Grund­dienst­bar­keit – und die Bestel­lung einer Baulast

Die Bestel­lung einer Grund­dienst­bar­keit gibt nur in beson­de­ren Aus­nah­me­fäl­len und unter engen Vor­aus­set­zun­gen einen Anspruch auf Bewil­li­gung einer Bau­last.

Denk­bar ist inso­weit ein Anspruch aus einem durch die Bestel­lung der Grund­dienst­bar­keit begrün­de­ten gesetz­li­chen Schuld­ver­hält­nis in Ver­bin­dung mit § 242 BGB. Ein ent­spre­chen­der Anspruch ist nur dann gege­ben, wenn die Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen einen Vor­rang der Inter­es­sen des die Bau­last begeh­ren­den Tei­les, hier der Nach­bar, ergibt¹. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist dabei dar­auf abzu­stel­len, ob die Grund­dienst­bar­keit zu dem Zwe­cke bestellt wurde, 

1. das Grund­stück bau­lich zu nutzen, 
2. dass die Über­nah­me der Bau­last zwin­gen­de Vor­aus­set­zung für die Bebau­ung des Grund­stücks ist, 
3. dass eine Befrei­ung vom Bau­last­zwang nicht in Betracht kommt, 
4. ob bei der Bestel­lung der Grund­dienst­bar­keit Anlass bestand, bereits die Über­nah­me einer Bau­last zu erwä­gen, und
5. ob Inhalt und Umfang der gefor­der­ten Bau­last der Dienst­bar­keit entsprechen.

Die Grund­dienst­bar­keit muss zu dem Zweck bestellt wor­den sein, dass den Nach­barn gehö­ren­de Flur­stück bau­lich zu nutzen.

Vor­lie­gend wur­de das ursprüng­li­che Wege­recht aus dem Jahr 1955 war bestellt, um eine bau­li­che Nut­zung zu ermög­li­chen. Eine Bebau­ung mit einem Ein­fa­mi­li­en­haus ist auch ent­spre­chend erfolgt. Die wei­te­re Grund­dienst­bar­keit, das Lei­tungs­recht aus dem Jahr 2009, wur­de jedoch schon nicht mehr zum Zwe­cke der bau­li­chen Nut­zung bestellt. Etwas ande­res haben die Nach­bar jeden­falls nicht hin­rei­chend dar­ge­legt. Der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer hat inso­weit behaup­tet, die Grund­dienst­bar­keit sei nicht zum Zwe­cke der bau­li­chen Nut­zung bestellt wor­den. Denn das frag­li­che Grund­stück sei bereits mit einem Ein­fa­mi­li­en­haus bebaut gewe­sen und habe nicht erst erschlos­sen wer­den müs­sen. Die Vor­ei­gen­tü­me­rin habe ledig­lich auf Hin­weis ihres Mak­lers eine wei­te­re Absi­che­rung durch eine Grund­dienst­bar­keit hin­sicht­lich der Ver- und Ent­sor­gungs­lei­tun­gen erlan­gen wol­len, um das Grund­stück bes­ser ver­kau­fen zu kön­nen. Die Nach­barn haben inso­weit in Über­eim­stim­mung mit dem Vor­trag des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers ange­ge­ben, der Vor­ei­gen­tü­me­rin bewusst nicht gesagt zu haben, was sie mit dem Haus vor­hat­ten. Sie hät­ten zwar von Anfang an eine Neu­be­bau­ung vor­ge­se­hen, woll­ten dies aber der alten Dame, die vie­le Jah­re in dem Haus gelebt habe, nicht sagen. Abzu­stel­len ist aber auf die Kennt­nis der Vor­ei­gen­tü­me­rin. Wenn die­se von den Bau­plä­nen der poten­ti­el­len Käu­fer nichts gewusst hat, fehlt es bei der Bestel­lung der Grund­dienst­bar­keit 2009 schon an dem Erfor­der­nis einer Bestel­lung zum Zwe­cke der (wei­te­ren) bau­li­chen Nutzung.

