Dul­dung von Moder­ni­sie­rungs­ar­bei­ten in der Gewer­be­raum­mie­te

Zur Ver­pflich­tung des Gewer­be­raum­mie­ters Moder­ni­sie­rungs­ar­bei­ten gemäß § 554 Abs. 2 BGB zu dul­den, hat aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof Stel­lung genom­men:

Dul­dung von Moder­ni­sie­rungs­ar­bei­ten in der Gewer­be­raum­mie­te

Der Bun­des­ge­richts­hof bejah­te einen Anspruch der Mie­ter gemäß § 536 a Abs. 1 BGB auf Ersatz des ihnen durch die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­trags ent­stan­de­nen Scha­dens dem Grun­de nach: Den Mie­tern stand auf­grund der bevor­ste­hen­den Bau­maß­nah­men eine nicht dul­dungs­pflich­ti­ge Gebrauchs­ent­zie­hung der Miet­räu­me sicher bevor und sie waren auf­grund die­ses Man­gels auch ohne Frist­set­zung oder Abmah­nung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB zur außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung berech­tigt.

Vor­lie­gend sah der Bun­des­ge­richts­hof, dass die mit dem Abriss der Gara­gen, der Bal­ko­ne und des Daches sowie mit dem Neu­bau von Auf­zugs­an­la­gen, Bal­ko­nen, einer Tief­ga­ra­ge, der Fas­sa­de, der Neu­ge­stal­tung des Trep­pen­hau­ses, der Erneue­rung der Fens­ter und der Neu­in­stal­la­ti­on sämt­li­cher Ver­sor­gungs­lei­tun­gen ver­bun­de­nen Erschüt­te­run­gen und Lärm- und Staub­be­läs­ti­gun­gen den zumut­ba­ren Betrieb einer Pra­xis für Neu­ro­lo­gie und Psych­ia­trie für einen län­ge­ren Zeit­raum unmög­lich machen.

Durch die beab­sich­tig­te umfas­sen­de Neu­ge­stal­tung des Gebäu­des war danach die Taug­lich­keit der Miet­räu­me zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch für einen län­ge­ren Zeit­raum auf­ge­ho­ben.

Die­sen Man­gel hat die Ver­mie­te­rin zu ver­tre­ten. Denn die Mie­ter waren zur Dul­dung der Umbau­maß­nah­men nicht gemäß §§ 554 Abs. 1 und Abs. 2, 578 Abs. 2 BGB ver­pflich­tet.

Zwar han­delt es sich bei den Umbau­ar­bei­ten über­wie­gend um Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men und um Maß­nah­men zur Schaf­fung von Wohn­raum im Sin­ne von § 554 Abs. 2 BGB, die der Mie­ter grund­sätz­lich dul­den muss. Dies gilt jedoch gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht, wenn die Maß­nah­men ins­be­son­de­re unter Berück­sich­ti­gung der vor­zu­neh­men­den Arbei­ten für ihn eine Här­te bedeu­ten wür­den, die auch unter Wür­di­gung der berech­tig­ten Inter­es­sen des Ver­mie­ters nicht zu recht­fer­ti­gen sind.

Im ent­schie­de­nen Fall stel­len die Umbau­maß­nah­men für die Mie­ter eine unzu­mut­ba­re Här­te im Sin­ne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB dar: Die Mie­ter hät­ten für die mit zunächst neun Mona­ten ange­setz­te Dau­er der Bau­maß­nah­men eine Nicht­be­nutz­bar­keit der Miet­räu­me zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch hin­neh­men müs­sen. Das hät­te für sie zur Fol­ge gehabt, dass sie ihre Pati­en­ten hät­ten ver­lie­ren und kei­ne neu­en Pati­en­ten hät­ten gewin­nen kön­nen.

Die Auf­er­le­gung eines sol­chen exis­tenz­be­dro­hen­den wirt­schaft­li­chen Risi­kos bedeu­tet für die Mie­ter eine Här­te, die auch unter Wür­di­gung der berech­tig­ten Inter­es­sen der Ver­mie­te­rin an einer Stei­ge­rung der wirt­schaft­li­chen Ver­wert­bar­keit des Miet­ob­jekts nicht zu recht­fer­ti­gen ist.

Es spricht nicht gegen die Annah­me einer unzu­mut­ba­ren Här­te, dass die Mie­ter in ihrem neu­en Miet­ver­trag Beein­träch­ti­gun­gen der Miet­räu­me durch Bau­maß­nah­men an eini­gen noch leer ste-hen­den zu ver­mie­ten­den Flä­chen im Miet­ob­jekt unter Ver­zicht auf Min­de­rungs- und sons­ti­ge Ansprü­che akzep­tiert haben. Zum einen hat die Ver­mie­te­rin den Mie­tern zum Aus­gleich den Net­to­miet­zins für die ers­ten fünf Mona­te ab Miet­be­ginn erlas­sen. Zum ande­ren ist nicht ersicht­lich, dass die zu erwar­ten­den Bau­maß­nah­men von ihrem Umfang und ihrer Dau­er den von der Ver­mie­te­rin geplan­ten Umbau- und Erneue­rungs­ar­bei­ten des gesam­ten Anwe­sens ver­gleich­bar sind.

