Miet­min­de­rung – und der Streit­wert der Fest­stel­lungs­kla­ge

Bei einer Kla­ge des Mie­ters auf Fest­stel­lung einer Min­de­rung der Mie­te ist der Streit­wert nicht gemäß § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG ana­log mit dem ein­fa­chen Jah­res­be­trag, son­dern gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem drei­ein­halb­fa­chen Jah­res­be­trag der gel­tend gemach­ten Miet­min­de­rung zu bemes­sen [1].

Miet­min­de­rung – und der Streit­wert der Fest­stel­lungs­kla­ge

Der Gebüh­ren­streit­wert einer Kla­ge des Mie­ters auf Fest­stel­lung, die Mie­te sei gemin­dert, ist gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem drei­ein­halb­fa­chen Jah­res­be­trag der gel­tend gemach­ten Miet­min­de­rung zu bemes­sen. Dies ent­sprach bereits vor dem Inkraft­tre­ten des Geset­zes zur Moder­ni­sie­rung des Kos­ten­rechts (Kos­ten­rechts­mo­der­ni­sie­rungs­ge­setz – KostRMoG) vom 05.05.2004 [2] der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs [3] und gilt ent­ge­gen einer teil­wei­se ver­tre­te­nen Ansicht auch nach der Erstre­ckung des § 41 Abs. 5 GKG auf Ansprü­che des Mie­ters wegen der Durch­füh­rung von Instand­set­zungs­maß­nah­men [4].

In Recht­spre­chung und Lite­ra­tur ist aller­dings umstrit­ten, ob der Gebüh­ren­streit­wert einer Kla­ge des Mie­ters auf Fest­stel­lung, die Mie­te sei gemin­dert, in direk­ter oder ana­lo­ger Anwen­dung des § 41 Abs. 5 GKG in der Fas­sung des Kos­ten­rechts­mo­der­ni­sie­rungs­ge­set­zes auf den ein­fa­chen Jah­res­be­trag der gel­tend gemach­ten Min­de­rung beschränkt wird. Ein Teil der Recht­spre­chung und Lite­ra­tur befür­wor­ten ins­be­son­de­re mit Blick auf den sozia­len Zweck des § 41 Abs. 5 GKG, der sicher­stel­len soll, dass ein Mie­ter nicht durch zu hohe Gerichts­ge­büh­ren von einer gericht­li­chen Prü­fung abge­hal­ten wird, eine direk­te [5] oder jeden­falls ana­lo­ge Anwen­dung die­ser Vor­schrift [6].

Ande­re Stim­men in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur leh­nen dem­ge­gen­über eine Anwen­dung des § 41 Abs. 5 GKG auf den Fall der auf Fest­stel­lung einer Miet­min­de­rung gerich­te­ten Kla­ge ab, da kei­ne plan­wid­ri­ge Rege­lungs­lü­cke vor­lie­ge [7]. Der Gesetz­ge­ber habe mit der Erwei­te­rung der gebüh­ren­recht­li­chen Son­der­re­ge­lung des § 41 Abs. 5 GKG auf Ansprü­che auf Instand­set­zung ledig­lich eine spe­zi­el­le in der Recht­spre­chung umstrit­te­ne Kon­stel­la­ti­on regeln wol­len [8]. Zudem sei eine Kla­ge auf Durch­füh­rung von Instand­set­zungs­maß­nah­men nicht mit einer Fest­stel­lungs­kla­ge wegen einer Min­de­rung hin­rei­chend ver­gleich­bar, denn die Fest­stel­lungs­kla­ge sei das Spie­gel­bild zur Kla­ge des Ver­mie­ters auf Zah­lung.

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schei­det die Fra­ge dahin­ge­hend, dass bei einer Kla­ge des Mie­ters auf Fest­stel­lung, die Mie­te sei gemin­dert, § 41 Abs. 5 GKG weder direkt noch ana­log anzu­wen­den ist, so dass der Gebüh­ren­streit­wert nach den all­ge­mei­nen Vor­schrif­ten (§ 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO) mit dem drei­ein­halb­fa­chen Jah­res­be­trag der gel­tend gemach­ten Miet­min­de­rung anzu­set­zen ist [9].

