Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist bei typisierender Betrachtungsweise jedenfalls dann nicht störender als die vorgesehene Nutzung und deshalb zulässig, wenn es an einer einschränkenden Zweckbestimmung für das Teileigentum fehlt, die Teileigentumseinheit in einem separaten Gebäude (mit getrennter Kostenregelung) gelegen ist und auch die übrigen Sondereigentumseinheiten ausschließlich der Wohnnutzung dienen1.
Gemäß § 15 Abs. 3 WEG aF konnte jeder Wohnungseigentümer und nach Vergemeinschaftung der Verband von den übrigen Wohnungseigentümern einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der unter anderem den Vereinbarungen entspricht. Nach dem nunmehr anwendbaren, durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16.10.20202 mit Wirkung vom 01.12.2020 neu geregelten Recht steht ein entsprechender Anspruch (ausschließlich) dem Verband zu (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Vereinbarungscharakter (§ 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG) kommt insoweit auch der in der Teilungserklärung im weiteren Sinne (genauer: der Gemeinschaftsordnung)3 enthaltenen Bestimmung zu, ob es sich bei dem jeweiligen Sondereigentum um Wohnungseigentum (§ 1 Abs. 1 WEG) oder um Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG) handelt. Hiermit wird nämlich festgelegt, ob die Einheit zu Wohnzwecken oder aber nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Nutzt ein Eigentümer seine ihm als Teileigentum zugewiesene Einheit zu Wohnzwecken oder umgekehrt eine ihm als Wohnungseigentum zugewiesene Einheit zu anderen Zwecken, kann von ihm grundsätzlich Unterlassung dieser Nutzung verlangt werden4.
In der Nutzung einer Sondereigentumseinheit, die der für diese Einheit durch die Eintragung im Grundbuch „verdinglichten“ Zweckbestimmung widerspricht, liegt zugleich eine Verletzung des Eigentums der übrigen Sondereigentümer, die grundsätzlich einen – nach neuem Recht gemäß § 9a Abs. 2 WEG zwingend und nach bisherigem Recht nach einer Vergemeinschaftung von dem Verband geltend zu machenden – Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB begründet5.
Das im vorliegenden Fall in der Berufungsinstanz tätige Landgericht Stuttgart6 geht im Ergebnis auch zutreffend davon aus, dass die Wohnnutzung des Teileigentümers der nach der Teilungserklärung gestatteten Nutzung widerspricht. Nach § 2 Nr. 9 der Teilungserklärung vom 12.04.1973 handelt es sich bei der dem Teileigentümer gehörenden Einheit um Teileigentum, so dass nur eine Nutzung zu anderen als zu Wohnzwecken zulässig ist (§ 1 Abs. 3 WEG). Hieran ändert sich auch nichts dadurch, dass der Teileigentümer am 31.05.2017 eine Nutzungsänderung erklärt hat und seit dem 12.07.2017 das Sondereigentum des Teileigentümers in dem Grundbuch nicht mehr als Teileigentum, sondern als Wohnungseigentum ausgewiesen ist. Ein Sondereigentümer kann ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer sein Teileigentum nicht in Wohnungseigentum umwandeln, es sei denn, in der Gemeinschaftsordnung ist ein entsprechender Vorbehalt enthalten (sog. Änderungsvorbehalt). Letzteres ist hier indessen nicht der Fall.
Zutreffend prüft das Landgericht ferner, ob die Wohnnutzung ausnahmsweise deshalb zulässig ist, weil sie nicht mehr stört als die zulässige Nutzung des Teileigentums. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann eine nach dem vereinbarten Zweck nicht gestattete Nutzung nicht untersagt werden, wenn diese bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung7. Diese Einschränkung des Unterlassungsanspruchs ist nach den Grundsätzen einer ergänzenden Vertragsauslegung gerechtfertigt. Der hypothetische Wille des teilenden Eigentümers geht bei einer Zweckbestimmung grundsätzlich nicht dahin, den Wohnungs- und Teileigentümern eine bestimmte Gestaltung ihres Privat- oder Berufslebens vorzugeben und das ihnen gemäß Art. 14 GG i.V.m. § 13 WEG aF bzw. § 13, § 16 Abs. 1 WEG zustehende Recht zur Nutzung ihres Eigentums über Gebühr einzuschränken. Vielmehr soll in erster Linie das Maß der hinzunehmenden Störungen festgelegt werden. Solange dieses Maß eingehalten wird, fehlt es in der Regel ebenso wie bei einer der Zweckbestimmung entsprechenden Nutzung an einem schutzwürdigen Abwehrinteresse der anderen Wohnungseigentümer bzw. des Verbands8.
