Die Kün­di­gung des Schre­ber­gar­tens – und das geplan­te Bau­vor­ha­ben

Unter den Kün­di­gungs­tat­be­stand des § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKlein­gG fal­len auch alte, nach § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG a.F. über­ge­lei­te­te Bebau­ungs­plä­ne. Für den Kün­di­gungs­grund nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 Halb­satz 1 BKlein­gG hat der Ver­päch­ter dar­zu­le­gen und gege­be­nen­falls nach­zu­wei­sen, dass erkenn­ba­re Vor­be­rei­tun­gen für die als­bal­di­ge Inan­griff­nah­me des Bau­vor­ha­bens getrof­fen wor­den sind und die im Bebau­ungs­plan fest­ge­setz­te ande­re Nut­zung kon­kret bevor­steht.

Die Kün­di­gung des Schre­ber­gar­tens – und das geplan­te Bau­vor­ha­ben

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 Halb­satz 1 BKlein­gG kann der Ver­päch­ter den Pacht­ver­trag kün­di­gen, wenn die als Klein­gar­ten genutz­te Grund­stücks­flä­che als­bald der im Bebau­ungs­plan fest­ge­setz­ten ande­ren Nut­zung zuge­führt oder als­bald für die­se Nut­zung vor­be­rei­tet wer­den soll. Die­ser Kün­di­gungs­tat­be­stand ent­spricht in wei­ten Tei­len der vor­her gel­ten­den Rege­lung in § 2 Abs. 1 Nr. 2 des Geset­zes zur Ände­rung und Ergän­zung klein­gar­ten­recht­li­cher Vor­schrif­ten (KÄndG) vom 28.07.19691 und geht davon aus, dass das öffent­li­che Inter­es­se am Voll­zug des Bebau­ungs­plans gegen­über dem Inter­es­se der Klein­gärt­ner vor­ran­gig ist2.

In Über­ein­stim­mung mit der Rechts­auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts Köln3 erfasst § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKlein­gG auch alte, gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG a.F. über­ge­lei­te­te Bebau­ungs­plä­ne4. Wie das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend dar­ge­legt hat, gibt der Wort­laut von § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKlein­gG, in dem all­ge­mein und ohne Dif­fe­ren­zie­rung von "Bebau­ungs­plan" die Rede ist, für eine ein­schrän­ken­de Aus­le­gung kei­nen Anhalt. Auch die Rege­lungs­ab­sicht des Gesetz­ge­bers, der Sinn und Zweck der Norm und ihre sys­te­ma­ti­sche Stel­lung spre­chen dage­gen, über­ge­lei­te­te Bebau­ungs­plä­ne vom Anwen­dungs­be­reich die­ses Kün­di­gungs­tat­be­stands aus­zu­neh­men.

Nach den Vor­stel­lun­gen des Gesetz­ge­bers ist davon aus­zu­ge­hen, dass die klein­gärt­ne­ri­schen Belan­ge im Bebau­ungs­plan­ver­fah­ren durch die im Bun­des­bau­ge­setz (seit 1.07.1987: Bau­ge­setz­buch) vor­ge­schrie­be­ne Abwä­gung der öffent­li­chen und pri­va­ten Belan­ge gegen­ein­an­der und unter­ein­an­der gebüh­ren­de Berück­sich­ti­gung gefun­den haben; ist hier­nach ande­ren Belan­gen gegen­über den Inter­es­sen der Klein­gärt­ner der Vor­rang gege­ben wor­den, so soll sich dies auch zivil­recht­lich – in der Ein­räu­mung einer ent­spre­chen­den Kün­di­gungs­mög­lich­keit – wider­spie­geln5.

Zwar sind gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG aF über­ge­lei­te­te Bebau­ungs­plä­ne – wie hier der Bau­nut­zungs­plan für Ber­lin von 1958/​19606 – nicht nach den Rege­lun­gen des Bun­des­bau­ge­set­zes zustan­de gekom­men. Gleich­wohl waren auch bei der Auf­stel­lung alter Bau­pla­nun­gen, die gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG aF als über­ge­lei­te­te Bebau­ungs­plä­ne fort­gel­ten, die jewei­li­gen öffent­li­chen und pri­va­ten Belan­ge zu berück­sich­ti­gen und in eine Abwä­gung mit ein­zu­be­zie­hen. Hin­sicht­lich der Gel­tend­ma­chung bezie­hungs­wei­se der Beacht­lich­keit etwai­ger Män­gel sind jedoch, nicht anders als bei den nach Maß­ga­be des Bun­des­bau­ge­set­zes (Bau­ge­setz­bu­ches) ergan­ge­nen Bebau­ungs­plä­nen, zeit­li­che Gren­zen vor­ge­ge­ben. So konn­ten zwar auch über­ge­lei­te­te Plä­ne im Rah­men eines Nor­men­kon­troll­ver­fah­rens nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO auf ihre Gül­tig­keit hin über­prüft wer­den7; jedoch ende­te die­se Rechts­schutz­mög­lich­keit nach Ein­füh­rung der Befris­tung eines Nor­men­kon­troll­an­trags nach § 47 Abs. 2 VwGO spä­tes­tens am 31.12 1998 (vgl. Art. 1 Nr. 2 Buchst. a, Art. 10 Abs. 4 6.VwGOÄndG). Dar­über hin­aus wur­den etwai­ge Abwä­gungs­män­gel nach § 214 Abs. 3, § 244 Abs. 2 Bau­GB in der hier maß­geb­li­chen Fas­sung des Geset­zes über das Bau­ge­setz­buch vom 08.12 19868 unbe­acht­lich, wenn sie nicht bis zum 30.06.1994 gel­tend gemacht wor­den waren9.

