Lami­nat statt Tep­pich­bo­den – und die Instanz­hal­tungs­pflicht des Ver­mie­ters

Der Ver­mie­ter einer Woh­nung darf im Rah­men sei­ner Instand­hal­tungs­pflicht einen mit­ver­mie­te­ten Tep­pich­bo­den nicht ohne Wei­te­res gegen den Wil­len des Mie­ters durch einen Lami­nat­bo­den erset­zen.

Lami­nat statt Tep­pich­bo­den – und die Instanz­hal­tungs­pflicht des Ver­mie­ters

Zwar darf der Ver­mie­ter im Rah­men der Erhal­tungs­pflicht nach § 535 Abs.1 Satz 2 BGB die Miet­sa­che unwe­sent­lich und ohne Wert­ver­lust ver­än­dern. Er ist aber gehal­ten, bei Besei­ti­gung von Män­geln mög­lichst den ursprüng­li­chen Zustand der Miet­sa­che wie­der­her­zu­stel­len 1. Dies ergibt sich dar­aus, dass die Maß­nah­men nach § 535 Abs.1 Satz2 BGB ledig­lich Erhal­tungs­maß­nah­men dar­stel­len, die dem Wort­sin­ne nach gera­de nur der Erhal­tung des bis­he­ri­gen ver­trags­ge­mä­ßen Zustan­des die­nen. Ver­än­de­run­gen, die wesent­li­che Ver­än­de­run­gen der Miet­sa­che bewir­ken, wären als Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men gemäß § 555 c BGB zu wer­ten und ent­spre­chend for­mell anzu­kün­di­gen.

Das Land­ge­richt Stutt­gart ist vor­lie­gend bereits der Auf­fas­sung, dass der Aus­tausch eines Tep­pich­bo­dens gegen einen Lami­nat­bo­den eine wesent­li­che Abwei­chung vom bis­he­ri­gen Zustand dar­stellt. Das sub­jek­ti­ve Wohn­ge­fühl wür­de durch die Ein­brin­gung von Lami­nat, das einen deut­lich anders­ar­ti­gen Boden­be­lag als Tep­pich­bo­den dar­stellt, erheb­lich ver­än­dert 2. Dass Tep­pich­bo­den als Boden­be­lag im Miet­ver­trag nicht aus­drück­lich schrift­lich fest­ge­legt ist, ist dabei uner­heb­lich. Denn die Mie­te­rin hat die Woh­nung mit Tep­pich­bo­den ange­mie­tet, so dass es auf die­sen von Ver­trags­be­ginn bestehen­den Zustand als "ver­trags­ge­mä­ßem" ankommt.

Selbst wenn man in der Ein­brin­gung von Lami­nat­bo­den statt Tep­pich­bo­den kei­ne erheb­li­che Ver­än­de­rung der Miet­sa­che sehen wür­de, über­wie­gen nach Ansicht des Land­ge­richts vor­lie­gend die Inter­es­sen der Mie­te­rin an der Bei­be­hal­tung des Tep­pich­bo­den­be­lags die Inter­es­sen der Ver­mie­te­rin an der Ein­brin­gung eines Lami­nat­bo­dens 3.

