Über­bau in der DDR – und Sachenrechtsbereinigung

Wur­de im Bei­tritts­ge­biet vor dem 3.10.1990 über die Gren­ze gebaut, folgt dar­aus allein kein Anspruch auf Ankauf der über­bau­ten Flä­chen zu den Bedin­gun­gen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes.

Über­bau in der DDR – und Sachenrechtsbereinigung

Nach § 61 Abs. 1 SachenRBerG kann der Nut­zer vom Grund­stücks­ei­gen­tü­mer die Annah­me eines Ange­bots für einen Grund­stücks­kauf­ver­trag ver­lan­gen, wenn der Inhalt des Ange­bots den Bestim­mun­gen der §§ 65 bis 74 SachenRBerG ent­spricht. Die­se Vor­schrift ist, soweit hier von Inter­es­se, nur anwend­bar, wenn ein nach § 1 Abs. 1 SachenRBerG berei­ni­gungs­fä­hi­ges Rechts­ver­hält­nis an dem anzu­kau­fen­den Grund­stück im Bei­tritts­ge­biet besteht und eine nach §§ 4 und 5 SachenRBerG berei­ni­gungs­fä­hi­ge bau­li­che Nut­zung vor­liegt. Die berei­ni­gungs­fä­hi­ge Nut­zung könn­te sich hier nur unter dem Gesichts­punkt einer Nut­zung für den Bau von Eigen­hei­men nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG erge­ben. Danach liegt eine nach den Grund­sät­zen des Sachen­be­rei­ni­gungs­ge­set­zes berei­ni­gungs­fä­hi­ge bau­li­che Nut­zung vor, wenn Grund­stü­cke mit Bil­li­gung staat­li­cher Stel­len in Besitz genom­men und mit einem Eigen­heim bebaut wor­den sind. Dar­an fehlt es hier.

Das ergibt sich aller­dings nicht schon dar­aus, dass die Nut­zer auf dem über­bau­ten Grund­stück kein Eigen­heim, son­dern nur einen Anbau errich­tet haben. Denn nach § 5 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG gel­ten die Bestim­mun­gen des Sachen­rechts­be­rei­ni­gungs­ge­set­zes über Eigen­hei­me auch für mit Bil­li­gung staat­li­cher Stel­len errich­te­te Neben­ge­bäu­de wie Werk­stät­ten oder Lager­räu­me. Unschäd­lich ist fer­ner, dass die von den Nut­zern auf dem über­bau­ten Grund­stück vor­ge­nom­me­ne Bebau­ung kei­ner der in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 SachenRBerG bestimm­ten Fall­grup­pen ent­spricht. Hier­bei han­delt es sich nur um Regel­bei­spie­le. Mit § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG hat der Gesetz­ge­ber einen Auf­fang­tat­be­stand geschaf­fen, der auch bis­lang unent­deck­te Fäl­le einer Berei­ni­gung zugäng­lich macht [1].

Ein sol­cher unent­deck­ter Fall kann nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs aber nur ange­nom­men wer­den, wenn er bei wer­ten­der Betrach­tung einem der in Satz 2 der Vor­schrift genann­ten Regel­bei­spie­le gleich­zu­stel­len ist oder aus sons­ti­gen Grün­den nach der gesetz­li­chen Ziel­set­zung dem Schutz­be­reich des Sachen­rechts­be­rei­ni­gungs­ge­set­zes unter­fällt [2]. Die­se Vor­aus­set­zun­gen lie­gen hier nicht vor.

