Ver­spä­te­te Annah­me und Schrift­form­erfor­der­nis beim Miet­ver­trag

Wird der Miet­ver­trag für län­ge­re Zeit als ein Jahr nicht in schrift­li­cher Form geschlos­sen, so gilt er gemäß § 550 BGB für unbe­stimm­te Zeit. Der Schrift­form bedür­fen regel­mä­ßig sowohl das Ange­bot zum Abschluss des Miet­ver­tra­ges wie auch des­sen Annah­me durch den ande­ren Ver­trags­part­ner.

Ver­spä­te­te Annah­me und Schrift­form­erfor­der­nis beim Miet­ver­trag

Hier­zu hat der Bun­des­ge­richts­hof nun jedoch im Sin­ne der Prak­ti­ka­bi­li­tät zwei Klar­stel­lun­gen vor­ge­nom­men:

  1. Die Ver­län­ge­rung der Frist zur Annah­me der auf den Abschluss eines lang­fris­ti­gen Miet­ver­tra­ges gerich­te­ten Erklä­rung bedarf nicht der Schrift­form des § 550 BGB.
  2. Zur Wah­rung der Schrift­form des § 550 BGB genügt es, wenn die Ver­trags­be­din­gun­gen eines kon­klu­dent abge­schlos­se­nen Miet­ver­tra­ges in einer der "äuße­ren Form" des § 126 Abs. 2 BGB genü­gen­den Urkun­de ent­hal­ten sind.

"Miet­be­ginn mit Über­nah­me"

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist die Schrift­form gewahrt, wenn sich Beginn und Ende der Miet­zeit im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses in hin­rei­chend bestimm­ba­rer Wei­se aus der Ver­trags­ur­kun­de erge­ben 1. Dies ist auch der Fall, wenn die Miet­zeit – wie hier – mit der Über­nah­me des schlüs­sel­fer­ti­gen Miet­ob­jekts begin­nen soll. Die Ver­trags­par­tei­en haben dann das, was sie zur zeit­li­chen Befris­tung ver­ein­bart haben, voll­stän­dig und rich­tig in der Ver­trags­ur­kun­de nie­der­ge­legt. Uner­heb­lich ist dabei, ob zwi­schen den Par­tei­en im wei­te­ren Ver­lauf Streit über den Zeit­punkt der Schlüs­sel­fer­tig­keit ent­steht. Ob eine Urkun­de die Schrift­form wahrt oder nicht, ist näm­lich grund­sätz­lich aus der Sicht des Zeit­punkts ihrer Unter­zeich­nung zu beur­tei­len. Spä­te­re tat­säch­li­che Gescheh­nis­se kön­nen die Wah­rung der Form nicht mehr in Fra­ge stel­len 2.

Münd­li­che Ver­län­ge­rung der Annah­me­frist

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist es zur Wah­rung der Schrift­form des § 550 BGB grund­sätz­lich erfor­der­lich, dass sich die für den Abschluss des Ver­tra­ges not­wen­di­ge Eini­gung über alle wesent­li­chen Ver­trags­be­din­gun­gen – ins­be­son­de­re Miet­ge­gen­stand, Miet­zins sowie Dau­er und Par­tei­en des Miet­ver­hält­nis­ses – aus der Ver­trags­ur­kun­de erge­ben 3. Bei der Annah­me­frist und deren Ein­hal­tung han­delt es sich jedoch nicht um sol­che, den Ver­trags­in­halt bestim­men­de Be-din­gun­gen. Sie betref­fen viel­mehr allein das Zustan­de­kom­men des Ver­tra­ges und wer­den mit des­sen Abschluss bedeu­tungs­los.

Der von § 550 BGB in ers­ter Linie bezweck­te Schutz eines spä­te­ren Grund­stücks­er­wer­bers gebie­tet kei­ne Aus­deh­nung des Schrift­form­erfor­der­nis­ses auf sol­che, allein das Zustan­de­kom­men des Ver­tra­ges betref­fen­de Rege­lun­gen. Durch § 550 BGB soll vor allem sicher­ge­stellt wer­den, dass ein spä­te­rer Grund­stücks­er­wer­ber, der kraft Geset­zes auf Sei­ten des Ver­mie­ters in ein auf mehr als ein Jahr abge­schlos­se­nes Miet­ver­hält­nis ein­tritt, des­sen Bedin­gun­gen aus dem schrift­li­chen Ver­trag erse­hen kann.

