Verletzt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und erleidet ein Wohnungseigentümer dadurch einen Schaden an seinem Sondereigentum, kann er von der Gemeinschaft Schadensersatz unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB verlangen.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat nicht im Sinne einer Erfolgs- oder Garantiehaftung für jeden Mangel des Gemeinschaftseigentums sofort einzustehen; ihre Haftung kommt vielmehr erst ab dem Zeitpunkt in Betracht, in dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre. Der Ersatz von Miet- und Pachtausfallschäden wegen fehlender Nutzbarkeit des Sondereigentums setzt voraus, dass die entgangene Nutzung den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte.
Die Wohnungseigentümerin in dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und Sondereigentümerin einer Wohnungseinheit. Gemäß der Teilungserklärung darf das Gebäude nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Die Wohneinheit der Wohnungseigentümerin besteht aus zwei Wohnflächen im Obergeschoss und im Dachgeschoss. Das Dachgeschoss ist mit einem eigenen Wasseranschluss, Küche, Bad, Briefkasten und Klingel ausgestattet; es fehlt aber ein zweiter Rettungsweg. Die Wohnungseigentümerin verpachtete das Dachgeschoss an eine GmbH, welche es ihrerseits an eine GmbH & Co. KG vermietete. Am 20.04.2021 wurde die Nutzung der Dachgeschossfläche behördlich untersagt. Die Wohnungseigentümerin kündigte daraufhin das Pachtverhältnis zum 31.05.2021.
Mit der Klage verlangt die Wohnungseigentümerin von der GdWE zuletzt den Ersatz von Pachtausfallschäden für 27 Monate in Höhe von 20.550 €. Das Amtsgericht Wolfsburg hat die Klage abgewiesen1. Das Landgericht Braunschweig hat die Berufung der Wohnungseigentümerin zurückgewiesen2. Mit der von dem Bundesgerichtshof zugelassenen Revision verfolgt die Wohnungseigentümerin ihren Klageantrag weiter und hatte Erfolg; der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Braunschweig zurückverwiesen:
Dass im Ausgangspunkt ein solcher Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümerin in Betracht kommen kann, verkennt auch das Landgericht Braunschweig nicht.
Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowohl im Außen- als auch im Innenverhältnis gemäß § 18 Abs. 1 WEG ausschließlich der GdWE. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt auch die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum3. Das erfasst auch die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungsweges4. Sollte für die zweckentsprechende Nutzung des Dachgeschosses durch die Wohnungseigentümerin ein zweiter Rettungsweg erforderlich sein (hier: § 33 NBauO), wäre die GdWE zu dessen Herstellung verpflichtet.
Verletzt die GdWE schuldhaft die ihr obliegenden Verwaltungspflichten, kann dies einen Schadensersatzanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die GdWE begründen; hierbei muss sich die GdWE das Verhalten ihres Verwalters entsprechend § 31 BGB und das Verhalten ihrer Erfüllungsgehilfen gemäß § 278 Abs. 1 BGB zurechnen lassen5. Die GdWE haftet – im Gegensatz zu der bis zum 30.11.2020 gültigen Rechtslage6 – aber auch für Willensbildungsfehler der Wohnungseigentümer, weil sie sich das Verhalten der Eigentümerversammlung ebenfalls entsprechend § 31 BGB zurechnen lassen muss7. Dabei setzt der Ersatz von Miet- und Pachtausfallschäden wegen fehlender Nutzbarkeit des Sondereigentums voraus, dass die entgangene Nutzung den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte. Denn es besteht kein Anspruch auf Ersatz eines entgangenen Gewinns gemäß § 252 BGB, der durch eine rechtswidrige Nutzung erzielt werden soll8.
Rechtsfehlerhaft ist aber die Begründung, mit der das Landgericht Braunschweig die Verpachtung des Dachgeschosses durch die Wohnungseigentümerin als mit der Gemeinschaftsordnung unvereinbar ansieht.
Den getroffenen Feststellungen zufolge sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass auch das Dachgeschoss zu Wohnzwecken und nicht etwa im Sinne eines sog. „unselbständigen Teileigentums“ nur als Abstell- oder Lagerraum dient9. Die Bestimmung in der Teilungserklärung, wonach das Gebäude nur für Wohnzwecke genutzt werden darf, ist als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen (§ 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG)10.