Der Fall der Nut­zer steht bei wer­ten­der Betrach­tung kei­nem der in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 SachenRBerG genann­ten Regel­bei­spie­le gleich. Sie alle erfas­sen Fäl­le, in denen die an sich vor­ge­se­he­ne Ver­lei­hung oder Zuwei­sung von Nut­zungs­rech­ten für die Eigen­heim­nut­zung aus­ge­blie­ben und Wohn- und Stall­ge­bäu­de für die per­sön­li­che Haus­wirt­schaft oder Eigen­hei­me ohne oder ohne sach­ge­rech­te Absi­che­rung auf frem­den Grund­stü­cken errich­tet, rekon­stru­iert oder neu­errich­tungs­gleich aus­ge­baut wor­den sind. Die­sen Regel­bei­spie­len hat der Bun­des­ge­richts­hof etwa den Fall gleich­ge­stellt, dass eine Klein­gar­ten­par­zel­le zu Wohn­zwe­cken genutzt wur­de, aber nicht fest­zu­stel­len war, ob die Bau­lich­keit auf Grund eines Nut­zungs­ver­trags nach § 312 ZGB errich­tet wor­den war [3]. Die Nut­zer haben aber kein Eigen­heim auf frem­dem Grund und Boden errich­tet, rekon­stru­iert oder aus­ge­baut, son­dern ihr auf dem eige­nen Grund­stück ste­hen­des Wohn­haus aus­ge­baut und bei der in die­sem Zusam­men­hang vor­ge­nom­me­nen Erneue­rung des Anbaus auf das Nach­bar­grund­stück übergebaut.

Ein sol­cher Fall kann auch nicht aus sons­ti­gen Grün­den nach der gesetz­li­chen Ziel­set­zung in den Schutz­be­reich des Sachen­rechts­be­rei­ni­gungs­ge­set­zes ein­be­zo­gen wer­den. Sei­ne Ein­be­zie­hung stün­de näm­lich im Wider­spruch zu den in § 3 Abs. 2 des Geset­zes bestimm­ten Regelungszielen.

Das Sachen­rechts­be­rei­ni­gungs­ge­setz dient in ers­ter Linie dazu, die in Art. 233 § 3 Abs. 2 EGBGB in der Fas­sung des Eini­gungs­ver­trags vor­be­hal­te­ne Berei­ni­gung der zunächst auf­recht­erhal­te­nen beschränk­ten ding­li­chen Rech­te und ihre Anpas­sung an die Bedin­gun­gen des Sachen­rechts des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs vor­zu­neh­men und dabei ins­be­son­de­re auch die Rech­te der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer ange­mes­sen zu regeln. Die­ses Rege­lungs­ziel beschreibt das Gesetz in § 3 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 3 SachenRBerG. Hier­bei ist der Gesetz­ge­ber, wie die erwähn­ten Regel­bei­spie­le in § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 SachenRBerG zei­gen, nicht ste­hen­ge­blie­ben. In Anleh­nung an den Grund­ge­dan­ken des Schut­zes von bau­li­chen Inves­ti­tio­nen bei Über­bau­ten nach § 912 BGB soll­ten unge­si­cher­te bau­li­che Inves­ti­tio­nen in die Rege­lung ein­be­zo­gen wer­den [4]. Eine Inves­ti­ti­ons­si­che­rung durch die Ein­räu­mung eines Anspruchs auf Ankauf von Grund und Boden zum hal­ben Boden­wert oder auf Bestel­lung eines Erb­bau­rechts zur Hälf­te des übli­chen Erb­bau­zin­ses soll­te aber nur erfol­gen, wenn in dem Recht der DDR eine „Ver­ding­li­chung“ durch Nut­zungs­rech­te vor­ge­se­hen war [5]. Ent­spre­chend die­sem mit § 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG auch Gesetz gewor­de­nen Nach­zeich­nungs­prin­zip kön­nen des­halb in die Berei­ni­gung nach Maß­ga­be des Sachen­rechts­be­rei­ni­gungs­ge­set­zes nur Fäl­le ein­be­zo­gen wer­den, in denen eine Absi­che­rung durch Nut­zungs- oder ver­gleich­ba­re Rech­te nach den maß­geb­li­chen Vor­schrif­ten der DDR mög­lich war [6] und infol­ge eines für die DDR typi­schen struk­tu­rel­len Voll­zugs­de­fi­zits plan­wid­rig unter­blie­ben ist [7]. Dar­aus ergibt sich aller­dings auch, dass das Sachen­rechts­be­rei­ni­gungs­ge­setz kei­ne Anwen­dung fin­det, wenn die ding­li­che Absi­che­rung einer bau­li­chen Nut­zung nicht plan­wid­rig unter­blie­ben und auch nicht an einem für die DDR typi­schen Voll­zugs­de­fi­zit geschei­tert ist [8].

