Wird eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden, ordnet das Prozessgericht nach § 283a ZPO auf Antrag des Vermieters an, dass der Mieter wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Mit den Anforderungen an die Feststellung eines solchen besonderen Nachteils für den Erlass der Sicherungsanordnung hatte sich aktuell das Oberlandesgericht Celle in in einem Verfahren auf Mietzahlung und Räumung von Gewerberäumen zu befassen:
Diese Vorschrift des § 283a Abs. 1 Satz 1 ZPO wurde durch das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 11. März 2013 (MietRÄndG) eingeführt und ist am 1. Mai 2013 – ohne besondere Übergangsvorschriften – in Kraft getreten. Die Regelung gilt daher auch für zu diesem Zeitpunkt schon anhängige Verfahren1.
Die Sicherungsanordnung nach § 283 a Abs. 1 Satz 1 ZPO soll hierbei endgültige Forderungsausfälle bei langdauernden Hauptsacheverfahren verhindern, indem der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen für das während des Verfahrens weiter fällig gewordene Nutzungsentgelt Sicherheit leisten muss. Das soll den tatsächlichen Wert eines (später) in der Hauptsache ergehenden Zahlungstitels sichern und dem beklagten Mieter den Anreiz nehmen, den Prozess zur Zahlungsverzögerung zu missbrauchen2. Auch wenn Anlass des Gesetzes – auch – die Bekämpfung des sog. Mietnomadentums war3, ist § 283 a ZPO nicht auf den betrügerisch handelnden Mieter beschränkt4.
Es dürfen danach durch eine Anordnung nach § 283 a Abs. 1 ZPO nur Geldforderungen gesichert werden, die selbst Streitgegenstand der Zahlungsklage sind und die nach Eintritt der Rechtshängigkeit bis zum Erlass der Sicherungsanordnung fällig geworden sind. Die Notwendigkeit der Rechtshängigkeit bezieht sich dabei nicht nur auf die Zahlungsklage, sondern auch auf die Räumungsklage5. Die Sicherheit kann dabei nur für solche Ansprüche gefordert werden, die auch eingeklagt sind6.
Daneben setzt die Sicherungsanordnung nach § 283 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO voraus, dass die Klage eine hohe Aussicht auf Erfolg hat, d.h. wenn dem Zahlungsanspruch nach dem bisherigen Sach- und Streitstand mit hoher Wahrscheinlichkeit keine berechtigten Einwendungen oder Einreden entgegenstehen. Das Gericht hat insoweit nach dem Vortrag der Parteien und den eventuellen Beweisergebnissen eine Prognose über den Verfahrensausgang zu treffen. Eine hohe Aussicht auf Erfolg besteht, wenn die Klage nach dieser prognostischen Würdigung ganz oder zum Teil Erfolg haben wird.7.
Eine Sicherungsanordnung ist nach § 283 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO nur dann zu erlassen, wenn es nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Solche besonderen Nachteile für die Klägerin lassen sich vorliegend jedoch nicht feststellen.
Ein besonderer Nachteil für den Kläger als Vermieter ergibt sich nicht allein aus der zu erwartenden Dauer des Verfahrens und dem Risiko der späteren Zahlungsunfähigkeit des Beklagten. Vielmehr muss der Kläger konkret dartun, welche besonderen Nachteile er über den Ausfall der Forderung hinaus zu erwarten hat. In die Interessenabwägung sind die Höhe des Zahlungsrückstands und die wirtschaftliche Bedeutung der Forderung für den Kläger einzubeziehen. Für den Beklagen wird zu berücksichtigen sein, ob und welche Nachteile die Sicherheitsleistung für ihn bringen kann8. Die Sicherungsanordnung dient dabei vor allem dem Schutz von Privatvermietern, die den ungerechtfertigten Ausfall von Mieteinnahmen wirtschaftlich nur schwer kompensieren können, denn diese trifft die während des Prozesses fortbestehende Leistungspflicht besonders hart. Der Kläger muss also darlegen, dass ihm der Ausfall der im Prozessverlauf fällig gewordenen Mietforderungen bzw. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung besondere wirtschaftliche Nachteile zufügen würde, etwa weil er auf die Mieteinnahmen aus der streitgegenständlichen Wohnung zur Sicherung seiner Altersversorgung angewiesen ist. Das allgemeine Prozessrisiko eines jeden Gläubigers, die Forderung nicht realisieren zu können, reicht hingegen als Sicherungsinteresse nicht aus9. Bei der Abwägung der Interessen soll danach berücksichtigt werden, ob der Vermieter in besonderer Weise auf den laufenden Eingang der Zahlungen angewiesen ist, etwa weil er sie zum Bestreiten seines Lebensunterhalts oder zur Tilgung eines Darlehens benötigt, oder ob ein Ausfallrisiko im Hinblick auf seine Altersvorsorge ihn in besonderer Weise belastet10.
