Restitutionsansprüche in der Zwangsversteigerung

Restitutionsansprüche auf Grundstücke können, wie jetzt der Bundesgerichtshof entschied, nicht nach Maßgabe von § 9a Abs. 1 Satz 3 EGZVG im Zwangsversteigerungsverfahren angemeldet werden¹.

Der Zuschlagsbeschluss ist nach § 100 Abs. 1 ZVG aufzuheben, weil er auf einem fehlerhaften Verfahren beruht. Die Versteigerung ist nämlich unter einer fehlerhaften Bedingung durchgeführt worden, § 83 Nr. 6 ZVG. Dieser Mangel ist von Amts wegen zu berücksichtigen, § 100 Abs. 3 ZVG. Die Bedingungen der Versteigerung waren fehlerhaft, weil in ihnen der Fortbestand der im Verfahren angemeldeten Restitutionsansprüche nach § 9a EGZVG vorgesehen war. Nach § 9a EGZVG können Ansprüche nach dem Vermögensgesetz indes nur angemeldet werden, wenn ihr Gegenstand die Restitution von selbständigem Gebäudeeigentum ist. Sind sie dagegen auf die Restitution des zu versteigernden Grundstücks gerichtet, können sie im Zwangsversteigerungsverfahren nicht angemeldet werden und erlöschen mit dem Zuschlag.

Allerdings ist einzuräumen, so der Bundesgerichtshof, dass die Vorschrift nach dem Wortlaut in einem anderen Sinn verstanden werden kann und dass die Vorschrift in der Vergangenheit überwiegend auch in diesem Sinn verstanden worden ist². Das Bundesverwaltungsgericht ist diesem Verständnis der Vorschrift aber nicht gefolgt. Es legt sie eng in dem Sinn aus, dass nur Restitutionsansprüche auf Gebäudeeigentum nach Maßgabe von § 9a Abs. 1 Satz 3 EGZVG bestandserhaltend angemeldet werden können, nicht aber Restitutionsansprüche auf Grundstücke, um die es hier geht³.

Der Bundesgerichtshof hat dieses Verständnis der Vorschrift seiner Entscheidung zur Erstattungsfähigkeit von Zinszahlungen auf Altgrundpfandrechte aus der Zeit vor dem 3. Oktober 1990 nach § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG zugrunde gelegt⁴. Er hält daran fest. Das weite Verständnis von § 9a Abs. 1 Satz 3 EGZVG steht im Widerspruch zur Entstehungsgeschichte und dem Zweck der Norm und vor allem zu der Konzeption des Gesetzesgebers. Die Norm ist mit Rücksicht hierauf einschränkend auszulegen und nur auf Restitutionsansprüche auf selbständiges Gebäudeeigentum anzuwenden.

Die in der Vergangenheit vorherrschende Auslegung von § 9a Abs. 1 Satz 3 EGZVG ist entscheidend von dem Bestreben getragen, eine Lücke im Schutz des Berechtigten zu schließen. Diese Lücke wird darin gesehen, dass der Berechtigte (vgl. § 2 VermG) vor einer unberechtigten Veräußerung durch das Erfordernis einer Grundstücksverkehrsgenehmigung nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GVO geschützt ist, ein vergleichbarer Schutz nach Aufhebung des Genehmigungserfordernisses für den Erwerb in der Vollstreckungsversteigerung nach § 2 Abs. 1 Buchstabe d GVO a. F. mit deren Änderung durch das sog. Hemmnissebeseitigungsgesetz⁵ aber nicht mehr besteht. Er würde erreicht, wenn der Berechtigte den Restitutionsanspruch in der Vollstreckungsversteigerung anmelden und so erhalten könnte. Für diese Sicht lässt sich auch eine Passage in der Begründung zu § 9a Abs. 2 Satz 3 EGZVG anführen, die man so verstehen kann, als gehe der Gesetzgeber von der Anmeldefähigkeit aller Restitutionsansprüche aus⁶. Das trifft aber nicht zu.

§ 9a EGZVG ist keine allgemeine Überleitungsvorschrift für Zwangsversteigerungsverfahren im Beitrittsgebiet, die inhaltlich nicht zusammenhängende Übergangsregelungen in einer Vorschrift zusammenfasst. Mit der Regelung in § 9a EGZVG wollte der Gesetzgeber vielmehr, wie sich aus der Vorbemerkung zu ihrer Einzelerläuterung⁷ ergibt, die Störung der Grundstücksversteigerung durch das sog. vagabundierende Gebäudeeigentum beheben. Sein Ziel war es aber nicht, den Schutz des Berechtigten über den konkreten Regelungsanlass hinaus in einem ganz wesentlichen Punkt zu verändern.

