Hei­zungs­lea­sing

§ 7 Abs. 2 HeizkV regelt abschlie­ßend, wel­che Kos­ten des Betriebs der zen­tra­len Hei­zungs­an­la­ge nach Maß­ga­be von § 7 Abs. 1 HeizkV umla­ge­fä­hig sind. Dazu gehö­ren, so der Bun­des­ge­richts­hof in einem heu­te ver­öf­fent­lich­ten Urteil, jeden­falls nicht die Lea­sing­kos­ten für Bren­ner, Öltank und Ver­bin­dungs­lei­tun­gen.

Hei­zungs­lea­sing

Das Haus, des­sen Umla­ge der Heiz­kos­ten auf die Mie­ter Grund­la­ge der aktu­el­len Ent­schei­dung des BGH war, wur­de ursprüng­lich mit Koks beheizt. Die Hei­zung wur­de von einem im Haus woh­nen­den Hei­zer bedient. Im Jahr 1976 über­trug der Haus­ei­gen­tü­mer die Bedie­nung der Hei­zung an die Fir­ma B. Die­se stell­te die Hei­zung auf die Ver­bren­nung von Öl um, was ihr nach dem Ver­trag frei­ge­stellt war. Dazu stat­te­te die Fir­ma B. die vor­han­de­ne Hei­zungs­an­la­ge auf ihre Kos­ten gegen jähr­li­che Zah­lung einer ver­trag­lich bestimm­ten "Bedienungs/​Leasinggebühr" durch die Klä­ger mit einer auto­ma­ti­schen Feue­rungs­an­la­ge, einem Öltank und ent­spre­chen­den Ver­bin­dungs­lei­tun­gen aus. Neben dem Ver­trag über die Bedie­nung der Hei­zung schlos­sen die Klä­ger mit der Fir­ma B. einen War­tungs­ver­trag.

Die jetzt strit­ti­ge Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung wies unter ande­rem "Heiz­kos­ten gemäß Abrech­nung (Anla­ge)" aus, in der als Anla­ge bei­gefüg­ten Heiz­kos­ten­ab­re­chung sind neben den Brenn­stoff­kos­ten "Wei­te­re Hei­zungs­be­triebs­kos­ten" auf­ge­führt, die auf die Mie­ter des Hau­ses umge­legt wer­den, dar­un­ter für "War­tung" und für "Lea­sing f. Autom. Feue­rung". Die­se Beträ­ge waren den Ver­mie­tern von der Fir­ma B. mit ent­spre­chen­der Bezeich­nung in Rech­nung gestellt wor­den.

Dies woll­ten die BGH-Rich­ter so jedoch nicht akzep­tie­ren, auch wenn in dem Miet­ver­trag die Über­nah­me die­ser Kos­ten durch die Mie­ter aus­drück­lich ver­ein­bart war. Nach den Bestim­mun­gen des Miet­ver­tra­ges sind die Mie­ter zwar ver­pflich­tet, die Lea­sing­ge­bühr für die "auto­ma­ti­sche Feue­rung" der Hei­zungs­an­la­ge antei­lig zu bezah­len. Die­se rechts­ge­schäft­li­chen Bestim­mun­gen ste­hen jedoch nicht in Ein­klang mit den Vor­schrif­ten der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung, die ihnen gemäß § 2 HeizkV vor­ge­hen, da es sich bei dem Haus um ein Gebäu­de mit mehr als zwei Woh­nun­gen han­delt. Dabei kann dahin­ge­stellt blei­ben, ob § 2 HeizkV als Ver­bots­ge­setz gemäß § 134 BGB oder als "Kol­li­si­ons­norm" anzu­se­hen ist, die ent­ge­gen­ste­hen­de Ver­ein­ba­run­gen nur für die Zeit ihrer Gel­tung über­la­gert, denn in bei­den Fäl­len fin­den die betref­fen­den rechts­ge­schäft­li­chen Bestim­mun­gen bei der Ver­tei­lung der Heiz­kos­ten auf die Mie­ter kei­ne Anwen­dung.

Damit regelt die hier allein ein­schlä­gi­ge Vor­schrift des § 7 Abs. 2 HeizkV abschlie­ßend, wel­che Kos­ten des Betriebs der zen­tra­len Hei­zungs­an­la­ge nach Maß­ga­be von § 7 Abs. 1 HeizkV umla­ge­fä­hig sind. Dazu gehö­ren die strei­ti­gen Lea­sing­kos­ten für Bren­ner, Öltank und Ver­bin­dungs­lei­tun­gen nicht. Sie fin­den in § 7 Abs. 2 HeizkV kei­ne Erwäh­nung. Viel­mehr sind dort – seit der Neu­fas­sung der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung durch die Ver­ord­nung zur Ände­rung woh­nungs­recht­li­cher Vor­schrif­ten vom 5. April 1984 – nur die Kos­ten der Anmie­tung oder ande­rer Arten der Gebrauchs­über­las­sung einer Aus­stat­tung zur Ver­brauchs­er­fas­sung auf­ge­führt. Dies bestä­tigt mit­tel­bar, dass Miet- oder Lea­sing­kos­ten für die Hei­zungs­an­la­ge oder Tei­le davon wie hier Bren­ner, Öltank und Ver­bin­dungs­lei­tun­gen nicht umla­ge­fä­hig sind.