Eine direk­te Anwen­dung des § 41 Abs. 5 GKG [10] ist schon des­halb abzu­leh­nen, weil eine sol­che mit dem Wort­laut der Vor­schrift nicht ver­ein­bar wäre, denn die­ser erfasst „Ansprü­che des Mie­ters auf Durch­füh­rung von Instand­set­zungs­maß­nah­men“ (§ 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 GKG), nicht aber die Fest­stel­lung einer Min­de­rung.

Auch eine ana­lo­ge Anwen­dung des § 41 Abs. 5 GKG schei­det aus, denn die Vor­aus­set­zun­gen einer Ana­lo­gie lie­gen nicht vor.

Eine Ana­lo­gie ist nur zuläs­sig, wenn das Gesetz eine plan­wid­ri­ge Rege­lungs­lü­cke ent­hält und der zu beur­tei­len­de Sach­ver­halt in recht­li­cher Hin­sicht so weit mit dem Tat­be­stand, den der Gesetz­ge­ber gere­gelt hat, ver­gleich­bar ist, dass ange­nom­men wer­den kann, der Gesetz­ge­ber wäre bei einer Inter­es­sen­ab­wä­gung, bei der er sich von den glei­chen Grund­sät­zen hät­te lei­ten las­sen wie bei dem Erlass der her­an­ge­zo­ge­nen Geset­zes­vor­schrift, zu dem glei­chen Abwä­gungs­er­geb­nis gekom­men [11]. Die Lücke muss sich also aus einem unbe­ab­sich­tig­ten Abwei­chen des Gesetz­ge­bers von sei­nem – dem kon­kre­ten Gesetz­ge­bungs­vor­ha­ben zugrun­de­lie­gen­den – Rege­lungs­plan erge­ben [12], wie er sich aus dem Gesetz selbst im Wege der his­to­ri­schen und teleo­lo­gi­schen Aus­le­gung ergibt [13] und auf­grund kon­kre­ter Umstän­de posi­tiv fest­ge­stellt wer­den kann [14].

Eine sol­che plan­wid­ri­ge Rege­lungs­lü­cke liegt hier nicht vor. Die Rege­lung des Gebüh­ren­streit­werts bei Ansprü­chen des Mie­ters auf Durch­füh­rung von Instand­set­zungs­maß­nah­men und bei Ansprü­chen des Ver­mie­ters auf Dul­dung einer Durch­füh­rung von Moder­ni­sie­rungs- oder Erhal­tungs­maß­nah­men durch § 41 Abs. 5 GKG beruht aus­weis­lich der Geset­zes­be­grün­dung auf „ver­gleich­ba­ren sozi­al­po­li­ti­schen Grün­den“, wie sie § 16 Abs. 1, 2 und 5 GKG aF (§ 41 Abs. 1, 2 und 5 Alt. 1 GKG nF) zugrun­de lie­gen [15]. Das Ziel der Begren­zung des Streit­werts durch die letzt­ge­nann­ten Vor­schrif­ten sieht die Geset­zes­be­grün­dung zu § 41 Abs. 5 GKG dar­in, dass ein Mie­ter nicht durch hohe Gerichts­ge­büh­ren davon abge­hal­ten wer­den soll, das Bestehen oder die Dau­er eines Miet­ver­hält­nis­ses oder etwa die Berech­ti­gung einer Räu­mung der bis­her genutz­ten Woh­nung gericht­lich prü­fen zu las­sen [16]. Eben­so sei der Wert bei gericht­li­chen Aus­ein­an­der­set­zun­gen um eine Miet­erhö­hung gemäß § 16 Abs. 5 GKG aF (§ 41 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 GKG nF) begrenzt. Mit jener Vor­schrift hat­te der Gesetz­ge­ber die Recht­spre­chung über­nom­men [17], wel­che die Begren­zung des Gebüh­ren­streit­werts durch § 16 Abs. 1 GKG aF ihrem Rechts­ge­dan­ken nach auf Fäl­le der Miet­erhö­hung über­tra­gen hat­te [18].