Bei Inkrafttreten der Vorschrift am 25. Dezember 1993 konnte die Zwangsversteigerung eines bebauten Grundstücks praktisch nicht durchgeführt werden. Es war nämlich nicht zu klären, ob das auf dem zu versteigernden Grundstück stehende Gebäude als Bestandteil des Grundstücks von der Beschlagnahme im Zwangsversteigerungsverfahren erfasst war und mitversteigert werden konnte. An dem Gebäude konnte rechtlich selbständiges Gebäudeeigentum bestehen. Dieses musste nicht mit einem Nutzungsrecht am Grund-stück verbunden sein. Ein etwa vorhandenes Nutzungsrecht musste nicht im Grundbuch des zu versteigernden Grundstücks eingetragen sein. Dieser Zustand behinderte die Wertberechnung und machte die Abgabe eines Gebots zum Risiko. Der Ersteher konnte nicht sicher sein, ob er das Gebäude miterwarb oder im Gegenteil damit rechnen musste, dessen Nutzer auf unbestimmte Zeit dulden und ihm das Grundstück, auf Grund von Ansprüchen nach dem damals noch im Entstehen begriffenen Sachenrechtsbereinigungsgesetz, sogar wieder verkaufen zu müssen⁸.

Die Lösung sah der Gesetzgeber darin, nach einer Übergangszeit auch das selbständige Gebäudeeigentum mit dem Zuschlag erlöschen zu lassen, wenn es nicht wie ein die Veräußerung hinderndes Recht angemeldet war (§ 9a Abs. 2 EGZVG). Das allein hätte nicht viel genutzt, da mit dem Gebäudeeigentum, aber auch mit anderen Bebauungen, Ankaufsansprüche nach dem sich abzeichnenden Sachenrechtsbereinigungsgesetz verbunden sein konnten. Ohne eine Einbeziehung auch solcher Ansprüche in die Regelung hätte der Ersteher im Ergebnis doch mit einer nachträglichen Entwertung des ersteigerten Grundbesitzes rechnen müssen⁹. Deshalb sollten auch sie ohne Anmeldung erlöschen, bei erfolgter Anmeldung aber bestehen bleiben (§ 9a Abs. 1 Satz 2 EGZVG).

Bei den Restitutionsansprüchen auf Gebäudeeigentum ergab sich ein Sonderproblem. Sie würden zwar auch ohne die in § 9a Abs. 1 Satz 3 EGZVG vorgesehene Regelung erlöschen, weil sie nach dem in § 3b Abs. 4 Satz 1 VermG zum Ausdruck kommenden Grundkonzept des Vermögensgesetzes ebenso wie Restitutionsansprüche auf Grundstücke nicht zuschlagsfest sind. Hier wäre das Erlöschen aber nicht die Folge einer Versteigerung des Gebäudeeigentums selbst, sondern die Folge der Versteigerung eines anderen Objekts, über die zudem nicht entsprechend § 3b Abs. 2 VermG zu unterrichten wäre. Das ließ es geraten sein, Restitutionsansprüche auf Gebäudeeigentum ausnahmsweise genauso zu behandeln wie die mit Gebäudeeigentum oder sonstigen Bebauungen verbundene Bereinigungsansprüche¹⁰.

Dass der Gesetzgeber mit § 9a EGZVG insgesamt und speziell mit § 9a Abs. 1 Satz 3 EGZVG keine generelle Änderung der Stellung des Berechtigten im Zwangsversteigerungsverfahren angestrebt hat, zeigt sich klar an § 3b Abs. 2 bis 4 VermG und der Entstehungsgeschichte dieser Norm.

Schon das Vorhandensein dieser Norm zeigt, dass der Gesetzgeber in § 9a Abs. 1 Satz 3 EGZVG eine Sonderregelung für das vagabundierende Gebäudeeigentum und keine Regelung für alle Restitutionsansprüche schaffen wollte. Aus § 3b Abs. 2 bis 4 VermG ergibt sich nämlich, dass der Gesetzgeber die Stellung des Berechtigten im Zwangsversteigerungsverfahren nicht als Einzelfrage des Zwangsversteigerungsrechts, sondern als eine wesentliche Frage des Restitutionsrechts ansieht. Die wollte er nicht an verschiedenen Stellen regeln, sondern mit § 3b VermG einer in sich geschlossenen Regelung zuführen. Das ist ihm mit der Norm im Wesentlichen gelungen, selbst wenn man sie für inhaltlich unzureichend halten wollte.

