Eigen­be­darfs­kün­di­gung wegen beruf­li­cher Nut­zung

Auch wenn der Ver­mie­ter, der eine ande­re Woh­nung in dem­sel­ben Haus bewohnt, die ver­mie­te­te Woh­nung nicht nur über­wie­gend, son­dern aus­schließ­lich für sei­ne beruf­li­che Tätig­keit nut­zen will, ist das hier­durch begrün­de­te Inter­es­se gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses den in § 573 Abs. 2 BGB bei­spiel­haft auf­ge­führ­ten gesetz­li­chen Kün­di­gungs­grün­den gleich­wer­tig 1.

Eigen­be­darfs­kün­di­gung wegen beruf­li­cher Nut­zung

Die Beant­wor­tung der Fra­ge, ob ein berech­tig­tes Inter­es­se im Sin­ne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gege­ben ist, erfor­dert eine umfas­sen­de Wür­di­gung der Umstän­de des Ein­zel­falls. Sie obliegt in ers­ter Linie dem Tatrich­ter und kann vom Revi­si­ons­ge­richt nur dar­auf­hin über­prüft wer­den, ob sie auf einer rechts­feh­ler­frei gewon­nen Tat­sa­chen­grund­la­ge beruht, alle maß­geb­li­chen Gesichts­punk­te berück­sich­tigt wor­den sind und der Tatrich­ter den zutref­fen­den recht­li­chen Maß­stab ange­wandt hat 2. Der Prü­fung anhand die­ses Maß­stabs hal­ten die Aus­füh­run­gen des Beru­fungs­ge­richts indes nicht stand.

Ein berech­tig­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses setzt zum einen vor­aus, dass der Ver­mie­ter ver­nünf­ti­ge Grün­de für die Inan­spruch­nah­me der Woh­nung hat, die den Nut­zungs­wunsch nach­voll­zieh­bar erschei­nen las­sen 3. Zum ande­ren ist zu beach­ten, dass der Kün­di­gungs­tat­be­stand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in § 573 Abs. 2 BGB genann­ten Kün­di­gungs­grün­den gleich­ge­wich­tig ist, da sonst der Schutz­zweck des Geset­zes ver­ei­telt wür­de 4. Für die Fra­ge, ob ein Inter­es­se als berech­tigt nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB anzu­se­hen ist, kommt es daher auch dar­auf an, ob es eben­so schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB bei­spiel­haft auf­ge­führ­ten Kün­di­gungs­grün­de 5.

Bei­des ist im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streit der Fall: Der Klä­ger, der mit sei­ner Ehe­frau eine ande­re Woh­nung des­sel­ben Hau­ses bewohnt, beab­sich­tigt, die von den Beklag­ten inne­ge­hal­te­ne Woh­nung sei­ner Ehe­frau zur Aus­übung ihrer Tätig­keit als Rechts­an­wäl­tin zu über­las­sen. Die­ser Nut­zungs­wunsch ist nach­voll­zieh­bar und ver­nünf­tig. Das vom Klä­ger gel­tend gemach­te Inter­es­se ist auch den in § 573 Abs. 2 BGB bei­spiel­haft auf­ge­führ­ten gesetz­li­chen Kün­di­gungs­grün­den gleich­wer­tig.

Zwar wird in Recht­spre­chung und Schrift­tum teil­wei­se die Ansicht ver­tre­ten, dass ein berech­tig­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters an der Kün­di­gung nicht vor­lie­ge, wenn die zu kün­di­gen­de Woh­nung aus­schließ­lich zu geschäft­li­chen Zwe­cken genutzt wer­den sol­le 6. Aus dem Umkehr­schluss aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wonach der Ver­mie­ter die Räu­me "als Woh­nung benö­ti­gen" müs­se, fol­ge, dass der Gesetz­ge­ber einen der­ar­ti­gen Bedarf des Ver­mie­ters aus­schließ­lich zu geschäft­li­chen Zwe­cken gera­de nicht aner­ken­nen wol­le. Dies kön­ne nicht durch einen Rück­griff auf den Auf­fang­tat­be­stand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB umgan­gen wer­den.

