Getrenn­te Instand­hal­tungs­rück­la­gen in der Mehr­haus­an­la­ge

Es ist zuläs­sig, für Mehr­haus­an­la­gen in der Gemein­schafts­ord­nung buchungs­tech­nisch getrenn­te Rück­la­gen zu bil­den, deren Ver­wen­dungs­zweck jeweils die Instand­hal­tung der ein­zel­nen Gebäu­de ist.

Getrenn­te Instand­hal­tungs­rück­la­gen in der Mehr­haus­an­la­ge

Sieht die Gemein­schaft­ord­nung dies vor, ist im Gegen­schluss der aus­schließ­li­che Zweck, mit­tels einer Son­der­um­la­ge eine ein­heit­li­che, nach Mit­ei­gen­tums­an­tei­len auf­ge­brach­te Instand­hal­tungs­rück­la­ge für alle Wohn­ge­bäu­de zu schaf­fen, von der Gemein­schafts­ord­nung nicht gedeckt. Ein ent­spre­chen­der Beschluss der Woh­nugns­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ist mit­hin nich­tig und lässt kei­ne Ver­pflich­tung zur Zah­lung der Son­der­um­la­ge ent­ste­hen.

Es ist zuläs­sig, für Mehr­haus­an­la­gen in der Gemein­schafts­ord­nung buchungs­tech­nisch getrenn­te Rück­la­gen zu bil­den, deren Ver­wen­dungs­zweck jeweils die Instand­hal­tung der ein­zel­nen Gebäu­de oder – wie hier – Gebäu­de­kom­ple­xe ist 1. Unge­ach­tet einer sol­chen Zweck­bin­dung gehö­ren die getrenn­ten Instand­hal­tungs­rück­la­gen gemäß § 10 Abs. 7 Satz 3 WEG zu dem Ver­wal­tungs­ver­mö­gen des Ver­bands 2. Um eine sol­che Mehr­haus­an­la­ge han­delt es sich nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts. Die Gebäu­de­kom­ple­xe S. Stra­ße 1, 3 und 5 einer­seits sowie P. Stra­ße 4 und 6 ande­rer­seits bestehen aus getrenn­ten Bau­kör­pern; dies erlaubt eine ein­deu­ti­ge Kos­ten­zu­ord­nung 3.

Dass im vor­lie­gend ent­schie­de­nen Fall nicht zugleich das Stimm­recht gere­gelt wur­de, ist unschäd­lich. Ein Stimm­rechts­aus­schluss für die dem jeweils ande­ren Gebäu­de­kom­plex zuge­hö­ri­gen Eigen­tü­mer muss­te nicht zwin­gend vor­ge­se­hen wer­den. Es ist näm­lich aner­kannt, dass ein­zel­nen Grup­pen von Son­der­ei­gen­tü­mern auch dann die allei­ni­ge Kos­ten­tra­gungs­pflicht hin­sicht­lich bestimm­ter Tei­le des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums auf­er­legt wer­den kann, wenn die Ver­wal­tung allen Son­der­ei­gen­tü­mern obliegt 4.

Der spä­te­re Beschluss über die Son­der­um­la­ge ist dage­gen nich­tig. Die hier­durch den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern auf­er­leg­ten Zah­lun­gen soll­ten einer ein­heit­li­chen Instand­hal­tungs­rück­la­ge zuflie­ßen, die die Gemein­schafts­ord­nung nicht (mehr) vor­sieht.

Durch den mit ein­fa­cher Mehr­heit gefass­ten Beschluss ist die Geschäfts­ord­nung nicht (erneut) geän­dert wor­den. Ein Beschluss, der eine zuläs­si­ger­wei­se im Beschluss­we­ge erfolg­te Ände­rung der Gemein­schafts­ord­nung erneut ändern oder wie­der auf­he­ben soll, muss mit der nach der – vor­lie­gend in der Gemein­schafts­ord­nungs vor­han­de­nen – Öff­nungs­klau­sel erfor­der­li­chen – hier qua­li­fi­zier­ten – Mehr­heit gefasst wer­den. Ob das Ver­feh­len des Quo­rums die Nich­tig­keit oder ledig­lich die Anfecht­bar­keit eines sol­chen Beschlus­ses zur Fol­ge hät­te 5, bedarf an die­ser Stel­le kei­ner Ent­schei­dung. Denn dem Beschluss kann ohne­hin nicht ent­nom­men wer­den, dass die frü­he­re beschlos­se­ne Ände­rung der Gemein­schafts­ord­nung, mit der getrenn­te Instand­hal­tungs­rück­la­gen ein­ge­führt wur­den, rück­gän­gig gemacht wor­den ist.