Sinn und Zweck der Schrift­form ist es hin­ge­gen nicht, ihm Gewiss­heit dar­über zu ver­schaf­fen, ob der Miet­ver­trag wirk­sam zustan­de gekom­men ist oder noch besteht 4. Eine sol­che Gewiss­heit ver­mag eine der Schrift­form genü­gen­de Miet­ver­trags­ur­kun­de auch nicht zu erbrin­gen. Denn das Zustan­de­kom­men eines Miet­ver­tra­ges hängt von zahl­rei­chen Umstän­den ab, die sich nicht aus der Urkun­de erge­ben müs­sen. So genügt der Schrift­form ein Miet­ver­trag, der vor­sieht, dass er erst nach Zustim­mung eines Drit­ten wirk­sam wer­den soll, ohne dass die Zustim­mung schrift­lich erfol­gen muss (§ 182 Abs. 2 BGB). Eben­so genügt der Schrift­form ein Miet­ver­trag, der vor­sieht, dass er nur im Fal­le des Ein­tritts einer Bedin­gung wirk­sam wer­den soll, oder der auf Sei­ten einer Par­tei von einem als sol­chen bezeich­ne­ten voll­macht­lo­sen Ver­tre­ter un-ter­zeich­net ist 5. Nichts ande­res kann gel­ten, wenn der Erwer­ber aus der Urkun­de nicht erse­hen kann, ob das Ange­bot auf Abschluss des Miet­ver­tra­ges von der ande­ren Ver­trags­par­tei recht­zei­tig ange­nom­men wor­den ist, etwa weil geson­dert eine Annah­me­frist ein­ge­räumt oder eine in der Urkun­de ent­hal­te­ne Annah­me­frist ver­län­gert wor­den ist 6. In allen die­sen Fäl­len ver­schafft die Urkun­de selbst dem Erwer­ber kei­ne Gewiss­heit dar­über, ob der Ver­trag besteht, son­dern ledig­lich dar­über wie die Ver­trags­be­din­gun­gen lau­ten, in die er ein­tritt, falls der Ver­trag besteht. Das genügt für die Schrift­form des § 550 BGB.

Somit schei­tert die Schrift­form des Miet­ver­tra­ges nicht dar­an, dass die Ver­län­ge­rung der Annah­me­frist und der recht­zei­ti­ge Zugang der Annah­me nicht aus der Urkun­de ersicht­lich sind.

Schrift­form bei Annah­me nach Ablauf der Annah­me­frist

Die Schrift­form des § 550 BGB ist aller­dings auch dann gewahrt, wenn die gegen­ge­zeich­ne­te Urkun­de erst nach Ablauf der Annah­me­frist zuge­gan­gen ist.

In die­sem Fall gilt die Annah­me­er­klä­rung der Klä­ge­rin gemäß § 150 Abs. 1 BGB als neu­es Ange­bot. Die­ses neue Ange­bot hat die Beklag­te nicht schrift­lich ange­nom­men. Der Miet­ver­trag ist aber spä­tes­tens mit der Über­ga­be der Miet­sa­che, am 9. Novem­ber 1993, die aus­weis­lich des von den Ver­trags­par­tei­en unter­zeich­ne­ten Über­ga­be­pro­to­kolls “auf der Grund­la­ge des Miet­ver­tra­ges vom 16. 03. 92“ erfolgt ist, kon­klu­dent zustan­de gekom­men.

In Recht­spre­chung und Lite­ra­tur besteht Streit dar­über, ob die Schrift­form des § 550 BGB gewahrt ist, wenn zwar eine von bei­den Miet­ver­trags­par­tei­en unter­zeich­ne­te Ver­trags­ur­kun­de exis­tiert, jedoch eine Par­tei das form­ge­rech­te Ange­bot der ande­ren Par­tei ver­spä­tet ange­nom­men hat und ein inhalts­glei­cher Ver­trag sodann durch Voll­zug kon­klu­dent abge­schlos­sen wor­den ist.