Aus die­sen Erwä­gun­gen des Gesetz­ge­bers geht nicht mit hin­rei­chen­der Klar­heit ein Rege­lungs­plan dahin­ge­hend her­vor, er habe den Wert von Strei­tig­kei­ten wegen Miet­män­geln oder über die Höhe der Mie­te aus sozi­al­po­li­ti­schen Grün­den stets auf den strei­ti­gen Jah­res­be­trag beschrän­ken wol­len. Viel­mehr betont die Geset­zes­be­grün­dung, mit § 41 Abs. 5 GKG sol­le der beson­de­ren Situa­ti­on der Instand­set­zung und Moder­ni­sie­rung Rech­nung getra­gen wer­den [19]. Dem ent­spricht, dass der Gesetz­ge­ber kei­ne all­ge­mei­ne – ins­be­son­de­re kei­ne Zah­lungs­kla­gen betref­fen­de – Begren­zung des Gebüh­ren­streit­werts im Miet­recht geschaf­fen hat, um sozi­al­po­li­ti­schen Belan­gen Rech­nung zu tra­gen. Er hat sich viel­mehr dar­auf beschränkt, die Rege­lun­gen zum (Wohnraum)Mietrecht im Gerichts­kos­ten­ge­setz jeweils nur punk­tu­ell und vor dem Hin­ter­grund einer Kon­tro­ver­se in der Recht­spre­chung zu erwei­tern, näm­lich durch Art. 2 Nr. 1 Buchst. a des Geset­zes über die Pro­zess­kos­ten­hil­fe vom 13.06.1980 [20] (Pro­zess­kos­ten­hil­fe­ge­setz) für die Fäl­le der Miet­erhö­hung sowie durch das Kos­ten­rechts­mo­der­ni­sie­rungs­ge­setz vom 05.05.2004 für Fäl­le der Instand­hal­tung sowie der Moder­ni­sie­rungs- und Erhal­tungs­maß­nah­men.

Hät­te der Gesetz­ge­ber dar­über hin­aus eine Aus­wei­tung der gebüh­ren­recht­li­chen Pri­vi­le­gie­rung auch auf Fäl­le der Min­de­rung gewollt, hät­te er zu deren Schaf­fung im Rah­men der Erwei­te­rung des § 41 Abs. 5 GKG mit dem Kos­ten­rechts­mo­der­ni­sie­rungs­ge­setz Anlass gehabt. Denn es ent­sprach zu die­sem Zeit­punkt ver­brei­te­ter Ansicht in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur, dass Kla­gen auf Fest­stel­lung der Berech­ti­gung zur Miet­min­de­rung nicht mit dem Jah­res­be­trag, son­dern mit dem drei­ein­halb­fa­chen Jah­res­be­trag der Miet­min­de­rung zu bewer­ten sind [21].