Die Mie­ter waren auf­grund der pflicht­wid­ri­gen Ent­zie­hung des ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauchs durch die Ver­mie­te­rin gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB zur außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung des Miet­ver­tra­ges berech­tigt.

Die frist­lo­se Kün­di­gung der Mie­ter ist nicht des­halb unwirk­sam, weil zum Zeit­punkt der Kün­di­gung man­gels begon­ne­ner Bau­ar­bei­ten noch kei­ne Gebrauchs­ent­zie­hung vor­ge­le­gen hat.

Im Zeit­punkt der Kün­di­gung stand auf­grund der Umstän­de fest, dass die Bau­maß­nah­men als­bald begin­nen wür­den. Die Ver­mie­te­rin selbst hat­te den Bau­be­ginn für Mai 2010 ange­kün­digt und ist auch tat­säch­lich so ver­fah­ren. Sie hat dadurch, dass sie den Abschluss des von ihr ange­bo­te­nen Miet­auf­he­bungs­ver­tra­ges abge­lehnt und sodann im März 2010 den Beginn der mit Kos­ten von 3,5 Mio. Euro geplan­ten Bau­maß­nah­men für Mai 2010 ange­kün­digt hat, zum Aus­druck gebracht, dass sie zu einer Ver­schie­bung oder Unter­las­sung der Moder­ni­sie­rungs­ar­bei­ten nicht bereit ist. Die Mie­ter muss­ten auf­grund die­ses Ver­hal­tens der Ver­mie­te­rin davon aus­ge­hen, dass die­se ohne Rück­sicht auf die Beein­träch­ti­gun­gen der Mie­ter die Bau­maß­nah­men durch­führt. Sie durf­ten des­halb bereits vor Beginn der Bau­maß­nah­men die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung aus­spre­chen [1].

Die Kün­di­gung ist auch nicht des­halb unwirk­sam, weil sie bereits zum 1.04.2010 erfolgt ist, obwohl der ange­kün­dig­te Bau­be­ginn erst für Anfang Mai 2010 vor­ge­se­hen war. Denn die Mie­ter waren, nach­dem es ihnen gelun­gen war Ersatz­räu­me ab dem 1.04.2010 zu fin­den, im Rah­men ihrer Scha­dens­min­de­rungs­pflicht berech­tigt, die­se zu mie­ten und zur Ver­mei­dung einer dop­pel­ten Miet­zah­lungs­pflicht den Miet­ver­trag mit der Ver­mie­te­rin zum 31.03.2010 zu kün­di­gen.

Im Hin­blick auf den sicher bevor­ste­hen­den Beginn der Bau­maß­nah-men und die feh­len­de Bereit­schaft der Ver­mie­te­rin zur Ver­schie­bung oder Unter-las­sung der Bau­ar­bei­ten bedurf­te es gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 1 BGB – wie das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend aus­ge­führt hat – für die Wirk­sam­keit der frist­lo­sen Kün­di­gung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB kei­ner vor­he­ri­gen Abmah­nung oder Frist­set­zung [2].

Die Ver­mie­te­rin behaup­tet auch selbst nicht, zur Ver­schie­bung oder Unter­las­sung der Bau­ar­bei­ten bereit gewe­sen zu sein. Ihre feh­len­de Bereit­schaft hier­zu wird durch ihr Wider­spruchs­schrei­ben vom 19.03.2010 gegen die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung der Mie­ter bestä­tigt, in dem sie schon bestrei­tet, dass es durch die Bau­ar­bei­ten über­haupt zu den von den Mie­tern behaup­te­ten Beein­träch­ti­gun­gen kom­men wer­de.

Die Mie­ter haben danach gemäß § 536 a BGB einen Anspruch auf Ersatz des ihnen durch die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung ent­stan­de­nen Scha­dens [3].

Auch die Kau­sa­li­tät zwi­schen der Pflicht­ver­let­zung der Ver­mie­te­rin und den umzugs­be­ding­ten Schä­den der Mie­ter wird nicht dadurch in Fra­ge gestellt, dass die Mie­ter den neu­en Miet­ver­trag bereits vor ihrer Kün­di­gungs­er­klä­rung abge­schlos­sen haben. Steht, wie hier, eine als­bald ein­tre­ten­de Gebrauchs­be­ein­träch­ti­gung, die den Mie­ter zur außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung berech­tigt, sicher bevor, so darf der Mie­ter die erfor­der­li­chen Maß­nah­men ergrei­fen. Er muss schon zur Scha­dens­min­de­rung damit nicht abwar­ten bis die Gebrauchs­be­ein­träch­ti­gung tat­säch­lich ein­tritt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 31. Okto­ber 2012 – XII ZR 126/​11

  1. OLG Bran­den­burg NJWE-MietR 1997, 224; Schmidt-Fut­te­rer/­Blank Miet­recht 10. Aufl. § 543 Rn. 18; MünchKommBGB/​Bieber 6. Aufl. § 543 Rn. 65[]
  2. OLG Bran­den­burg NJWE-MietR 1997, 224; Staudinger/​Emmerich BGB [Neu­be­ar­bei­tung 2011] § 543 Rn. 80; Kraemer in NZM 2001, 553, 559[]
  3. vgl. Münch­Komm-BGB/Häub­lein 6. Aufl. § 536 a Rn. 14; Staudinger/​Emmerich BGB [Neu­be­ar­bei­tung 2011] § 543 Rn. 105 mwN[]