Der Begriff des Wohnens im Sinne des Wohnungseigentumsrechts ist weit zu verstehen. Dazu gehört zwar in erster Linie die Nutzung der Wohnung als Lebensmittelpunkt. Darauf beschränkt sich der Wohnzweck indessen nicht, sondern geht darüber hinaus und erfasst auch Wohnformen, die nicht dem „klassischen“ Familienleben entsprechen. Von der Wohnnutzung umfasst ist daher – vorbehaltlich anderweitiger Regelungen in der Teilungserklärung oder Vereinbarungen – unter anderem auch die Vermietung einer Wohnungseigentumseinheit an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste oder auch die Nutzung als Wohngemeinschaft11. Es kommt weder auf die steuerrechtliche Einordnung der Einkünfte des Vermieters noch darauf an, ob die Vermietung Teil der unternehmerischen Tätigkeit des Eigentümers ist. Entscheidend ist nach § 1 Abs. 2 und 3, § 13 Abs. 1 WEG allein, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet12 bzw. stattfinden soll. Dementsprechend kommt es bei einer Vermietung auf den (beabsichtigten) Gebrauch durch den Mieter an (vgl. § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB); anders als das Landgericht Braunschweig offenbar meint, gilt dies auch bei mehreren Untervermietungen.
Gemessen daran kann eine Wohnnutzung nicht allein deshalb verneint werden, weil die Wohnungseigentümerin das Dachgeschoss an eine juristische Person verpachtet hat. Zwar kann eine juristische Person eine Wohnung nicht selbst „bewohnen“.
Darauf kommt es jedoch nicht an. Entscheidend ist, ob die pachtvertraglichen Bindungen auf eine zulässige Wohnnutzung des Endnutzers abzielen.
Feststellungen dazu, welche Nutzung des Dachgeschosses in dem Pachtvertrag vorgesehen war, hat das Landgericht Braunschweig nicht getroffen. Deshalb ist zugunsten der Revision zu unterstellen, dass der Pachtvertrag auf eine Wohnnutzung abzielte und das Dachgeschoss ohne Kündigung des Pachtvertrags weiterhin zu Wohnzwecken genutzt worden wäre.
Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). So scheitert der Anspruch nicht schon daran, dass die separate Verpachtung des Dachgeschosses unzulässig und aus diesem Grund rechtswidrig wäre. Zu dem Recht, mit dem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, gehört auch das Recht, es zu vermieten oder zu verpachten (§ 13 Abs. 1 WEG). Die Vermietung kann sich, wenn nichts anderes vereinbart ist, auf die gesamte Wohnung erstrecken oder auf einzelne Räume13 oder, wenn sich die Wohneinheit – wie hier – über zwei Ebenen erstreckt, auf eine Ebene beschränken. Der zweite Rettungsweg dürfte ohnehin nicht wegen der separaten Verpachtung des Dachgeschosses erforderlich geworden sein, sondern deshalb, weil die Einheit der Wohnungseigentümerin Aufenthaltsräume enthält (vgl. § 33 Abs. 1 NBauO). Erstreckt sich eine Nutzungseinheit über zwei oder mehr Geschosse, müssen in jeder Geschossebene zwei voneinander unabhängige Rettungswege vorhanden sein (z.B. Maisonettewohnung)14. Dass eine separate Verpachtung des Dachgeschosses der Wohnungseigentümerin zu Wohnzwecken aus anderen als brandschutzrechtlichen Gründen unzulässig ist, ist nicht festgestellt.
Das Berufungsurteil konnte daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Bundesgerichtshof konnte in der Sache nicht selbst entscheiden, weil weitere Feststellungen zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Sache war daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Braunschweig zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1, 3 ZPO).
Für das weitere Verfahren weist der Bundesgerichtshof auf Folgendes hin: a)) Der Ersatzanspruch der Wohnungseigentümerin setzt eine Mahnung bzw. das Vorliegen des Schuldnerverzugs gemäß § 286 BGB nicht voraus. Liegt die Pflichtverletzung der GdWE in einer unterlassenen oder erst verzögert durchgeführten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und erleidet ein Wohnungseigentümer dadurch einen Schaden an seinem Sondereigentum, kann er von der GdWE Schadensersatz unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB verlangen15.