Die Begründung, mit der das Landgericht Stuttgart im vorliegenden Fall die Voraussetzungen für eine solche Einschränkung des Unterlassungsanspruchs verneint, ist aber von Rechtsfehlern beeinflusst:
Für die Prüfung, ob die tatsächliche Nutzung bei typisierender Betrachtung mehr stört als die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene, ist im Ausgangspunkt maßgeblich, welche Nutzung der Einheit nach der Gemeinschaftsordnung zulässig ist. Anders als das Berufungsgericht meint, lässt sich § 2 Nr. 9 der Teilungserklärung nicht entnehmen, dass die Einheit des Teileigentümers nur als Lagerraum genutzt werden darf. Seine Auslegung, die der Bundesgerichtshof vollumfänglich überprüfen kann9, lässt unberücksichtigt, dass eine Teilungserklärung, bei der zumindest unklar ist, ob sie eine Zweckbestimmung enthält, im Zweifel keine Einschränkung vorgibt10. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts geht aus der Teilungserklärung nicht mit der erforderlichen Klarheit hervor, dass die Teileigentumseinheit des Teileigentümers ausschließlich als Lagerraum genutzt werden darf. Hiergegen spricht insbesondere die nach § 4 Ziff. XIX dem Inhaber des Teileigentumsrechts umfassend („beliebige bauliche Veränderungen“) eingeräumte Ausbauberechtigung. Diese geht zwar einerseits nicht so weit, dass auch der Umbau zu Wohnzwecken umfasst wäre. Andererseits würde das Ausbaurecht aber weitgehend leerlaufen, wenn die Einheit nach einer baulichen Veränderung weiterhin die Eigenschaft eines Lagerraums aufweisen müsste und nur in diesem eingeschränkten Umfang genutzt werden könnte. Eine solche Auslegung liegt nicht nahe. Gegen sie spricht auch, dass sich unter § 3 Ziff. – IV der Teilungserklärung eigenständige Gebrauchsregelungen für die Wohnungseigentumseinheiten finden, während es an gesonderten Gebrauchsregelungen für die Teileigentumseinheit fehlt. Vor diesem Hintergrund und unter Berücksichtigung des Umstands, dass ein Grundstück mit bereits bestehenden Gebäuden aufgeteilt wurde, lässt sich die Angabe „Lagerraum“ ohne weiteres (nächstliegend) so verstehen, dass lediglich auf die zur Zeit der Aufteilung ausgeübte Nutzung Bezug genommen wird, um zu verdeutlichen, welche Räume zu welcher Einheit gehören11. Folglich ist in der Einheit des Teileigentümers jede Nutzung möglich, die in einer Teileigentumseinheit zulässigerweise ausgeübt werden kann. Bei der Vergleichsbetrachtung, ob die Nutzung der Einheit des Teileigentümers als Wohnung mehr stört als die nach der Teilungserklärung vorgesehene, ist daher entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht nur von einem Lagerraum auszugehen, vielmehr sind alle gewerblichen Nutzungen einzubeziehen, zu denen sich die Einheit eignet und nach der Teilungserklärung ausgebaut werden darf.
Anders als es in dem Berufungsurteil des Landgerichts Stuttgart anklingt, ist die Wohnnutzung im Vergleich zu einer gewerblichen Nutzung bei typisierender Betrachtung auch nicht regelmäßig als störender anzusehen. Dies folgt insbesondere nicht aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23.03.2018 zu einem sog. Ärztehaus12. Dort bestand die Anlage ausschließlich aus Teileigentumseinheiten. In einem solchen Fall haben die Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran, dass der durch die Teilungserklärung vorgegebene professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden. Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken in einem nur beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude stört deshalb bei typisierender Betrachtung regelmäßig mehr als die vorgesehene Nutzung13.
Anders kann es sich aber verhalten, wenn die Anlage – wie hier – im Übrigen nur aus Wohnungen besteht. Es gibt keinen allgemeinen Erfahrungssatz des Inhalts, dass die Wohnnutzung die intensivste Form des Gebrauchs einer Sondereigentumseinheit sei14. Vielmehr kann eine Nutzung zu anderen als Wohnzwecken genauso störend oder störender als eine Wohnnutzung sein. Insbesondere muss die Nutzung einer Teileigentumseinheit bei typisierender Betrachtung nicht zwingend als auf die üblichen Geschäfts- oder Bürozeiten beschränkt anzusehen sein, sondern kann baurechtliche Zulässigkeit vorausgesetzt – außerhalb dieser Zeiten und auch am Wochenende erfolgen, wie es etwa bei einer Gaststätte, einem Beherbergungsbetrieb, einem CallCenter, einem SBWaschsalon, einem Sportstudio oder sog. CoWorking Spaces nicht untypisch ist. Zugleich werden der Publikumsverkehr und die Geruchs- und Lärmimmissionen bei einigen der genannten Nutzungen typischerweise nicht geringer sein als bei einer Wohnnutzung.
