Duldung von Modernisierungsarbeiten in der Gewerberaummiete

Zur Verpflichtung des Gewerberaummieters Modernisierungsarbeiten gemäß § 554 Abs. 2 BGB zu dulden, hat aktuell der Bundesgerichtshof Stellung genommen:

Duldung von Modernisierungsarbeiten in der Gewerberaummiete

Der Bundesgerichtshof bejahte einen Anspruch der Mieter gemäß § 536 a Abs. 1 BGB auf Ersatz des ihnen durch die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags entstandenen Schadens dem Grunde nach: Den Mietern stand aufgrund der bevorstehenden Baumaßnahmen eine nicht duldungspflichtige Gebrauchsentziehung der Mieträume sicher bevor und sie waren aufgrund dieses Mangels auch ohne Fristsetzung oder Abmahnung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.

Vorliegend sah der Bundesgerichtshof, dass die mit dem Abriss der Garagen, der Balkone und des Daches sowie mit dem Neubau von Aufzugsanlagen, Balkonen, einer Tiefgarage, der Fassade, der Neugestaltung des Treppenhauses, der Erneuerung der Fenster und der Neuinstallation sämtlicher Versorgungsleitungen verbundenen Erschütterungen und Lärm- und Staubbelästigungen den zumutbaren Betrieb einer Praxis für Neurologie und Psychiatrie für einen längeren Zeitraum unmöglich machen.

Durch die beabsichtigte umfassende Neugestaltung des Gebäudes war danach die Tauglichkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch für einen längeren Zeitraum aufgehoben.

Diesen Mangel hat die Vermieterin zu vertreten. Denn die Mieter waren zur Duldung der Umbaumaßnahmen nicht gemäß §§ 554 Abs. 1 und Abs. 2, 578 Abs. 2 BGB verpflichtet.

Zwar handelt es sich bei den Umbauarbeiten überwiegend um Modernisierungsmaßnahmen und um Maßnahmen zur Schaffung von Wohnraum im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB, die der Mieter grundsätzlich dulden muss. Dies gilt jedoch gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht, wenn die Maßnahmen insbesondere unter Berücksichtigung der vorzunehmenden Arbeiten für ihn eine Härte bedeuten würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sind.

Im entschiedenen Fall stellen die Umbaumaßnahmen für die Mieter eine unzumutbare Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB dar: Die Mieter hätten für die mit zunächst neun Monaten angesetzte Dauer der Baumaßnahmen eine Nichtbenutzbarkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch hinnehmen müssen. Das hätte für sie zur Folge gehabt, dass sie ihre Patienten hätten verlieren und keine neuen Patienten hätten gewinnen können.

Die Auferlegung eines solchen existenzbedrohenden wirtschaftlichen Risikos bedeutet für die Mieter eine Härte, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Vermieterin an einer Steigerung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Mietobjekts nicht zu rechtfertigen ist.

Es spricht nicht gegen die Annahme einer unzumutbaren Härte, dass die Mieter in ihrem neuen Mietvertrag Beeinträchtigungen der Mieträume durch Baumaßnahmen an einigen noch leer ste-henden zu vermietenden Flächen im Mietobjekt unter Verzicht auf Minderungs- und sonstige Ansprüche akzeptiert haben. Zum einen hat die Vermieterin den Mietern zum Ausgleich den Nettomietzins für die ersten fünf Monate ab Mietbeginn erlassen. Zum anderen ist nicht ersichtlich, dass die zu erwartenden Baumaßnahmen von ihrem Umfang und ihrer Dauer den von der Vermieterin geplanten Umbau- und Erneuerungsarbeiten des gesamten Anwesens vergleichbar sind.

Die Mieter waren aufgrund der pflichtwidrigen Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch die Vermieterin gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt.

Die fristlose Kündigung der Mieter ist nicht deshalb unwirksam, weil zum Zeitpunkt der Kündigung mangels begonnener Bauarbeiten noch keine Gebrauchsentziehung vorgelegen hat.

