Untervermietung bei einer aus beruflichen Gründen genutzten Nebenwohnung

Mit der Untervermietung bei einer aus beruflichen Gründen genutzten Nebenwohnung hatte sich der Bundesgerichtshof erneut1 zu befassen:

Untervermietung bei einer aus beruflichen Gründen genutzten Nebenwohnung

Nach der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Ein Interesse des Mieters in diesem Sinne ist schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen2. Als berechtigt ist dabei nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht3.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen grundsätzlich als berechtigtes Interesse im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Untervermietung eines Teils der Wohnung anzuerkennen4. Denn der Gesetzgeber hat mit der Schaffung der Norm erkennbar unter anderem die Absicht verfolgt, dem Mieter eine Kostenentlastung durch eine Untervermietung zu ermöglichen5.

Zur Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse vorliegt, sind die tatsächlichen Umstände, auf denen der Wunsch des Mieters zur Aufnahme eines Dritten in die Wohnung beruht, unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks der Regelung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB umfassend zu würdigen6.

Diesen Maßstäben wurde das hier vom Bundesgerichtshof beurteilte Berufungsurteil des Landgerichts Berlin7 nicht gerecht. Das Landgericht Berlin hat bereits im Ausgangspunkt verkannt, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht voraussetzt, dass dieses Interesse im Wesentlichen den fortdauernden Bestand seines Hauptwohnsitzes betreffen, hiermit in Zusammenhang stehen oder diesem im Gewicht gleichkommen müsse8.

Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB keine qualitativen Anforderungen bezüglich der verbleibenden Nutzung des Wohnraums durch den Mieter aufstellt. Vielmehr ist der Anspruch auf Gestattung der Untervermietung lediglich vom Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters sowie davon abhängig, dass er nur einen Teil des Wohnraums einem Dritten überlässt. Von der „Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte“ ist dabei regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es jedenfalls, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen9. Daher ist nicht erforderlich, dass die Wohnung auch nach der Untervermietung Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt10.

Die hiergegen gerichteten Erwägungen des Landgerichts Berlin, der Gesetzgeber habe lediglich den Bestand eines einzigen Mietverhältnisses als schützenswert angesehen11 und einen derartig weiten Anwendungsbereich des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht gewollt, finden in der Gesetzgebungsgeschichte keine Stütze und verkennen den Sinn und Zweck der Regelung.

§ 553 BGB entspricht, von geringen redaktionellen Änderungen abgesehen, der Bestimmung des § 549 Abs. 2 BGB aF12. § 549 Abs. 2 BGB aF war in das Mietrecht eingefügt worden, um einen billigen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters zu schaffen13.

Im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens wurde dabei die im ursprünglichen Gesetzentwurf für einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung vorgesehene Voraussetzung eines „dringenden Interesses“ des Mieters14 zugunsten eines „berechtigten Interesses“ erweitert15. Einschränkende Ausführungen dazu, dass dieses Interesse – wie das Landgericht Berlin gemeint hat – auf den Erhalt des aktuellen beziehungsweise ehemaligen und voraussichtlich auch künftigen Hauptwohnsitzes gerichtet sein müsse, weil nur der Bestand eines einzigen Mietverhältnisses schützenswert sei, finden sich dabei nicht.

Zum Schutz gegenläufiger Belange des Vermieters sollte der Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte dann ausgeschlossen sein, wenn sie dem Vermieter wegen eines wichtigen Grundes in der Person des Untermieters, wegen einer Überbelegung des Wohnraums oder aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist. Ferner wurde dem Vermieter für den Fall, dass die Untervermietung nur bei einer angemessenen Erhöhung des Mietzinses zuzumuten ist, die Möglichkeit eingeräumt, die Erlaubnis zur Untervermietung davon abhängig zu machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt (§ 549 Abs. 2 Satz 2 BGB aF).

