Die for­mu­lar­mä­ßi­ge Reno­vie­rungs­pflicht des Mie­ters

Eine for­mu­lar­mä­ßi­ge Reno­vie­rungs­klau­sel benach­tei­ligt den Woh­nungs­mie­ter unan­ge­mes­sen, wenn die Woh­nung bei Miet­be­ginn unre­no­viert an die Mie­te­rin über­ge­ben wur­de.

Die for­mu­lar­mä­ßi­ge Reno­vie­rungs­pflicht des Mie­ters

Eine im Miet­ver­trag for­mu­lar­mä­ßig ver­wen­de­te Vor­nah­me­klau­sel geht nicht über den tat­säch­li­chen Reno­vie­rungs­be­darf hin­aus, wenn die dort auf­ge­führ­ten Reno­vie­rungs­in­ter­val­le nach dem Wort­laut der Bestim­mung nur für einen "im All­ge­mei­nen" ent­ste­hen­den Reno­vie­rungs­be­darf gel­ten sol­len 1 und dem Mie­ter in allen Fäl­len einer frist­ge­mäß fäl­li­gen Reno­vie­rungs­ver­pflich­tung der Nach­weis offen steht, dass auf­grund des tat­säch­li­chen Zustands der Woh­nung noch kei­ne Reno­vie­rung erfor­der­lich ist.

Soweit die Klau­sel des­wei­te­ren bestimmt, dass die Reno­vie­rungs­ver­pflich­tung "regel­mä­ßig" (das heißt im Kon­text der nach­fol­gen­den Rege­lung: nach Ablauf der im All­ge­mei­nen gel­ten­den Fris­ten) ein­setzt, wenn das Aus­se­hen der Wohn­räu­me "mehr als nur uner­heb­lich durch den Gebrauch beein­träch­tigt wird", benach­tei­ligt sie den Mie­ter nicht unan­ge­mes­sen; denn mit die­ser For­mu­lie­rung wird nur die für den durch­schnitt­li­chen und ver­stän­di­gen Mie­ter ohne wei­te­res erkenn­ba­re Selbst­ver­ständ­lich­keit aus­ge­spro­chen, dass uner­heb­li­che Gebrauchs­spu­ren eine Reno­vie­rungs­ver­pflich­tung nicht aus­lö­sen.

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ent­hielt der Miet­ver­trag unter ande­rem fol­gen­de For­mu­lar­be­stim­mun­gen:

§ 8 Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren

  1. Der Mie­ter ver­pflich­tet sich, Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nach Maß­ga­be von Zif­fer 2 und 3 durch­zu­füh­ren. Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren umfas­sen das Anstrei­chen, Kal­ken oder Tape­zie­ren der Wän­de und Decken, das Strei­chen der Fuß­bö­den und den Innen­an­strich der Fens­ter, das Strei­chen der Türen, Heiz­kör­per, Ver­sor­gungs­lei­tun­gen sowie sämt­li­che ande­ren Anstri­che inner­halb der gemie­te­ten Räu­me ein­schließ­lich der­je­ni­gen an Ein­bau­mö­beln.
  2. Die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sind fach­ge­recht, dem Zweck und der Art der Mieträu­me ent­spre­chend regel­mä­ßig aus­zu­füh­ren, wenn das Aus­se­hen der Wohn­räu­me mehr als nur uner­heb­lich durch den Gebrauch beein­träch­tigt ist. Dies ist im All­ge­mei­nen nach fol­gen­den Zeit­ab­stän­den der Fall: in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jah­re, in Wohn- und Schlaf­räu­men, Flu­ren, Die­len und Toi­let­ten alle 5 Jah­re, in allen ande­ren Neben­räu­men alle 7 Jah­re. Die Erneue­rung der Anstri­che von Fens­tern, Türen, Heiz­kör­pern, Ver­sor­gungs­lei­tun­gen und an Ein­bau­mö­beln ist regel­mä­ßig nach 6 Jah­ren erfor­der­lich, wenn das Aus­se­hen mehr als nur uner­heb­lich durch den Gebrauch beein­träch­tigt ist.