Die Norm folgt einem Regelungskonzept, das mit einer Anwendung von § 9a Abs. 1 Satz 3 EGZVG auf alle Restitutionsansprüche unvereinbar ist.

Ihr erster Teil, die Pflicht zur Unterrichtung des Berechtigten nach § 3b Abs. 2 VermG, ist vor § 9a EGZVG mit dem Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetz vom 14. Juli 1992¹¹ geschaffen worden. Sie hat zwar auch dann einen Sinn, wenn man § 9a Abs. 1 Satz 3 EGZVG auf alle Restitutionsansprüche anwendet. Denn eine Anmeldung von Ansprüchen im Zwangsversteigerungsverfahren setzt die Kenntnis von der Anordnung eines solchen Verfahrens voraus. Gedacht war sie dazu aber nicht. Nach der Entwurfsbegründung hatte sie gerade nicht den Zweck, dem Berechtigten die Anmeldung seiner Rechte zu ermöglichen und den Verlust des Grundstücks zu verhindern. Der Gesetzgeber ging im Gegenteil davon aus, dass die Restitution nach Eröffnung des Zwangsversteigerungsverfahrens nicht mehr Platz greift und dem Anmelder nur die Chance geboten werden sollte mitzubieten¹².

Entsprechendes gilt für den nach Inkrafttreten des § 9a Abs. 1 Satz 3 EGZVG am 25. Dezember 1993 durch das Vermögensrechtsanpassungsgesetz vom 4. Juli 1995¹³ geschaffenen dritten Teil der Vorschrift, den Anspruch auf Erlösauskehr nach § 3b Abs. 4 Satz 1 VermG. Diese Vorschrift ergibt ebenfalls noch einen Sinn, wenn man § 9a Abs. 1 Satz 3 EGZVG auf alle Restitutionsansprüche anwendet. Der dort vorgesehene Anspruch auf Herausgabe des Versteigerungserlöses kommt bei den Anmeldern in Betracht, die ihre Ansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren nicht angemeldet haben und denen das Grundstück dann nicht mehr restituiert werden kann. Gedacht war diese Vorschrift dazu aber ebenso wenig wie § 3b Abs. 2 VermG. In der Entwurfsbegründung erklärt der Gesetzgeber die Regelung genau wie die Einführung des § 3b Abs. 2 VermG damit, dass der Berechtigte im Zwangsversteigerungsverfahren seine Rechte nur durch Mitbieten wahren kann¹⁴.

Inhaltlich unvereinbar ist die Anwendung von § 9a Abs. 1 Satz 3 EGZVG auf alle Restitutionsansprüche jedenfalls mit dem zweiten Teil der Vorschrift, dem Einstellungsanspruch des Berechtigten in der Teilungsversteigerung nach § 3b Abs. 3 VermG. Mit dieser Regelung wollte der Gesetzgeber die durch die Aufhebung der Genehmigungspflicht nach der Grundstücksverkehrsordnung für den Erwerb in der Zwangsversteigerung entstandene Lücke im Schutz des Berechtigten schließen¹⁵. Das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG wirkt nur schuldrechtlich. Gebotswidrige Verfügungen über das Grundstück bleiben in ihrem Bestand unberührt und lassen sich nur verhindern, soweit sie nach § 2 Abs. 1 Satz 1 GVO einer Grundstücksverkehrsgenehmigung bedürfen. Funktionell tritt damit an die Stelle der entfallenen früheren Genehmigungsbedürftigkeit des Zuschlags in der Zwangsversteigerung die Pflicht zur Einstellung der Teilungsversteigerung nach Maßgabe von § 3b Abs. 3 VermG. Diese Regelung wäre von vornherein überflüssig gewesen, wenn alle Restitutionsansprüche nach § 9a Abs. 1 Satz 2 EGZVG bestandserhaltend angemeldet werden könnten. Denn dann wären alle Berechtigten schon durch diese, zudem nur etwa zwei Jahre zuvor eingeführte, Regelung ausreichend geschützt. Hinzu kommt, dass die Pflicht zur Einstellung nach § 3b Abs. 3 VermG nicht bei jeder Teilungsversteigerung bestehen soll, sondern nur dann, wenn diese von einem Verfügungsberechtigten betrieben wird. Ausgenommen werden sollten und sind nach dem Text der Vorschrift Teilungsversteigerungen, die von einem Gläubiger betrieben werden¹⁶. Diese bewusste Beschränkung der Regelung würde unterlaufen, wenn neben § 3b Abs. 3 VermG auch § 9a Abs. 1 Satz 3 EGZVG generell anwendbar wäre. Es ist auch kein Grund ersichtlich, weshalb der Berechtigte in der Teilungsversteigerung zwischen einer bestandserhaltenden Anmeldung und einem Einstellungsantrag soll wählen können. Nicht erklärbar wäre schließlich, weshalb der Schutz des Berechtigten in der Zwangsversteigerung unterschiedlich ausgestaltet werden sollte, je nachdem, ob es sich um eine Teilungsversteigerung auf Antrag des Verfügungsberechtigten, um die Teilungsversteigerung auf Antrag eines Gläubigers oder um eine Vollstreckungsversteigerung handelt. Das zeigt, dass die Anwendung des § 9a Abs. 1 Satz 3 EGZVG auf alle Restitutionsansprüche nicht den Vorstellungen und dem Konzept des Gesetzgebers entspricht, sondern auf eine Korrektur der als unzureichend empfundenen Entscheidung des Gesetzgebers hinausliefe.

