Die in der Zwangs­ver­stei­ge­rung bestehen geblie­be­ne Grund­schuld

Will der Erste­her des Grund­stücks eine in der Zwangs- oder Tei­lungs­ver­stei­ge­rung bestehen geblie­be­ne Grund­schuld ablö­sen, ist der Grund­schuld­gläu­bi­ger auf Grund des durch die Siche­rungs­ab­re­de begrün­de­ten Treu­hand­ver­hält­nis­ses mit dem per­sön­li­chen Schuld­ner zur Ver­wer­tung der Grund­schuld in der Wei­se ver­pflich­tet, dass die­ser von der per­sön­li­chen Schuld voll­stän­dig befreit wird; wei­ter­ge­hen­de Pflich­ten zumin­dest im Hin­blick auf zur Zeit der Ablö­sung nicht valu­tier­te Grund­schuld­zin­sen tref­fen den Grund­schuld­gläu­bi­ger nicht.

Die in der Zwangs­ver­stei­ge­rung bestehen geblie­be­ne Grund­schuld

Dem per­sön­li­chen Schuld­ner steht daher kein Scha­dens­er­satz­an­spruch nach § 280 Abs. 1 BGB wegen einer unter­blie­be­nen Gel­tend­ma­chung der Grund­schuld­zin­sen zu.

Die Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin konn­te die bei der Bestel­lung der Grund­schul­den ver­ein­bar­ten ding­li­chen Zin­sen (§ 1191 Abs. 2 BGB) bean­spru­chen, obwohl bereits das Grund­schuld­ka­pi­tal zur Til­gung der gegen­über den per­sön­li­chen Schuld­nern bestehen­den Dar­le­hens­for­de­run­gen aus­rei­chend war. Zwar steht dem Grund­schuld­gläu­bi­ger im Ver­hält­nis zum Siche­rungs­ge­ber die Grund­schuld nur in Höhe der durch die­se gesi­cher­ten schuld­recht­li­chen Zah­lungs­ver­pflich­tung zu. Das schließt jedoch die Gel­tend­ma­chung des gesam­ten haf­ten­den Betrags ein­schließ­lich der ding­li­chen Zin­sen nicht aus, da die Grund­schuld von der ihr zugrun­de lie­gen­den per­sön­li­chen For­de­rung unab­hän­gig ist und daher von dem Gläu­bi­ger in dem bestell­ten Umfang ver­wer­tet wer­den kann 1.

Jedoch ist die Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin nicht ver­pflich­tet, die in der Zeit ab Zuschlags­er­tei­lung (§ 56 Satz 2 ZVG) bis zur Ablö­sung der Grund­schul­den ange­fal­le­nen Zin­sen von der Erste­he­rin zu ver­lan­gen. Eine der­ar­ti­ge Ver­pflich­tung kann dem den Grund­schuld­be­stel­lun­gen jeweils zugrun­de lie­gen­den Siche­rungs­ver­trag nicht ent­nom­men wer­den.

Der Bun­des­ge­richts­hofs hat die Fra­ge, ob der Gläu­bi­ger einer nicht (mehr) voll valu­tier­ten Grund­schuld gleich­wohl die zur Til­gung der gesi­cher­ten Schuld nicht benö­tig­ten Grund­schuld­zin­sen zuguns­ten des Siche­rungs­ge­bers gel­tend machen muss, bis­lang offen gelas­sen 2. In Recht­spre­chung und Schrift­tum wird sie vor­ran­gig unter dem Gesichts­punkt einer Pflicht zur voll­stän­di­gen Anmel­dung des Grund­pfand­rechts in der Zwangs­ver­stei­ge­rung erör­tert.

Einer Ant­wort bedarf es auch im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall nicht. Denn auch hier wirft der per­sön­li­che Schuld­ner dem Grund­schuld­gläu­bi­ger kei­nen Pflicht­ver­stoß im Zusam­men­hang mit der (Tei­lungs-)Ver­stei­ge­rung des Grund­be­sit­zes vor. Der Anspruch wird viel­mehr dar­auf gestützt, dass der Grund­schuld­gläu­bi­ger anläss­lich der Ablö­sung der Grund­pfand­rech­te ent­ge­gen dem Inhalt des Siche­rungs­ver­trags von einer Gel­tend­ma­chung der rück­stän­di­gen Grund­schuld­zin­sen gegen­über dem Erste­her abge­se­hen habe.