Zwi­schen einer Kla­ge des Mie­ters auf Instand­set­zung und einer Kla­ge auf Fest­stel­lung, die Mie­te sei gemin­dert, bestehen zudem Unter­schie­de von sol­chem Gewicht, dass sie einer plan­wid­ri­gen Rege­lungs­lü­cke und damit einem Ana­lo­gie­schluss ent­ge­gen­ste­hen. Bei einer Kla­ge auf Fest­stel­lung, die Mie­te sei gemin­dert, strei­ten die Par­tei­en – anders als bei der Gel­tend­ma­chung von Ansprü­chen auf Instand­set­zung – eben­so über eine Zah­lungs­ver­pflich­tung des Mie­ters wie bei einer den Min­de­rungs­be­trag betref­fen­den Zah­lungs­kla­ge des Ver­mie­ters. Letz­te­re ist nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs nach den all­ge­mei­nen Vor­schrif­ten (vgl. § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG) zu bewer­ten [22]. Für die nega­ti­ve Fest­stel­lungs­kla­ge eines Mie­ters, mit der er sei­ne auf dem Miet­ver­trag beru­hen­de Ver­pflich­tung zur künf­ti­gen Ent­rich­tung des Miet­zin­ses leug­net, kann nichts Gegen­tei­li­ges gel­ten. Denn sie stellt in der Sache das Spie­gel­bild einer Leis­tungs­kla­ge des Ver­mie­ters auf Zah­lung künf­ti­gen Miet­zin­ses dar [23], so wie jede nega­ti­ve Fest­stel­lungs­kla­ge nach gefes­tig­ter Recht­spre­chung das Gegen­stück zur auf die glei­che For­de­rung gerich­te­ten Zah­lungs­kla­ge ist, weil ein ihr statt­ge­ben­des Urteil auch eine Leis­tungs­kla­ge aus­schließt [24]. Daher besteht in Fäl­len der Min­de­rung eben­so wenig wie bei ande­ren nega­ti­ven Fest­stel­lungs­kla­gen hin­sicht­lich der Miet­hö­he ein Grund, die­se anders zu behan­deln als eine Kla­ge des Ver­mie­ters auf (künf­ti­ge) Zah­lung oder – unbe­scha­det eines Fest­stel­lungs­ab­schla­ges – eine ihm wahl­wei­se offen­ste­hen­de [25] Kla­ge auf Fest­stel­lung der Höhe der geschul­de­ten Mie­te.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 14. Juni 2016 – VIII ZR 43/​15

