Gemein­schafts­hei­zung

Wer­den meh­re­re Wohn­ge­bäu­de von Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses an durch eine Gemein­schafts­hei­zung ver­sorgt, kön­nen die­se Gebäu­de für die Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten­ab­rech­nung zu einer Abrech­nungs­ein­heit zusam­men­ge­fasst wer­den, auch wenn als Miet­sa­che im Miet­ver­trag nur eines der Gebäu­de bezeich­net wird. Einer dahin gehen­den miet­ver­trag­li­chen Abrech­nungs­ver­ein­ba­rung bedarf es nicht.

Gemein­schafts­hei­zung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits frü­her bezüg­lich eines noch nach der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung (II. BV) zu beur­tei­len­den Sach­ver­halts ent­schie­den, dass der Ver­mie­ter – bei preis­frei­em Wohn­raum nach bil­li­gem Ermes­sen gemäß § 315 BGB, bei preis­ge­bun­de­nem Wohn­raum gemäß § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 II. BV – meh­re­re Gebäu­de zu einer Wirt­schafts- und Abrech­nungs­ein­heit zusam­men­fas­sen kann, soweit im Miet­ver­trag nichts ande­res bestimmt ist. Der Bun­des­ge­richts­hof hat bei die­ser Ent­schei­dung offen­las­sen kön­nen, ob eine ander­wei­ti­ge Bestim­mung bereits dar­in zu sehen sein könn­te, dass das Miet­ob­jekt bei der Bezeich­nung der zu ver­mie­ten­den Sache mit Stra­ße und Haus­num­mer bezeich­net ist. Denn selbst wenn die Lage­be­schrei­bung des Miet­ob­jekts zugleich als Bestim­mung der Abrech­nungs­ein­heit aus­zu­le­gen sein soll­te, kann dies jeden­falls dann nicht gel­ten, wenn – wie in dem dama­li­gen Streit­fall von den Tat­sa­chen­in­stan­zen fest­ge­stellt – eine haus­be­zo­ge­ne Abrech­nung von Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses an nicht mög­lich ist [1].

So lag der Sach­ver­halt auch in dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall: Die Anwe­sen K.-straße und W.-Straße wer­den von Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses mit der Mie­te­rin an durch eine gemein­sa­me Hei­zungs­an­la­ge mit Wär­me ver­sorgt. Allein des­halb war im Streit­fall die Zusam­men­fas­sung bei­der durch die Hei­zungs­an­la­ge ver­bun­de­nen Anwe­sen in einer Abrech­nungs­ein­heit zuläs­sig, denn der Ver­mie­te­rin blieb unter die­sen Bedin­gun­gen kei­ne ande­re Mög­lich­keit, als in die­ser Wei­se abzu­rech­nen.

Die Abrech­nung der Heiz­kos­ten nach Wirt­schafts­ein­heit ist der Ver­mie­te­rin auch nicht des­we­gen ver­wehrt, weil sie in dem mit der Mie­te­rin im Jahr 2005 geschlos­se­nen Miet­ver­trag nicht eine Abrech­nung der Heiz­kos­ten nach Wirt­schafts­ein­heit ver­ein­bart hat. Einer sol­chen Ver­ein­ba­rung bedarf es nicht, wenn eine haus­be­zo­ge­ne Abrech­nung der Heiz­kos­ten von Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses an nicht mög­lich ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 290/​09

  1. BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/​04, NJW 2005, 3135[]