De Wirk­sam­keit die­ser Vor­nah­me­klau­sel schei­tert im vor­lie­gen­den all auch nicht dar­an, dass der Klau­sel nicht mit hin­rei­chen­der Klar­heit ent­nom­men wer­den könn­te, ob nur der Innen­an­strich oder auch der Außen­an­strich der Türen geschul­det sei. Die Klau­sel stellt hin­rei­chend deut­lich klar, dass nur der Innen­an­strich ver­langt ist. Zum einen steht die Erwäh­nung der Türen in unmit­tel­ba­rem Zusam­men­hang mit dem "Innen­an­strich der Fens­ter", zum ande­ren endet die Text­pas­sa­ge, in der die Türen erwähnt wer­den, mit der Wen­dung "sowie sämt­li­che ande­ren Anstri­che inner­halb der gemie­te­ten Räu­me ein­schließ­lich der­je­ni­gen an Ein­bau­mö­beln". Damit wird jedem durch­schnitt­li­chen ver­stän­di­gen Mie­ter auch bei kun­den­feind­lichs­ter Aus­le­gung ver­ständ­lich, dass er nur den Innen­an­strich der Türen schul­det 2.

Der Scha­densn­spruch des Ver­mie­ters konn­te vor­lie­gend jedoch des­halb nicht mit Erfolg auf die Ver­let­zung der in § 8 Abs. 2 des Miet­ver­trags auf die Beklag­te abge­wälz­ten Pflicht zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren gestützt wer­den, weil die Woh­nung an die Mie­te­rin bei Miet­be­ginn unre­no­viert über­ge­ben wur­de. Unter die­ser Maß­ga­be benach­tei­ligt die Vor­nah­me­klau­sel die Beklag­te nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unan­ge­mes­sen und ist daher unwirk­sam.

Wie der Bun­des­ge­richts­hof zeit­gleich mit dem vor­lie­gen­den Urteil unter Auf­ga­be sei­ner bis­he­ri­ge Recht­spre­chung ent­schie­den hat 3, hal­ten bei unre­no­viert oder reno­vie­rungs­be­dürf­tig über­las­se­nen Woh­nun­gen vor­for­mu­lier­te Klau­seln, die den Mie­ter wäh­rend der Miet­zeit nach Ablauf bestimm­ter, von Beginn der Miet­zeit oder Über­ga­be der Woh­nung an berech­ne­ter (übli­cher) Fris­ten ver­pflich­ten, Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren vor­zu­neh­men, der Inhalts­kon­trol­le nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB auch dann nicht stand, wenn die Fris­ten – wie hier – im Übri­gen fle­xi­bel (bedarfs­ori­en­tiert) gestal­tet sind. Die unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Mie­ters liegt bei Über­nah­me einer unre­no­vier­ten oder reno­vie­rungs­be­dürf­ti­gen Woh­nung dar­in, dass der Wort­laut sol­cher Klau­seln bei der gebo­te­nen kun­den­feind­lichs­ten Aus­le­gung den Mie­ter auch zur Besei­ti­gung von Gebrauchs­spu­ren der Woh­nung ver­pflich­tet, die nicht von ihm, son­dern von dem Vor­mie­ter ver­ur­sacht wor­den sind 4.

Dies gilt auch für die hier zu beur­tei­len­de Reno­vie­rungs­klau­sel: Die Rege­lung in § 8 Nr. 2 des Miet­ver­trags führt bei kun­den­feind­lichs­ter Aus­le­gung dazu, dass die der Mie­te­rin auf­er­leg­te Reno­vie­rungs­ver­pflich­tung auch die Besei­ti­gung von Gebrauchs­spu­ren umfasst, die nicht von ihr, son­dern von einem Vor­mie­ter ver­ur­sacht wur­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 242/​13

  1. vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2005 – VIII ZR 351/​04, NJW 2005, 3416 unter – II 2; BGH, Beschluss vom 20.03.2012 – VIII ZR 192/​11, NZM 2012, 527 Rn. 3 mwN[]
  2. vgl. auch BGH, Beschluss vom 20.03.2012 – VIII ZR 192/​11, aaO Rn. 10 f.[]
  3. BGH, Urteil vom 178.03.2015 – VIII ZR 185/​14[]
  4. BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/​14[]