Der Umstand, dass der Gesetz­ge­ber alte, gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG a.F. über­ge­lei­te­te Bebau­ungs­plä­ne hin­sicht­lich ihrer Rechts­wir­kun­gen und der Beacht­lich­keit von Män­geln wie "ech­te" Bebau­ungs­plä­ne behan­delt, spricht dafür, § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKlein­gG glei­cher­ma­ßen auf bei­de Kate­go­ri­en von Plä­nen anzu­wen­den.

Mit der Ein­be­zie­hung von "alten" Plä­nen wird auch dem Sinn und Zweck sowie der sys­te­ma­ti­schen Ein­ord­nung von § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKlein­gG Rech­nung getra­gen.

Die zivil­recht­li­che Kün­di­gungs­mög­lich­keit kor­re­spon­diert, wor­auf das Beru­fungs­ge­richt zu Recht hin­ge­wie­sen hat, mit der (öffent­lich-recht­li­chen) bau­pla­nungs­recht­li­chen Zuläs­sig­keit des auf eine ande­re Nut­zung gerich­te­ten Bau­vor­ha­bens. Woll­te man das Kün­di­gungs­recht nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 Halb­satz 1 BKlein­gG davon abhän­gig machen, dass bei Pla­ner­stel­lung eine umfas­sen­de Abwä­gung – ins­be­son­de­re auch mit den Inter­es­sen der Klein­gärt­ner – statt­ge­fun­den hat10, so müss­ten sys­tem­wid­rig im zivil­recht­li­chen Räu­mungs­ver­fah­ren Bebau­ungs­plä­ne selbst dann noch auf etwai­ge Abwä­gungs­män­gel hin über­prüft wer­den, wenn wegen Frist­ab­laufs ein Nor­men­kon­troll­ver­fah­ren nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO kei­ne Aus­sicht auf Erfolg hät­te und es sowohl den Bau­ge­neh­mi­gungs­be­hör­den als auch den Ver­wal­tungs­ge­rich­ten (im Rah­men einer Inzi­dent­prü­fung) ver­wehrt wäre, einen im Ein­klang mit den Plan­vor­ga­ben ste­hen­den Antrag auf Ertei­lung einer Bau­ge­neh­mi­gung oder eines Bau­vor­be­scheids wegen die­ses (ver­meint­li­chen) Man­gels abzu­leh­nen.

Mit der Erstre­ckung von § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKlein­gG auf sämt­li­che Bebau­ungs­plä­ne wird nicht zuletzt auch die gebo­te­ne ein­deu­ti­ge Abgren­zung zum Kün­di­gungs­tat­be­stand des § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKlein­gG – der nur für Fäl­le gilt, in denen für das Klein­gar­ten­grund­stück kein Bebau­ungs­plan besteht11 – gewähr­leis­tet.

Durch das Erfor­der­nis der als­bal­di­gen Zufüh­rung der gekün­dig­ten Flä­chen zu der im Bebau­ungs­plan fest­ge­setz­ten ande­ren Nut­zung oder der als­bal­di­gen Vor­be­rei­tung der Flä­chen für die­se Nut­zung soll ver­mie­den wer­den, dass blo­ße "Vor­rats­kün­di­gun­gen" erfol­gen und klein­gärt­ne­risch genutz­tes Land nach der Kün­di­gung über Gebühr brach­liegt12. Ande­rer­seits dür­fen an die Dar­le­gung die­ser Vor­aus­set­zung im Hin­blick auf die lan­ge Kün­di­gungs­frist nach § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BKlein­gG und zur Ver­mei­dung über­mä­ßi­ger Kün­di­gungs­er­schwe­run­gen ins­be­son­de­re bei grö­ße­ren Bau­vor­ha­ben kei­ne über­trie­be­nen Anfor­de­run­gen gestellt wer­den13.