Im Zeitpunkt der Kündigung stand aufgrund der Umstände fest, dass die Baumaßnahmen alsbald beginnen würden. Die Vermieterin selbst hatte den Baubeginn für Mai 2010 angekündigt und ist auch tatsächlich so verfahren. Sie hat dadurch, dass sie den Abschluss des von ihr angebotenen Mietaufhebungsvertrages abgelehnt und sodann im März 2010 den Beginn der mit Kosten von 3,5 Mio. Euro geplanten Baumaßnahmen für Mai 2010 angekündigt hat, zum Ausdruck gebracht, dass sie zu einer Verschiebung oder Unterlassung der Modernisierungsarbeiten nicht bereit ist. Die Mieter mussten aufgrund dieses Verhaltens der Vermieterin davon ausgehen, dass diese ohne Rücksicht auf die Beeinträchtigungen der Mieter die Baumaßnahmen durchführt. Sie durften deshalb bereits vor Beginn der Baumaßnahmen die außerordentliche Kündigung aussprechen1.

Die Kündigung ist auch nicht deshalb unwirksam, weil sie bereits zum 1.04.2010 erfolgt ist, obwohl der angekündigte Baubeginn erst für Anfang Mai 2010 vorgesehen war. Denn die Mieter waren, nachdem es ihnen gelungen war Ersatzräume ab dem 1.04.2010 zu finden, im Rahmen ihrer Schadensminderungspflicht berechtigt, diese zu mieten und zur Vermeidung einer doppelten Mietzahlungspflicht den Mietvertrag mit der Vermieterin zum 31.03.2010 zu kündigen.

Im Hinblick auf den sicher bevorstehenden Beginn der Baumaßnah-men und die fehlende Bereitschaft der Vermieterin zur Verschiebung oder Unter-lassung der Bauarbeiten bedurfte es gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 1 BGB – wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat – für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB keiner vorherigen Abmahnung oder Fristsetzung2.

Die Vermieterin behauptet auch selbst nicht, zur Verschiebung oder Unterlassung der Bauarbeiten bereit gewesen zu sein. Ihre fehlende Bereitschaft hierzu wird durch ihr Widerspruchsschreiben vom 19.03.2010 gegen die außerordentliche Kündigung der Mieter bestätigt, in dem sie schon bestreitet, dass es durch die Bauarbeiten überhaupt zu den von den Mietern behaupteten Beeinträchtigungen kommen werde.

Die Mieter haben danach gemäß § 536 a BGB einen Anspruch auf Ersatz des ihnen durch die außerordentliche Kündigung entstandenen Schadens3.

Auch die Kausalität zwischen der Pflichtverletzung der Vermieterin und den umzugsbedingten Schäden der Mieter wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Mieter den neuen Mietvertrag bereits vor ihrer Kündigungserklärung abgeschlossen haben. Steht, wie hier, eine alsbald eintretende Gebrauchsbeeinträchtigung, die den Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, sicher bevor, so darf der Mieter die erforderlichen Maßnahmen ergreifen. Er muss schon zur Schadensminderung damit nicht abwarten bis die Gebrauchsbeeinträchtigung tatsächlich eintritt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 31. Oktober 2012 – XII ZR 126/11

  1. OLG Brandenburg NJWE-MietR 1997, 224; Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 10. Aufl. § 543 Rn. 18; MünchKommBGB/Bieber 6. Aufl. § 543 Rn. 65[]
  2. OLG Brandenburg NJWE-MietR 1997, 224; Staudinger/Emmerich BGB [Neubearbeitung 2011] § 543 Rn. 80; Kraemer in NZM 2001, 553, 559[]
  3. vgl. MünchKomm-BGB/Häublein 6. Aufl. § 536 a Rn. 14; Staudinger/Emmerich BGB [Neubearbeitung 2011] § 543 Rn. 105 mwN[]

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