Fristlose Kündigung bei unberechtigter Mietminderung

Welche Anforderungen sind an die Begründung einer fristlosen Kündigung zu stellen, die der Vermieter wegen Zahlungsrückständen ausspricht, die über mehrere Jahre wegen Mietminderungen in monatlich wechselnder Höhe aufgelaufen sind? Der Bundesgerichtshof macht es hier dem Vermieter leicht: aus der Kündigungsbegründung muss für den Mieter nur erkennbar sein, auf welchen Rückstände die Kündigung beruht. Eine monatsweise Aufstellung der Rückstände ist daher ausreichend.

Fristlose Kündigung bei unberechtigter Mietminderung

In dem heute vom Bundesgerichtshof entschieden Rechtsstreit hatte die Vermieterin die Beklagten, ihre Mieter, auf Räumung einer Wohnung in Leipzig in Anspruch genommen. Die Mieter hatten von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine geminderte Miete gezahlt. Nachdem die Vermieterin, die die Minderungen in der geltend gemachten Höhe nicht hinnimmt, im März 2007 zur Zahlung eines Mietrückstandes von 5.023,80 € aufgefordert hatte, kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €.

Das Amtsgericht Leipzig hat die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des § 569 Abs. 4 BGB für unwirksam gehalten und die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen1. Auf die Berufung der Vermieterin ist das Landgericht Leipzig demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 beendet worden sei. Es hat daher das amtsgerichtliche Urteil aufgehoben und die Mieter zur Räumung verurteilt2.

Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte heute beim Bundesgerichtshof keinen Erfolg: Der Bundesgerichtshof entschied, dass die fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB gerecht wird und deshalb nicht unwirksam ist. Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter zu ermöglichen zu erkennen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Von diesem Zweck ausgehend hat der Bundesgerichtshof für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.

Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun für Fallgestaltungen weiter entwickelt, in denen der Vermieter – wie im entschiedenen Fall – die Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. In solchen Fällen genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können. Diesen Anforderungen wird die im entschiedenen Fall ausgesprochene Kündigung vom 21. Mai 2007 gerecht.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/09

  1. AG Leipzig, Urteil vom 30.06.2008 – 167 C 5138/07[]
  2. LG Leipzig, Urteil vom 18.03.2009 – 1 S 372/08[]

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