Die GbR im Grundbuchrecht

Im Anwendungsbereich des § 20 GBO müssen dem Grundbuch Existenz und Identität einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts sowie die Vertretungsberechtigung der für die Gesellschaft handelnden Personen in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden1. Nachträgliche Versicherungen der Beteiligten darüber, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts erst aus Anlass des Kaufvertrages gegründet worden sei, genügen zur Erfüllung der Form nicht.

Die GbR im Grundbuchrecht

Etwas anderes gilt auch dann nicht, wenn der notarielle Kaufvertrag nachträglich um eine Klausel ergänzt wird, wonach die Gesellschaft bürgerlichen Rechts erst anlässlich des Kaufs errichtet worden sei.

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann aufgrund ihrer Teilrechtsfähigkeit unter ihrem Namen Grundeigentum erwerben und als solche grundsätzlich in das Grundbuch eingetragen werden2. Dies ergibt sich auch aus den gesetzlichen Regelungen des § 899 a BGB sowie von § 47 Abs. 2 GBO und § 15 GBV, die durch das Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren3 eingeführt bzw. geändert worden sind.

Wenn eine – nach Darstellung der Beteiligten – bereits existierende Gesellschaft bürgerlichen Rechts Grundeigentum erwerben will, müssen die Existenz und Identität sowie die Vertretungsberechtigung der für sie handelnden Personen in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen werden4.

Umstritten ist allerdings, wie der Nachweis dieser Voraussetzungen gem. § 29 GBO geführt werden kann, da der nach § 32 GBO durch einen Handelsregisterauszug zu führende Nachweis für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht eröffnet ist.

Nach überwiegender Auffassung ist jedenfalls dann, wenn in der notariellen Erwerbsurkunde eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts erst gegründet und namens dieser die Auflassung entgegen genommen wird, der erforderliche Nachweis in der Regel mit Vorlage dieser Urkunde erbracht5.

Ob die Eintragung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts in das Grundbuch auch dann erreicht werden kann, wenn diese nicht ausdrücklich und zeitgleich in der Kaufvertragsurkunde gegründet wird, ist dagegen in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten:

Nach einer Auffassung kann der erforderliche Nachweis zum Bestehen der Gesellschaft und zum aktuellen Gesellschafterbestand auch durch einen notariellen Kaufvertrag als öffentliche Urkunde im Sinn des § 29 Abs. 1 GBO erbracht werden, auch wenn dieser selbst die Vereinbarung eines Gesellschaftsvertrages nicht enthält, aber – auch inzidenter – die bestätigenden Erklärungen der Gesellschafter enthält, dass es die genannte Gesellschaft des bürgerlichen Rechts tatsächlich gibt und dass diese gegenwärtig aus den namentlich genannten Gesellschaftern besteht6. In anderem Zusammenhang sei es nämlich allgemein anerkannt, das auch in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO abgegebene „Bestätigungs- oder Geständniserklärungen“ zum grundbuchrechtlichen Nachweis ausreichend sein könnten. Sei eine Eintragungsvoraussetzung – hier die positive Tatsache einer Einigung einschließlich der ordnungsgemäßen Vertretung der Gesellschaft – nachgewiesen, müsse dem Grundbuchamt nicht darüber hinaus nachgewiesen werden, dass sich diese Voraussetzungen nicht geändert hätten7. Bei Fehlen solcher Bestätigungserklärungen im Kaufvertrag könnten die erforderlichen Nachweise in Form eines beglaubigten Gesellschaftsvertrages und eidesstattlicher Versicherungen der Gesellschafter über das unveränderte Fortbestehen des Gesellschafterbestandes und die Vertretungsberechtigung der Handelnden erbracht werden8.

Nach anderer Auffassung9 genügt die Vorlage des notariellen Kaufvertrages als Nachweis nicht, da die im Kaufvertrag erfolgte Bestätigung der Gesellschafter allein die behauptete Existenz der gegründeten Gesellschaft nicht in grundbuchmäßiger Form zu belegen vermag. Allerdings könne der Nachweis, dass die im notariellen Kaufvertrag bezeichnete Gesellschaft weiterhin existiert und von den handelnden Personen wirksam vertreten worden ist, durch die Vorlage des Gesellschaftsvertrages und eidesstattlicher Versicherungen der Gesellschafter erbracht werden10.