Der zuletzt genann­te Aus­nah­me­fall liegt hier, wor­auf das Ober­lan­des­ge­richt Ros­tock [9] letzt­lich auch ent­schei­dend abstellt, vor.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat aller­dings, das ist den Nut­zern ein­zu­räu­men, einen unent­deck­ten Fall der Sachen­rechts­be­rei­ni­gung in einem Fall ange­nom­men, in dem einem Nut­zer durch die LPG ein Nut­zungs­recht an einer in die LPG ein­ge­brach­ten, noch unver­mes­se­nen Flä­che zuge­wie­sen wur­de und sich bei der spä­te­ren Ein­mes­sung her­aus­stell­te, dass eine Klär­gru­be, eine Gar­ten­mau­er und eine Trep­pe außer­halb der Gren­ze des Nut­zungs­rechts auf frem­dem Boden ange­legt wor­den waren [10]. Im Ergeb­nis hat­ten die Nut­zer hier zwar auch ein frem­des Grund­stück mit Neben­bau­wer­ken über­baut. Sei­ne Ursa­che hat­te die­ser Feh­ler aber dar­in, dass die Bebau­ung auf der Grund­la­ge eines Nut­zungs­rechts erfolg­te, das die LPG ihnen ohne kon­kre­te Fest­le­gung der zu bebau­en­den Flä­che zuge­wie­sen hat­te und dass die­se Neben­an­la­gen bei der spä­te­ren Ein­mes­sung einem ande­ren nicht mit dem Nut­zungs­recht belas­te­ten Flur­stück zuge­ord­net wur­den. Dem­ge­gen­über haben die Nut­zer bei der Rekon­struk­ti­on des Wohn­hau­ses auf ihrem ver­mes­se­nen Innen­stadt­grund­stück mit dem Anbau über die Gren­ze gebaut. Sol­che Über­bau­ungs­fäl­le sind nicht die Fol­ge eines für die DDR typi­schen Voll­zugs­de­fi­zits, son­dern die Fol­ge von Feh­lern bei der Pla­nung und Aus­füh­rung von Bau­ten durch den Eigen­tü­mer. Sie kamen schon immer und kom­men nach wie vor im gesam­ten Bun­des­ge­biet vor. Sie sind seit dem Inkraft­tre­ten des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs am 1.01.1900 in § 912 BGB (Über­bau) gere­gelt und hat­ten in der ehe­ma­li­gen DDR auch unter Gel­tung des Zivil­ge­setz­buchs eine ähn­li­che Aus­ge­stal­tung gefun­den (§ 320 ZGB). Sol­che Fäl­le waren befrie­di­gend gere­gelt und bedurf­ten kei­ner Berei­ni­gung. Die Berei­ni­gung sol­cher Über­bau­un­gen nach den Grund­sät­zen des Kapi­tels 2 des Sachen­rechts­be­rei­ni­gungs­ge­set­zes wäre des­halb auch unter dem Gesichts­punkt der Gleich­be­hand­lung nicht zu rechtfertigen.

Sie lie­ße sich jeden­falls nicht mit dem Nach­zeich­nungs­prin­zip begrün­den, son­dern stün­de dazu viel­mehr im Wider­spruch. Die Nut­zer hät­ten die für den Anbau in Anspruch genom­me­ne Flä­che auf dem über­bau­ten Grund­stück in der DDR weder kau­fen noch hier­für an dem Grund­stück eine ander­wei­ti­ge eigen­tums­ähn­li­che Absi­che­rung erlan­gen kön­nen, die ein Ankaufs­recht zu den Bedin­gun­gen des Sachen­rechts­be­rei­ni­gungs­ge­set­zes recht­fer­ti­gen könnte.

Ein Erwerb der bebau­ten Teil­flä­che kam nicht in Betracht, weil das Grund­stück bis zum 3.10.1990 in Volks­ei­gen­tum stand. Ein förm­li­ches Ver­bot der Ver­äu­ße­rung von Volks­ei­gen­tum ist zwar erst durch den am 1.01.1977 in Kraft getre­te­nen § 20 Abs. 3 ZGB geschaf­fen wor­den. Volks­ei­gen­tum wur­de aber, des­sen unge­ach­tet, auch schon vor­her – und damit auch bei Errich­tung des Anbaus bis spä­tes­tens 1970 – nicht mehr an Bür­ger ver­kauft. Vor­ge­se­hen war viel­mehr sei­ner­zeit wie auch spä­ter nur die Ver­lei­hung von Nut­zungs­rech­ten für die Errich­tung oder den Erwerb von Eigen­hei­men etwa nach § 8 des Geset­zes über die Auf­nah­me des Bau­spa­rens vom 15.09.1954 [11] und der Ver­kauf volks­ei­ge­ner Eigen­hei­me etwa nach dem Gesetz über den Ver­kauf volks­ei­ge­ner Eigen­hei­me und Sied­lungs­häu­ser vom 15.09.1954 [12]. Dar­an hat sich mit der Auf­he­bung von § 20 Abs. 3 ZGB zum 1.07.1990 durch Gesetz vom 28.06.1990 [13] nichts geändert.