Bei der gebo­te­nen nächst­lie­gen­den und objek­ti­ven Aus­le­gung sei­nes Wort­lauts 6 regelt der Beschluss vom 11.10.2012 eine Ände­rung der Gemein­schafts­ord­nung nicht. Er erschöpft sich in der Begrün­dung von Zah­lungs­pflich­ten. Nichts ande­res ergibt sich aus dem Inhalt des Pro­to­kolls der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung. Die­ses nahm Bezug auf ein Infor­ma­ti­ons­schrei­ben des Ver­wal­ters, in dem dar­ge­legt wur­de, dass der Beschluss vom 07.12 2004 nich­tig sei. Dem­entspre­chend gin­gen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer davon aus, dass die Gemein­schafts­ord­nung nach wie vor eine ein­heit­li­che Instand­hal­tungs­rück­la­ge für die Wohn­ge­bäu­de vor­sah und die­se wie­der­her­zu­stel­len war. Fol­ge­rich­tig ist der Beschluss mit "Anpas­sung der Instand­hal­tungs­rück­la­gen (…) wegen Wie­der­ver­ei­ni­gung der getrennt geführ­ten Instand­hal­tungs­rück­la­gen" über­schrie­ben. Ein sol­cher Beschluss konn­te aus Sicht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer – wie gesche­hen – mit ein­fa­cher Mehr­heit gefasst wer­den.

Eine ergän­zen­de Aus­le­gung des Beschlus­ses, die dazu führ­te, dass zugleich die Gemein­schafts­ord­nung geän­dert wor­den ist, kommt nicht in Betracht. Ob und inwie­weit der ergän­zen­den Aus­le­gung eines die Gemein­schafts­ord­nung auf­grund einer Öff­nungs­klau­sel ändern­den Beschlus­ses im Hin­blick auf den Erwer­ber­schutz Gren­zen gesetzt sind, bedarf kei­ner Ent­schei­dung, da die Vor­aus­set­zun­gen hier­für ohne­hin nicht vor­lie­gen. Zwar ist die erfor­der­li­che Ände­rung der Gemein­schafts­ord­nung bei der Beschluss­fas­sung nicht bedacht wor­den. Neben einer sol­chen Rege­lungs­lü­cke setzt eine ergän­zen­de Aus­le­gung aber vor­aus, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Gemein­schafts­ord­nung geän­dert hät­ten, wenn ihnen die­ses Erfor­der­nis bekannt gewe­sen wäre 7. Hier­an fehlt es schon des­halb, weil nicht ange­nom­men wer­den kann, dass die Gemein­schafts­ord­nung ohne die erfor­der­li­che Mehr­heit geän­dert wer­den soll­te. Die zu einer gesetz­mä­ßi­gen Ver­wal­tung ver­pflich­te­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wol­len näm­lich im Zwei­fel kei­nen rechts­wid­ri­gen Beschluss fas­sen 8.

Da die Gemein­schafts­ord­nung getrenn­te Instand­hal­tungs­rück­la­gen vor­sieht, ent­behrt die den Beklag­ten auf­er­leg­te Zah­lungs­pflicht der erfor­der­li­chen Grund­la­ge. Der Beschluss ist nicht ledig­lich anfecht­bar, son­dern nich­tig. Denn die ein­heit­li­che Instand­hal­tungs­rück­la­ge, deren Auf­fül­lung die Zah­lung der Beklag­ten die­nen soll, gibt es nicht; mit ande­ren Wor­ten sind im Ver­mö­gen des Ver­bands Gel­der mit einer sol­chen Zweck­be­stim­mung nicht vor­ge­se­hen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. April 2015 – V ZR 12/​14

  1. Spiel­bau­er in Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 60; Van­den­hou­ten in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 123; Timme/​Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 354; Palandt/​Bassenge, BGB, 74. Aufl., § 21 Rn. 18 aE; Staudinger/​Bub, BGB [2005], § 21 Rn. 211[]
  2. vgl. nur Van­den­hou­ten in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, aaO[]
  3. vgl. hier­zu Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 26a[]
  4. vgl. nur BGH, Urteil vom 16.11.2012 – – V ZR 9/​12, NJW 2013, 681 f.[]
  5. vgl. nur Timme/​Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 249 einer­seits, Spiel­bau­er in Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 17 ande­rer­seits, offen­ge­las­sen durch BGH, Urteil vom 12.12 2014 – – V ZR 53/​14, WuM 2015, 182 Rn. 16[]
  6. grund­le­gend hier­zu BGH, Beschluss vom 10.09.1998 – – V ZB 11/​98, BGHZ 139, 288, 291 ff., st. Rspr.[]
  7. vgl. Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 63[]
  8. BGH, Beschluss vom 23.09.1999 – – V ZB 17/​99, BGHZ 142, 290, 298; LG Mün­chen, ZWE 2011, 233; Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 62[]