Nach der gesetzgeberischen Wertentscheidung gehen daher die berechtigten Interessen des Mieters den Interessen des Vermieters grundsätzlich vor. Sie haben nur dann zurückzustehen, wenn die beabsichtigte Gebrauchsüberlassung für den Vermieter unzumutbar wäre16. § 549 Abs. 2 BGB aF war demnach nicht als Ausnahmevorschrift konzipiert.

Die zu § 549 Abs. 2 BGB aF angestellten Erwägungen sind auch für die Auslegung der nahezu gleichlautenden Bestimmung des § 553 BGB maßgebend. Der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes wollte die bisherige Rechtslage übernehmen12.

Dementsprechend findet sich auch in den diesbezüglichen Gesetzesmaterialien kein Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber lediglich den Bestand eines einzigen Mietverhältnisses als schützenswert angesehen hätte. Vielmehr spricht bereits die dort an anderer Stelle hervorgehobene Mobilität und Flexibilität in der heutigen Gesellschaft17, welche eine doppelte Haushaltsführung beispielsweise aus beruflichen Gründen häufig bedingen wird, gegen ein zu enges Verständnis des berechtigten Interesses des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Der Zweck des § 553 Abs. 1 BGB besteht demnach darin, dem Mieter die Wohnung, an der er festhalten will, zu erhalten18.

Schon weil der Mieter durch einen Mietvertrag nicht verpflichtet wird, in der Mietwohnung seinen Lebensmittelpunkt im Sinne des Hauptwohnsitzes zu begründen, sondern es seinen persönlichen Vorstellungen und seiner freien Entscheidung überlassen ist, wo er im herkömmlichen Sinne wohnt19, kann nach dem dargestellten Zweck der Norm das Fortbestehen des Hauptwohnsitzes beziehungsweise ein Zusammenhang hierzu nicht Voraussetzung für das Vorliegen des von ihr geforderten berechtigten Interesses sein. Es wäre vielmehr – was das Landgericht Berlin verkannt hat – wertungswidersprüchlich, angesichts des von § 553 Abs. 1 BGB verfolgten Zwecks des Erhalts einer Wohnung für den Mieter für dessen berechtigtes Interesse Anforderungen aufzustellen, die in dem ursprünglichen Mietverhältnis keine rechtliche Grundlage finden.

Das Landgericht Berlin hat überdies infolge der Verengung des Blickwinkels bei der vorzunehmenden Würdigung der Gesamtumstände nicht hinreichend beachtet, dass die nach dem – mangels entsprechender Feststellungen des Landgerichts Berlin – revisionsrechtlich zugrunde zu legenden; vom Landgericht Berlin als streitig angesehenen und – anders als das Landgericht Berlin hat anklingen lassen – auch nicht etwa fallen gelassenen Vortrag des Mieters beabsichtigte weitere Nutzung der Wohnung als Nebenwohnsitz aus beruflichen Gründen ein im Rahmen des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ausreichendes berechtigtes Interesse darstellt20.

Anders als das Landgericht Berlin offenbar gemeint hat, kommt es nicht darauf an, ob der Mieter auf die fortdauernde Nutzung der Wohnung aus beruflichen Gründen oder auf die Erzielung von Einnahmen aus der Untervermietung zwingend angewiesen ist.

Das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB erfordert nicht – wie vom Landgericht Berlin offenbar erwogen, aber letztlich offen gelassen , dass es dem Mieter bezogen auf die konkrete Höhe seiner Einkünfte und seines Vermögens nicht möglich ist, das Mietverhältnis auch ohne die Inanspruchnahme von Untermieteinnahmen fortzusetzen21. Aufgrund des mieterschützenden Regelungszwecks der Norm reicht vielmehr – wie ausgeführt – jedes nachvollziehbare Interesse an einer finanziellen Ersparnis aus22.

Gleiches gilt auch für die fortdauernde Nutzung der Wohnung als Nebenwohnsitz. Auch in diesem Zusammenhang ist nicht erforderlich, dass der Mieter auf die revisionsrechtlich zu unterstellende, tatsächlich gelebte und weiterhin beabsichtigte Nutzung der Wohnung als Nebenwohnsitz aus beruflichen Gründen, die das Landgericht Berlin zu Unrecht als bloßen Komfortzuwachs abgetan hat, zwingend angewiesen ist.