Diese Beispiele zeigen, dass abstrakte Aussagen, wann eine Wohnnutzung an Stelle einer Nutzung zu sonstigen Zwecken typischerweise mehr stört und deshalb von den übrigen Wohnungseigentümern hinzunehmen ist, nicht möglich sind. Erforderlich ist stets der Vergleich der mit der erlaubten und der tatsächlichen Nutzung in der konkreten Anlage typischerweise verbundenen Störungen15. Um eine Vergleichsbetrachtung zu ermöglichen, hat der Tatrichter den Gebrauch nach dessen Art und den damit verbundenen Folgen (z.B. die zu erwartende Besucherfrequenz und Besucherstruktur) zu konkretisieren und zu den örtlichen Gegebenheiten (Umfeld, Lage der Räume im Gebäude, Nutzungszweck der übrigen Einheiten) und den zeitlichen Verhältnissen (z.B. Öffnungszeiten) in Bezug zu setzen16. Da es auf die konkrete Anlage ankommt, dürfen solche Nutzungen der Teileigentumseinheit, die öffentlichrechtlich ausgeschlossen sind, als Vergleichsmaßstab bei der Bestimmung der zulässigen Nutzung nicht herangezogen werden. Störender ist die Wohnnutzung jedenfalls dann, wenn der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Vergleich zu einer Nutzung als Teileigentum höhere Kosten entstehen oder die Gefahr der erheblich intensiveren Nutzung von Gemeinschaftsflächen besteht17.
Im vorliegenden Fall konnte daher die Verurteilung des Teileigentümers, die Wohnnutzung zu unterlassen, keinen Bestand haben; die Berufungsentscheidung ist insoweit gemäß § 562 Abs. 1 ZPO aufzuheben. Da es keiner weiteren Feststellungen bedarf, kann der Bundesgerichtshof in der Sache selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies hat die Abweisung der Unterlassungsklage zur Folge, da die Wohnnutzung des Teileigentümers bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die durch die Gemeinschaftsordnung zugelassene Nutzung.
Nach der in der Gemeinschaftsordnung nicht weiter eingeschränkten Zweckbestimmung ist der Teileigentümer grundsätzlich zu jeder Nutzung berechtigt, die in einer Teileigentumseinheit zulässig ist. Hierzu gehören auch solche Nutzungen, die rund um die Uhr, also auch am Wochenende oder aber nachts ausgeübt werden, wie dies beispielsweise bei einem CallCenter oder SBWaschsalon der Fall sein kann. Selbst wenn die Wohnungseigentumsanlage in einem reinen Wohngebiet liegen sollte, wovon mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgerichts zu Gunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft auszugehen ist, wären jedenfalls kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes (z.B. eine Pension) unter bestimmten Voraussetzungen zulässig (vgl. § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO). Vergleicht man die Wohnnutzung durch den Teileigentümer mit einer solcher Nutzung und den hiermit üblicherweise verbundenen Beeinträchtigungen für die übrigen Wohnungseigentümer, ist sie bei typisierender Betrachtungsweise insbesondere unter Berücksichtigung der gewöhnlicherweise zu erwartenden Lärm- und Geruchsimmissionen, der Besucherfrequenz und der Nutzungszeiten nicht als störender anzusehen18.
Etwas anderes ergibt sich nicht im Hinblick auf höhere Kosten, die der Gemeinschaft bei einer Wohnnutzung im Vergleich zu einer Nutzung als Teileigentum möglicherweise entstehen könnten. Wie insbesondere § 4 Ziff. XVIII der Teilungserklärung zeigt, sollen die Inhaber der Wohnungseigentumsrechte und der Inhaber des Teileigentumsrechts weitgehend getrennt behandelt werden. Dies gilt nicht nur für die Gebrauchs- und Nutzungsrechte, sondern auch in Bezug auf die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums und die sonstigen unterscheidbaren Verwaltungskosten.
