Miet­erhö­hung bei Flä­chen­ab­wei­chung

Der Bun­des­ge­richts­hofs hat­te jetzt dar­über zu ent­schei­den, ob bei einer Miet­erhö­hung nach § 558 BGB die ver­trag­lich ver­ein­bar­te Wohn­flä­che auch dann zugrun­de zu legen ist, wenn die tat­säch­li­che Wohn­flä­che (zum Nach­teil des Mie­ters) eine gerin­ge­re Grö­ße auf­weist.

Miet­erhö­hung bei Flä­chen­ab­wei­chung

Die Beklag­te des jetzt vom BGH ent­schie­de­nen Falls ist Mie­te­rin einer Woh­nung der Klä­ge­rin in Ham­burg. In dem Miet­ver­trag ist die Wohn­flä­che mit 55,75 qm ange­ge­ben. Die tat­säch­li­che Wohn­flä­che beträgt 51,03 qm. Mit Schrei­ben vom 24. Novem­ber 2006 hat die Klä­ge­rin von der Beklag­ten die Zustim­mung zu einer Miet­erhö­hung von 360,47 € auf 432,56 € ent­spre­chend 7,76 € je qm ab dem 1. Febru­ar 2007 ver­langt. Sie hat dabei die im Miet­ver­trag ange­ge­be­ne Wohn­flä­che von 55,75 qm zugrun­de gelegt.

Das Amts­ge­richt Ham­burg hat der auf Zustim­mung zur begehr­ten Miet­erhö­hung gerich­te­ten Kla­ge statt­ge­ge­ben. Das Land­ge­richt Ham­burg hat die dage­gen gerich­te­te Beru­fung der Beklag­ten zurück­ge­wie­sen. Die Revi­si­on der Beklag­ten hat­te vor dem BGH eben­falls kei­nen Erfolg.

Der Bun­des­ge­richt­hof hat ent­schie­den, dass bei einem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen nach § 558 BGB die im Miet­ver­trag ange­ge­be­ne Wohn­flä­che und nicht die gerin­ge­re tat­säch­li­che Wohn­flä­che zugrun­de zu legen ist, wenn die Flä­chen­ab­wei­chung nicht mehr als 10 % beträgt. In einem sol­chen Fall liegt die Abwei­chung inner­halb der Tole­ranz­gren­ze für die Ver­bind­lich­keit von Wohn­flä­chen­ver­ein­ba­run­gen, wie sie der Senat auch für den Fall einer zum Nach­teil des Ver­mie­ters wir­ken­den Flä­chen­ab­wei­chung ange­nom­men hat. Die ver­trag­li­che Fest­le­gung einer grö­ße­ren als der tat­säch­lich vor­han­de­nen Wohn­flä­che ist kei­ne Ver­ein­ba­rung, die zum Nach­teil des Mie­ters von den Bestim­mun­gen der §§ 557, 558 BGB über Miet­erhö­hun­gen abweicht und des­halb gemäß 557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB unwirk­sam wäre. Die­se Schutz­vor­schrif­ten betref­fen nur sol­che Abre­den, wel­che die for­mel­len oder mate­ri­el­len Vor­aus­set­zun­gen einer Miet­erhö­hung nach § 558 BGB ver­än­dern. Mit der ver­trag­li­chen Fest­le­gung auf eine bestimm­te Wohn­flä­che haben die Par­tei­en aber kei­ne sol­che Ver­ein­ba­rung getrof­fen. Die mit­tel­ba­re Wir­kung einer Wohn­flä­chen­ver­ein­ba­rung auf die Miet­hö­he wird hin­ge­gen nicht vom Schutz­zweck die­ser Bestim­mun­gen erfasst. Erst bei einer Über­schrei­tung der Erheb­lich­keits­gren­ze von 10 % ist es dem jeweils nach­tei­lig betrof­fe­nen Ver­trags­part­ner nicht mehr zumut­bar, sich an die­ser Ver­ein­ba­rung fest­hal­ten zu las­sen, und infol­ge­des­sen die tat­säch­li­che Wohn­flä­che maß­geb­lich.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Juli 2009 – VIII ZR 205/​08