Es spielt damit entgegen der Auffassung des Landgerichts Berlin keine Rolle, ob der Mieter in den Räumlichkeiten seiner Spedition durch Raumteiler einen geschützten Bereich für den Aufenthalt in Pausenzeiten schaffen könnte. Vielmehr genügt für die Annahme eines berechtigten Interesses im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB der Umstand, dass der Wunsch des Mieters, sich während der Pausen seines früh morgens beginnenden und häufig bis nachts um 2 Uhr dauernden Arbeitstags in der Mietwohnung aufzuhalten und dort zwei bis drei Mal pro Woche zu übernachten, um sich nächtliche Fahrten nach Hause zu ersparen, nachvollziehbar ist.

Auch scheitert die Annahme eines berechtigten Interesses in den Fällen, in denen – wie hier – der Mieter längerfristig oder dauerhaft seinen Hauptwohnsitz nicht in der Wohnung haben wird, deren Gebrauch er teilweise einem Dritten überlassen möchte, nicht bereits an einem Widerspruch zur geltenden Rechts- und Sozialordnung, weil dem Untermieter rechtlich nicht der gleiche Schutz zukomme wie dem Hauptmieter.

Die Revisionserwiderung greift in diesem Zusammenhang die vom Landgericht Berlin vorliegend und in einer weiteren Entscheidung23 offen gelassene Frage auf, ob die Erzielung von Untermieteinnahmen zum Unterhalt mehrerer Mietobjekte jedenfalls in Lagen angespannter Wohnungsmärkte wie Berlin im Widerspruch zur geltenden Sozialordnung stehe, weil für den Untermieter nicht der gleiche Bestandsschutz bestehe wie für den Hauptmieter24, und verweist ergänzend darauf, dass der Untervermieter auch hinsichtlich der Miethöhe von den bei einem regulären Wohnraummietverhältnis geltenden Beschränkungen weitgehend befreit sei. Eine von einem Mieter unter regulären Bedingungen angemietete Wohnung bleibe dem primären Wohnungsmarkt damit auch dann entzogen, wenn der Mieter seinen Lebensmittelpunkt dauerhaft von dort verlegt habe, und könne auf einem so geschaffenen zweiten Wohnungsmarkt unter Aushebelung des sozialen Mietrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs vom Mieter frei vermarktet werden. Mit diesen Einwänden kann im Streitfall ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung nicht verneint werden.

Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zwar voraus, dass dieses mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht25.

Diese Voraussetzung ist jedoch nicht bereits deshalb zu verneinen, weil der (Haupt)Mieter einer (in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegenden) Mietwohnung bei einer Teilüberlassung des Gebrauchs im Wege der Untervermietung nicht den gleichen rechtlichen Beschränkungen unterliegt wie ein regulärer Vermieter.

Die Untervermietung als solche ist im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs anerkannt. Der Umstand, dass der Untermieter im Vergleich zum Hauptmieter einen geringeren Bestandsschutz genießt (§ 573a Abs. 2, § 546 Abs. 2 BGB), beruht auf entsprechenden gesetzgeberischen Wertentscheidungen. Gleiches gilt, soweit dem Untermieter bei preisfreiem Wohnraum (für öffentlich geförderten Wohnraum vgl. § 21 Wohnungsbindungsgesetz) infolge des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB der Vorteil der Anwendungen der Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g BGB) beziehungsweise über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561 BGB) nicht zukommt26. Die Frage, ob die Konsequenzen, die sich aus der Kombination eines Anspruchs auf Gestattung der teilweisen Gebrauchsüberlassung an Dritte mit den auf Untermietverhältnisse anwendbaren Vorschriften ergeben, gesellschaftlich oder wohnungspolitisch – wie die Revisionserwiderung meint – unerwünscht sind, ist im Grundsatz rechtspolitischer Natur und kann dem Mieter, der sich unter den im Streitfall gegebenen Umständen nach seinem revisionsrechtlich zu unterstellenden Vortrag mit Recht auf § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB beruft, nicht entgegengehalten werden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. September 2023 – VIII ZR 88/22