Gegen den Siche­rungs­ver­trag hat der Grund­schuld­gläu­bi­ger nicht ver­sto­ßen. Zwar ist der Grund­schuld­gläu­bi­ger auf Grund des durch die Siche­rungs­ab­re­de begrün­de­ten Treu­hand­ver­hält­nis­ses gehal­ten, bei der Aus­übung sei­ner sich aus der Grund­schuld erge­ben­den Rech­te zugleich die Inter­es­sen des Siche­rungs­ge­bers zu wah­ren 3. Das gilt auch für die Ablö­sung eines gemäß § 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG in der Zwangs­ver­stei­ge­rung bestehen geblie­be­nen Grund­pfand­rechts durch den Erste­her, weil wegen der damit ver­bun­de­nen Aus­wir­kun­gen auf die zugrun­de lie­gen­de Schuld die Belan­ge des Siche­rungs­ge­bers eben­falls berührt wer­den.

Die­ser Pflicht kommt der Gläu­bi­ger aber dadurch nach, dass er für die Ver­wer­tung der Grund­schuld in der Wei­se sorgt, dass der Siche­rungs­ge­ber von der per­sön­li­chen Schuld befreit wird. Er muss des­halb einen zur Til­gung sei­ner per­sön­li­chen For­de­rung aus­rei­chen­den Ablö­sungs­be­trag ver­lan­gen und die­sen, wenn er gezahlt wird, mit den gesi­cher­ten For­de­run­gen ver­rech­nen. Führt die Ablö­sung – wie hier – zu einer (voll­stän­di­gen) Befrie­di­gung des Gläu­bi­gers, kommt sie zugleich dem Siche­rungs­ge­ber zugu­te. Das von die­sem im Rah­men des Siche­rungs­ge­schäfts vor­ran­gig ver­folg­te Ziel, näm­lich die Befrei­ung von der gegen­über dem Gläu­bi­ger bestehen­den schuld­recht­li­chen Zah­lungs­ver­pflich­tung, ist erreicht. Dabei macht es kei­nen Unter­schied, ob die Zah­lung auf die Grund­schuld oder die gesi­cher­te For­de­rung erfolgt 4.

Wei­ter­ge­hen­de Pflich­ten zumin­dest im Hin­blick auf zur Zeit der Ablö­sung nicht valu­tier­te Grund­schuld­zin­sen erge­ben sich aus der treu­hän­de­ri­schen Gebun­den­heit des Inha­bers der Grund­schuld nicht. Denn die Zin­sen hät­ten den per­sön­li­chen Schuld­nern auch dann nicht zuge­stan­den, wenn die­se vor der Tei­lungs­ver­stei­ge­rung des Grund­stücks die Grund­schul­den selbst abge­löst hät­ten. Dabei kann offen blei­ben, ob sich die für die­sen Fall in den Zweck­be­stim­mungs­er­klä­run­gen vor­ge­se­he­ne Beschrän­kung des Rück­ge­währ­an­spruchs auf die Löschung der Grund­pfand­rech­te als wirk­sam erweist 5. Denn selbst wenn dies zu ver­nei­nen wäre, hät­te dem per­sön­li­chen Schuld­ner zwar ein Anspruch auf Über­tra­gung der Grund­schuld zuge­stan­den. Die­se hät­te aber nach der – gemäß § 1192 Abs. 1 BGB auch auf die Grund­schuld anwend­ba­ren 6 – Vor­schrift in § 1178 Abs. 1 Satz 1 BGB zu einem Erlö­schen des ding­li­chen Zins­an­spruchs geführt. Ein sach­li­cher Grund dafür, wes­halb der Rück­ge­währ­an­spruch durch den auf Grund der Tei­lungs­ver­stei­ge­rung ein­ge­tre­te­nen Eigen­tums­ver­lust eine Aus­wei­tung erfah­ren soll, ist nicht gege­ben.