Die Sicherungsanordnung sichert dabei nur die Ansprüche, die nach Rechtshängigkeit fällig geworden sind. In die Interessenabwägung sind deshalb auch nur diejenigen Ansprüche einzubeziehen, die Gegenstand (dieses Teils) der Zahlungsklage sein können, nicht aber Interessen des Klägers, die andere Ansprüche betreffen, etwa vor Rechtshängigkeit rückständig gewordene Miete oder Nutzungsentschädigung. Die berücksichtigungsfähigen besonderen Nachteile müssen sich daher auf die zu sichernden Forderungen beziehen11. Bei dem gewerblichen Vermieter ist daher vor allem von Bedeutung, in welcher Relation die Höhe der zu sichernden Forderung zu Größe und Umsatz seines Unternehmens steht12.
Soweit damit ein Liquiditätsengpass des Vermieters verbunden sein sollte, so ist zu berücksichtigten, dass einem Liquiditätsengpass des Vermieters wegen Ausbleibens berechtigter Forderungen durch eine Sicherungsanordnung nicht abgeholfen werden könnte, weil der Vermieter über das Geld im Falle einer Sicherungsanordnung schlicht nicht verfügen könnte. Gemäß § 283 a Abs. 3 ZPO hat der Vermieter erst nach Entscheidung der Hauptsache durch einen entsprechenden Ausspruch des Gerichts das Recht, sich aus der Sicherheit zu befriedigen, soweit er obsiegt hat13.
Im vorliegenden Fall kann nach Ansicht des Oberlandesgerichts Celle hinzu, dass die Vermieterin nicht dargelegt und glaubhaft gemacht, in welcher Relation die Höhe der zu sichernden Forderung zu Größe und Umsatz ihres Unternehmens steht. Insoweit fehlt es an jedem Vortrag zu der Unternehmensstruktur, dem Gewinn und Verlust der Gesellschaft oder den finanziellen Verhältnissen der Gesellschafter.
Schlussendlich hat die Vermieterin auch nicht hinreichend substantiiert vorgetragen und glaubhaft gemacht, dass ihr überhaupt ein Zahlungsausfallrisiko wegen zu befürchtender Zahlungsunfähigkeit der Mieter oder wegen drohender Vollstreckungsvereitelung droht. Zwar dürfte die vollständige Zahlungseinstellung häufig als Indiz für eine Zahlungsunfähigkeit anzusehen sein, die Mieterin hat vorliegend jedoch vorgetragen, dass sie allein deshalb nicht zahle, um einen „Hebel“ zu haben, damit die Vermieterin die – streitigen – Mängel beseitige, eine Verschlechterung ihrer Vermögenslage sei hingegen nicht eingetreten.
Eine solche bloße Zahlungsunwilligkeit stellt aber keinen besonderen Nachteil im Sinne des § 283 a Abs. 1 ZPO dar, da sie durch Vollstreckung aus dem späteren Urteil behoben werden kann14.
Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 17. September 2013 – 2 W 205/13
- vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., § 283 a Rn. 2[↩]
- Gesetzesbegründung BT-Drucksache 17/10485 Seite 2, 15 und 27/28[↩]
- Gesetzesbegründung BT Drucksache 17/10485 Seite 1/2[↩]
- vgl. Schmidt-Futterer a.a.O. Rn. 3[↩]
- vgl. Schmidt-Futterer a.a.O. Rn. 14 m.w.N.[↩]
- vgl. BeckOK/Bacher, ZPO, Stand 15.07.2013, § 283 a Rn. 15 m.w.N.; Börstinghaus, jurisPR-MietR 10/2013 Anm. 1 III 2 b[↩]
- Gesetzesbegründung BT-Drucksache 17/10485 Seite 28, vgl. BeckOK a.a.O. Rn.19 ff.[↩]
- Gesetzesbegründung BT-Drucksache 17/10485 Seite 28[↩]
- vgl. Gesetzesbegründung BT-Drucksache 17/1045 Seite 46[↩]
- vgl. Gramlich, Mietrecht, 12. Auflage, § 283 a[↩]
- vgl. Schmidt-Futterer a.a.O. Rn. 27 und 28; Börstinghaus a.a.O.[↩]
- vgl. BeckOK a.a.O. Rn. 28[↩]
- Schmidt-Futterer a.a.O. Rn. 29; BeckOK a.a.O. Rn. 55[↩]
- vgl. Schmidt-Futterer a.a.O. Rn. 29; Börstinghaus a.a.O. Anm. 1 III 2 d[↩]
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