Die Kündigung des Schrebergartens – und das geplante Bauvorhaben

Unter den Kündigungstatbestand des § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG fallen auch alte, nach § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG a.F. übergeleitete Bebauungspläne. Für den Kündigungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 Halbsatz 1 BKleingG hat der Verpächter darzulegen und gegebenenfalls nachzuweisen, dass erkennbare Vorbereitungen für die alsbaldige Inangriffnahme des Bauvorhabens getroffen worden sind und die im Bebauungsplan festgesetzte andere Nutzung konkret bevorsteht.

Die Kündigung des Schrebergartens - und das geplante Bauvorhaben

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 Halbsatz 1 BKleingG kann der Verpächter den Pachtvertrag kündigen, wenn die als Kleingarten genutzte Grundstücksfläche alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zugeführt oder alsbald für diese Nutzung vorbereitet werden soll. Dieser Kündigungstatbestand entspricht in weiten Teilen der vorher geltenden Regelung in § 2 Abs. 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Änderung und Ergänzung kleingartenrechtlicher Vorschriften (KÄndG) vom 28.07.19691 und geht davon aus, dass das öffentliche Interesse am Vollzug des Bebauungsplans gegenüber dem Interesse der Kleingärtner vorrangig ist2.

In Übereinstimmung mit der Rechtsauffassung des Oberlandesgerichts Köln3 erfasst § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG auch alte, gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG a.F. übergeleitete Bebauungspläne4. Wie das Berufungsgericht zutreffend dargelegt hat, gibt der Wortlaut von § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG, in dem allgemein und ohne Differenzierung von “Bebauungsplan” die Rede ist, für eine einschränkende Auslegung keinen Anhalt. Auch die Regelungsabsicht des Gesetzgebers, der Sinn und Zweck der Norm und ihre systematische Stellung sprechen dagegen, übergeleitete Bebauungspläne vom Anwendungsbereich dieses Kündigungstatbestands auszunehmen.

Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers ist davon auszugehen, dass die kleingärtnerischen Belange im Bebauungsplanverfahren durch die im Bundesbaugesetz (seit 1.07.1987: Baugesetzbuch) vorgeschriebene Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gebührende Berücksichtigung gefunden haben; ist hiernach anderen Belangen gegenüber den Interessen der Kleingärtner der Vorrang gegeben worden, so soll sich dies auch zivilrechtlich – in der Einräumung einer entsprechenden Kündigungsmöglichkeit – widerspiegeln5.

Zwar sind gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG aF übergeleitete Bebauungspläne – wie hier der Baunutzungsplan für Berlin von 1958/19606 – nicht nach den Regelungen des Bundesbaugesetzes zustande gekommen. Gleichwohl waren auch bei der Aufstellung alter Bauplanungen, die gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG aF als übergeleitete Bebauungspläne fortgelten, die jeweiligen öffentlichen und privaten Belange zu berücksichtigen und in eine Abwägung mit einzubeziehen. Hinsichtlich der Geltendmachung beziehungsweise der Beachtlichkeit etwaiger Mängel sind jedoch, nicht anders als bei den nach Maßgabe des Bundesbaugesetzes (Baugesetzbuches) ergangenen Bebauungsplänen, zeitliche Grenzen vorgegeben. So konnten zwar auch übergeleitete Pläne im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO auf ihre Gültigkeit hin überprüft werden7; jedoch endete diese Rechtsschutzmöglichkeit nach Einführung der Befristung eines Normenkontrollantrags nach § 47 Abs. 2 VwGO spätestens am 31.12 1998 (vgl. Art. 1 Nr. 2 Buchst. a, Art. 10 Abs. 4 6.VwGOÄndG). Darüber hinaus wurden etwaige Abwägungsmängel nach § 214 Abs. 3, § 244 Abs. 2 BauGB in der hier maßgeblichen Fassung des Gesetzes über das Baugesetzbuch vom 08.12 19868 unbeachtlich, wenn sie nicht bis zum 30.06.1994 geltend gemacht worden waren9.

Der Umstand, dass der Gesetzgeber alte, gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG a.F. übergeleitete Bebauungspläne hinsichtlich ihrer Rechtswirkungen und der Beachtlichkeit von Mängeln wie “echte” Bebauungspläne behandelt, spricht dafür, § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG gleichermaßen auf beide Kategorien von Plänen anzuwenden.

Mit der Einbeziehung von “alten” Plänen wird auch dem Sinn und Zweck sowie der systematischen Einordnung von § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG Rechnung getragen.

Die zivilrechtliche Kündigungsmöglichkeit korrespondiert, worauf das Berufungsgericht zu Recht hingewiesen hat, mit der (öffentlich-rechtlichen) bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des auf eine andere Nutzung gerichteten Bauvorhabens. Wollte man das Kündigungsrecht nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 Halbsatz 1 BKleingG davon abhängig machen, dass bei Planerstellung eine umfassende Abwägung – insbesondere auch mit den Interessen der Kleingärtner – stattgefunden hat10, so müssten systemwidrig im zivilrechtlichen Räumungsverfahren Bebauungspläne selbst dann noch auf etwaige Abwägungsmängel hin überprüft werden, wenn wegen Fristablaufs ein Normenkontrollverfahren nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO keine Aussicht auf Erfolg hätte und es sowohl den Baugenehmigungsbehörden als auch den Verwaltungsgerichten (im Rahmen einer Inzidentprüfung) verwehrt wäre, einen im Einklang mit den Planvorgaben stehenden Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Bauvorbescheids wegen dieses (vermeintlichen) Mangels abzulehnen.

