Zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, mit dem der Vermieter die „Erhöhung einer Nettokaltmiete“ begehrt, obwohl einzelne Betriebskosten in der Miete enthalten sind („Teilinklusivmiete“), hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil Stellung genommen.
Dabei hielt der Bundesgerichtshof das Mieterhöhungsverlangen nicht deshalb unwirksam, weil der Vermieter Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete verlangt hat, obwohl der Mieter nach wie vor eine Teilinklusivmiete schuldet und dem Vermieter ein Anspruch auf Umstellung der Mietstruktur nicht zusteht.
In der Literatur und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird allerdings allgemein angenommen, dass ein Mieterhöhungsverlangen wegen eines formellen Mangels unwirksam ist, wenn es inhaltlich untrennbar mit einem Angebot zur Änderung der Mietstruktur verbunden ist und der Mieter nicht erkennen kann, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die begehrte Änderung der Mietstruktur gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB (früher § 2 MHG) stützt1.
Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Denn das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters vom 9. Mai 2005 enthält kein Angebot zur Änderung der Mietstruktur. Der Vermieter hat darin zwar die bisherige Nutzungsgebühr (433,76 €) und die Vorauszahlungen für Heizung (48 €) sowie für die übrigen Betriebskosten (118 €) gesondert aufgeführt. Die Entrichtung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten neben der Grundmiete und die jährliche Abrechnung der Betriebskosten entsprach jedoch der seit 1987 im Mietverhältnis der Parteien geübten und auch vom Beklagten nicht beanstandeten Praxis im Anschluss an eine vom Vermieter mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 einseitig vorgenommene Umstellung der Mietstruktur. Unter diesen Umständen ist dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters vom 9. Mai 2005 aus der maßgeblichen Sicht des Mieters („Empfängerhorizont“) kein (konkludentes) Angebot zur Änderung der Mietstruktur zu entnehmen. Denn der Vermieter ging – für den Mieter erkennbar – davon aus, dass die Miete bereits in der Vergangenheit wirksam auf eine Nettokaltmiete umgestellt war, so dass auch aus der Sicht des Mieters keine Anhaltspunkte dafür bestanden, dass der Vermieter mit seinem Schreiben nicht nur eine Mieterhöhung um monatlich 86,75 € nach § 558 BGB begehrte, sondern darüber hinaus eine vertragliche Umstellung der Mietstruktur von einer bisherigen Teilinklusivmiete zu einer Nettokaltmiete erstrebte.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 321/09
- OLG Hamburg, NJW 1983, 580; LG Berlin, GE 2002, 737; LG Wiesbaden, WuM 1991, 698; LG Köln, WuM 1994, 27; LG Hamburg, WuM 1987, 86; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 558a Rdnr. 6; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., IV Rdnr. 115; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A Rdnr. 332; MünchKomm BGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 10[↩]
