Die weit im vor­aus ange­kün­dig­te Miet­erhö­hung

Der Ver­mie­ter ist nicht gehin­dert, eine Miet­erhö­hung erst mit Wir­kung zu einem spä­te­ren als dem in § 558b Abs. 1 BGB bestimm­ten Zeit­raum gel­tend zu machen1. Geht dem Mie­ter ein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen zu, in dem der Ver­mie­ter einen spä­te­ren als den sich aus § 558b Abs. 1 BGB erge­ben­den Wirk­sam­keits­zeit­punkt benennt, kann sich der Mie­ter bis unmit­tel­bar vor dem Zeit­punkt des Ein­tritts der Miet­erhö­hung vom Miet­ver­hält­nis durch außer­or­dent­li­che Kün­di­gung nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Ende des über­nächs­ten Monats lösen mit der sich anschlie­ßen­den Rechts­fol­ge, dass dem Mie­ter bis zum Ende des Miet­ver­hält­nis­ses die Nut­zungs­mög­lich­keit der Woh­nung gegen Zah­lung der nicht erhöh­ten Mie­te ver­bleibt (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Die weit im vor­aus ange­kün­dig­te Miet­erhö­hung

Nach § 558b Abs. 1 BGB schul­det der Mie­ter, soweit er der Erhö­hung zustimmt, die erhöh­te Mie­te mit Beginn des drit­ten Kalen­der­mo­nats nach dem Zugang des Erhö­hungs­ver­lan­gens. Macht der Ver­mie­ter eine Miet­erhö­hung nach § 558 BGB oder § 559 BGB gel­tend, so kann der Mie­ter bis zum Ablauf des zwei­ten Monats nach dem Zugang der Erklä­rung des Ver­mie­ters das Miet­ver­hält­nis außer­or­dent­lich zum Ablauf des über­nächs­ten Monats kün­di­gen (§ 561 Abs. 1 Satz 1 BGB). Kün­digt der Mie­ter, so tritt die Miet­erhö­hung nicht ein (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB).

§ 558b Abs. 1 BGB und § 561 Abs. 1 BGB sind auf­ein­an­der abge­stimm­te Rege­lun­gen, deren Ver­ständ­nis sich nur aus einer Zusam­men­schau erschließt. Erreicht den Mie­ter das Ver­lan­gen des Ver­mie­ters, einer Miet­erhö­hung zuzu­stim­men, ste­hen ihm grund­sätz­lich zwei Reak­ti­ons­mög­lich­kei­ten zur Ver­fü­gung: Er kann der Miet­erhö­hung nach § 558b Abs. 1 BGB zustim­men bezie­hungs­wei­se sich auf Zustim­mung ver­kla­gen las­sen (§ 558b Abs. 2 BGB), oder er kann das Miet­ver­hält­nis nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB kün­di­gen, wenn er der Miet­erhö­hung (sicher) ent­ge­hen will. Der Zeit­punkt, zu dem die Miet­erhö­hung – von deren mate­ri­ell­recht­li­cher Wirk­sam­keit das Gesetz aus­geht – gemäß § 558b Abs. 1 BGB nach Zustim­mung des Mie­ters wirk­sam wird („… zu Beginn des drit­ten Kalen­der­mo­nats nach dem Zugang des Erhö­hungs­ver­lan­gens.”), folgt unmit­tel­bar auf den Zeit­punkt, zu dem der Mie­ter nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB spä­tes­tens kün­di­gen muss, wenn er der Miet­erhö­hung ent­ge­hen will („…bis zum Ablauf des zwei­ten Monats nach dem Zugang der Erklä­rung des Ver­mie­ters…”). Zweck des § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB ist es mit­hin, dem Mie­ter bis unmit­tel­bar vor dem Zeit­punkt des Ein­tritts der Miet­erhö­hung die Mög­lich­keit offen zu las­sen, sich vom Miet­ver­hält­nis durch außer­or­dent­li­che Kün­di­gung zum Ende des über­nächs­ten Monats zu lösen mit der sich anschlie­ßen­den Rechts­fol­ge, dass dem Mie­ter noch wei­te­re zwei Mona­te die Nut­zungs­mög­lich­keit der Woh­nung gegen Zah­lung der nicht erhöh­ten Mie­te ver­bleibt (§ 561 Abs.1 Satz 2 BGB). Der Mie­ter wird durch ein ver­früh­tes Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen somit nicht benach­tei­ligt.

Im Streit­fall wur­de von den Beklag­ten die Zustim­mung zu einer Miet­erhö­hung zum 1.08.2011 erbe­ten. Hier­für wäre es aus­rei­chend gewe­sen, wenn das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen den Beklag­ten (erst) im Mai 2011 zuge­gan­gen wäre. Bei einem Zugang im Mai 2011 hät­te es den Beklag­ten offen gestan­den, das Miet­ver­hält­nis bis spä­tes­tens 31.07.2011 zum 30.09.2011 zu kün­di­gen. Nach dem oben dar­ge­stell­ten Normin­halt des § 561 Abs. 1 BGB hät­ten die Beklag­ten das Miet­ver­hält­nis auch in die­ser Wei­se wirk­sam kün­di­gen kön­nen. Da eine Kün­di­gung nicht erfolgt ist, son­dern das Miet­ver­hält­nis fort­be­steht, schul­den die Beklag­ten die erhöh­te Mie­te ab 1.08.2011.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 25. Sep­tem­ber 2013 – VIII ZR 280/​12

  1. Bestä­ti­gung von BGH, Urteil vom 08.06.2011 – VIII ZR 204/​10, NJW-RR 2011, 1382 Rn. 11