§ 7 Abs. 2 HeizkV regelt abschließend, welche Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe von § 7 Abs. 1 HeizkV umlagefähig sind. Dazu gehören, so der Bundesgerichtshof in einem heute veröffentlichten Urteil, jedenfalls nicht die Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen.
Das Haus, dessen Umlage der Heizkosten auf die Mieter Grundlage der aktuellen Entscheidung des BGH war, wurde ursprünglich mit Koks beheizt. Die Heizung wurde von einem im Haus wohnenden Heizer bedient. Im Jahr 1976 übertrug der Hauseigentümer die Bedienung der Heizung an die Firma B. Diese stellte die Heizung auf die Verbrennung von Öl um, was ihr nach dem Vertrag freigestellt war. Dazu stattete die Firma B. die vorhandene Heizungsanlage auf ihre Kosten gegen jährliche Zahlung einer vertraglich bestimmten „Bedienungs/Leasinggebühr“ durch die Kläger mit einer automatischen Feuerungsanlage, einem Öltank und entsprechenden Verbindungsleitungen aus. Neben dem Vertrag über die Bedienung der Heizung schlossen die Kläger mit der Firma B. einen Wartungsvertrag.
Die jetzt strittige Betriebskostenabrechnung wies unter anderem „Heizkosten gemäß Abrechnung (Anlage)“ aus, in der als Anlage beigefügten Heizkostenabrechung sind neben den Brennstoffkosten „Weitere Heizungsbetriebskosten“ aufgeführt, die auf die Mieter des Hauses umgelegt werden, darunter für „Wartung“ und für „Leasing f. Autom. Feuerung“. Diese Beträge waren den Vermietern von der Firma B. mit entsprechender Bezeichnung in Rechnung gestellt worden.
Dies wollten die BGH-Richter so jedoch nicht akzeptieren, auch wenn in dem Mietvertrag die Übernahme dieser Kosten durch die Mieter ausdrücklich vereinbart war. Nach den Bestimmungen des Mietvertrages sind die Mieter zwar verpflichtet, die Leasinggebühr für die „automatische Feuerung“ der Heizungsanlage anteilig zu bezahlen. Diese rechtsgeschäftlichen Bestimmungen stehen jedoch nicht in Einklang mit den Vorschriften der Heizkostenverordnung, die ihnen gemäß § 2 HeizkV vorgehen, da es sich bei dem Haus um ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen handelt. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob § 2 HeizkV als Verbotsgesetz gemäß § 134 BGB oder als „Kollisionsnorm“ anzusehen ist, die entgegenstehende Vereinbarungen nur für die Zeit ihrer Geltung überlagert, denn in beiden Fällen finden die betreffenden rechtsgeschäftlichen Bestimmungen bei der Verteilung der Heizkosten auf die Mieter keine Anwendung.
Damit regelt die hier allein einschlägige Vorschrift des § 7 Abs. 2 HeizkV abschließend, welche Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe von § 7 Abs. 1 HeizkV umlagefähig sind. Dazu gehören die streitigen Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen nicht. Sie finden in § 7 Abs. 2 HeizkV keine Erwähnung. Vielmehr sind dort – seit der Neufassung der Heizkostenverordnung durch die Verordnung zur Änderung wohnungsrechtlicher Vorschriften vom 5. April 1984 – nur die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung aufgeführt. Dies bestätigt mittelbar, dass Miet- oder Leasingkosten für die Heizungsanlage oder Teile davon wie hier Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen nicht umlagefähig sind.
Dem kann nach Ansicht des BGH auch nicht entgegen gehalten werden, dass die streitigen Leasinggebühren die nach § 7 Abs. 2 HeizkV zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehörenden Kosten der Bedienung ausglichen. Das gilt unabhängig davon, ob hierbei auf die Bedienung der bis zur Umstellung im Jahr 1976 vorhandenen Heizungsanlage oder auf die Bedienung der derzeit bestehenden Heizungsanlage abgestellt wird. Was die Bedienung der früher vorhandenen Koksheizung anbetrifft, mag diese zwar wegen des Arbeitslohns für einen Heizer höhere Kosten verursacht haben, als sie nach der Umstellung auf die – automatische – Verbrennung von Öl durch die Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen entstehen. Das rechtfertigt es jedoch nicht, die Leasingkosten, die das Entgelt für die Überlassung der Leasingsache, hier also des Brenners, des Öltanks und der Verbindungsleitungen, sind, als Bedienungskosten im Sinne des § 7 Abs. 2 HeizkV zu qualifizieren. Dafür, dass damit nicht nur tatsächlich entstandene, sondern auch rein fiktive, gleichsam vermiedene Bedienungskosten gemeint sein könnten, ist nichts ersichtlich. Vielmehr würde die Berücksichtigung rein fiktiver Bedienungs-kosten dem Zweck der Vorschrift widersprechen, die – wie die Heizkostenverordnung insgesamt – dazu dient, Heizenergie dadurch einzusparen, dass dem Verbraucher mit der Abrechnung nicht nur sein Energieverbrauch, sondern auch die von seinem Verbrauch verursachten Kosten vor Augen geführt werden.
Soweit es um die Bedienung der bestehenden Heizungsanlage geht, kann offen bleiben, ob diese vollautomatische Anlage überhaupt der Bedienung bedarf und ob die dazu gegebenenfalls erforderlichen Arbeiten nicht schon zu denjenigen gehören, die in dem Leistungsverzeichnis zum Wartungsvertrag vom 25. April 1997 aufgeführt sind. Jedenfalls ist weder festgestellt noch sonst ersichtlich, dass die bestehende Heizungsanlage nennenswerte Bedienungsarbeiten erfordert, die das von der Firma B. in Rechnung gestellte Entgelt auch nur annähernd rechtfertigen könnten.
Und schließlich weist der BGH noch darauf hin, dass es sich bei Bestimmungen des Mietvertrages zur Übernahme der Leasingkosten um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB handeln dürfte, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sind. Sie benachteiligen die Beklagten unangemessen, weil die darin vorgesehene Abwälzung der streitigen Leasingkosten auf die Mieter gemäß den vorstehenden Ausführungen mit der gesetzlichen Regelung in § 7 Abs. 2 HeizkV nicht zu vereinbaren ist. Die genannten Formularbestimmungen sind auch dann nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn sie – bei Verständnis von § 2 HeizkV als Verbotsgesetz (vgl. oben unter II 1) – wegen der Abweichung von § 7 Abs. 2 HeizkV bereits gemäß § 134 BGB unwirksam sein sollten.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Dezember 2008 – VIII ZR 92/08