Der Vor­la­ge ver­bind­li­cher Kre­dit­zu­sa­gen von Ban­ken bedarf es wegen des damit ver­bun­de­nen erheb­li­chen Kos­ten­auf­wands regel­mä­ßig nicht14. Auch muss noch kei­ne Bau­ge­neh­mi­gung erteilt wor­den sein15. Der Ver­päch­ter hat jedoch dar­zu­le­gen, dass erkenn­ba­re Vor­be­rei­tun­gen für die als­bal­di­ge Inan­griff­nah­me des Bau­vor­ha­bens getrof­fen wor­den sind und die im Bebau­ungs­plan fest­ge­setz­te ande­re Nut­zung kon­kret bevor­steht; sei­ne Absicht muss ernst­haft sein, bereits fes­te For­men ange­nom­men haben und nach außen hin doku­men­tiert wor­den sein16. Dabei ist wie­der­um zu beach­ten, dass mit Bau­ar­bei­ten auf den gekün­dig­ten Flä­chen in aller Regel nicht begon­nen wer­den kann, solan­ge die­se Flä­chen nicht geräumt und her­aus­ge­ge­ben wor­den sind. Zudem wird es aus der Sicht des Ver­päch­ters häu­fig unge­wiss sein, dass und wann er die­se Flä­chen (gege­be­nen­falls erst im Voll­stre­ckungs­we­ge) tat­säch­lich zurück­er­hält, so dass ihm nicht stets und ohne Wei­te­res abver­langt wer­den kann, vor­ab – gleich­sam "aufs Gera­te­wohl" – höhe­re Inves­ti­tio­nen für das in Aus­sicht genom­me­ne Bau­vor­ha­ben zu täti­gen.

Im Rah­men die­ser Maß­ga­ben ist es Sache des Tatrich­ters, anhand der kon­kre­ten Umstän­de des jewei­li­gen Ein­zel­falls zu beur­tei­len, ob eine als­bal­di­ge bebau­ungs­plan­ge­mä­ße Nut­zung des her­aus­ver­lang­ten Grund­stücks vom Ver­päch­ter aus­rei­chend dar­ge­tan und nach­ge­wie­sen ist.

Die Kün­di­gung darf sich auf – aus­rei­chend kon­kre­ti­sier­te – Teil­flä­chen der Klein­gar­ten­an­la­ge beschrän­ken (arg. § 10 Abs. 2 BKlein­gG)17.

Die wirk­sa­me Kün­di­gung des Gene­ral­pacht­ver­trags mit dem Beklag­ten (als Zwi­schen­päch­ter) nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 Halb­satz 1 BKlein­gG begrün­det zugleich auch für die ein­zel­nen Klein­gar­ten­nut­zer (End­päch­ter) die Pflicht zur Räu­mung und Her­aus­ga­be der von ihnen gepach­te­ten Par­zel­len (§ 546 Abs. 2 BGB i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB, § 4 Abs. 1 BKlein­gG); 10 Abs. 3 BKlein­gG ist inso­weit nicht anwend­bar18.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 13. Febru­ar 2014 – III ZR 250/​13

  1. BGBl. I S. 1013 []
  2. Gesetz­ent­wurf der Bun­des­re­gie­rung zum Bun­des­klein­gar­ten­ge­setz, BT-Drs. 9/​1900 S. 16; Main­c­zyk, BKlein­gG, 10. Aufl., § 9 Rn. 24, 26; Stang, BKlein­gG, 2. Aufl., § 9 Rn. 36 []
  3. OLG Köln, Urteil vom 07.06.2013 – 1 U 101/​12 []
  4. so auch Otte in Ernst/​Zinkahn/​Bielenberg/​Krautzberger, Bau­GB, § 9 BKlein­gG [Stand Janu­ar 2009], Rn. 12; a.A. Stang aaO § 9 Rn. 41 []
  5. s. BT-Drs. 9/​1900 aaO []
  6. s. dazu OVG Ber­lin, Urteil vom 31.03.1992 – 2 A 9.88, BeckRS 1992, 09634 []
  7. vgl. BVerwG, BauR 1992, 333, 334 ff; OVG Ber­lin aaO Rn. 15 ff []
  8. BGBl. I S. 2191 []
  9. vgl. OVG Ber­lin aaO Rn. 24 []
  10. so wohl Stang aaO § 9 Rn. 41 []
  11. vgl. hier­zu Main­c­zyk aaO § 9 Rn.20; Otte aaO § 9 BKlein­gG Rn. 11, 12; s. auch Stang aaO § 9 Rn. 30 einer­seits und Rn. 31, 41 ande­rer­seits []
  12. s. OVG NRW, AgrarR 1979, 234 zu § 2 Abs. 1 Nr. 2 KÄndG; Main­c­zyk aaO § 9 Rn. 26 []
  13. s. OVG NRW aaO; Stang aaO § 9 Rn. 39; Main­c­zyk aaO []
  14. OVG NRW aaO; Otte aaO § 9 BKlein­gG Rn. 12; Main­c­zyk aaO § 9 Rn. 26 []
  15. s. BGH, Urteil vom 20.02.1981 – V ZR 199/​79, BGHZ 80, 87, 94 zu § 2 Abs. 1 Nr. 2 KÄndG; Otte aaO; Stang aaO § 9 Rn. 39 []
  16. OVG NRW aaO mwN; Main­c­zyk aaO []
  17. sie­he etwa Stang aaO § 9 Rn. 37 []
  18. s. etwa BGH, Urtei­le vom 02.10.1992 – V ZR 185/​91, BGHZ 119, 300, 304; vom 11.03.1994 – V ZR 282/​92, NJW-RR 1994, 779, 780; und vom 06.06.2002 – V ZR 181/​01, BGHZ 151, 71, 73 f []