Der Erwerb eines sol­chen Nut­zungs­rechts oder von Gebäu­de­ei­gen­tum an dem Anbau wäre nicht in Betracht gekom­men, da es nicht um die Errich­tung oder den Erwerb eines Eigen­heims auf volks­ei­ge­nem Grund, son­dern ledig­lich um einen Anbau an ein auf Pri­vat­ei­gen­tum ste­hen­den Wohn­hau­ses han­del­te. Die Bestel­lung eines Erb­bau­rechts wäre damals schon aus ideo­lo­gi­schen Grün­den [14] nicht in Betracht gekom­men. Sie war aber auch recht­lich unzu­läs­sig. Denn es hät­te sich um ein Nach­bar­erb­bau­recht gehan­delt, das, wie sich heu­te im Umkehr­schluss aus § 39 Abs. 3 SachenRBerG ergibt, nach dem sei­ner­zeit auch in der DDR noch gel­ten­den § 1 Abs. 3 Erb­bau­VO (= § 1 Abs. 3 Erb­bau­RG) nicht zuläs­sig ist [15].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Juli 2016 – V ZR 195/​15

  1. BGH, Urteil vom 21.03.2003 – V ZR 290/​02, WM 2003, 1908, 1909 f.[]
  2. vgl. Sachen­RÄndG-RegE, BT-Drs. 12/​5992, S. 102; BGH, Urtei­le vom 16.10.1998 – V ZR 390/​97, WM 1999, 94, 97; vom 12.03.1999 – V ZR 143/​98, WM 1999, 968 f.; und vom 03.05.2002 – V ZR 246/​01, VIZ 2002, 642, 643[]
  3. BGH, Urteil vom 03.05.2002 – V ZR 246/​01, aaO[]
  4. Ent­wurfs­be­grün­dung in BT-Drs. 12/​5992 S. 62[]
  5. Ent­wurfs­be­grün­dung in BT-Drs. 12/​5992 S. 56[]
  6. BGH, Urteil vom 12.10.2012 – V ZR 187/​11, NJW-RR 2013, 789 Rn. 26[]
  7. BGH, Urtei­le vom 16.10.1998 – V ZR 390/​97, WM 1999, 94, 97; vom 14.11.2003 – V ZR 72/​03, WM 2004, 1394, 1395; vom 20.02.2009 – V ZR 184/​08, NJW-RR 2009, 1028 Rn. 11; und vom 23.01.2015 – V ZR 318/​13, ZOV 2015, 135 Rn. 23[]
  8. BGH, Urteil vom 04.03.2005 – V ZR 148/​04, ZOV 2005, 164, 165; ähn­lich Urteil vom 27.09.2002 – V ZR 262/​01, VIZ 2003, 90, 91 f.[]
  9. OLG Ros­tock, Urteil vom 30.07.2015 – 3 U 82/​14[]
  10. BGH, Urteil vom 12.03.1999 – V ZR 143/​98, WM 1999, 968, 969[]
  11. GBl. I S. 783[]
  12. GBl. I S. 784[]
  13. GBl. I S. 524[]
  14. vgl. dazu Roh­de in: Pro­rek­to­rat für For­schung der deut­schen Aka­de­mie für Staats- und Rechts­wis­sen­schaft, Boden­recht [1961], S. 96 ff., 115 f.[]
  15. vgl. BGH, Urteil vom 22.06.1973 – V ZR 160/​71, WM 1973, 999, 1000; Lemke/​Czub, Immo­bi­li­en­recht, 2. Aufl., § 1 Erb­bau­RG Rn. 10[]