Aus der ursprüng­li­chen Grund­dienst­bar­keit aus dem Jahr 1955 kön­nen die Nach­bar indes kei­ne Rech­te zur Bewil­li­gung einer Bau­last her­lei­ten. In den vom Bun­des­ge­richts­hof bis­her zu ent­schei­den­den Fäl­len kam es auf eine beson­ders vor­ge­se­he­ne Art der bau­li­chen Nut­zung nicht an². Gleich­wohl ist im Rah­men einer Inter­es­sen­ab­wä­gung und einer Ent­schei­dung im Rah­men des § 242 BGB, der einen Anspruch nur in Aus­nah­me­fäl­len zulässt, zu dif­fe­ren­zie­ren, wel­che Art der Bebau­ung die Ver­trags­par­tei­en, d.h. die Par­tei­en der Bestel­lung der Grund­dienst­bar­keit, vor Augen hat­ten. Das Wege­recht aus dem Jahr 1955 mag zwar zum Zwe­cke der bau­li­chen Nut­zung bestellt wor­den sein. Ent­spre­chend wur­de das Grund­stück auch mit einem Ein­fa­mi­li­en­haus bebaut. Eine spä­te­re bau­li­che Nut­zung des Grund­stücks für die Bebau­ung mit einem Mehr­fa­mi­li­en­haus (statt eines Ein­fa­mi­li­en- oder Zwei­fa­mi­li­en­hau­ses) war jedoch weder 1955 noch 2009 für die Rechts­vor­gän­ger des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers erkenn­bar. Die inso­weit dar­le­gungs- und beweis­be­las­te­ten Nach­bar haben auch nichts anders vor­ge­tra­gen. Allein aus der Tat­sa­che, dass im Lau­fe der letz­ten Jahr­zehn­te unmit­tel­bar angren­zend an die Grund­stü­cke der Par­tei­en eine Bebau­ung mit Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern statt­ge­fun­den hat, kann nicht auf den ent­spre­chen­den Wil­len und die Zustim­mung der Rechts­vor­gän­ger des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers auf Bewil­li­gung eines Wege- und Lei­tungs­rechts zum Zwe­cke der Bebau­ung mit einem Mehr­fa­mi­li­en­haus, geschlos­sen wer­den. Eine Wohn­raum­ver­knap­pung in der Stadt, die ein ver­mehr­tes Bedürf­nis nach der Ent­ste­hung von Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern ent­ste­hen lässt, dürf­te als Motiv für die Rechts­vor­gän­ger nicht aus­schlag­ge­bend gewe­sen sein.

Im Übri­gen fehlt es aber auch an den wei­te­ren für einen Anspruch aus § 242 BGB erfor­der­li­chen Voraussetzungen.

Wei­te­re Vor­aus­set­zung für einen Anspruch aus § 242 BGB ist näm­lich, dass die Über­nah­me der begehr­ten Bau­last zwin­gen­de Vor­aus­set­zung für eine Bebau­ung des Grund­stücks der Nach­bar ist. Auch dar­an fehlt es hier. Denn eine Bebau­ung mit einem Zwei­fa­mi­li­en­haus ist unstrei­tig auch ohne Bestel­lung einer Bau­last mög­lich. Ledig­lich der Bau eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses erfor­dert die Bestel­lung einer Baulast.