Dem Inter­es­se des Siche­rungs­ge­bers an einer Befrei­ung von sei­ner Ver­bind­lich­keit gegen­über dem Gläu­bi­ger könn­te die Gel­tend­ma­chung eines zur Til­gung der Schuld nicht benö­tig­ten Zins­an­spruchs sogar zuwi­der­lau­fen. Denn es ist nicht aus­ge­schlos­sen, dass der die Ablö­sung betrei­ben­de Erste­her ange­sichts einer sol­chen For­de­rung – etwa weil die Grund­schuld­zin­sen in sei­nem eige­nen Finan­zie­rungs­plan nicht berück­sich­tigt sind – von der Ablö­sung Abstand nimmt. Das gilt ins­be­son­de­re dann, wenn in der Zeit nach Zuschlags­er­tei­lung bereits ein erheb­li­cher Zins­be­trag (hier nach der Berech­nung der per­sön­li­chen Schuld­ner 220.673 €) auf­ge­lau­fen ist. Ein Schei­tern der Ablö­sung wirk­te sich indes unmit­tel­bar nach­tei­lig für den Siche­rungs­ge­ber aus, zumal bei einer (erneu­ten) Ver­wer­tung des Grund­stücks in der Zwangs­ver­stei­ge­rung ein auch die Grund­schuld­zin­sen umfas­sen­der Über­erlös viel­fach nicht zu erwar­ten sein wird.

Ohne Bedeu­tung bleibt, dass die Erste­he­rin das Grund­schuld­ka­pi­tal inner­halb der von der Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin gesetz­ten Frist voll­stän­dig gezahlt hat. Denn die Fra­ge, ob sie zusätz­lich die ding­li­chen Zin­sen gezahlt hät­te und deren Gel­tend­ma­chung daher im Inter­es­se des per­sön­li­chen Schuld­ners liegt, stell­te sich nicht nach, son­dern vor der Ablö­sung der Grund­schul­den. Zu die­sem Zeit­punkt war das Zah­lungs­ver­hal­ten der Erste­he­rin jedoch noch nicht abseh­bar. Dass die­se nach dem Aus­gleich des zunächst mit­ge­teil­ten Ablö­sungs­be­trags auf eine die Zin­sen betref­fen­de Nach­for­de­rung ein­ge­gan­gen wäre, wird vom per­sön­li­chen Schul­der nicht behaup­tet.

Auch der Umstand, dass der Erste­her den Gläu­bi­ger bei einer Ablö­sung in der vol­len Höhe der Grund­schuld zu befrie­di­gen hat (§ 266 BGB 7), führt zu kei­nem ande­ren Ergeb­nis. Zwar unter­fal­len die Grund­schuld­zin­sen als Bestand­teil des ding­li­chen Rechts dem Teil­leis­tungs­ver­bot. Dar­aus kann der Siche­rungs­ge­ber aber schon des­halb nichts für sich her­lei­ten, weil § 266 BGB aus­schließ­lich das Rechts­ver­hält­nis zwi­schen Gläu­bi­ger und Erste­her betrifft. Zudem hin­dert die Vor­schrift den Gläu­bi­ger nicht dar­an, sich mit einer Zah­lung nur des Grund­schuld­ka­pi­tals zufrie­den zu geben. Denn sie betrifft nur Teil­leis­tun­gen des Schuld­ners und steht der Annah­me einer sol­chen Leis­tung durch den Gläu­bi­ger nicht ent­ge­gen 8. Dass in der zwi­schen dem Grund­schuld­gläu­bi­ger und dem Erste­her bestehen­den recht­li­chen Bezie­hung beson­de­re Umstän­de begrün­det sind, die den Grund­schuld­gläu­bi­ger nach Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) aus­nahms­wei­se ver­pflich­tet erschei­nen lie­ßen, eine auf das Grund­schuld­ka­pi­tal beschränk­te Leis­tung abzu­leh­nen 9, ist nicht ersicht­lich.

Der Grund­schuld­gläu­bi­ger war schließ­lich des­halb nicht ver­pflich­tet, die Grund­schuld­zin­sen gegen­über dem Erste­her gel­tend zu machen, weil es inso­weit an einem Zah­lungs­an­spruch fehlt und der Zins­an­spruch auch nicht auf eine ande­re, für den Grund­schuld­gläu­bi­ger zumut­ba­re Wei­se durch­ge­setzt wer­den kann.