Auch das Oberlandesgericht Frankfurt wendet sich dagegen, die Eintragung einer erwerbenden bereits existierenden Gesellschaft grundsätzlich von der Neugründung im notariellen Erwerbsvertrag abhängig zu machen11. Die Vorlage eines notariellen Erwerbsvertrages mit ausdrücklichen Erklärungen der Gesellschafter der erwerbenden Gesellschaft zu deren Identität und Existenz und Vertretungsberechtigung neben einer eidesstattlichen Versicherung und der Vorlage des korrespondierenden Gesellschaftsvertrages in öffentlich beglaubigter Form hält es als Nachweis für ausreichend.

Nach Auffassung der Oberlandesgerichte München12, Hamm13, Köln14 und Bamberg15 ist – abgesehen von der Neugründung in der Erwerbsurkunde – ein Erwerb durch eine bereits existierende Gesellschaft bürgerlichen Rechts derzeit nicht möglich. Existenz und Vertretungsberechtigung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts können nach dieser Auffassung lediglich durch den Abschluss eines notariellen Gesellschaftsvertrages in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Grundstücksgeschäft nachgewiesen werden.

Danach konkretisiere § 29 Abs. 1 GBO das grundbuchverfahrensrechtliche Legalitätsprinzip. Der Grundbuchinhalt solle nach Möglichkeit mit der wirklichen Rechtslage in Einklang gehalten und die dem Grundbuchsystem immanente Gefahr eines Rechtsverlustes des sachlich Berechtigten durch einen redlichen Erwerb seitens eines Dritten aufgrund des von unrichtigen Grundbucheinträgen ausgehenden Rechtsscheins minimieren. Es stehe nicht im Belieben des Grundbuchamtes, ob die Formvorschrift bei Eintragung eingehalten werde oder nicht, vielmehr habe dieses stets die Beachtung der in § 29 GBO verlangten Förmlichkeiten durchzusetzen. Die tatsächliche Erklärung von Beteiligten im Erwerbsvertrag stelle keinen ausreichenden Nachweis dafür dar, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem konkret bezeichneten Gesellschafterbestand gegründet worden sei und in dieser Form auch gegenwärtig noch fortbestehe. Die Beweiskraft der notariellen Urkunde umfasse nämlich nicht die inhaltliche Richtigkeit der Erklärung.

Es stehe auch nicht fest, dass die Bestätigungserklärung tatsächlich von den aktuellen vertretungsberechtigten Gesellschaftern stamme.

Der vom Bundesgerichtshof in seinem Beschluss vom 4. Dezember 200816 hervorgehobene Grundsatz der dienenden Funktion des Grundbuchrechts im Verhältnis zum materiellen Recht könne nicht gesetzlich verankerte grundbuchrechtliche Prinzipien außer Kraft setzen. Von der Formstrenge des § 29 GBO gebe es zwar seit jeher anerkannte Ausnahmen, derartige Fälle erleichterter Beweiswürdigung beträfe nur tatbestandlich umrissene, zahlenmäßig verhältnismäßig seltene Vorgänge, die bei verständiger Anwendung den Zweck des § 29 GBO, die Eintragung auf sichere Unterlagen zu gründen, nicht gefährdeten.