Allerdings regelt § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG für jeden Wohnungseigentümer einen Individualanspruch gegen die GdWE auf eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums16.
Damit besteht eine Leistungspflicht im Sinne von § 241 Abs. 1 BGB, sodass Schadensersatz für die Verzögerung der geschuldeten Leistung gemäß § 280 Abs. 2 BGB nur bei Vorliegen des Schuldnerverzugs nach § 286 BGB verlangt werden kann.
Daraus folgt aber nicht, dass Schadensersatz stets nur unter den in § 286 BGB geregelten Voraussetzungen verlangt werden kann17. Die Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erschöpft sich nämlich nicht in dieser Leistungspflicht. Vielmehr besteht zwischen der GdWE und den Wohnungseigentümern auch ein aus der Verbandszugehörigkeit folgendes gesetzliches Schuldverhältnis, aus dem sich wechselseitige Treueund Schutzpflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB ergeben18. Hieraus folgt die (Neben-)Pflicht der GdWE, die ihr obliegende Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen der Wohnungseigentümer durchzuführen; insoweit hat sich die Rechtslage durch das WEMoG verändert19.
Die der GdWE obliegende Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums hat mithin eine Doppelnatur; sie begründet zugunsten der Wohnungseigentümer sowohl eine Leistungs- als auch eine Schutzpflicht. Den einzelnen Wohnungseigentümern steht nicht nur ein Leistungsanspruch zu, sondern zugleich wird auch ihr Integritätsinteresse geschützt. Erleidet ein Wohnungseigentümer daher wegen einer – wie hier im Raum stehenden schuldhaft verzögerten Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einen Schaden an seinem Sondereigentum, verletzt die GdWE zumindest auch ihre aus dem (mitgliedschaftlichen) Treueverhältnis rührende Schutzpflicht und haftet dem Wohnungseigentümer dafür aus § 280 Abs. 1 BGB.
Auf die darüber hinaus bestehende Verzögerung der Leistungspflicht kommt es dann nicht an20.
Das Landgericht Braunschweig wird daher die für einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB notwendigen Feststellungen zu treffen haben.
Dazu weist der Bundesgerichtshof auf Folgendes hin:
Die GdWE hat nicht im Sinne einer Erfolgs- oder Garantiehaftung für jeden Mangel des Gemeinschaftseigentums sofort einzustehen; ihre Haftung kommt vielmehr erst ab dem Zeitpunkt in Betracht, in dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre21. Voraussetzung für einen Anspruch des Wohnungseigentümers aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. § 18 Abs. 1, 2 WEG ist ein pflichtwidriges Verhalten der GdWE. Dabei macht es – im Gegensatz zu der bis zum 30.11.2020 gültigen Rechtslage – keinen Unterschied, ob das Fehlverhalten auf der Ebene der Willensbildung, der Vorbereitung oder der Ausführung stattgefunden hat.
Liegt der Vorwurf – wie hier – in dem Unterlassen einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, setzt die Pflichtwidrigkeit voraus, dass die GdWE Kenntnis von dem Handlungsbedarf hat oder hätte haben müssen. Erst ab diesem Zeitpunkt hat die GdWE die gebotenen Maßnahmen zu beschließen und innerhalb angemessener Zeit durchzusetzen. Eine Maßnahme, die notwendig ist, um die zweckentsprechende Wohnnutzung zu ermöglichen, darf nicht zurückgestellt werden22.
Wird die zweckentsprechende Nutzung einer Einheit zu Wohnzwecken untersagt, weil öffentlich-rechtliche Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum nicht erfüllt sind, ist die GdWE infolgedessen zwingend zum Handeln verpflichtet.
Zu ersetzen ist der Schaden, der bei einem pflichtgemäßen Handeln der GdWE ausgeblieben wäre. Die Zeit, die bei einer ordnungsmäßig handelnden GdWE zwischen der Kenntnisnahme von der Notwendigkeit der Maßnahme, der Beschlussfassung und der Durchführung liegt, wirkt sich somit schadensrechtlich zulasten des Wohnungseigentümers aus21. Insoweit ist die Wohnungseigentümerin darlegungs- und beweispflichtig.