  1. Fort­füh­rung von BGH, Beschlüs­se vom 21.09.2005 – XII ZR 256/​03, NJW-RR 2006, 16 unter – II 3; vom 20.04.2005 – XII ZR 248/​04, NJW-RR 2005, 938 unter – II 1 a[]
  2. BGBl. I S. 718[]
  3. BGH, Beschlüs­se vom 21.09.2005 – XII ZR 256/​03, NJW-RR 2006, 16 unter – II 3; vgl. BGH, Beschluss vom 17.03.2004 – XII ZR 162/​00, NZM 2004, 423 unter [II] 1 d[]
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 20.04.2005 – XII ZR 248/​04, NJW-RR 2005, 938 unter – II 1 a[]
  5. OLG Ham­burg, OLGR 2009, 707, 708[]
  6. KG, WuM 2014, 155; MDR 2012, 1085 f.; KGR 2009, 760, 761; Beschluss vom 26.08.2010 – 8 W 38/​10 3 ff. [zur Gewer­be­raum­mie­te]; OLG Saar­brü­cken, Urteil vom 08.05.2013 – 2 U 3/​13 46; OLG Bran­den­burg, Urteil vom 10.06.2009 – 3 U 169/​08 29; OLG Düs­sel­dorf, OLGR 2009, 645, 646 f.; Mey­er, GKG/​FamGKG, 15. Aufl., § 41 Rn. 33; Schneider/​Herget/​Noethen, Streit­wert­kom­men­tar, 14. Aufl., Rn. 2373; Beck­OK-BGB/Eh­lert, Stand Mai 2014, § 536 Rn. 114; Beck­OK-Miet­R/­Schül­ler, Stand Dezem­ber 2015, § 536 BGB Rn.20; Beck­OK-KostR/­Schind­ler, Stand Febru­ar 2016, § 41 GKG Rn. 43, 47; Woit­ke­witsch, ZMR 2005, 840[]
  7. OLG Frank­furt am Main, NZM 2015, 216, 217; OLG Karls­ru­he, MDR 2014, 247, 248; LG Ber­lin, Beschluss vom 26.05.2014 – 65 T 109/​14 2 ff.; WuM 2016, 43, 44 f.; Schneider/​Herget/​Kurpat, aaO Rn. 3806; NK-GK/­Kur­pat, 2014, § 41 GKG Rn. 50; Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmid, Miet­recht, 12. Aufl., § 536 Rn. 527; Selk, Miet­män­gel und Män­gel­rech­te, 2015, § 536 Rn. 327; Blank/​Börstinghaus/​Blank, Mie­te, 4. Aufl., § 536 Rn. 249; Bub/​Treier/​Fischer, Hand­buch des Geschäfts- und Wohn­raum­miet­rechts, 4. Aufl., Kap. – IX Rn. 399; Gell­witz­ki, Jur­Bü­ro, 2011, 9[]
  8. OLG Frank­furt am Main, aaO; OLG Karls­ru­he, aaO[]
  9. vgl. BGH, Beschlüs­se vom 21.09.2005 – XII ZR 256/​03, aaO; vom 20.04.2005 – XII ZR 248/​04, aaO[]
  10. OLG Ham­burg, aaO[]
  11. st. Rspr.; sie­he nur BGH, Urtei­le vom 16.07.2003 – VIII ZR 274/​02, BGHZ 155, 380, 389 f.; vom 17.11.2009 – XI ZR 36/​09, BGHZ 183, 169 Rn. 23; vom 21.01.2010 – IX ZR 65/​09, BGHZ 184, 101 Rn. 32; jeweils mwN; vom 01.07.2014 – VI ZR 345/​13, BGHZ 201, 380 Rn. 14; jeweils mwN[]
  12. BGH, Urtei­le vom 16.07.2003 – VIII ZR 274/​02, aaO S. 390; vom 17.11.2009 – XI ZR 36/​09, aaO; vom 21.01.2010 – IX ZR 65/​09, aaO; Beschlüs­se vom 27.11.2003 – V ZB 43/​03, WM 2004, 1594 unter – III 3 b bb (2); vom 25.08.2015 – X ZB 5/​14, GRUR 2015, 1253 Rn.19[]
  13. BGH, Urteil vom 14.12 2006 – IX ZR 92/​05, BGHZ 170, 187 Rn. 15 mwN[]
  14. BGH, Urteil vom 13.04.2006 – IX ZR 22/​05, BGHZ 167, 178, Rn. 18[]
  15. BT-Drs. 15/​1971, S. 154 f.[]
  16. BT-Drs. 15/​1971, S. 154[]
  17. vgl. etwa OLG Ham­burg, ZMR 1977, 248 f.; LG Han­no­ver, MDR 1981, 232, 233; LG Ans­bach, WuM 1979, 129 f.; LG Dort­mund, ZMR 1979, 176 ff.[]
  18. BT-Drs. 8/​3694, S. 16, 18[]
  19. BT-Drs. 15/​1971, S. 155[]
  20. BGBl. I S. 677[]
  21. KG, KGR 2004, 306, 307; LG Pader­born, WuM 2002, 55; LG Frank­furt am Main, NZM 2000, 760; LG Ham­burg, WuM 1996, 287; Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 2000, § 537 BGB aF Rn. 84; Herrlein/​Kandelhard/​Schneider, Miet­recht, 2001, § 537 BGB aF Rn. 49; Lüt­zen­kir­chen, MDR 2003, 1279; vgl. LG Ham­burg WuM 1989, 430; Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmid, Miet­recht, 8. Aufl., § 537 BGB Rn. 435; Anders/​Gehle/​Kunze, Streit­wert­le­xi­kon, 4. Aufl.; Mie­te und Pacht Rn. 35; vgl. zur Beschwer BGH, Beschluss vom 17.05.2000 – XII ZR 314/​99, NJW 2000, 3142, 3143; aA OLG Schles­wig, OLGR 2003, 260 [Jah­res­be­trag][]
  22. vgl. bereits BGH, Beschluss vom 26.09.1958 – VIII ZR 121/​57, NJW 1958, 1967; BGH, Urteil vom 13.12 1965, NJW 1966, 778 unter – II 2 c; BGH, Beschluss vom 20.04.2005 – XII ZR 248/​04, aaO[]
  23. BGH, Beschluss vom 20.04.2005 – XII ZR 248/​04, aaO[]
  24. sie­he bereits BGH, Beschlüs­se vom 07.06.1951 – III ZR 181/​50, BGHZ 2, 276, 277 f.; vom 25.02.1997 – XI ZB 3/​97, NJW 1997, 1787 unter – II 2 b[]
  25. vgl. BGH, Urtei­le vom 19.11.2014 – VIII ZR 79/​14, NJW 2015, 873 Rn. 34; vom 21.01.2004 – VIII ZR 99/​03, NZM 2004, 253 unter – II 1 a[]