Gemeinschaftsheizung

Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. Einer dahin gehenden mietvertraglichen Abrechnungsvereinbarung bedarf es nicht.

Gemeinschaftsheizung

Der Bundesgerichtshof hat bereits früher bezüglich eines noch nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) zu beurteilenden Sachverhalts entschieden, dass der Vermieter – bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB, bei preisgebundenem Wohnraum gemäß § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 II. BV – mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfassen kann, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist. Der Bundesgerichtshof hat bei dieser Entscheidung offenlassen können, ob eine anderweitige Bestimmung bereits darin zu sehen sein könnte, dass das Mietobjekt bei der Bezeichnung der zu vermietenden Sache mit Straße und Hausnummer bezeichnet ist. Denn selbst wenn die Lagebeschreibung des Mietobjekts zugleich als Bestimmung der Abrechnungseinheit auszulegen sein sollte, kann dies jedenfalls dann nicht gelten, wenn – wie in dem damaligen Streitfall von den Tatsacheninstanzen festgestellt – eine hausbezogene Abrechnung von Beginn des Mietverhältnisses an nicht möglich ist1.

So lag der Sachverhalt auch in dem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall: Die Anwesen K.-straße und W.-Straße werden von Beginn des Mietverhältnisses mit der Mieterin an durch eine gemeinsame Heizungsanlage mit Wärme versorgt. Allein deshalb war im Streitfall die Zusammenfassung beider durch die Heizungsanlage verbundenen Anwesen in einer Abrechnungseinheit zulässig, denn der Vermieterin blieb unter diesen Bedingungen keine andere Möglichkeit, als in dieser Weise abzurechnen.

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Die Abrechnung der Heizkosten nach Wirtschaftseinheit ist der Vermieterin auch nicht deswegen verwehrt, weil sie in dem mit der Mieterin im Jahr 2005 geschlossenen Mietvertrag nicht eine Abrechnung der Heizkosten nach Wirtschaftseinheit vereinbart hat. Einer solchen Vereinbarung bedarf es nicht, wenn eine hausbezogene Abrechnung der Heizkosten von Beginn des Mietverhältnisses an nicht möglich ist.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Juli 2010 – VIII ZR 290/09

  1. BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135[]

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