Öffent­li­che Geh­we­ge – und die Räum­pflicht des Grundstückseigentümers

Ein Ver­mie­ter und Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, dem die Gemein­de nicht als Anlie­ger die all­ge­mei­ne Räum- und Streu­pflicht über­tra­gen hat, ist regel­mä­ßig nicht aus dem Miet­ver­trag gemäß § 535 Abs. 1 BGB ver­pflich­tet, auch über die Grund­stücks­gren­ze hin­aus Tei­le des öffent­li­chen Geh­wegs zu räu­men und zu streuen.

Ent­spre­chen­des gilt für die all­ge­mei­ne (delik­ti­sche) Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers aus § 823 Abs. 1 BGB.

Dem Besu­cher eines Mie­ters, der auf einem nicht geräum­ten Zuweg aus­rutscht, ste­hen in einem sol­chen Fall daher gegen die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin kei­ne Ansprü­che auf Zah­lung von Scha­dens­er­satz und Schmer­zens­geld – weder auf­grund einer Ver­let­zung miet­ver­trag­li­cher Neben­pflich­ten (§ 280 Abs. 1, § 535 Abs. 1, § 253 BGB) noch wegen einer Ver­let­zung all­ge­mei­ner Ver­kehrs­si­che­rungs­pflich­ten (§ 823 Abs. 1, § 253 BGB) – zu. Denn die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin (Ver­mie­te­rin) ist nicht ver­pflich­tet, den nicht geräum­ten Strei­fen des Geh­wegs im Bereich des Grund­stücks­ein­gangs zu räu­men und zu streuen.

Dabei geht der Bun­des­ge­richts­hof davon aus, dass der Besu­cher in den Schutz­be­reich des zwi­schen der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin und der Mie­te­rin geschlos­se­nen Miet­ver­trags mit­ein­be­zo­gen war ^[1], so dass grund­sätz­lich neben delik­ti­schen Ansprü­chen wegen Ver­let­zung der all­ge­mei­nen Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht auch ent­spre­chen­de ver­trag­li­che Scha­dens­er­satz­an­sprü­che (§ 280 Abs. 1, § 535 Abs. 1 BGB) in Betracht kommen.

Ver­trag­li­che Ansprü­che des Besu­chers schei­tern aber – eben­so wie delik­ti­sche Ansprü­che – dar­an, dass der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin eine Pflicht­ver­let­zung nicht zur Last fällt.

Aller­dings ist der Ver­mie­ter aus dem Miet­ver­trag her­aus ver­pflich­tet, dem Mie­ter wäh­rend der Miet­zeit den Gebrauch der Miet­sa­che und damit auch den Zugang zur Miet­sa­che zu gewäh­ren ^[2]. Die dem Ver­mie­ter oblie­gen­de Erhal­tungs­pflicht erstreckt sich auch auf die nicht aus­drück­lich mit­ver­mie­te­ten Haus­tei­le wie Zugän­ge und Trep­pen ^[3] und ins­be­son­de­re dar­auf, dass sich die­se Räu­me und Flä­chen in einem ver­kehrs­si­che­ren Zustand befin­den. Dazu gehört es grund­sätz­lich, die auf dem Grund­stück der ver­mie­te­ten Woh­nung befind­li­chen Wege, ins­be­son­de­re vom Haus­ein­gang bis zum öffent­li­chen Stra­ßen­raum in den Win­ter­mo­na­ten zu räu­men und zu streu­en ^[4].

Die glei­che Pflicht trifft den Eigen­tü­mer eines Grund­stücks im Übri­gen auch im Rah­men der all­ge­mei­nen Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht (§ 823 Abs. 1 BGB) unter dem Gesichts­punkt der Eröff­nung eines Ver­kehrs etwa gegen­über Mie­tern, Besu­chern und Lieferanten.

Vor­lie­gend ist der Besu­cher indes nicht auf dem Grund­stück, son­dern auf dem öffent­li­chen Geh­weg gestürzt. Die dem Ver­mie­ter einer Woh­nung gegen­über sei­nen Mie­tern oblie­gen­de Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht beschränkt sich jedoch grund­sätz­lich auf den Bereich des Grund­stücks des Ver­mie­ters ^[5]. Ent­spre­chen­des gilt für die all­ge­mei­ne Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht des Eigen­tü­mers, sofern die Räum- und Streu­pflicht für den öffent­li­chen Geh­weg von der Gemein­de nicht auf die Eigen­tü­mer (Anlie­ger) über­tra­gen wor­den ist. Inso­weit war im vor­lie­gen­den Fall aber rechts­feh­ler­frei fest­ge­stellt, dass die Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht für den öffent­li­chen Geh­weg vor dem Anwe­sen hier allein bei der Stadt und nicht bei der inso­weit vom Win­ter­dienst befrei­ten Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin lag.

