Frist­lo­se Kün­di­gung bei unbe­rech­tig­ter Miet­min­de­rung

Wel­che Anfor­de­run­gen sind an die Begrün­dung einer frist­lo­sen Kün­di­gung zu stel­len, die der Ver­mie­ter wegen Zah­lungs­rück­stän­den aus­spricht, die über meh­re­re Jah­re wegen Miet­min­de­run­gen in monat­lich wech­seln­der Höhe auf­ge­lau­fen sind? Der Bun­des­ge­richts­hof macht es hier dem Ver­mie­ter leicht: aus der Kün­di­gungs­be­grün­dung muss für den Mie­ter nur erkenn­bar sein, auf wel­chen Rück­stän­de die Kün­di­gung beruht. Eine monats­wei­se Auf­stel­lung der Rück­stän­de ist daher aus­rei­chend.

Frist­lo­se Kün­di­gung bei unbe­rech­tig­ter Miet­min­de­rung

In dem heu­te vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­den Rechts­streit hat­te die Ver­mie­te­rin die Beklag­ten, ihre Mie­ter, auf Räu­mung einer Woh­nung in Leip­zig in Anspruch genom­men. Die Mie­ter hat­ten von März 2004 bis ein­schließ­lich Okto­ber 2007 über­wie­gend nur eine gemin­der­te Mie­te gezahlt. Nach­dem die Ver­mie­te­rin, die die Min­de­run­gen in der gel­tend gemach­ten Höhe nicht hin­nimmt, im März 2007 zur Zah­lung eines Miet­rück­stan­des von 5.023,80 € auf­ge­for­dert hat­te, kün­dig­te sie das Miet­ver­hält­nis mit Schrei­ben vom 21. Mai 2007 wegen Zah­lungs­ver­zugs frist­los. Hier­bei lis­te­te sie für den Zeit­raum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht bestehen­den Rück­stän­de in Bezug auf die Kalt­mie­te und die Vor­aus­zah­lun­gen jeweils monats­be­zo­gen auf und errech­ne­te für die Kalt­mie­te einen Gesamt­rück­stand von 5.303,27 € sowie für die Vor­aus­zah­lun­gen von 2.038,80 €.

Das Amts­ge­richt Leip­zig hat die frist­lo­se Kün­di­gung wegen Ver­sto­ßes gegen die Begrün­dungs­pflicht des § 569 Abs. 4 BGB für unwirk­sam gehal­ten und die Räu­mungs­kla­ge der Ver­mie­te­rin abge­wie­sen 1. Auf die Beru­fung der Ver­mie­te­rin ist das Land­ge­richt Leip­zig dem­ge­gen­über zu dem Ergeb­nis gelangt, dass das Miet­ver­hält­nis durch die frist­lo­se Kün­di­gung vom 21. Mai 2007 been­det wor­den sei. Es hat daher das amts­ge­richt­li­che Urteil auf­ge­ho­ben und die Mie­ter zur Räu­mung ver­ur­teilt 2.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on der Mie­ter hat­te heu­te beim Bun­des­ge­richts­hof kei­nen Erfolg: Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass die frist­lo­se Kün­di­gung vom 21. Mai 2007 den Begrün­dungs­an­for­de­run­gen des § 569 Abs. 4 BGB gerecht wird und des­halb nicht unwirk­sam ist. Zweck der Vor­schrift ist es, dem Mie­ter zu ermög­li­chen zu erken­nen, auf wel­che Vor­gän­ge oder auf wel­ches Ver­hal­ten der Ver­mie­ter die frist­lo­se Kün­di­gung stützt und ob oder wie er sich hier­ge­gen ver­tei­di­gen kann. Von die­sem Zweck aus­ge­hend hat der Bun­des­ge­richts­hof für ein­fa­che Fall­ge­stal­tun­gen bereits frü­her ent­schie­den, dass es aus­reicht, wenn der Ver­mie­ter den Zah­lungs­ver­zug als Kün­di­gungs­grund angibt und den Gesamt­be­trag der rück­stän­di­gen Mie­te bezif­fert.

Die­se Recht­spre­chung hat der Bun­des­ge­richts­hof nun für Fall­ge­stal­tun­gen wei­ter ent­wi­ckelt, in denen der Ver­mie­ter – wie im ent­schie­de­nen Fall – die Kün­di­gung auch auf frü­he­re Rück­stän­de stützt. In sol­chen Fäl­len genügt es zur for­mel­len Wirk­sam­keit der Kün­di­gung, dass der Mie­ter anhand der Begrün­dung des Kün­di­gungs­schrei­bens erken­nen kann, von wel­chem Miet­rück­stand der Ver­mie­ter aus­geht, um mit Hil­fe die­ser Anga­ben die Kün­di­gung eigen­stän­dig auf ihre Stich­hal­tig­keit über­prü­fen zu kön­nen. Die­sen Anfor­de­run­gen wird die im ent­schie­de­nen Fall aus­ge­spro­che­ne Kün­di­gung vom 21. Mai 2007 gerecht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/​09

  1. AG Leip­zig, Urteil vom 30.06.2008 – 167 C 5138/​07[]
  2. LG Leip­zig, Urteil vom 18.03.2009 – 1 S 372/​08[]