Umzugs­kos­ten­pau­scha­le in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen Rege­lun­gen zu den Kos­ten für eine beson­de­re Nut­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums oder für einen beson­de­ren Ver­wal­tungs­auf­wand mit Stim­men­mehr­heit beschlie­ßen, § 21 Abs. 7 WEG. Der­ar­ti­ge beson­de­re Nut­zun­gen im Sin­ne von § 21 Abs. 7 WEG sind sol­che, die mit einer gestei­ger­ten Inan­spruch­nah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums ein­her­ge­hen und zumin­dest bei typi­sie­ren­der Betrach­tung den Anfall beson­de­rer Kos­ten wahr­schein­lich machen.

Umzugs­kos­ten­pau­scha­le in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Die Fest­set­zung einer maß­voll bemes­se­nen Umzugs­kos­ten­pau­scha­le durch Mehr­heits­be­schluss nach § 21 Abs. 7 WEG ent­spricht aber nur dann den Grund­sät­zen einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung, wenn die Rege­lung nicht zu einer unge­recht­fer­tig­ten Ungleich­be­hand­lung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer führt.

Zwar ist die Ein­füh­rung einer maß­vol­len Umzugs­kos­ten­pau­scha­le im Wege eines Mehr­heits­be­schlus­ses durch die Rege­lung des § 21 Abs. 7 WEG gedeckt. Die kon­kre­te Aus­ge­stal­tung ist jedoch nicht in jedem Fall mit den Grund­sät­zen einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung zu ver­ein­ba­ren.

Nach der genann­ten Vor­schrift kön­nen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer durch Mehr­heits­be­schluss unter ande­rem Rege­lun­gen hin­sicht­lich der Kos­ten für beson­de­re Nut­zun­gen des Gemein­schafts­ei­gen­tums tref­fen. Eine sol­che Nut­zung liegt hier vor.

Aller­dings kommt es für das Vor­lie­gen einer beson­de­ren Nut­zung im Sin­ne von § 21 Abs. 7 WEG nicht ent­schei­dend dar­auf an, ob eine den zuläs­si­gen Mit­ge­brauch nach § 13 Abs. 2 WEG über­schrei­ten­de und daher unzu­läs­si­ge Nut­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums vor­liegt 1. Die Geset­zes­ma­te­ria­li­en bele­gen mit aller Klar­heit, dass den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern mit der Rege­lung des § 21 Abs. 7 WEG gera­de auch die Mög­lich­keit eröff­net wer­den soll­te, eine Umzug­kos­ten­pau­scha­le zu beschlie­ßen 2. Da Ein- und Aus­zü­ge aber unzwei­fel­haft in den Kern­be­reich des nach § 13 Abs. 2 WEG statt­haf­ten Mit­ge­brauchs fal­len – und dies im Lich­te der Eigen­tums­ge­währ­leis­tung des Art. 14 GG auch bei häu­fi­gen Umzü­gen gilt 3 -, erscheint der auf die Wer­tung des § 13 Abs. 2 WEG abhe­ben­de Ansatz nicht über­zeu­gend. Das gesetz­ge­be­ri­sche Anlie­gen wür­de ohne Not ver­fehlt.

