Verspätete Annahme und Schriftformerfordernis beim Mietvertrag

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er gemäß § 550 BGB für unbestimmte Zeit. Der Schriftform bedürfen regelmäßig sowohl das Angebot zum Abschluss des Mietvertrages wie auch dessen Annahme durch den anderen Vertragspartner.

Hierzu hat der Bundesgerichtshof nun jedoch im Sinne der Praktikabilität zwei Klarstellungen vorgenommen:

1. Die Verlängerung der Frist zur Annahme der auf den Abschluss eines langfristigen Mietvertrages gerichteten Erklärung bedarf nicht der Schriftform des § 550 BGB.
2. Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB genügt es, wenn die Vertragsbedingungen eines konkludent abgeschlossenen Mietvertrages in einer der „äußeren Form“ des § 126 Abs. 2 BGB genügenden Urkunde enthalten sind.

„Mietbeginn mit Übernahme“

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schriftform gewahrt, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in hinreichend bestimmbarer Weise aus der Vertragsurkunde ergeben¹. Dies ist auch der Fall, wenn die Mietzeit – wie hier – mit der Übernahme des schlüsselfertigen Mietobjekts beginnen soll. Die Vertragsparteien haben dann das, was sie zur zeitlichen Befristung vereinbart haben, vollständig und richtig in der Vertragsurkunde niedergelegt. Unerheblich ist dabei, ob zwischen den Parteien im weiteren Verlauf Streit über den Zeitpunkt der Schlüsselfertigkeit entsteht. Ob eine Urkunde die Schriftform wahrt oder nicht, ist nämlich grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunkts ihrer Unterzeichnung zu beurteilen. Spätere tatsächliche Geschehnisse können die Wahrung der Form nicht mehr in Frage stellen².

Mündliche Verlängerung der Annahmefrist

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich erforderlich, dass sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses – aus der Vertragsurkunde ergeben³. Bei der Annahmefrist und deren Einhaltung handelt es sich jedoch nicht um solche, den Vertragsinhalt bestimmende Be-dingungen. Sie betreffen vielmehr allein das Zustandekommen des Vertrages und werden mit dessen Abschluss bedeutungslos.

Der von § 550 BGB in erster Linie bezweckte Schutz eines späteren Grundstückserwerbers gebietet keine Ausdehnung des Schriftformerfordernisses auf solche, allein das Zustandekommen des Vertrages betreffende Regelungen. Durch § 550 BGB soll vor allem sichergestellt werden, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann.

Sinn und Zweck der Schriftform ist es hingegen nicht, ihm Gewissheit darüber zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist oder noch besteht⁴. Eine solche Gewissheit vermag eine der Schriftform genügende Mietvertragsurkunde auch nicht zu erbringen. Denn das Zustandekommen eines Mietvertrages hängt von zahlreichen Umständen ab, die sich nicht aus der Urkunde ergeben müssen. So genügt der Schriftform ein Mietvertrag, der vorsieht, dass er erst nach Zustimmung eines Dritten wirksam werden soll, ohne dass die Zustimmung schriftlich erfolgen muss (§ 182 Abs. 2 BGB). Ebenso genügt der Schriftform ein Mietvertrag, der vorsieht, dass er nur im Falle des Eintritts einer Bedingung wirksam werden soll, oder der auf Seiten einer Partei von einem als solchen bezeichneten vollmachtlosen Vertreter un-terzeichnet ist⁵. Nichts anderes kann gelten, wenn der Erwerber aus der Urkunde nicht ersehen kann, ob das Angebot auf Abschluss des Mietvertrages von der anderen Vertragspartei rechtzeitig angenommen worden ist, etwa weil gesondert eine Annahmefrist eingeräumt oder eine in der Urkunde enthaltene Annahmefrist verlängert worden ist⁶. In allen diesen Fällen verschafft die Urkunde selbst dem Erwerber keine Gewissheit darüber, ob der Vertrag besteht, sondern lediglich darüber wie die Vertragsbedingungen lauten, in die er eintritt, falls der Vertrag besteht. Das genügt für die Schriftform des § 550 BGB.

Somit scheitert die Schriftform des Mietvertrages nicht daran, dass die Verlängerung der Annahmefrist und der rechtzeitige Zugang der Annahme nicht aus der Urkunde ersichtlich sind.

Schriftform bei Annahme nach Ablauf der Annahmefrist

Die Schriftform des § 550 BGB ist allerdings auch dann gewahrt, wenn die gegengezeichnete Urkunde erst nach Ablauf der Annahmefrist zugegangen ist.

In diesem Fall gilt die Annahmeerklärung der Klägerin gemäß § 150 Abs. 1 BGB als neues Angebot. Dieses neue Angebot hat die Beklagte nicht schriftlich angenommen. Der Mietvertrag ist aber spätestens mit der Übergabe der Mietsache, am 9. November 1993, die ausweislich des von den Vertragsparteien unterzeichneten Übergabeprotokolls “auf der Grundlage des Mietvertrages vom 16. 03. 92“ erfolgt ist, konkludent zustande gekommen.