Mit der Erstreckung von § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG auf sämtliche Bebauungspläne wird nicht zuletzt auch die gebotene eindeutige Abgrenzung zum Kündigungstatbestand des § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG – der nur für Fälle gilt, in denen für das Kleingartengrundstück kein Bebauungsplan besteht11 – gewährleistet.

Durch das Erfordernis der alsbaldigen Zuführung der gekündigten Flächen zu der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung oder der alsbaldigen Vorbereitung der Flächen für diese Nutzung soll vermieden werden, dass bloße “Vorratskündigungen” erfolgen und kleingärtnerisch genutztes Land nach der Kündigung über Gebühr brachliegt12. Andererseits dürfen an die Darlegung dieser Voraussetzung im Hinblick auf die lange Kündigungsfrist nach § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BKleingG und zur Vermeidung übermäßiger Kündigungserschwerungen insbesondere bei größeren Bauvorhaben keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden13.

Der Vorlage verbindlicher Kreditzusagen von Banken bedarf es wegen des damit verbundenen erheblichen Kostenaufwands regelmäßig nicht14. Auch muss noch keine Baugenehmigung erteilt worden sein15. Der Verpächter hat jedoch darzulegen, dass erkennbare Vorbereitungen für die alsbaldige Inangriffnahme des Bauvorhabens getroffen worden sind und die im Bebauungsplan festgesetzte andere Nutzung konkret bevorsteht; seine Absicht muss ernsthaft sein, bereits feste Formen angenommen haben und nach außen hin dokumentiert worden sein16. Dabei ist wiederum zu beachten, dass mit Bauarbeiten auf den gekündigten Flächen in aller Regel nicht begonnen werden kann, solange diese Flächen nicht geräumt und herausgegeben worden sind. Zudem wird es aus der Sicht des Verpächters häufig ungewiss sein, dass und wann er diese Flächen (gegebenenfalls erst im Vollstreckungswege) tatsächlich zurückerhält, so dass ihm nicht stets und ohne Weiteres abverlangt werden kann, vorab – gleichsam “aufs Geratewohl” – höhere Investitionen für das in Aussicht genommene Bauvorhaben zu tätigen.

Im Rahmen dieser Maßgaben ist es Sache des Tatrichters, anhand der konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilen, ob eine alsbaldige bebauungsplangemäße Nutzung des herausverlangten Grundstücks vom Verpächter ausreichend dargetan und nachgewiesen ist.

Die Kündigung darf sich auf – ausreichend konkretisierte – Teilflächen der Kleingartenanlage beschränken (arg. § 10 Abs. 2 BKleingG)17.

Die wirksame Kündigung des Generalpachtvertrags mit dem Beklagten (als Zwischenpächter) nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 Halbsatz 1 BKleingG begründet zugleich auch für die einzelnen Kleingartennutzer (Endpächter) die Pflicht zur Räumung und Herausgabe der von ihnen gepachteten Parzellen (§ 546 Abs. 2 BGB i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB, § 4 Abs. 1 BKleingG); 10 Abs. 3 BKleingG ist insoweit nicht anwendbar18.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 13. Februar 2014 – III ZR 250/13

  1. BGBl. I S. 1013 []
  2. Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Bundeskleingartengesetz, BT-Drs. 9/1900 S. 16; Mainczyk, BKleingG, 10. Aufl., § 9 Rn. 24, 26; Stang, BKleingG, 2. Aufl., § 9 Rn. 36 []
  3. OLG Köln, Urteil vom 07.06.2013 – 1 U 101/12 []
  4. so auch Otte in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 9 BKleingG [Stand Januar 2009], Rn. 12; a.A. Stang aaO § 9 Rn. 41 []
  5. s. BT-Drs. 9/1900 aaO []
  6. s. dazu OVG Berlin, Urteil vom 31.03.1992 – 2 A 9.88, BeckRS 1992, 09634 []
  7. vgl. BVerwG, BauR 1992, 333, 334 ff; OVG Berlin aaO Rn. 15 ff []
  8. BGBl. I S. 2191 []
  9. vgl. OVG Berlin aaO Rn. 24 []
  10. so wohl Stang aaO § 9 Rn. 41 []
  11. vgl. hierzu Mainczyk aaO § 9 Rn.20; Otte aaO § 9 BKleingG Rn. 11, 12; s. auch Stang aaO § 9 Rn. 30 einerseits und Rn. 31, 41 andererseits []
  12. s. OVG NRW, AgrarR 1979, 234 zu § 2 Abs. 1 Nr. 2 KÄndG; Mainczyk aaO § 9 Rn. 26 []
  13. s. OVG NRW aaO; Stang aaO § 9 Rn. 39; Mainczyk aaO []
  14. OVG NRW aaO; Otte aaO § 9 BKleingG Rn. 12; Mainczyk aaO § 9 Rn. 26 []
  15. s. BGH, Urteil vom 20.02.1981 – V ZR 199/79, BGHZ 80, 87, 94 zu § 2 Abs. 1 Nr. 2 KÄndG; Otte aaO; Stang aaO § 9 Rn. 39 []
  16. OVG NRW aaO mwN; Mainczyk aaO []
  17. siehe etwa Stang aaO § 9 Rn. 37 []
  18. s. etwa BGH, Urteile vom 02.10.1992 – V ZR 185/91, BGHZ 119, 300, 304; vom 11.03.1994 – V ZR 282/92, NJW-RR 1994, 779, 780; und vom 06.06.2002 – V ZR 181/01, BGHZ 151, 71, 73 f []