Im hier ent­schie­de­nen Fall mein­te der Besu­cher aber, dass für den nicht geräum­ten schma­len Strei­fen des Geh­wegs im unmit­tel­ba­ren Ein­gangs­be­reich (Hof­tor) zum Grund­stück der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin etwas ande­res zu gel­ten habe. Die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin müs­se jeden­falls ihren Mie­tern und den in den Schutz­be­reich des Miet­ver­tra­ges ein­be­zo­ge­nen Per­so­nen den siche­ren Zugang zu und von der ver­mie­te­ten Woh­nung gewähr­leis­ten. Hier­aus fol­gert die Revi­si­on, dass die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin auch den von der Streit­hel­fe­rin nicht geräum­ten Teil des öffent­li­chen Weges an der Grund­stücks­gren­ze hät­te räu­men und streu­en müs­sen ^[6]. Die Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers kön­ne nicht an der Grund­stücks­gren­ze enden, viel­mehr müss­ten auch „Zugän­ge auf öffent­li­chen Flä­chen“ gewis­ser­ma­ßen „als Bestand­tei­le des Grund­stücks im Sin­ne der Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht“ ange­se­hen wer­den, auf die sich die Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers und ins­be­son­de­re des Ver­mie­ters regel­mä­ßig erstrecke.

Damit drang er vor dem Bun­des­ge­richts­hof jedoch nicht durch. Er ver­kennt, dass der Ver­mie­ter bezüg­lich des öffent­li­chen Geh­wegs weder eine ver­trag­li­che Schutz­pflicht über­nom­men noch eine – eine delik­ti­sche Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht aus­lö­sen­de – Gefah­ren­quel­le geschaf­fen hat. Zustän­dig für die Sicher­heit des öffent­li­chen Geh­wegs ist hier allein die Gemein­de, die die­se Pflicht nicht an den Anlie­ger und Ver­mie­ter dele­giert hat. Vor die­sem Hin­ter­grund kann eine Aus­wei­tung der Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht des Ver­mie­ters über die Miet­sa­che hin­aus allen­falls aus­nahms­wei­se bei Vor­lie­gen ganz außer­ge­wöhn­li­cher – hier nicht gege­be­ner – Umstän­de in Betracht kommen.

Zwar hat das Reichs­ge­richt in einer Ent­schei­dung ^[7] eine Aus­deh­nung der Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht des Ver­mie­ters in einem Fall ange­nom­men, in dem das ver­mie­te­te Gebäu­de auf einem noch nicht erschlos­se­nen Grund­stück errich­tet wor­den war und für die Mie­ter man­gels eines auch nur behelfs­mä­ßi­gen Zugangs vom Grund­stück zur nächst­ge­le­ge­nen Stra­ße eine beson­de­re Gefah­ren­la­ge bestand.

An einer sol­chen – zudem vom Ver­mie­ter ver­ur­sach­ten – gestei­ger­ten Gefah­ren­la­ge fehlt es hier aber. Inso­weit stell­te der Bun­des­ge­richts­hof dar­auf ab, dass der Besu­cher vom Grund­stück der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin ledig­lich einen schma­len Strei­fen des Geh­wegs über­que­ren muss­te, um zu dem geräum­ten Bereich zu gelan­gen, also mit ent­spre­chen­der beson­de­rer Vor­sicht allen­falls weni­ge Schrit­te zu gehen hat­te. Dass dies als zumut­bar ange­se­hen und eine „ergän­zen­de“ Räu­mungs­pflicht der Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin für das „Anschluss­stück“ des Geh­wegs ver­neint wird, ist für den Bun­des­ge­richts­hof aus Rechts­grün­den nicht zu beanstanden.

Die­se vom BGH abge­lehn­te Ansicht ver­kennt im Übri­gen, dass der Win­ter­dienst auf öffent­li­chen Geh­we­gen sich nach der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung nicht unein­ge­schränkt danach aus­zu­rich­ten hat, jed­we­de Gefahr des Aus­glei­tens für Fuß­gän­ger unter allen Umstän­den völ­lig aus­zu­schlie­ßen. Die Erwar­tung, bei win­ter­li­chen Wit­te­rungs­ver­hält­nis­sen ord­nungs­ge­mäß geräum­te oder gestreu­te Wege vor­zu­fin­den, ent­hebt den Fuß­gän­ger nicht der eige­nen Ver­pflich­tung, sorg­fäl­ti­ger als sonst sei­nes Weges zu gehen ^[8]. Bezüg­lich des erfor­der­li­chen Umfangs des Win­ter­diens­tes sind neben der Art und Wich­tig­keit des Ver­kehrs­we­ges und der Gefähr­lich­keit und Stär­ke des Ver­kehrs auch Gesichts­punk­te der Zumut­bar­keit für die Siche­rungs­pflich­ti­gen zu berück­sich­ti­gen ^[9].