Für die Mie­te­rin strei­tet inso­fern ihr Inter­es­se, das bis­he­ri­ge Wohn­ge­fühl einer Woh­nung mit Tep­pich bei­be­hal­ten zu kön­nen. Inso­fern kann den bei­den in Fra­ge ste­hen­den Boden­be­lä­gen nicht objek­tiv ein Wer­tig­keits­rang zuge­wie­sen wer­den, viel­mehr rich­tet sich die Bevor­zu­gung des einen oder ande­ren Boden­be­lags nach dem sub­jek­ti­ven Emp­fin­den. Inso­fern liegt für das Land­ge­richt auf der Hand, dass der sub­jek­ti­ve Wohn­wert durch die Ein­brin­gung eines Tep­pich­bo­dens statt eines Lami­nats deut­lich ver­än­dert wird. Nach­dem die Mie­te­rin aber eine Woh­nung ange­mie­tet hat, die mit Tep­pich aus­ge­stat­tet war, ist es als ihr berech­tig­tes Inter­es­se anzu­er­ken­nen, die­ses Wohn­ge­fühl bei­be­hal­ten zu wol­len. Zum ande­ren ist auf Sei­ten der Mie­te­rin zu berück­sich­ti­gen, dass sie im Fall der Ein­brin­gung von Lami­nat gestei­ger­ten Tritt­schall befürch­tet. Unstrei­tig hat sich die unter ihr woh­nen­de Nach­ba­rin bereits bei ihr über ihren "schwe­ren Gang" beschwert. Ob für die Nach­ba­rin hin­zu­neh­men­de Schall­schutz­wer­te beim Ein­brin­gen von Lami­nat über- oder unter­schrit­ten wür­den, ist dabei zwar völ­lig offen. Dies ist jedoch auch uner­heb­lich. Es ist der Mie­te­rin zuzu­ge­ste­hen, dass sie im Inter­es­se einer kon­flikt­frei­en Nach­bar­schaft gestei­ger­te Rück­sicht auf die Emp­find­lich­kei­ten der unter ihr woh­nen­den Nach­ba­rin neh­men möch­te.

Zu Guns­ten der Ver­mie­te­rin spricht, dass Lami­nat­bo­den lang­le­bi­ger ist und weni­ger der Abnut­zung unter­liegt. Nach­dem die Woh­nung jedoch in der Ver­gan­gen­heit gera­de mit Tep­pich aus­ge­stat­tet war, kann der Ver­mie­te­rin aber nun auch im Rah­men einer Erhal­tungs­maß­nah­me nach § 535 Abs.2 BGB zuge­mu­tet wer­den, die etwas kür­ze­re Lebens­dau­er eines Boden­be­lags aus Tep­pich hin­zu­neh­men. Dies umso mehr, als der bis­lang in der Woh­nung befind­li­che Tep­pich über 17 Jah­re lang in der Woh­nung belas­sen wer­den konn­te und die Lebens­dau­er von Lami­nat im Ver­gleich hier­zu jeden­falls nicht deut­lich gestei­gert sein dürf­te. Dass Lami­nat bes­ser zu pfle­gen ist und bes­se­re Hygie­ne­be­din­gun­gen bie­tet, kann dage­gen nicht zu Guns­ten der Ver­mie­te­rin in die Abwä­gung ein­ge­stellt wer­den. Die­ser Aspekt betrifft allei­ne den Pfle­ge­auf­wand der Mie­te­rin, die den erhö­hen Auf­wand bei Tep­pich ersicht­lich in Kauf zu neh­men gewillt ist.

Damit über­wie­gen nach Ansicht des Land­ge­richts Stutt­gart deut­lich die Inter­es­sen der Mie­te­rin an der Bei­be­hal­tung der Art des vor­han­de­nen Boden­be­la­ges gegen­über den Inter­es­sen der Ver­mie­te­rin. Der Ver­mie­te­rin wird auch nicht will­kür­lich eine bestimm­te Art des Boden­be­lags auf­ge­zwun­gen, viel­mehr hat sie sich ledig­lich an ihrer ein­mal getrof­fe­nen Ent­schei­dung zur Aus­stat­tung der Woh­nung mit Tep­pich­bo­den fest­hal­ten zu las­sen.

Land­ge­richt Stutt­gart, Urteil vom 1. Juli 2015 – 13 S 154/​14

  1. Schmidt-Fut­te­rer, Miet­recht, 11. Auf­la­ge; § 535 Rn.63; Blank-Börs­t­ing­haus, Mie­te, 4. Auf­la­ge 2014, Rn. 370[]
  2. so auch AG Dres­den, Urteil vom 02.10.2008 – 145 C 5372/​08, aller­dings ohne wei­te­re Begrün­dung bezüg­lich der Erheb­lich­keit der Ände­rung[]
  3. zur Erfor­der­lich­keit einer sol­chen Abwä­gung vgl. LG Ber­lin, Urteil v.19.03.2007, Az. 67 S 345/​06 und Urteil vom 21.09.2000, 62 S 133/​00[]