Es liegen auch keine sonstigen Umstände vor, die gegen eine Zulässigkeit der Wohnnutzung sprechen. Anders als in dem vom Landgericht Suttgart in seinem Berufungsurteil in Bezug genommenen Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.03.201812 dient das Gebäude hier nicht ausschließlich und auch nicht teilweise, wie dies beispielsweise bei einem gemischt genutzten Gebäude mit einer Ladenzeile im Erdgeschoss und Wohnungen im Obergeschoss der Fall ist – beruflichen und gewerblichen Zwecken. Vielmehr handelt es sich bei sämtlichen übrigen Einheiten um Wohnungseigentumseinheiten. Wird bei einer solchen Anlage die einzig vorgesehene Teileigentumseinheit ebenfalls zu Wohnzwecken genutzt, können Unzuträglichkeiten, die mit einer gemischten Nutzung verbunden sind, nicht auftreten. Darüber hinaus befindet sich die Teileigentumseinheit in einem gesonderten Gebäude, so dass die Gefahr der erheblich intensiveren Nutzung von Gemeinschaftsflächen nicht besteht.
Wie der Teileigentümer seine Einheit konkret nutzt, ob er also ein eher leiser oder lauter Mitbewohner ist, ist für die Vergleichsbetrachtung demgegenüber unerheblich, da es um die Auslegung einer im Grundbuch eingetragenen Erklärung geht, die eine generalisierende Betrachtungsweise gebietet19. Dies schließt allerdings Unterlassungsansprüche gemäß § 1004 Abs. 1 BGB wegen einzelner störender Handlungsweisen des Wohnungseigentümers nicht aus20.
Danach ist die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken bei typisierender Betrachtungsweise jedenfalls dann nicht störender als die vorgesehene Nutzung und deshalb zulässig, wenn es wie hier – an einer einschränkenden Zweckbestimmung für das Teileigentum fehlt, die Teileigentumseinheit in einem separaten Gebäude (mit getrennter Kostenregelung) gelegen ist und auch die übrigen Sondereigentumseinheiten ausschließlich der Wohnnutzung dienen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Juli 2021 – V ZR 284/19
- Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 23.03.2018 – V ZR 307/16, NJW-RR 2018, 1227 Rn. 9[↩]
- BGBl. I 2020 S. 2187[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 23.03.2018 – V ZR 307/16, NJW-RR 2018, 1227 Rn. 6[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 27.10.2017 – V ZR 193/16, BGHZ 216, 333 Rn. 5 f. mwN[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2019 – V ZR 271/18, BGHZ 223, 305 Rn. 16 ff.[↩]
- LG Stuttgart, Urteil vom 20.11.2019 – 2 S 47/18[↩]
- BGH, Urteil vom 13.12.2019 – V ZR 203/18, NJW 2020, 1354 Rn. 10 mwN; Urteil vom 25.10.2019 – V ZR 271/18, BGHZ 223, 305 Rn. 24 mwN[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 13.12.2019 – V ZR 203/18, NJW 2020, 1354 Rn. 10[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 26.06.2020 – V ZR 199/19, NJW-RR 2020, 959 Rn. 6 mwN[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 08.03.2019 – V ZR 330/17, NJW-RR 2019, 519 Rn.19[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 08.03.2019 – V ZR 330/17, NJW-RR 2019, 519 Rn.20; Urteil vom 27.10.2017 – V ZR 193/16, BGHZ 216, 333 Rn. 29[↩]
- BGH, Urteil vom 23.03.2018 – V ZR 307/16, NJW-RR 2018, 1227 Rn. 9[↩][↩]
- vgl. BGH, aaO Rn. 9[↩]
- in diesem Sinne wohl BayObLG, WM 1992, 704; WuM 1994, 222; vgl. auch BeckOGK/Falkner [1.12.2020], § 14 Rn. 75; wie hier LG Berlin, ZMR 2019, 530 Rn. 13[↩]
- vgl. LG München I, ZMR 2016, 989 Rn. 37, 39; LG Berlin, ZMR 2019, 530 Rn. 11; LG Frankfurt a. M., ZMR 2019, 530 Rn. 11, 14; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 15 Rn. 31[↩]
- LG Berlin, ZMR 2019, 530 Rn. 11[↩]
- vgl. LG München I, ZMR 2016, 989 Rn. 39 f.[↩]
- vgl. auch LG München I, ZMR 2016, 989; LG Berlin, ZMR 2019, 530; LG Frankfurt a.M., ZWE 2019, 279; im Ausgangspunkt auch BayObLG, NZM 2005, 263; enger noch BayObLG WuM 1994, 222[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2019 – V ZR 271/18, BGHZ 223, 305 Rn. 26; LG Berlin, ZMR 2019, 530 Rn. 16; LG Frankfurt a.M., ZMR 2019, 714 Rn. 16[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 13.12.2019 – V ZR 203/18, NJW 2020, 1354 Rn. 33[↩]