Von der Formstrenge könne hingegen für Auflassungen an die erst von der Rechtsprechung als teilrechtsfähig erkannte Gesellschaft bürgerlichen Rechts als im Rechtsleben häufig vorkommende Grundform personenrechtlicher Zusammenschlüsse nicht abgesehen werden. Dies gelte umso mehr, als etwa §§ 32, 33 GBO ausdrücklich regelten, in welcher Form andere natürliche Personen und Gesellschaften erleichterte Grundbuchnachweise erbringen könnten und damit der sonst grundsätzlich notwendige Nachweis in der Form des § 29 GBO abgeschwächt werde. Mit einem an sich zum grundbuchtauglichen Nachweis geeigneten Gesellschaftsvertrag könne zum späteren Zeitpunkt der Nachweis der Vertretung nicht mehr geführt werden, auch wenn keine konkreten Zweifel am Fortbestand ersichtlich seien17. Es lasse sich nämlich nie ausschließen, dass weitere – nicht nur von demselben Notar beurkundete – Änderungen stattgefunden hätten. In diesem Zusammenhang könne es auch keine Rolle spielen, dass es sich bei der Erwerberin um eine auf Bestand angelegte Familiengesellschaft handle. Zwischen solchen und ihr auf Wechsel angelegten Gesellschaften mit Immobilienbestand sei nicht zuverlässig abzugrenzen, wie es auch kein sicheres Kriterium bilde, ob die Gesellschaft in ihrer Zusammensetzung familiär oder anonym geprägt sei. Die Lücke im urkundlichen Nachweis könne auch nicht durch eine etwa abzugebende eidesstattliche Versicherung der Gesellschafter geschlossen werden. Die eidesstattliche Versicherung sei keine im Grundbuchverfahrensrecht allgemein zugelassenes Nachweismittel18. Das ergebe sich aus der in § 29 Abs. 1 GBO ausgesprochenen Beweismittelbeschränkung. Allerdings sei für eng begrenzte Ausnahmefälle anerkannt, dass auch im Grundbucheintragungsverfahren Lücken des urkundlichen Nachweises durch eine eidesstattliche Versicherung geschlossen werden könnten. Dabei handele es sich insbesondere um den Ausschluss von Negativtatsachen bei der Grundbuchberichtigung aufgrund Erbfolge. Eine Übertragung auf die Eintragung einer erwerbenden bereits existierenden BGB-Gesellschaft würde aber die Tür zu einer Entwicklung öffnen, die unter dem Gesichtspunkt einer Anwendung der Grundsätze für vergleichbare Sachverhalte in immer weitergehendem Umfang in das Grundbucheintragungsverfahren nicht urkundliche Beweismittel einführen und damit eine Erosion des bewährten, der Sicherheit des Grundbuchverkehrs dienenden Verfahrensrechtes einleiten würde. Das Grundbuchverfahrensrecht könne trotz seiner dienenden Funktion nicht die Lücken füllen, die der Gesetzgeber offen gelassen habe, ohne seine Grundstrukturen aufzugeben.

Auch das Oberlandesgericht Karlsruhe schließt sich der letztgenannten Auffassung aufgrund ihrer überzeugenderen Argumentation an. Die Überlegungen, den Nachweis durch eidesstattliche Versicherungen und vor dem Notar erklärte Bestätigungserklärungen zum Fortbestand der Gesellschaft und der Vertretungsberechtigung sind rein ergebnisorientiert von der Zielsetzung getragen, der teilrechtsfähigen bereits existierenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts den unproblematischen Erwerb von Grundeigentum zu ermöglichen. Dabei wird – worauf insbesondere das Oberlandesgericht München zutreffend hingewiesen hat – nach Überzeugung auch des Senats eine Erosion des die Sicherheit des Grundbuchverkehrs – und damit des materiellen Rechts – gewährleistenden Verfahrensrechts eingeleitet. Dies hinzunehmen, besteht keine Veranlassung. Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gebietet es nicht, sie natürlichen und juristischen Personen und den registerfähigen Personengesellschaft in jeder Hinsicht gleichzustellen; es gibt Aufgaben mit Anforderungen, denen zwar natürliche und juristische Personen und auch registerfähige Personenhandelsgesellschaften genügen können, wegen ihrer strukturellen Unterschiede zu diesen aber nicht die Gesellschaften bürgerlichen Rechts19.

Angesichts der mit der Aufgabe formeller Anforderungen im Grundbuchrechtsverkehr verbundenen Gefahren muss es der Entscheidung des Gesetzgebers vorbehalten bleiben, ob er diese zur Erleichterung des Grundbuchverkehrs mit Gesellschaften bürgerlichen Rechts hinzunehmen bereit ist.