Nach einer Auf­fas­sung genügt der Ver­trag in die­sen Fäl­len nicht der Schrift­form des § 550 BGB 7. Zur Begrün­dung beru­fen sich die Ver­tre­ter die­ser Auf­fas­sung dar­auf, dass nach § 550 Satz 1 BGB der Miet­ver­trag in schrift­li­cher Form, somit in der Form des § 126 Abs. 2 BGB geschlos­sen sein müs­se. Zur Wah­rung der Form genü­ge folg­lich nicht die blo­ße Schrift­lich­keit der Erklä­run­gen ("äuße­re Form“). Viel­mehr müs­se auch der Ver­trags­schluss selbst form­ge­recht erfolgt sein. Dar­an feh­le es, wenn der Miet­ver­trag nicht durch ein schrift­li­ches Ange­bot und des­sen schrift­li­che Annah­me, son­dern erst spä­ter kon­klu­dent abge­schlos­sen wor­den sei.

Die Gegen­mei­nung lässt dem­ge­gen­über in Fäl­len der ver­spä­te­ten Annah­me eines Miet­ver­trags­an­ge­bots für die Wah­rung der Form nach §§ 550, 126 Abs. 2 BGB die Ein­hal­tung der "äuße­ren Form" genü­gen 8. Zur Begrün­dung wird im Wesent­li­chen aus­ge­führt, die Anfor­de­run­gen an die Schrift­form des § 126 Abs. 2 BGB könn­ten schon wegen der unter­schied­li­chen Rechts­fol­gen bei Nicht­ein­hal­tung der Form des § 550 BGB – blo­ße vor­zei­ti­ge Künd­bar­keit des im Übri­gen wirk­sa­men Ver­tra­ges – und bei Nicht­ein­hal­tung der Form von ande­ren Ver­trä­gen (§ 125 BGB) – Nich­tig­keit der Ver­trä­ge – nicht gleich streng sein. Im Übri­gen kön­ne der mit § 550 BGB in ers­ter Linie ver­folg­te Zweck, den Grund­stücks­er­wer­ber zu schüt­zen, allein durch die Ein­hal­tung der äuße­ren Form gewahrt wer­den.

Der Bun­des­ge­richts­hof schließt sich der letzt­ge­nann­ten Auf­fas­sung an, wonach die Ein­hal­tung der äuße­ren Form zur Wah­rung der Schrift­form des § 550 BGB aus­reicht.

Nach § 126 Abs. 2 BGB genügt ein Ver­trag der gesetz­li­chen Schrift­form, wenn eine ein­heit­li­che Ver­trags­ur­kun­de von bei­den Par­tei­en unter­zeich­net wor­den ist. Von der Ein­hal­tung die­ser äuße­ren Form zu tren­nen ist, ob der Ver­trag unter Ein­hal­tung der gesetz­li­chen Schrift­form wirk­sam zustan­de ge-kom­men ist. Das rich­tet sich nach den all­ge­mei­nen Regeln über den Abschluss von Ver­trä­gen (§§ 145 ff., 130 BGB). Danach kommt ein Ver­trag unter Abwe­sen­den, für den die gesetz­li­che Schrift­form vor­ge­schrie­ben ist, grund­sätz­lich nur dann rechts­wirk­sam zustan­de, wenn sowohl der Antrag als auch die Annah­me (§§ 145 ff. BGB) in der Form des § 126 BGB erklärt wer­den und in die­ser Form dem ande­ren Ver­trags­part­ner zuge­gan­gen sind (§ 130 BGB) 9.

Die Aus­le­gung von § 550 BGB führt unter Berück­sich­ti­gung sei­nes Schutz­zwecks und sei­ner Rechts­fol­ge zu dem Ergeb­nis, dass § 550 BGB über die Ein­hal­tung der äuße­ren Form hin­aus nicht vor­aus­setzt, dass der Ver­trag durch die schrift­lich abge­ge­be­nen Erklä­run­gen zustan­de gekom­men ist. Viel­mehr genügt ein Miet­ver­trag auch dann der Schrift­form des § 550 BGB, wenn er inhalts­gleich mit den in der äuße­ren Form des § 126 BGB nie­der­ge­leg­ten Ver­trags­be­din­gun­gen nur kon­klu­dent abge­schlos­sen wor­den ist.