In Rechtsprechung und Literatur besteht Streit darüber, ob die Schriftform des § 550 BGB gewahrt ist, wenn zwar eine von beiden Mietvertragsparteien unterzeichnete Vertragsurkunde existiert, jedoch eine Partei das formgerechte Angebot der anderen Partei verspätet angenommen hat und ein inhaltsgleicher Vertrag sodann durch Vollzug konkludent abgeschlossen worden ist.

Nach einer Auffassung genügt der Vertrag in diesen Fällen nicht der Schriftform des § 550 BGB⁷. Zur Begründung berufen sich die Vertreter dieser Auffassung darauf, dass nach § 550 Satz 1 BGB der Mietvertrag in schriftlicher Form, somit in der Form des § 126 Abs. 2 BGB geschlossen sein müsse. Zur Wahrung der Form genüge folglich nicht die bloße Schriftlichkeit der Erklärungen („äußere Form“). Vielmehr müsse auch der Vertragsschluss selbst formgerecht erfolgt sein. Daran fehle es, wenn der Mietvertrag nicht durch ein schriftliches Angebot und dessen schriftliche Annahme, sondern erst später konkludent abgeschlossen worden sei.

Die Gegenmeinung lässt demgegenüber in Fällen der verspäteten Annahme eines Mietvertragsangebots für die Wahrung der Form nach §§ 550, 126 Abs. 2 BGB die Einhaltung der „äußeren Form“ genügen⁸. Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, die Anforderungen an die Schriftform des § 126 Abs. 2 BGB könnten schon wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen bei Nichteinhaltung der Form des § 550 BGB – bloße vorzeitige Kündbarkeit des im Übrigen wirksamen Vertrages – und bei Nichteinhaltung der Form von anderen Verträgen (§ 125 BGB) – Nichtigkeit der Verträge – nicht gleich streng sein. Im Übrigen könne der mit § 550 BGB in erster Linie verfolgte Zweck, den Grundstückserwerber zu schützen, allein durch die Einhaltung der äußeren Form gewahrt werden.

Der Bundesgerichtshof schließt sich der letztgenannten Auffassung an, wonach die Einhaltung der äußeren Form zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB ausreicht.

Nach § 126 Abs. 2 BGB genügt ein Vertrag der gesetzlichen Schriftform, wenn eine einheitliche Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet worden ist. Von der Einhaltung dieser äußeren Form zu trennen ist, ob der Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Schriftform wirksam zustande ge-kommen ist. Das richtet sich nach den allgemeinen Regeln über den Abschluss von Verträgen (§§ 145 ff., 130 BGB). Danach kommt ein Vertrag unter Abwesenden, für den die gesetzliche Schriftform vorgeschrieben ist, grundsätzlich nur dann rechtswirksam zustande, wenn sowohl der Antrag als auch die Annahme (§§ 145 ff. BGB) in der Form des § 126 BGB erklärt werden und in dieser Form dem anderen Vertragspartner zugegangen sind (§ 130 BGB)⁹.

Die Auslegung von § 550 BGB führt unter Berücksichtigung seines Schutzzwecks und seiner Rechtsfolge zu dem Ergebnis, dass § 550 BGB über die Einhaltung der äußeren Form hinaus nicht voraussetzt, dass der Vertrag durch die schriftlich abgegebenen Erklärungen zustande gekommen ist. Vielmehr genügt ein Mietvertrag auch dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn er inhaltsgleich mit den in der äußeren Form des § 126 BGB niedergelegten Vertragsbedingungen nur konkludent abgeschlossen worden ist.

§ 550 BGB dient, so der Bundesgerichtshof in seinen Urteilsgründen, in erster Linie dem Informationsbedürfnis des Erwerbers, dem durch die Schriftform die Möglichkeit eingeräumt werden soll, sich von dem Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten. Diesen Schutzzweck erfüllt eine nur der äußeren Schriftform genügende Mietvertragsurkunde, in der die von beiden Parteien unterzeichneten Bedingungen des später konkludent abgeschlossenen Vertrages enthalten sind. Eine solche Urkunde informiert den Erwerber über die Bedingungen des Mietvertrages, in die er, wenn der Mietvertrag mit diesem Inhalt zustande gekommen ist bzw. noch besteht, eintritt¹⁰.

Demgegenüber ist es nicht Zweck der Schriftform, dem Erwerber Gewissheit über das Zustandekommen des langfristigen Mietvertrages oder dessen Fortbestand zu verschaffen. Diese Aufgabe könnte die Vertragsurkunde auch nicht erfüllen.

Auch die zusätzlich mit der Schriftform des § 550 BGB verfolgten Zwecke, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherzustellen und die Vertragsparteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu warnen¹¹, werden durch die bloße Einhaltung der äußeren Form gewahrt.

Kommt der Vertrag trotz verspäteter Annahme mit dem schriftlich niedergelegten Inhalt konkludent zustande, ist die Beweisfunktion erfüllt. Dann sind die Vertragsbedingungen in der von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde verkörpert und können durch sie in ausreichender Weise bewiesen werden.