Schließ­lich bestand für die Vor­ei­gen­tü­mer bei der Bestel­lung der Grund­dienst­bar­kei­ten auch aus­rei­chend Anlass, die Über­nah­me einer Bau­last in Erwä­gung zu zie­hen. Nur wenn kein Anlass bestand, eine Bau­last zu bestel­len, wie in den vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fäl­len, in denen die Grund­dienst­bar­kei­ten vor Ein­füh­rung des Rechts­in­sti­tuts der Bau­last (in Nie­der­sach­sen 1973) bestellt wor­den waren, könn­te eine sol­cher Anspruch gege­ben sein. Ein sol­cher Fall liegt hier indes nicht vor. Anläss­lich der Bestel­lung der Grund­dienst­bar­keit 2009 hät­te durch­aus Anlass bestan­den zugleich eine Bau­last zu bestel­len. Das Rechts­in­sti­tut der Bau­last war bekannt und auch das Bedürf­nis von Käu­fern und Bau­her­ren Grund­stü­cke mög­lichst mit Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern zu bebau­en. Gleich­wohl ist eine Bau­last nicht bestellt wor­den. Bei ent­spre­chen­den Über­le­gun­gen und Pla­nun­gen hät­te aus­rei­chend Anlass bestan­den auch eine Bau­last ein­zu­tra­gen. Die Rechts­vor­gän­ger des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers durf­ten daher zu Recht davon aus­ge­hen, dass für die Erfor­der­lich­keit einer Bau­last kein Bedürf­nis besteht und haben des­halb auch nur der Bestel­lung einer Grund­dienst­bar­keit zuge­stimmt haben. Die­se jetzt im Nach­hin­ein der­ge­stalt zu erwei­tern, dass der Rechts­nach­fol­ger, der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, der Ein­tra­gung einer Bau­last zustim­men muss, erscheint nicht inter­es­sen­ge­recht und wür­de ein­sei­tig zu Las­ten des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers gehen.

Schließ­lich erscheint die Bewil­li­gung einer Bau­last dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer im Rah­men einer Inter­es­sen­ab­wä­gung auch nicht zumut­bar. Zwar ist die unmit­tel­ba­re Umge­bung um das Haus des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers durch eine Mehr­fa­mi­li­en­haus­be­bau­ung geprägt. Auch soll das Grund­stück bei der Bebau­ung mit einem Mehr­fa­mi­li­en­haus wei­ter­hin für Wohn­zwe­cke genutzt wer­den. Gleich­wohl ist die Beein­träch­ti­gung des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers durch die Errich­tung eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses nicht uner­heb­lich. Das geplan­te Mehr­fa­mi­li­en­haus steht im Süden des Grund­stücks des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers, so dass von dem geplan­ten Haus eine erheb­li­che Beschat­tung aus­ge­hen dürf­te. Zwar ist grund­sätz­lich eine Zwei­fa­mi­li­en­haus­be­bau­ung auch ohne Bewil­li­gung einer Bau­last mög­lich und ein sol­ches zuläs­si­ges Haus wäre nach dem Vor­trag der Nach­bar nur einen Meter nied­ri­ger als das geplan­te Mehr­fa­mi­li­en­haus. Bei der Beschat­tung eines rela­tiv klei­nen Grund­stücks kann ein um einen Meter höhe­res Haus jedoch bereits eine erheb­lich nach­tei­li­ge Rol­le spie­len. Zugleich ist bei einem Mehr­fa­mi­li­en­haus mit mehr Unru­he zu rech­nen, als bei einem Zwei­fa­mi­li­en­haus. Dies stellt im Ver­gleich zu den eher wirt­schaft­li­chen Ein­schrän­kun­gen der Nach­bar bei der Aus­nut­zung des Grund­stücks im Rah­men einer Inter­es­sen­ab­wä­gung eine unzu­mut­ba­re Mehr­be­las­tung für den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer dar.

Ober­lan­des­ge­richt Olden­burg, Urteil vom 10. Janu­ar 2014 – 11 U 66/​13

1. BGH, NJW 1992, 2885, 2886[↩]
2. vgl. BGH vom 03.02.1989, NJW 1989, 1607; BGH vom 06.10.1989, WM 1990, 320; BGH vom 26.10.1990, WM 1991, 239; und vom 03.07.1992, NJW 1992, 2885[↩]