§ 550 BGB dient, so der Bun­des­ge­richts­hof in sei­nen Urteils­grün­den, in ers­ter Linie dem Infor­ma­ti­ons­be­dürf­nis des Erwer­bers, dem durch die Schrift­form die Mög­lich­keit ein­ge­räumt wer­den soll, sich von dem Umfang und Inhalt der auf ihn über­ge­hen­den Rech­te und Pflich­ten zuver­läs­sig zu unter­rich­ten. Die­sen Schutz­zweck erfüllt eine nur der äuße­ren Schrift­form genü­gen­de Miet­ver­trags­ur­kun­de, in der die von bei­den Par­tei­en unter­zeich­ne­ten Bedin­gun­gen des spä­ter kon­klu­dent abge­schlos­se­nen Ver­tra­ges ent­hal­ten sind. Eine sol­che Urkun­de infor­miert den Erwer­ber über die Bedin­gun­gen des Miet­ver­tra­ges, in die er, wenn der Miet­ver­trag mit die­sem Inhalt zustan­de gekom­men ist bzw. noch besteht, ein­tritt 10.

Dem­ge­gen­über ist es nicht Zweck der Schrift­form, dem Erwer­ber Gewiss­heit über das Zustan­de­kom­men des lang­fris­ti­gen Miet­ver­tra­ges oder des­sen Fort­be­stand zu ver­schaf­fen. Die­se Auf­ga­be könn­te die Ver­trags­ur­kun­de auch nicht erfül­len.

Auch die zusätz­lich mit der Schrift­form des § 550 BGB ver­folg­ten Zwe­cke, die Beweis­bar­keit lang­fris­ti­ger Abre­den sicher­zu­stel­len und die Ver­trags­par­tei­en vor der unbe­dach­ten Ein­ge­hung lang­fris­ti­ger Bin­dun­gen zu war­nen 11, wer­den durch die blo­ße Ein­hal­tung der äuße­ren Form gewahrt.

Kommt der Ver­trag trotz ver­spä­te­ter Annah­me mit dem schrift­lich nie­der­ge­leg­ten Inhalt kon­klu­dent zustan­de, ist die Beweis­funk­ti­on erfüllt. Dann sind die Ver­trags­be­din­gun­gen in der von bei­den Par­tei­en unter­zeich­ne­ten Urkun­de ver­kör­pert und kön­nen durch sie in aus­rei­chen­der Wei­se bewie­sen wer­den.

Der Warn­funk­ti­on ist dadurch Genü­ge getan, dass bei­de Par­tei­en die Ver­trags­ur­kun­de unter­zeich­net haben. Ins­be­son­de­re bedarf der Anbie­ten­de, der den Ver­trag trotz ver­spä­te­ter Annah­me durch­füh­ren will, nicht einer noch­ma­li­gen War­nung durch die gesetz­li­che Schrift­form. Auch wenn der Ver­trag erst län­ge­re Zeit nach Erstel­lung der Miet­ver­trags­ur­kun­de zustan­de kommt, wird die Warn­funk­ti­on erfüllt. Denn die Schrift­form des Ver­tra­ges ist nur gewahrt, wenn die Par­tei­en den Miet­ver­trag mit dem in der Urkun­de nie­der­ge­leg­ten Inhalt ab-geschlos­sen haben. Dazu bedarf es stets der Äuße­rung eines ent­spre­chen­den Wil­lens der Par­tei­en.