Die Anwendung des § 9a Abs. 1 Satz 3 EGZVG auf den Anspruch auf Restitution eines Grundstücks stünde schließlich auch in einem nicht sachgerecht auflösbaren Widerspruch zu den Regelungen über die Belastung eines restitutionsbehafteten Grundstücks mit Grundpfandrechten.

Die Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche löst, wie bereits ausgeführt, nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG keine Verfügungssperre aus, sondern „nur“ die Verpflichtung des Verfügungsberechtigten, sich einer Verfügung über das Grundstück außerhalb des durch § 3 Abs. 3 Sätze 2 bis 5 VermG gesteckten Rahmens¹⁷ zu enthalten. Das bedeutet aber nicht, dass der Verfügungsberechtigte keinerlei Verfügungen über das Grundstück vornehmen dürfte. Er darf das Grundstück im Gegenteil zur Finanzierung von Maßnahmen auf dem Grundstück belasten, die ihm erlaubt und nicht als gewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen aus dem Grundstück zu finanzieren sind¹⁸.

Überschreitet der Verfügungsberechtigte die ihm mit dem Unterlassungsgebot nach § 3 Abs. 3 VermG gesetzten Grenzen einer Belastung des Grundstücks, löst das einen Schadensersatzanspruch nach § 823 Abs. 2 BGB oder nach § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG in Verbindung mit § 678 BGB aus¹⁹. Die gebotswidrige Belastung bleibt aber zivilrechtlich wirksam. Das folgt aus § 16 Abs. 2 und 10 VermG, wonach dem Berechtigten ein Befreiungsanspruch gegen den zusteht, der die Belastung vorgenommen hat. Zweck dieser Regelung ist es, eine verlässliche Beleihung auch restitutionsbelasteter Grundstücke zu ermöglichen. Ob eine Belastung gegen das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 VermG verstößt, kann der Kreditgeber nicht erkennen. Hinge davon der Bestand der zu seiner Sicherheit bestellten Grundpfandrechte ab, wären diese letztlich wertlos, weil der Kreditgeber nicht beurteilen könnte, welche Sicherheit sie ihm vermitteln. Das sollte nach dem Willen des Gesetzgebers auf jeden Fall vermieden werden²⁰. Sicherheit für den ausgereichten Kredit vermittelt ein Grundpfandrecht aber nicht schon dann, wenn sein Bestand von einem Verstoß des Sicherungsgebers gegen das Unterlassungsgebot unberührt bleibt. Das Grundpfandrecht muss in der Vollstreckungsversteigerung auch durchsetzbar sein. Das wäre es aber nicht, könnte der Berechtigte im Vollstreckungsversteigerungsverfahren seinen Restitutionsanspruch mit der Folge anmelden, dass er nicht erlischt und (im Verfahren nach dem Vermögensgesetz) gegen den Ersteher durchgesetzt werden kann. Jeder Ersteher müsste dann damit rechnen, dass er das ersteigerte Grundstück an den Berechtigten verliert und damit im Ergebnis die auf das Gebot geleistete Zahlung verloren ist. Das Grundstück wäre damit nicht versteigerbar. Um diese Folge zu vermeiden, hat der Gesetzgeber den Einstellungsanspruch des Berechtigten nach § 3b Abs. 3 VermG auf die Anordnung der Teilungsversteigerung auf Antrag des Verfügungsberechtigten beschränkt²¹.