Ein Nachweis kann hier auch nicht durch die Vermutungswirkung des § 899 a BGB aufgrund der bereits eingetragenen Erwerbsvormerkung für die Beteiligte Ziff. 2 geführt werden. Existenz und Vertretungsverhältnisse der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ergeben sich nämlich nicht bereits aus der einseitig bewilligten Eintragung der Eigentumsvormerkung. § 899 a BGB erlaubt die Vermutung nur in Ansehung des eingetragenen Rechts, d.h. für Rechtshandlungen mit unmittelbarem Bezug auf den Eintragungsgegenstand, also das jeweils verzeichnete Grundstücksrecht. § 899 a BGB gilt zwar auch für die Vormerkung, jedoch wiederum nur in Ansehung der Vormerkung, um z.B. deren Löschung aufgrund von Bewilligungen durch die eingetragenen Gesellschafter zu ermöglichen20. Dass der Gesetzgeber mit der Einführung des § 899a BGB eine begrenzte Regelung zum Grundbuchverkehr der Gesellschaften bürgerlichen Rechts getroffen hat, obwohl ihm zum Zeitpunkt des Gesetzgebungsverfahrens die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Teilrechtsfähigkeit seit längerem bekannt war, kann eher als Indiz dafür gelten, dass eine über den § 899a BGB hinausgehende Erleichterung des Grundbuchverkehrs mit solchen Gesellschaften unter Verzicht auf Formvorschriften des formellen Grundbuchrechts nicht beabsichtigt war.

Dass ein Erwerb von Immobilien durch bereits existierende Gesellschaften bürgerlichen Rechts deutlich erschwert wird, bis es dem Gesetzgeber hier gelungen sein wird, Klarheit zu schaffen21, begegnet auch gemessen an Art. 14 Abs. 1 GG keinen verfassungsrechtlichen Bedenken.

Im Hinblick auf Grundrechtspositionen der Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist darauf zu verweisen, dass es ihnen freisteht, nach dem Gesetz zwischen zahlreichen Gesellschaftsformen auszuwählen und ggf. eine auf die Verwaltung eigenen Vermögens beschränkte Personenhandelsgesellschaft zu gründen, die dann die für den Grundbuchverkehr erforderliche Registerpublizität erlangen kann. Darüber hinaus bietet der zugegebenermaßen umständliche Weg über eine Neugründung im Erwerbsvertrag eine weitere Möglichkeit, der BGB-Gesellschaft zum Erwerb von Immobilieneigentum zu verhelfen22.

Nichts Anderes gilt, wenn darauf abgestellt wird, dass einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, da sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtsfähig ist, wie den Personenhandelsgesellschaften das Grundrecht auf Eigentum zusteht23. Nachdem – wie bereits dargestellt – der Erwerb von Immobilieneigentum für eine BGB-Gesellschaft nicht ausgeschlossen, sondern de lege lata nur mit etwas größerem Aufwand verbunden ist als etwa bei Personenhandelsgesellschaften, und aus Art. 14 Abs. 1 GG nicht abgeleitet werden kann, dass jeglicher Form von Gesellschaft, die das Gesetz zulässt, in gleicher Form und Leichtigkeit der Zugang zum Erwerb von Immobilieneigentum ermöglicht werden müsste, kann eine Grundgesetzwidrigkeit des derzeitigen Rechtszustandes nicht festgestellt werden. Der für die Grundbucheintragung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu betreibende größere Aufwand ist letztlich die Kehrseite dessen, dass für die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erheblich geringerer formeller Aufwand betrieben werden muss als etwa für die Errichtung einer Personenhandels- oder Kapitalgesellschaft.

Oberlandesgericht Karlsruhe, Beschlüsse vom 8.April 2011 – 11 Wx 127/10 und 11 Wx 128/10