Dem ist jedoch nicht zu fol­gen. Wie der Bun­des­ge­richts­hof bereits ent­schie­den hat, ist, wenn der Ver­mie­ter die ver­mie­te­te Woh­nung über­wie­gend für eige­ne gewerb­li­che Zwe­cke und nur teil­wei­se für eige­ne Wohn­zwe­cke nut­zen will, das hier­durch begrün­de­te Inter­es­se an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Grund der ver­fas­sungs­recht­lich geschütz­ten Berufs­frei­heit (Art. 12 Abs. 1 GG) nicht gerin­ger zu bewer­ten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetz­lich gere­gel­te Eigen­be­darf des Ver­mie­ters zu Wohn­zwe­cken 7.

An die­ser Wer­tung ändert sich nichts dadurch, dass der Ver­mie­ter die ver­mie­te­te Woh­nung aus­schließ­lich für sei­ne beruf­li­che Tätig­keit oder – wie hier – für die beruf­li­che Tätig­keit eines Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen nut­zen will. Denn auch inso­fern ist ein dem Kün­di­gungs­grund des Eigen­be­darfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB "art­ver­wand­tes" Inter­es­se vor­han­den 8. Dies gilt umso mehr, wenn sich – wie hier nach dem Vor­trag des Klä­gers zu unter­stel­len ist – die selbst genutz­te Woh­nung des Ver­mie­ters und die an die Mie­ter ver­mie­te­te Woh­nung in dem­sel­ben Haus befin­den. Die Ent­schei­dung des Ver­mie­ters, ob die beruf­li­che Tätig­keit inner­halb sei­ner Woh­nung oder in einer von sei­ner Woh­nung getrenn­ten, in dem­sel­ben Haus gele­ge­nen ande­ren Woh­nung aus­ge­übt wer­den soll, ist zu respek­tie­ren, sofern der Nut­zungs­wunsch nach­voll­zieh­bar und ver­nünf­tig begrün­det ist.

Die Inter­es­sen des Mie­ters sind nicht im Rah­men der Wirk­sam­keit der Kün­di­gung gegen die Inter­es­sen des Ver­mie­ters abzu­wä­gen; viel­mehr sind die Belan­ge des Mie­ters, wenn ein Erlan­gungs­in­ter­es­se des Ver­mie­ters besteht, im Rah­men der Prü­fung des Wider­spruchs des Mie­ters gegen die Kün­di­gung zu berück­sich­ti­gen (§§ 574, 574a BGB – soge­nann­te Sozi­al­klau­sel).

Bun­des­ge­richts­hof, Ver­säum­nis­ur­teil vom 26. Sep­tem­ber 2012 – VIII ZR 330/​11

  1. Fort­füh­rung von BGH, Beschluss vom 05.10.2005 – VIII ZR 127/​05, NZM 2005, 943[]
  2. BGH, Urtei­le vom 09.05.2012 – VIII ZR 238/​11, WuM 2012, 388 Rn. 10; vom 23.05.2007 – VIII ZR 122/​06, NJW-RR 2007, 1460 Rn. 11 und VIII ZR 113/​06, WuM 2007, 459 Rn. 11[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 122/​06, aaO Rn. 12[]
  4. vgl. BVerfGE 84, 366, 371 f. zu § 564a BGB aF; BGH, Urteil vom 09.05.2012 – VIII ZR 238/​11, aaO Rn. 13 mwN; Staudinger/​Rolfs, BGB, Neubearb.2011, § 573 Rn. 176[]
  5. BGH, Urteil vom 09.05.2012 – VIII ZR 238/​11, aaO[]
  6. AG Ham­burg, WuM 2007, 710; Staudinger/​Rolfs, aaO Rn. 95; Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 3. Aufl., § 573 BGB Rn. 54[]
  7. BGH, Beschluss vom 05.10.2005 – VIII ZR 127/​05, NZM 2005, 943[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 09.05.2012 – VIII ZR 238/​11, aaO Rn. 14[]