Dieses Regelungskonzept des Gesetzgebers führte ohne die Regelung in § 9a Abs. 1 Satz 3 EGZVG nur in dem Fall zu einem sachwidrigen Ergebnis, der Anlass für die Regelung gab, nämlich wenn Gegenstand der Restitution rechtlich selbständiges Gebäudeeigentum, Gegenstand der Zwangversteigerung aber das Grundstück ist, auf dem das Gebäude steht. In dieser Konstellation ist der Schuldner typischerweise nicht auch Eigentümer des Gebäudes, sondern nur Eigentümer des Grundstücks. Die Versteigerung würde aber nach § 9a Abs. 1 Satz 1 EGZVG ohne die Möglichkeit einer bestandserhaltenden Anmeldung dazu führen, dass das Gebäudeeigentum stets mitversteigert wird und sich der Gläubiger des Grundstückseigentümers auch aus einer seinem Schuldner nicht gehörenden Sache, nämlich dem selbständigen Gebäudeeigentum, befriedigen kann. Ein schützenswertes Interesse daran hat der Gläubiger des Grundstückseigentümers nicht. Diese nicht gerechtfertigte Rechtsfolge wird mit der Möglichkeit einer bestandserhaltenden Anmeldung des Restitutionsanspruchs auf Gebäudeeigentum gemäß § 9a Abs. 1 Satz 3 EGZVG verhindert.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 18. März 2010 – V ZB 117/09

1. Anschluss an BVerwGE 130, 134[↩]
2. VG Greifswald RGV Nr. D I 64; Redeker/Hirtschulz in Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, § 3b Rdn. 18; Säcker/Busche, Vermögensrecht, § 3b Rdn. 14; Wasmuth in RVI § 3b VermG Rdn. 42; Keller, Rpfleger 1994, 194, 201; Krause, OV-spezial 1998, 182 f.; wohl auch Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 9a EGZVG Rdn. 6.4; a.M. Grund, ZIP 1999, 1617, 1621 ff.; Cremer, NotBZ 2000, Sonderheft September, S. 13, 26 f.[↩]
3. BVerwGE 130, 134, 137 f.[↩]
4. BGH, Urteil vom 18.09.2009 – V ZR 118/08, ZOV 2009, 298, 300[↩]
5. vom 22. März 1991, BGBl. I S. 766[↩]
6. Begründung des Entwurfs eines Registerverfahrenbeschleunigungsgesetzes in BT-Drs. 12/5553 S. 125[↩]
7. Entwurf eines Registerverfahrenbeschleunigungsgesetzes in BT-Drs. 12/5553 S. 124[↩]
8. vgl. BGH, Beschluss vom 26. Oktober 2006 – V ZB 188/05, NJW-RR 2007, 194, 196, insoweit in BGHZ 169, 305 nicht abgedruckt[↩]
9. Entwurfsbegründung in BT-Drs. 12/5553 S. 124[↩]
10. Entwurfsbegründung in BT-Drs. 12/5553 S. 125[↩]
11. BGBl. I S. 1257[↩]
12. BT-Drs. 12/2480 S. 43[↩]
13. BGBl. I S. 895[↩]
14. Beschlussempfehlung in BT-Drs. 13/1593 S. 11[↩]
15. Beschlussempfehlung zum Vermögensrechtsanpassungsgesetz in BT-Drs. 13/1593 S. 11[↩]
16. Beschlussempfehlung, a.a.O.[↩]
17. dazu BGH, Urteil vom 22.02.2008 – V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399, 1401 f.[↩]
18. BGH, Urteil vom 22.02.2008 – V ZR 30/07, NJW-RR 2008, 1399, 1402[↩]
19. BGH, Urteil vom 16.12.2005 – V ZR 195/04, NJW-RR 2006, 733, 734[↩]
20. Begründung des Entwurfs eines Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes in BT-Drs. 12/2480 S. 49 zu § 16 Abs. 9 VermG-E[↩]
21. Beschlussempfehlung zum Entwurf eines Vermögensrechtsanpassungsgesetzes in BT-Drs. 13/1593 S. 11[↩]