Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen bei Tei­lin­k­lu­siv­mie­te

Zur Wirk­sam­keit eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens, mit dem der Ver­mie­ter die „Erhö­hung einer Net­to­kalt­mie­te“ begehrt, obwohl ein­zel­ne Betriebs­kos­ten in der Mie­te ent­hal­ten sind („Tei­lin­k­lu­siv­mie­te“), hat der Bun­des­ge­richts­hof in einem aktu­el­len Urteil Stel­lung genom­men.

Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen bei Tei­lin­k­lu­siv­mie­te

Dabei hielt der Bun­des­ge­richts­hof das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen nicht des­halb unwirk­sam, weil der Ver­mie­ter Zustim­mung zu einer Erhö­hung der Net­to­kalt­mie­te ver­langt hat, obwohl der Mie­ter nach wie vor eine Tei­lin­k­lu­siv­mie­te schul­det und dem Ver­mie­ter ein Anspruch auf Umstel­lung der Miet­struk­tur nicht zusteht.

In der Lite­ra­tur und in der Recht­spre­chung der Instanz­ge­rich­te wird aller­dings all­ge­mein ange­nom­men, dass ein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen wegen eines for­mel­len Man­gels unwirk­sam ist, wenn es inhalt­lich untrenn­bar mit einem Ange­bot zur Ände­rung der Miet­struk­tur ver­bun­den ist und der Mie­ter nicht erken­nen kann, in wel­chem Umfang das Erhö­hungs­ver­lan­gen auf die begehr­te Ände­rung der Miet­struk­tur gerich­tet ist und inwie­fern es sich auf § 558 BGB (frü­her § 2 MHG) stützt [1].

Ein sol­cher Fall liegt hier aber nicht vor. Denn das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen des Ver­mie­ters vom 9. Mai 2005 ent­hält kein Ange­bot zur Ände­rung der Miet­struk­tur. Der Ver­mie­ter hat dar­in zwar die bis­he­ri­ge Nut­zungs­ge­bühr (433,76 €) und die Vor­aus­zah­lun­gen für Hei­zung (48 €) sowie für die übri­gen Betriebs­kos­ten (118 €) geson­dert auf­ge­führt. Die Ent­rich­tung von Vor­aus­zah­lun­gen auf Betriebs­kos­ten neben der Grund­mie­te und die jähr­li­che Abrech­nung der Betriebs­kos­ten ent­sprach jedoch der seit 1987 im Miet­ver­hält­nis der Par­tei­en geüb­ten und auch vom Beklag­ten nicht bean­stan­de­ten Pra­xis im Anschluss an eine vom Ver­mie­ter mit Schrei­ben vom 11. Dezem­ber 1986 ein­sei­tig vor­ge­nom­me­ne Umstel­lung der Miet­struk­tur. Unter die­sen Umstän­den ist dem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen des Ver­mie­ters vom 9. Mai 2005 aus der maß­geb­li­chen Sicht des Mie­ters („Emp­fän­ger­ho­ri­zont“) kein (kon­klu­den­tes) Ange­bot zur Ände­rung der Miet­struk­tur zu ent­neh­men. Denn der Ver­mie­ter ging – für den Mie­ter erkenn­bar – davon aus, dass die Mie­te bereits in der Ver­gan­gen­heit wirk­sam auf eine Net­to­kalt­mie­te umge­stellt war, so dass auch aus der Sicht des Mie­ters kei­ne Anhalts­punk­te dafür bestan­den, dass der Ver­mie­ter mit sei­nem Schrei­ben nicht nur eine Miet­erhö­hung um monat­lich 86,75 € nach § 558 BGB begehr­te, son­dern dar­über hin­aus eine ver­trag­li­che Umstel­lung der Miet­struk­tur von einer bis­he­ri­gen Tei­lin­k­lu­siv­mie­te zu einer Net­to­kalt­mie­te erstreb­te.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 321/​09

  1. OLG Ham­burg, NJW 1983, 580; LG Ber­lin, GE 2002, 737; LG Wies­ba­den, WuM 1991, 698; LG Köln, WuM 1994, 27; LG Ham­burg, WuM 1987, 86; Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 3. Aufl., § 558a Rdnr. 6; Ster­nel, Miet­recht aktu­ell, 4. Aufl., IV Rdnr. 115; Schultz in: Bub/​Treier, Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te, 3. Aufl., III. A Rdnr. 332; Münch­Komm BGB/​Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 10[]