  1. Anschluss an OLG Saarbrücken, Beschluss vom 09.12.2009 – 2 W 168/09, FGPrax 2010, 123 []
  2. BGH Urteil vom 25.09.2006 – II ZR 218/05, NJW 2006, 3716; BGH Beschluss vom 04.12.2008 – V ZB 74/08, BGHZ 179, 102 ff. []
  3. ERVGBG vom 11.08.2009 – BGBl. I 2713 []
  4. vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.06.2010 – 20 W 194/10; OLG Nürnberg, Beschluss vom 08.04.2010 – 10 W 277/10, ZIP 2010, 1344 f.; OLG Oldenburg Beschluss vom 09.08.2010 – 12 W 158/10, ZfIR 2010, 723 f.; OLG Köln, Beschluss vom 29.11.2010 – 2 Wx 26/10; OLG Köln, Beschluss vom 13.12.2010 – 2 Wx 137/10, FGPrax 2011, 13 ff.; OLG Saarbrücken Beschluss vom 26.02.2010 – 5 W 371/09, DB 2010, 776 f.; OLG Hamm Beschluss vom 02.11.2010 – 15 W 440/10, ZIP 2010, 2245 ff.; OLG Bamberg, Beschluss vom 09.02.2011 – 3 W 176/10; OLG München Beschluss vom 20.07.2010 – 34 Wx 63/10, ZIP 2010, 1496 ff; OLG Schleswig Beschluss vom 09.12.2009 – 2 W 168/09, NotBZ 2010, 296 f.; Brandenburgisches OLG Beschluss vom 07.10.2010 – 5 Wx 77/10, NotBZ 2010, 459; Böttcher NJW 2011, 825 [833.] []
  5. vgl. OLG Nürnberg, Beschluss vom 08.04.2010 – 10 W 277/10, ZIP 2010,1344 f.; OLG Saarbrücken Beschluss vom 26.02.2010 – 5 W 371/09, DB 2010, 776 f., OLG Hamm Beschluss vom 02.11.2010 – 15 W 440/10, ZIP 2010, 2245 ff.; OLG München – Beschluss vom 20.07.2010 34 Wx 63/10, ZIP 2010, 1496 ff.; Böttcher NJW 2011, 825 [833.] []
  6. OLG Saarbrücken Beschluss vom 26.02.2010 – 5 W 371/09, DB 2010, 776 f. []
  7. vgl. OLG Oldenburg, Beschluss vom 19.07.2010 – 12 W 133/10, ZIP 2010, 1846 f. []
  8. vgl. OLG Oldenburg, Beschluss vom 09.08.2010 – 12 W 158/10, ZfIR 2010, 723 f. []
  9. OLG Nürnberg Beschluss vom 08.04.2010 – 10 W 277/10, ZIP 2010,1344 f. []
  10. vgl. auch OLG Rostock, Beschluss vom 14.09.2010 – 3 W 100/10, ZIP 2011, 473 []
  11. vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.06.2010 – 20 W 195/10 []
  12. vgl. OLG München, Beschluss vom 20.07.2010 – 34 Wx 63/10, ZIP 2010, 1496 ff. []
  13. OLG Hamm, Beschluss vom 02.11.2010 – 15 W 440/10, ZIP 2010, 2245 []
  14. OLG Köln, Beschluss vom 29.11.2010, 2 Wx 26710 []
  15. OLG Bamberg, Beschluss vom 09.02.2011 – 3 W 176/10 []
  16. BGH,Beschluss vom 04.12.2008 – V ZB 74/08, BGHZ 179, 102 ff. []
  17. vgl. OLG München, Beschluss vom 17.08.2010 – 34 Wx 98/10, ZfIR 2010, 721 ff. []
  18. vgl. dazu und zum Folgenden OLG Hamm, Beschluss vom 02.11.2010 – 15 W 440/10, ZIP 2010, 2245 ff.; OLG Köln, Beschluss vom 13.12.2010 – 2 Wx 137/10, FGPrax 2011, 13 ff. []
  19. vgl. BGH, Urteil vom 04.12.2008 – V ZB 74/08, BGHZ 179, 102, Rn 10 []
  20. vgl. OLG München, Beschluss vom 20.07.2010 – 34 Wx 63/10, ZIP 2010, 1496 ff.; OLG Schleswig, Beschluss vom 09.12.2009 – 2 W 168/09, NotBZ 2010, 113 ff.; OLG Köln, Beschluss vom 29.11.2010 – 2 Wx 26/10 []
  21. vgl. auch Krüger NZG 2010, 801 []
  22. vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 02.11.2010 – 15 W 440/10, ZIP 2010, 2245 []
  23. vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 02.09.2002 – 1 BvR 1103/02, NJW 2002, 3533 []