Vor die­sem Hin­ter­grund bie­tet es sich an, schon sol­che Nut­zun­gen als beson­de­re im Sin­ne von § 21 Abs. 7 WEG auf­zu­fas­sen, die mit einer gestei­ger­ten Inan­spruch­nah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums ein­her­ge­hen und zumin­dest bei typi­sie­ren­der Betrach­tung den Anfall beson­de­rer Kos­ten wahr­schein­lich machen 4. Das ist bei Umzü­gen der Fall. Die­se füh­ren im All­ge­mei­nen zu einer gestei­ger­ten Inan­spruch­nah­me ins­be­son­de­re von Trep­pen­häu­sern und Auf­zü­gen und machen in der Regel zusätz­li­chen Rei­ni­gungs­auf­wand erfor­der­lich. Selbst sorg­fäl­tig arbei­ten­de Umzugs­kräf­te kön­nen in der Regel klei­ne­re, oft unbe­deu­ten­de und erst in der Sum­mie­rung die Unan­sehn­lich­keit oder Repa­ra­tur­be­dürf­tig­keit deut­lich machen­de Schä­den kaum ver­mei­den. Da sol­che Abnut­zun­gen, Schä­den und Kos­ten schwer oder nur mit unan­ge­mes­se­nem Auf-wand an Zeit und Kos­ten zu quan­ti­fi­zie­ren sind 5, liegt eine pau­scha­lie­ren­de Rege­lung, die nicht dar­auf abhebt, ob im Ein­zel­fall Kos­ten ver­ur­sacht wer­den, im wohl­ver­stan­de­nen Inter­es­se aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Auf der Grund­la­ge die­ser typi­sie­ren­den und pau­scha­lie­ren­den Betrach­tung kommt es daher auch nicht dar­auf an, dass Feri­en­gäs­te und Sai­son­ar­bei­ter in eine möblier­te Woh­nung meist mit nur gerin­gem Umzugs­gut ein- und aus­zie­hen wer­den.

Aller­dings ent­spre­chen pau­scha­lie­ren­de und typi­sie­ren­de Rege­lun­gen nur dann einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung, wenn die Pau­scha­le maß­voll bemes­sen ist und nicht zu einer unge­recht­fer­tig­ten Ungleich­be­hand­lung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer führt.

Was die Höhe der Umzugs­kos­ten­pau­scha­le anbe­langt, ist die Gren­ze der Ange­mes­sen­heit nach den der­zei­ti­gen Ver­hält­nis­sen zwar bei einem Betrag von 50 € erreicht, aber noch nicht über­schrit­ten.

Die Rege­lung ist aber dann zu bean­stan­den, wenn sie nur Umzü­ge im Zusam­men­hang befris­tet ver­ein­bar­ter Nut­zungs­ver­hält­nis­se der Pau­scha­le unter­wirft und damit Umzü­ge auf­grund unbe­fris­te­ter Gebrauchs­über­las­sun­gen sowie vor allem auch Umzü­ge der jewei­li­gen Eigen­tü­mer selbst aus­klam­mert. Der ins­be­son­de­re bei Mehr­heits­be­schlüs­sen über das Gemein­schafts­ver­hält­nis zum Tra­gen kom­men­de Gleich­be­hand­lungs­grund­satz lässt zwar Dif­fe­ren­zie­run­gen zu, dies aber nur, wenn für die Unter­schei­dung ein aus­rei­chen­der Sach­grund besteht 6. Dar­an fehlt es hier. Ins­be­son­de­re ist nichts dafür ersicht­lich, dass die von der Rege­lung aus­ge­nom­me­nen Umzü­ge zu signi­fi­kant gerin­ge­ren Belas­tun­gen des Gemein­schafts­ei­gen­tums füh­ren.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 1. Okto­ber 2010 – V ZR 220/​09

  1. so aber Mül­ler, ZWE 2008, 278, 283 f.; vgl. auch Timme/​Elzer, WEG, § 21 Rn. 376[]
  2. vgl. BT-Drs. 16/​887 S. 27[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/​09, NZM 2010, 285, 286 f.[]
  4. vgl. Mer­le in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 155; Jennißen/​Hei­ne­mann, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 118; Palandt/​Bassenge, BGB, 69. Aufl., § 21 WEG Rn. 21[]
  5. vgl. auch Van­den­hou­ten in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 21 Rn. 129; Hügel, ZWE 2005, 204, 213[]
  6. vgl. auch Mer­le in Bär­mann, aaO, § 25 Rn. 184 m.w.N.[]
  7. Anschluss an BFHE 244, 536[]