Umzugskostenpauschale in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümer können Regelungen zu den Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen, § 21 Abs. 7 WEG. Derartige besondere Nutzungen im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG sind solche, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergehen und zumindest bei typisierender Betrachtung den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich machen.

Umzugskostenpauschale in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Festsetzung einer maßvoll bemessenen Umzugskostenpauschale durch Mehrheitsbeschluss nach § 21 Abs. 7 WEG entspricht aber nur dann den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Regelung nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt.

Zwar ist die Einführung einer maßvollen Umzugskostenpauschale im Wege eines Mehrheitsbeschlusses durch die Regelung des § 21 Abs. 7 WEG gedeckt. Die konkrete Ausgestaltung ist jedoch nicht in jedem Fall mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu vereinbaren.

Nach der genannten Vorschrift können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss unter anderem Regelungen hinsichtlich der Kosten für besondere Nutzungen des Gemeinschaftseigentums treffen. Eine solche Nutzung liegt hier vor.

Allerdings kommt es für das Vorliegen einer besonderen Nutzung im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG nicht entscheidend darauf an, ob eine den zulässigen Mitgebrauch nach § 13 Abs. 2 WEG überschreitende und daher unzulässige Nutzung des Gemeinschaftseigentums vorliegt1. Die Gesetzesmaterialien belegen mit aller Klarheit, dass den Wohnungseigentümern mit der Regelung des § 21 Abs. 7 WEG gerade auch die Möglichkeit eröffnet werden sollte, eine Umzugkostenpauschale zu beschließen2. Da Ein- und Auszüge aber unzweifelhaft in den Kernbereich des nach § 13 Abs. 2 WEG statthaften Mitgebrauchs fallen – und dies im Lichte der Eigentumsgewährleistung des Art. 14 GG auch bei häufigen Umzügen gilt3 -, erscheint der auf die Wertung des § 13 Abs. 2 WEG abhebende Ansatz nicht überzeugend. Das gesetzgeberische Anliegen würde ohne Not verfehlt.

Vor diesem Hintergrund bietet es sich an, schon solche Nutzungen als besondere im Sinne von § 21 Abs. 7 WEG aufzufassen, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergehen und zumindest bei typisierender Betrachtung den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich machen4. Das ist bei Umzügen der Fall. Diese führen im Allgemeinen zu einer gesteigerten Inanspruchnahme insbesondere von Treppenhäusern und Aufzügen und machen in der Regel zusätzlichen Reinigungsaufwand erforderlich. Selbst sorgfältig arbeitende Umzugskräfte können in der Regel kleinere, oft unbedeutende und erst in der Summierung die Unansehnlichkeit oder Reparaturbedürftigkeit deutlich machende Schäden kaum vermeiden. Da solche Abnutzungen, Schäden und Kosten schwer oder nur mit unangemessenem Auf-wand an Zeit und Kosten zu quantifizieren sind5, liegt eine pauschalierende Regelung, die nicht darauf abhebt, ob im Einzelfall Kosten verursacht werden, im wohlverstandenen Interesse aller Wohnungseigentümer. Auf der Grundlage dieser typisierenden und pauschalierenden Betrachtung kommt es daher auch nicht darauf an, dass Feriengäste und Saisonarbeiter in eine möblierte Wohnung meist mit nur geringem Umzugsgut ein- und ausziehen werden.

Allerdings entsprechen pauschalierende und typisierende Regelungen nur dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Pauschale maßvoll bemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt.

Was die Höhe der Umzugskostenpauschale anbelangt, ist die Grenze der Angemessenheit nach den derzeitigen Verhältnissen zwar bei einem Betrag von 50 € erreicht, aber noch nicht überschritten.

Die Regelung ist aber dann zu beanstanden, wenn sie nur Umzüge im Zusammenhang befristet vereinbarter Nutzungsverhältnisse der Pauschale unterwirft und damit Umzüge aufgrund unbefristeter Gebrauchsüberlassungen sowie vor allem auch Umzüge der jeweiligen Eigentümer selbst ausklammert. Der insbesondere bei Mehrheitsbeschlüssen über das Gemeinschaftsverhältnis zum Tragen kommende Gleichbehandlungsgrundsatz lässt zwar Differenzierungen zu, dies aber nur, wenn für die Unterscheidung ein ausreichender Sachgrund besteht6. Daran fehlt es hier. Insbesondere ist nichts dafür ersichtlich, dass die von der Regelung ausgenommenen Umzüge zu signifikant geringeren Belastungen des Gemeinschaftseigentums führen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 1. Oktober 2010 – V ZR 220/09

  1. so aber Müller, ZWE 2008, 278, 283 f.; vgl. auch Timme/Elzer, WEG, § 21 Rn. 376[]
  2. vgl. BT-Drs. 16/887 S. 27[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/09, NZM 2010, 285, 286 f.[]
  4. vgl. Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 155; Jennißen/ Heinemann, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 118; Palandt/Bassenge, BGB, 69. Aufl., § 21 WEG Rn. 21[]
  5. vgl. auch Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 21 Rn. 129; Hügel, ZWE 2005, 204, 213[]
  6. vgl. auch Merle in Bärmann, aaO, § 25 Rn. 184 m.w.N.[]