Die formularmäßige Renovierungspflicht des Mieters

Eine formularmäßige Renovierungsklausel benachteiligt den Wohnungsmieter unangemessen, wenn die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert an die Mieterin übergeben wurde.

Die formularmäßige Renovierungspflicht des Mieters

Eine im Mietvertrag formularmäßig verwendete Vornahmeklausel geht nicht über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinaus, wenn die dort aufgeführten Renovierungsintervalle nach dem Wortlaut der Bestimmung nur für einen „im Allgemeinen“ entstehenden Renovierungsbedarf gelten sollen1 und dem Mieter in allen Fällen einer fristgemäß fälligen Renovierungsverpflichtung der Nachweis offen steht, dass aufgrund des tatsächlichen Zustands der Wohnung noch keine Renovierung erforderlich ist.

Soweit die Klausel desweiteren bestimmt, dass die Renovierungsverpflichtung „regelmäßig“ (das heißt im Kontext der nachfolgenden Regelung: nach Ablauf der im Allgemeinen geltenden Fristen) einsetzt, wenn das Aussehen der Wohnräume „mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt wird“, benachteiligt sie den Mieter nicht unangemessen; denn mit dieser Formulierung wird nur die für den durchschnittlichen und verständigen Mieter ohne weiteres erkennbare Selbstverständlichkeit ausgesprochen, dass unerhebliche Gebrauchsspuren eine Renovierungsverpflichtung nicht auslösen.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall enthielt der Mietvertrag unter anderem folgende Formularbestimmungen:

§ 8 Schönheitsreparaturen

  1. Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen nach Maßgabe von Ziffer 2 und 3 durchzuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln.
  2. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall: in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich, wenn das Aussehen mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist.

De Wirksamkeit dieser Vornahmeklausel scheitert im vorliegenden all auch nicht daran, dass der Klausel nicht mit hinreichender Klarheit entnommen werden könnte, ob nur der Innenanstrich oder auch der Außenanstrich der Türen geschuldet sei. Die Klausel stellt hinreichend deutlich klar, dass nur der Innenanstrich verlangt ist. Zum einen steht die Erwähnung der Türen in unmittelbarem Zusammenhang mit dem „Innenanstrich der Fenster“, zum anderen endet die Textpassage, in der die Türen erwähnt werden, mit der Wendung „sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln“. Damit wird jedem durchschnittlichen verständigen Mieter auch bei kundenfeindlichster Auslegung verständlich, dass er nur den Innenanstrich der Türen schuldet2.

Der Schadensnspruch des Vermieters konnte vorliegend jedoch deshalb nicht mit Erfolg auf die Verletzung der in § 8 Abs. 2 des Mietvertrags auf die Beklagte abgewälzten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen gestützt werden, weil die Wohnung an die Mieterin bei Mietbeginn unrenoviert übergeben wurde. Unter dieser Maßgabe benachteiligt die Vornahmeklausel die Beklagte nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam.

Wie der Bundesgerichtshof zeitgleich mit dem vorliegenden Urteil unter Aufgabe seiner bisherige Rechtsprechung entschieden hat3, halten bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen vorformulierte Klauseln, die den Mieter während der Mietzeit nach Ablauf bestimmter, von Beginn der Mietzeit oder Übergabe der Wohnung an berechneter (üblicher) Fristen verpflichten, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB auch dann nicht stand, wenn die Fristen – wie hier – im Übrigen flexibel (bedarfsorientiert) gestaltet sind. Die unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt bei Übernahme einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung darin, dass der Wortlaut solcher Klauseln bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung den Mieter auch zur Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung verpflichtet, die nicht von ihm, sondern von dem Vormieter verursacht worden sind4.

Dies gilt auch für die hier zu beurteilende Renovierungsklausel: Die Regelung in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags führt bei kundenfeindlichster Auslegung dazu, dass die der Mieterin auferlegte Renovierungsverpflichtung auch die Beseitigung von Gebrauchsspuren umfasst, die nicht von ihr, sondern von einem Vormieter verursacht wurden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 242/13

  1. vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2005 – VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416 unter – II 2; BGH, Beschluss vom 20.03.2012 – VIII ZR 192/11, NZM 2012, 527 Rn. 3 mwN[]
  2. vgl. auch BGH, Beschluss vom 20.03.2012 – VIII ZR 192/11, aaO Rn. 10 f.[]
  3. BGH, Urteil vom 178.03.2015 – VIII ZR 185/14[]
  4. BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14[]

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