­men zu las­sen, wenn gegen den Ver­band Zah­lungs­an­sprü­che ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer (oder Drit­ter) gel­tend gemacht wer­den.

Gleich­wohl kann es ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung wider­spre­chen, eine posi­ti­ve Beschluss­fas­sung im Sin­ne einer frei­wil­li­gen Erfül­lung des Anspruchs abzu­leh­nen. Dies ist jedoch nur dann anzu­neh­men, wenn der Anspruch offen­kun­dig und ohne jeden ver­nünf­ti­gen Zwei­fel begrün­det ist, so dass ein unnö­ti­ger Rechts­streit mit ent­spre­chen­dem Kos­ten­ri­si­ko in Kauf genom­men wür­de. Ob die­se Vor­aus­set­zun­gen vor­lie­gen, kann jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach ent­spre­chen­der Vor­be­fas­sung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung mit der Beschluss­erset­zungs­kla­ge gemäß § 21 Abs. 4, Abs. 8 WEG prü­fen las­sen, da der Nega­tiv­be­schluss kei­ne Sperr­wir­kung ent­fal­tet. Dane­ben gewähr­leis­tet aber auch das Anfech­tungs­recht eine gericht­li­che Prü­fung 9, die sich dar­auf bezieht, ob im Zeit­punkt der Beschluss­fas­sung allein die frei­wil­li­ge Erfül­lung des Anspruchs ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spro­chen hät­te. Die­se Fra­ge ist nicht bereits im Rah­men der Zuläs­sig­keit der Kla­ge, son­dern durch eine Sach­ent­schei­dung zu klä­ren. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die nicht zugleich Anspruchs­stel­ler sind, könn­ten ohne­hin nicht auf die Zah­lungs­kla­ge ver­wie­sen wer­den. Aber auch dem Anspruchs­stel­ler selbst kann eine Ent­schei­dung in der Sache über sein Recht auf ord­nungs­mä­ßi­ge Ver­wal­tung nicht ver­wehrt wer­den.

Das Gericht muss, soweit die Anfech­tungs­kla­ge zuläs­sig ist, ledig­lich dar­über ent­schei­den, ob das den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zuste­hen­de Ermes­sen der­art redu­ziert war, dass sie sich für ein Aner­kennt­nis aus­spre­chen muss­ten. Dies ist – wie aus­ge­führt – nur dann anzu­neh­men, wenn der Anspruch im Zeit­punkt der Beschluss­fas­sung offen­kun­dig und ohne jeden ver­nünf­ti­gen Zwei­fel begrün­det war. Davon kann ange­sichts der Rege­lung in der Tei­lungs­er­klä­rung, wonach die Klä­ge­rin ihre Ter­ras­se auf eige­ne Kos­ten instand­zu­set­zen hat, kei­ne Rede sein 10. Die Klä­rung der Fra­ge, ob (und ggf. inwie­weit) dane­ben die Bestim­mung des § 14 Nr. 4 WEG ein­grei­fen kann, durf­ten die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ohne wei­te­res dem Gericht über­las­sen und eine Zah­lungs­kla­ge in Kauf neh­men.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 2. Okto­ber 2015 – V ZR 5/​15

  1. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/​09, BGHZ 184, 88 Rn. 13[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 13.05.2011 – V ZR 202/​10, ZfIR 2011, 567 Rn. 12 ff.[]
  3. BGH, Urteil vom 13.05.2011 – V ZR 202/​10, ZfIR 2011, 567 Rn. 16; Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/​02, BGHZ 152, 46, 51 mwN[]
  4. LG Ham­burg, ZMR 2011, 319 f.; AG Char­lot­ten­burg, ZMR 2014, 241 f.; Klein in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 46 Rn. 7; Nie­den­führ in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 43 Rn. 101; Suil­mann in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 46 Rn. 134[]
  5. LG Ham­burg, ZMR 2011, 319 f.[]
  6. all­ge­mein Riecke/​Schmid/​Abramenko, WEG, 4. Aufl., § 46 Rn. 10c[]
  7. näher Timme/​Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 37 ff.[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/​09, NJW 2010, 2801 Rn. 10 mwN[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 26/​14, ZWE 2015, 91 Rn.19[]
  10. zur umfas­sen­den Reich­wei­te einer sol­chen Ver­ein­ba­rung BGH, Urteil vom 16.11.2012 – V ZR 9/​12, NJW 2013, 681 Rn. 9[]