Die Grund­schuld ver­leiht dem Inha­ber nur das Recht, aus dem belas­te­ten Grund­stück Befrie­di­gung zu suchen 10. Ein Anspruch auf Ablö­sung der Grund­schuld besteht für ihn nicht. Erst recht kann er den Erste­her nicht auf Zah­lung eines bestimm­ten Ablö­sungs­be­trags in Anspruch neh­men. Die Über­nah­me einer dahin­ge­hen­den Ver­pflich­tung in dem Siche­rungs­ver­trag wäre letzt­lich auf eine unmög­li­che Leis­tung (§ 275 Abs. 1 BGB) gerich­tet.

Der Gläu­bi­ger könn­te daher die nach der Zuschlags­er­tei­lung ange­fal­le­nen ding­li­chen Zin­sen allen­falls im Wege einer hier­auf beschränk­ten Voll­stre­ckung in das Grund­stück gel­tend machen. Ein sol­ches Vor­ge­hen wäre für ihn indes nicht zumut­bar. Denn sei­ne Pflicht zur Wah­rung der Inter­es­sen des Siche­rungs­ge­bers fin­det dort ihre Gren­ze, wo eige­ne schutz­wür­di­ge Belan­ge ent­ge­gen­ste­hen 11. Das schließt die Ver­pflich­tung zur Durch­füh­rung eines Ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens, wel­ches aus­schließ­lich der Erzie­lung eines an den Siche­rungs­ge­ber aus­zu­keh­ren­den Über­erlö­ses dien­te, aus.

Nach alle­dem kommt es auf die Wirk­sam­keit der Bestim­mung in der Siche­rungs­ab­re­de, nach der der Grund­schuld­gläu­bi­ger die Grund­schuld nicht in einem sei­ne schuld­recht­li­chen Ansprü­che über­stei­gen­den Umfang gel­tend machen muss, nicht an 12

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 4. Febru­ar 2011 – V ZR 132/​10

  1. BGH, Urteil vom 27.02.1981 – V ZR 9/​80, NJW 1981, 1505 f.; OLG Cel­le, WM 1985, 1112, 1114; Palandt/​Bassenge, BGB, 70. Aufl., § 1191 Rn. 32; Soergel/​Konzen, BGB, 13. Aufl., § 1191 Rn. 59; Münch­Komm-BGB/Eick­mann, 5. Aufl., § 1191 Rn. 150 mwN; aA OLG Mün­chen, ZIP 1980, 974, 975; Voll­kom­mer, NJW 1980, 1052, 1053[]
  2. BGH, Urteil vom 27.02.1981 – V ZR 9/​80, NJW 1981, 1505, 1506[]
  3. BGH, Urtei­le vom 07.05.1987 – IX ZR 198/​85, NJW-RR 1987, 1291, 1292; und vom 08.12.1988 – III ZR 107/​87, NJW 1989, 1732, 1733[]
  4. vgl. zur Abgren­zung BGH, Urtei­le vom 28.05.1976 – V ZR 208/​75, NJW 1976, 2132, 2133; und vom 16.06.1989 – V ZR 85/​88, NJW-RR 1989, 1036, 1037 mwN[]
  5. beja­hend etwa Erman/​F. Wen­zel, aaO, § 1191 Rn. 63; Gaberdiel/​Gladenbeck, Kre­dit­si­che­rung durch Grund­schul­den, 8. Aufl., Rn. 756 f.; aA Münch­Komm-BGB/Eick­mann, aaO; § 1191 Rn. 131; Staudinger/​Wolfsteiner, BGB [2009], Vor­bem. §§ 1191 ff. Rn. 157; dif­fe­ren­zie­rend Cle­men­te, Recht der Siche­rungs­grund­schuld, 4. Aufl., Rn. 579[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 29.06.1965 – V ZR 83/​63, WM 1965, 1197, 1198[]
  7. vgl. BGH, Beschluss vom 28.09.1989 – V ZB 17/​88, BGHZ 108, 372, 379; Urteil vom 11.05.2005 – IV ZR 279/​04, NJW 2005, 2398[]
  8. BGH, aaO[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 11.11.1977 – V ZR 235/​74, WM 1978, 192, 193[]
  10. BGH, Urteil vom 14.07.1952 – IV ZR 28/​52, BGHZ 7, 123, 126[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 05.05.1999 – XI ZR 280/​98, NJW 2000, 352, 353 mwN[]
  12. vgl. dazu van Bevern, BKR 2010, 453, 456 f.[]