  1. im Anschluss an BGH, Urteile vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200; vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717; vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263[↩]
  2. vgl. BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 218 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB in der Fassung vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts [Mietrechtsreformgesetz] vom 19.06.2001, BGBl. I S. 1149, am 1.09.2001, im Folgenden aF][↩]
  3. BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84, aaO S. 219; BGH, Urteile vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14; vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 53; vom 13.09.2023 – VIII ZR 109/22, unter – II 2 a, zur Veröffentlichung bestimmt[↩]
  4. BGH, Urteile vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, aaO; vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, aaO; vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17, aaO Rn. 55[↩]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17, aaO[↩]
  6. vgl. BGH, Urteile vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, aaO [zu einer berufsbedingten doppelten Haushaltsführung]; vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, aaO Rn. 13 [zu einem mehrjährigen berufsbedingten Auslandsaufenthalt]; vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17, aaO Rn. 53, 55 [zur Beteiligung des Untermieters an der Miete nach dem Auszug des bisherigen Mitbewohners][↩]
  7. LG Berlin, Urteil vom 17.03.2022 – 67 S 286/21[↩]
  8. zustimmend hingegen MünchKomm-BGB/Bieber, 9. Aufl., § 553 Rn. 10[↩]
  9. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn.19 ff., 30; siehe auch BGH, Urteil vom 13.09.2023 – VIII ZR 109/22, aaO unter – II 2 b cc [zur Untervermietung im Fall einer Einzimmerwohnung][↩]
  10. so bereits BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 7 ff.; ebenso BGH, Urteile vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, aaO Rn. 14; vom 13.09.2023 – VIII ZR 109/22, aaO unter – II 2 a[↩]
  11. zustimmend Eisenschmid, jurisPR-MietR 16/2022 Anm. 3[↩]
  12. BT-Drs. 14/4553, S. 49[↩][↩]
  13. BT-Drs. IV/806, S. 9 sowie Bericht des Rechtsausschusses [Antrag], BT-Drs. IV/2195, S. 3 f.[↩]
  14. BT-Drs. IV/806, S. 2, 9[↩]
  15. BT-Drs. IV/2195, S. 3; Bericht des Rechtsausschusses, zu BT-Drs. IV/2195, S. 4; vgl. BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 217[↩]
  16. vgl. BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 220[↩]
  17. BT-Drs. 14/4553, S. 38 f. zu den Kündigungsfristen; vgl. BGH, Urteile vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 13; vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 24[↩]
  18. BGH, Urteile vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, aaO Rn. 11, 13; vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, aaO Rn. 14, 25, 30[↩]
  19. BGH, Urteile vom 08.12.2010 – VIII ZR 93/10, NZM 2011, 151 Rn. 14 mwN; vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, aaO Rn. 28[↩]
  20. vgl. BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8[↩]
  21. so aber LG Frankfurt am Main, WuM 1993, 345; in der Tendenz auch Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb.2021, § 553 Rn. 9; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 553 BGB Rn. 12[↩]
  22. vgl. BGH, Urteile vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14; vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 55; so auch LG Landau, WuM 1989, 510, 511; LG Berlin [63. Zivilkammer], Urteil vom 22.09.2017 – 63 S 277/16 31; Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 15. Aufl., § 553 BGB Rn. 5[↩]
  23. LG Berlin [67. Zivilkammer], WuM 2015, 421, 422[↩]
  24. vgl. hierzu LG Berlin [65. Zivilkammer], WuM 2017, 263, 264 f.[↩]
  25. vgl. BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 219 [zu § 549 Abs. 2 BGB aF]; BGH, Urteile vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14; vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 53; vom 13.09.2023 – VIII ZR 109/22, aaO unter – II 2 a[↩]
  26. vgl. Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 553 BGB Rn. 9[↩]

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