Der Warnfunktion ist dadurch Genüge getan, dass beide Parteien die Vertragsurkunde unterzeichnet haben. Insbesondere bedarf der Anbietende, der den Vertrag trotz verspäteter Annahme durchführen will, nicht einer nochmaligen Warnung durch die gesetzliche Schriftform. Auch wenn der Vertrag erst längere Zeit nach Erstellung der Mietvertragsurkunde zustande kommt, wird die Warnfunktion erfüllt. Denn die Schriftform des Vertrages ist nur gewahrt, wenn die Parteien den Mietvertrag mit dem in der Urkunde niedergelegten Inhalt ab-geschlossen haben. Dazu bedarf es stets der Äußerung eines entsprechenden Willens der Parteien.

Schließlich spricht auch die in § 550 BGB bei Nichteinhaltung der Schriftform angeordnete Rechtsfolge dafür, die Einhaltung der Schriftform nicht davon abhängig zu machen, dass der Vertrag durch die schriftlichen Erklärungen wirksam geworden ist. Denn der Mietvertrag wird auch ohne Einhaltung der Schriftform wirksam. Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis hat nach § 550 BGB nur zur Folge, dass der Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Demgegenüber sind nach der allgemeinen Regel des § 125 BGB Rechtsgeschäfte, die der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangeln, nichtig. Bei diesen Rechtsgeschäften ist die Einhaltung der Schriftform somit Voraussetzung für deren Wirksamkeit. Diese unterschiedlichen Rechtsfolgen bei fehlender Schriftform rechtfertigen die unterschiedlichen Anforderungen an der Einhaltung der Schriftform.

Der Bundesgerichtshof hat bereits in seiner Entscheidung vom 14. Juli 2004¹² darauf hingewiesen, dass im Hinblick auf die unterschiedlichen Rechtsfolgen im Rahmen des § 550 BGB geringere Anforderungen an die Schriftform zu stellen sind, als dies der Fall ist, wenn das Gesetz die schriftliche Form als Wirksamkeitsvoraussetzung vorschreibt. Danach liegen hier auch bei konkludentem Abschluss des Mietvertrages die Voraussetzungen für die Schriftform des § 550 BGB vor.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Februar 2010 – XII ZR 120/06

1. BGH, Urteile vom 29.04.2009 – XII ZR 142/07, NJW 2009, 2195, 2197, vom 02.05.2007 – XII ZR 178/04, NJW 2007, 3273, 3274 und vom 02.11.2005 – XII ZR 212/03, NJW 2006, 139, 140[↩]
2. BGH, Urteil vom 02.05.2007 – XII ZR 178/04, NJW 2007, 3273, 3274 f.[↩]
3. vgl. BGH, Urteile vom 29.04.2009 – XII ZR 142/07, NJW 2009, 2195, 2196; und BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178[↩]
4. BGH, Urteile in BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178; vom 29.04.2009 – XII ZR 142/07, NJW 2009, 2195, 2196; vom 19.09.2007 – XII ZR 121/05 – NJW 2007, 3346, 3347; und in BGHZ 160, 97, 104[↩]
5. BGH, Urteile in BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178; 160, 97, 105; 154, 171, 179; und vom 19.09.2007 – XII ZR 121/05, NJW 2007, 3346, 3347[↩]
6. vgl. KG NZM 2007, 86; Palandt/Weidenkaff BGB 69. Aufl. § 550 Rdn. 11; Regenfus JA 2008, 246, 249 f.[↩]
7. KG NZM 2007, 517; KG OLGR 2006, 332, 333; OLG Rostock OLGR 2005, 697; KG Grundeigentum 2003, 48, 49; OLG Dres-den ZMR 1999, 104; Horst MDR 2008, 365, 366; Möller ZfIR 2008, 87, 88; Leo MietRB 2003, 15; Lindner-Figura/Hartl NZM 2003, 750, 751; Regenfus JA 2008, 246, 249; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl. Rdn. 112[↩]
8. OLG Jena NZM 2008, 572, 573; OLG Hamm ZMR 2006, 205, 206; Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete 3. Aufl. Rdn. 304; Pfleister/Ehrich ZMR 2009, 818; Lützenkirchen WuM 2008, 119, 130; Schultz NZM 2007, 509 f.; Stiegele NZM 2004, 606, 607; Wichert ZMR 2005, 593, 594 f.; differenzierend: Münch-Komm/Bieber BGB 5. Aufl. § 550 Rdn. 10[↩]
9. BGH Urteile vom 18.12.2007 – XI ZR 324/06, NJW-RR 2008, 1436, 1438 f. zu § 4 VerbrKrG a.F.; und vom 30.07.1997 – VIII ZR 244/96, NJW 1997, 3169, 3170[↩]
10. vgl. OLG Jena NZM 2008, 572, 573; OLG Hamm ZMR 2006, 205, 206; Schultz NZM 2007, 509; Stiegele NZM 2004, 606, 607; Wichert ZMR 2005, 593, 595[↩]
11. vgl. BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 m.w.N. – Tz. 17[↩]
12. BGHZ 160, 97, 104[↩]