Schließ­lich spricht auch die in § 550 BGB bei Nicht­ein­hal­tung der Schrift­form ange­ord­ne­te Rechts­fol­ge dafür, die Ein­hal­tung der Schrift­form nicht davon abhän­gig zu machen, dass der Ver­trag durch die schrift­li­chen Erklä­run­gen wirk­sam gewor­den ist. Denn der Miet­ver­trag wird auch ohne Ein­hal­tung der Schrift­form wirk­sam. Ein Ver­stoß gegen das Schrift­form­erfor­der­nis hat nach § 550 BGB nur zur Fol­ge, dass der Ver­trag als für unbe­stimm­te Zeit geschlos­sen gilt. Dem­ge­gen­über sind nach der all­ge­mei­nen Regel des § 125 BGB Rechts­ge­schäf­te, die der durch Gesetz vor­ge­schrie­be­nen Form erman­geln, nich­tig. Bei die­sen Rechts­ge­schäf­ten ist die Ein­hal­tung der Schrift­form somit Vor­aus­set­zung für deren Wirk­sam­keit. Die­se unter­schied­li­chen Rechts­fol­gen bei feh­len­der Schrift­form recht­fer­ti­gen die unter­schied­li­chen Anfor­de­run­gen an der Ein­hal­tung der Schrift­form.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits in sei­ner Ent­schei­dung vom 14. Juli 2004 12 dar­auf hin­ge­wie­sen, dass im Hin­blick auf die unter­schied­li­chen Rechts­fol­gen im Rah­men des § 550 BGB gerin­ge­re Anfor­de­run­gen an die Schrift­form zu stel­len sind, als dies der Fall ist, wenn das Gesetz die schrift­li­che Form als Wirk­sam­keits­vor­aus­set­zung vor­schreibt. Danach lie­gen hier auch bei kon­klu­den­tem Abschluss des Miet­ver­tra­ges die Vor­aus­set­zun­gen für die Schrift­form des § 550 BGB vor.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 24. Febru­ar 2010 – XII ZR 120/​06

  1. BGH, Urtei­le vom 29.04.2009 – XII ZR 142/​07, NJW 2009, 2195, 2197, vom 02.05.2007 – XII ZR 178/​04, NJW 2007, 3273, 3274 und vom 02.11.2005 – XII ZR 212/​03, NJW 2006, 139, 140[]
  2. BGH, Urteil vom 02.05.2007 – XII ZR 178/​04, NJW 2007, 3273, 3274 f.[]
  3. vgl. BGH, Urtei­le vom 29.04.2009 – XII ZR 142/​07, NJW 2009, 2195, 2196; und BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178[]
  4. BGH, Urtei­le in BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178; vom 29.04.2009 – XII ZR 142/​07, NJW 2009, 2195, 2196; vom 19.09.2007 – XII ZR 121/​05NJW 2007, 3346, 3347; und in BGHZ 160, 97, 104[]
  5. BGH, Urtei­le in BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178; 160, 97, 105; 154, 171, 179; und vom 19.09.2007 – XII ZR 121/​05, NJW 2007, 3346, 3347[]
  6. vgl. KG NZM 2007, 86; Palandt/​Weidenkaff BGB 69. Aufl. § 550 Rdn. 11; Regen­fus JA 2008, 246, 249 f.[]
  7. KG NZM 2007, 517; KG OLGR 2006, 332, 333; OLG Ros­tock OLGR 2005, 697; KG Grund­ei­gen­tum 2003, 48, 49; OLG Dres-den ZMR 1999, 104; Horst MDR 2008, 365, 366; Möl­ler ZfIR 2008, 87, 88; Leo MietRB 2003, 15; Lind­ner-Figu­ra/Hartl NZM 2003, 750, 751; Regen­fus JA 2008, 246, 249; Wolf/​Eckert/​Ball Hand­buch des gewerb­li­chen Miet‑, Pacht- und Lea­sing­rechts 10. Aufl. Rdn. 112[]
  8. OLG Jena NZM 2008, 572, 573; OLG Hamm ZMR 2006, 205, 206; Neu­haus, Hand­buch der Geschäfts­raum­mie­te 3. Aufl. Rdn. 304; Pfleister/​Ehrich ZMR 2009, 818; Lüt­zen­kir­chen WuM 2008, 119, 130; Schultz NZM 2007, 509 f.; Stie­ge­le NZM 2004, 606, 607; Wichert ZMR 2005, 593, 594 f.; dif­fe­ren­zie­rend: Münch-Kom­m/­Bie­ber BGB 5. Aufl. § 550 Rdn. 10[]
  9. BGH Urtei­le vom 18.12.2007 – XI ZR 324/​06, NJW-RR 2008, 1436, 1438 f. zu § 4 Ver­brKrG a.F.; und vom 30.07.1997 – VIII ZR 244/​96, NJW 1997, 3169, 3170[]
  10. vgl. OLG Jena NZM 2008, 572, 573; OLG Hamm ZMR 2006, 205, 206; Schultz NZM 2007, 509; Stie­ge­le NZM 2004, 606, 607; Wichert ZMR 2005, 593, 595[]
  11. vgl. BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 m.w.N. – Tz. 17[]
  12. BGHZ 160, 97, 104[]