Sollte es darauf ankommen, wird das Landgericht Braunschweig ein mögliches Mitverschulden der Wohnungseigentümerin nach § 254 Abs. 1 und 2 BGB zu prüfen haben; bislang fehlt es an jeglichen Feststellungen zu den tatsächlichen Abläufen. Insbesondere kann dem Wohnungseigentümer bei der Schadensentstehung gemäß § 254 Abs. 1 BGB ein Mitverschulden anzurechnen sein, wenn er es unterlässt, in der Eigentümerversammlung eine Beschlussfassung zu beantragen. Eine Mitverantwortlichkeit für die Schadensentstehung kommt jedoch nur in Betracht, wenn der Wohnungseigentümer die Beschlussfassung tatsächlich hätte beeinflussen können23. Der für die notwendigen Entscheidungsprozesse erforderliche Zeitraum ist bei der Prüfung eines Mitverschuldens des Wohnungseigentümers einzubeziehen24; die Verzögerung durch die (hypothetische) Entscheidungsfindung ist ihm also nicht anzulasten.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. Februar 2026 – V ZR 18/25
- AG Wolfsburg, Urteil vom 15.04.2024 – 12 C 116/22[↩]
- LG Braunschweig, Urteil vom 29.11.2024 – 6 S 53/24[↩]
- zu § 21 Abs. 3 WEG aF: BGH, Urteil vom 20.07.2018 – V ZR 56/17, ZfIR 2018, 695 Rn. 13; Urteil vom 15.10.2021 – V ZR 225/20, NJW 2022, 326 Rn. 16, jeweils mwN[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 23.06.2017 – V ZR 102/16, ZWE 2017, 367 Rn. 7 f.[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 05.07.2024 – V ZR 34/24, BGHZ 241, 98 Rn.20[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 23.02.2018 – V ZR 101/16, NZM 2018, 615 Rn. 36[↩]
- vgl. Bärmann/Dötsch, WEG, 16. Aufl., § 18 Rn. 172, 181 mwN[↩]
- vgl. Grüneberg/Grüneberg, BGB, 85. Aufl., § 252 Rn. 2[↩]
- dazu BGH, Urteil vom 25.05.2023 – V ZR 134/22, NJW 2023, 2484 Rn. 22[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 27.10.2017 – V ZR 193/16, BGHZ 216, 333 Rn. 6; Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 284/19, WuM 2021, 637 Rn.19[↩]
- zum Ganzen BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/09, NJW 2010, 3093 Rn. 14 ff.; Urteil vom 27.10.2017 – V ZR 193/16, BGHZ 216, 333 Rn. 10 ff.[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/09, aaO Rn. 17; Urteil vom 27.10.2017 – V ZR 193/16, aaO Rn. 10[↩]
- vgl. Schultzky in Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 13 Rn. 17[↩]
- vgl. Große-Suchsdorf/Kammeyer/Dorn, NBauO, 10. Aufl., § 33 Rn. 3[↩]
- vgl. bereits BGH, Urteil vom 05.07.2024 – V ZR 34/24, BGHZ 241, 98 Rn.20[↩]
- vgl. BT-Drs.19/18791 S. 59[↩]
- so aber Staudinger/Lehmann-Richter, BGB [5.09.2024], § 18 WEG Rn.191 ff.; Lehmann-Richter/Wobst, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 10.93 ff.[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 08.07.2022 – V ZR 207/21, NJW-RR 2022, 1589 Rn. 15; Sommer in Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 18 Rn. 72; Grüneberg/Wicke, BGB, 84. Aufl., Einleitung WEG Rn. 5 jeweils mwN[↩]
- zum alten Recht vgl. BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/17, BGHZ 219, 60 Rn. 17[↩]
- so auch etwa Bärmann/Dötsch, WEG, 16. Aufl., § 18 Rn. 165, 179; Sommer in Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 18 Rn. 72 ff., 76d[↩]
- vgl. Bärmann/Dötsch, WEG, 16. Aufl., § 18 Rn. 181; Staudinger/Lehmann-Richter, BGB [5.09.2024], § 18 WEG Rn. 187[↩][↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14, BGHZ 202, 376 Rn. 10 f.; Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 203/17, NJW 2018, 3238 Rn. 9 f.[↩]
- vgl. Bärmann/Dötsch, WEG, 16. Aufl., § 18 Rn. 189; Sommer in Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 18 Rn. 75d[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 21.06.2024 – V ZR 79/23, ZWE 2024, 451 Rn. 29[↩]