Dem kann nach Ansicht des BGH auch nicht ent­ge­gen gehal­ten wer­den, dass die strei­ti­gen Lea­sing­ge­büh­ren die nach § 7 Abs. 2 HeizkV zu den Kos­ten des Betriebs der zen­tra­len Hei­zungs­an­la­ge gehö­ren­den Kos­ten der Bedie­nung aus­gli­chen. Das gilt unab­hän­gig davon, ob hier­bei auf die Bedie­nung der bis zur Umstel­lung im Jahr 1976 vor­han­de­nen Hei­zungs­an­la­ge oder auf die Bedie­nung der der­zeit bestehen­den Hei­zungs­an­la­ge abge­stellt wird. Was die Bedie­nung der frü­her vor­han­de­nen Koks­hei­zung anbe­trifft, mag die­se zwar wegen des Arbeits­lohns für einen Hei­zer höhe­re Kos­ten ver­ur­sacht haben, als sie nach der Umstel­lung auf die – auto­ma­ti­sche – Ver­bren­nung von Öl durch die Lea­sing­kos­ten für Bren­ner, Öltank und Ver­bin­dungs­lei­tun­gen ent­ste­hen. Das recht­fer­tigt es jedoch nicht, die Lea­sing­kos­ten, die das Ent­gelt für die Über­las­sung der Lea­sing­sa­che, hier also des Bren­ners, des Öltanks und der Ver­bin­dungs­lei­tun­gen, sind, als Bedie­nungs­kos­ten im Sin­ne des § 7 Abs. 2 HeizkV zu qua­li­fi­zie­ren. Dafür, dass damit nicht nur tat­säch­lich ent­stan­de­ne, son­dern auch rein fik­ti­ve, gleich­sam ver­mie­de­ne Bedie­nungs­kos­ten gemeint sein könn­ten, ist nichts ersicht­lich. Viel­mehr wür­de die Berück­sich­ti­gung rein fik­ti­ver Bedie­nungs-kos­ten dem Zweck der Vor­schrift wider­spre­chen, die – wie die Heiz­kos­ten­ver­ord­nung ins­ge­samt – dazu dient, Heiz­ener­gie dadurch ein­zu­spa­ren, dass dem Ver­brau­cher mit der Abrech­nung nicht nur sein Ener­gie­ver­brauch, son­dern auch die von sei­nem Ver­brauch ver­ur­sach­ten Kos­ten vor Augen geführt wer­den.

Soweit es um die Bedie­nung der bestehen­den Hei­zungs­an­la­ge geht, kann offen blei­ben, ob die­se voll­au­to­ma­ti­sche Anla­ge über­haupt der Bedie­nung bedarf und ob die dazu gege­be­nen­falls erfor­der­li­chen Arbei­ten nicht schon zu den­je­ni­gen gehö­ren, die in dem Leis­tungs­ver­zeich­nis zum War­tungs­ver­trag vom 25. April 1997 auf­ge­führt sind. Jeden­falls ist weder fest­ge­stellt noch sonst ersicht­lich, dass die bestehen­de Hei­zungs­an­la­ge nen­nens­wer­te Bedie­nungs­ar­bei­ten erfor­dert, die das von der Fir­ma B. in Rech­nung gestell­te Ent­gelt auch nur annä­hernd recht­fer­ti­gen könn­ten.

Und schließ­lich weist der BGH noch dar­auf hin, dass es sich bei Bestim­mun­gen des Miet­ver­tra­ges zur Über­nah­me der Lea­sing­kos­ten um All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen im Sin­ne von § 305 Abs. 1 BGB han­deln dürf­te, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirk­sam sind. Sie benach­tei­li­gen die Beklag­ten unan­ge­mes­sen, weil die dar­in vor­ge­se­he­ne Abwäl­zung der strei­ti­gen Lea­sing­kos­ten auf die Mie­ter gemäß den vor­ste­hen­den Aus­füh­run­gen mit der gesetz­li­chen Rege­lung in § 7 Abs. 2 HeizkV nicht zu ver­ein­ba­ren ist. Die genann­ten For­mu­lar­be­stim­mun­gen sind auch dann nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirk­sam, wenn sie – bei Ver­ständ­nis von § 2 HeizkV als Ver­bots­ge­setz (vgl. oben unter II 1) – wegen der Abwei­chung von § 7 Abs. 2 HeizkV bereits gemäß § 134 BGB unwirk­sam sein soll­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Dezem­ber 2008 – VIII ZR 92/​08