So ist es bei Geh­we­gen von der Recht­spre­chung seit jeher als aus­rei­chend erach­tet wor­den, einen Strei­fen von 1 bis 1, 20 m zu räu­men, sofern nicht beson­de­re Gefah­ren­stel­len oder stark fre­quen­tier­te Stel­len wie Hal­te­stel­len und Bahn­hö­fe betrof­fen sind ^[10]. Ins­be­son­de­re ist es regel­mä­ßig nicht erfor­der­lich, den Geh­weg bis zum Geh­weg­rand (und damit bis zur Gren­ze des sich dar­an anschlie­ßen­den Grund­stücks) zu räu­men ^[11]. Hier­aus ergibt sich, dass ein Fuß­gän­ger im Ein­zel­fall auch eine kur­ze Distanz auf einem nicht geräum­ten Teil des Geh­wegs zurück­le­gen muss ^[12]. Lässt er hier­bei nicht die von ihm zu ver­lan­gen­de Sorg­falt wal­ten, ver­wirk­licht sich inso­weit sein all­ge­mei­nes Lebens­ri­si­ko ^[13].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 21. Febru­ar 2018 – VIII ZR 255/​16

1. vgl. hier­zu nur BGH, Urteil vom 10.01.1968 – VIII ZR 104/​65, MDR 1968, 402 unter A 1 a[↩]
2. vgl. BGH, Urtei­le vom 15.06.1988 – VIII ZR 183/​87, NJW-RR 1989, 76 unter 3 a mwN; vom 15.10.2008 – VIII ZR 321/​07, NJW 2009, 143 Rn. 13[↩]
3. BGH, Urteil vom 19.10.1966 – VIII ZR 93/​64, NJW 1967, 154 unter 2 a; vgl. auch BGH, Urteil vom 10.11.2006 – V ZR 46/​06, NJW 2007, 146 Rn. 9[↩]
4. vgl. BGH, Urtei­le vom 22.12 1964 – VI ZR 212/​63, VersR 1965, 364 unter 3; vom 12.07.1968 – VI ZR 134/​67, VersR 1968, 1161 unter – II 1; vom 26.01.1977 – VIII ZR 208/​75, VersR 1977, 431 unter II; vom 15.06.1988 – VIII ZR 183/​87, aaO; vom 22.01.2008 – VI ZR 126/​07, NJW 2008, 1440 Rn. 11[↩]
5. vgl. Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmid, Miet­recht, 13. Aufl., § 535 BGB Rn. 139; RGZ 165, 155, 159[↩]
6. so wohl auch Blank in Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 5. Aufl., § 535 Rn. 350[↩]
7. RGZ 165, 155[↩]
8. BGH, Urteil vom 09.10.2003 – III ZR 8/​03, NJW 2003, 3622 unter 4 c aa[↩]
9. BGH, Urtei­le vom 23.07.2015 – III ZR 86/​15, VersR 2016, 63 Rn. 10; vom 12.06.2012 – VI ZR 138/​11, NJW 2012, 2727 Rn. 10 mwN[↩]
10. vgl. zum Gan­zen nur BGH, Urtei­le vom 13.07.1967 – III ZR 165/​66, VersR 1967, 981 unter – II 1 b; vom 27.01.1987 – VI ZR 114/​86, NJW 1987, 2671 unter – II 2 a; vom 09.10.2003 – III ZR 8/​03, aaO; OLG Nürn­berg, NJW-RR 2002, 23; vgl. fer­ner BGH, Urteil vom 22.11.1965 – III ZR 32/​65, NJW 1966, 202, 203[↩]
11. vgl. OLG Nürn­berg, aaO[↩]
12. vgl. BGH, Urteil vom 22.11.1965 – III ZR 32/​65, aaO; sie­he auch Bay­O­bLG VersR 1991, 666, 667[↩]
13. vgl. BGH, Urteil vom 16.05.2006 – VI ZR 189/​05, NJW 2006, 2326 Rn. 7 f. [zum Aus­tausch eines Glas­aus­schnitts einer Zim­mer­tür]; vgl. auch BGH, Urteil vom 15.10.2008 – VIII ZR 321/​07, aaO Rn. 18 [zur Inspek­ti­on von Elek­tro­lei­tun­gen][↩]