„Von dieser Vollmacht darf nur vor dem beurkundenden Notar Gebrauch gemacht werden“

Ob und mit welchem Inhalt einem Notar selbständige Betreuungspflichten im Sinne des § 24 Abs. 1 Satz 1 BNotO übertragen werden, kann nur auf der Grundlage der jeweiligen Einzelfallumstände beurteilt werden. In der Vereinbarung, von einer einem oder mehreren Urkundsbeteiligten erteilten im Außenverhältnis unbeschränkten – im Innenverhältnis aber Einschränkungen unterliegenden – Vollmacht in beurkundungsbedürftigen Angelegenheiten nur vor dem beurkundenden Notar, seinem Vertreter oder Amtsnachfolger Gebrauch machen zu dürfen, liegt nicht ohne weiteres die Übernahme eines solchen Betreuungsauftrags.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall nimmt der klagende Erwerber den beklagten Notar im Zusammenhang mit der Beurkundung von verschiedenen, ein Grundstück in Würzburg betreffenden Teilungserklärungen in Anspruch. Dieses Grundstück, ursprünglich Sitz einer Brauerei, stand im Eigentum der Stadt. Einige der dort befindlichen Gebäude wurden und werden von der S. H. GmbH, die von der Ehefrau des Erwerbers betrieben wird, genutzt. Um das – damals teilweise brach liegende historische – Gelände weiter zu entwickeln, wurde unter Beteiligung der Stadt ein Gesamtkonzept erstellt. Der klagende Erwerber sowie zwei weitere Interessenten schlossen sich zu diesem Zweck zu einer GbR zusammen. Die GbR erwarb mit einem vom Notar im Januar 2012 beurkundeten Kaufvertrag von der Stadt eine noch zu vermessende Teilfläche des Areals von ca. 31.000 m².  In diesem Vertrag verpflichtete sich die GbR, auf dem Gelände das mitbeurkundete Nutzungskonzept binnen eines festgelegten Zeitraums zu verwirklichen, wobei für den Fall der Nichtumsetzung der Stadt ein Rückerwerbsrecht eingeräumt wurde.

Da eine von den Gesellschaftern bevorzugte Realteilung des erworbenen Grundbesitzes nicht möglich war, begründeten sie stattdessen Sondereigentum. Dazu beurkundete der beklagte Notar für die unter der GbR handelnden Gesellschafter die (erste) Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung. Hiernach sollten die einzelnen Gebäude soweit wie möglich wirtschaftlich und rechtlich so behandelt werden, als ob jedes Gebäude (gegebenenfalls mitsamt Umgriff) für sich durch Vermessung ein eigenes Grundstück bilden würde. Weiter heißt es, die Bestimmungen in der Urkunde seien vor diesem Hintergrund in Zweifelsfällen in der Weise zu verstehen, dass eine möglichst weitreichende wirtschaftliche Unabhängigkeit der einzelnen Gebäude und damit einhergehend auch eine möglichst weitgehende Zuständigkeit einzelner Eigentümer für ihr jeweiliges Gebäude erzielt werde. Darüber hinaus wurde festgehalten, dass die bestehenden Pläne gegebenenfalls geändert, ergänzt oder ersetzt werden müssten. Bauliche Umgestaltungen jeder Art wurden vorbehalten, ebenso eine Abänderung oder Ergänzung der Teilungserklärung. Mit Blick auf die geplante Veräußerung der Sondereigentumseinheiten erteilten die Erwerber jedem Veräußerer und Sondereigentümer eine im Außenverhältnis unbeschränkte sowie von den Beschränkungen des § 181 BGB befreite Vollmacht unter anderem zur Abänderung und Ergänzung der Teilungserklärung. Mit einer weiteren Urkunde vom selben Tag wurde die GbR auseinandergesetzt und die gebildeten Sondereigentumseinheiten wurden auf den Erwerber und eine von den beiden anderen GbR-Gesellschaftern gebildete neue GbR, die spätere B GmbH & Co. KG, übertragen.  Dabei erhielt die neue GbR das Sondereigentum unter anderem an den Einheiten 14 b bis 14 d.

Für diese sowie für die Einheit 14 a, die dem Erwerber zugeteilt wurde, war der Bau von insgesamt vier Atelierhäusern – einzeln stehenden dreigeschossigen Häusern – vorgesehen. Gemäß § 6 Nr. 1 der Urkunde wurden den Erwerbern – das heißt dem Erwerber einerseits und der neuen GbR andererseits – erneut umfassende Vollmachten erteilt. Von dieser Vollmacht wurde von der neuen GbR in der Folgezeit mehrfach für Änderungen der Teilungserklärung Gebrauch gemacht, eine Information des Erwerbers durch den Notar erfolgte -entgegen den getroffenen Regelungen- nicht. Als der Erwerber von diesen Beurkundungen erfuhr, widerrief er die erteilten Vollmachten. Wegen der aufgrund der geänderten Teilungserklärungen erteilten Baugenehmigungen führte der Erwerber erfolgslos Verfahren vor dem Verwaltungsgericht. Des Weiteren nahm er die B. KG als Mitglied der (Wohnungs-)Eigentümergemeinschaft vergeblich auf Unterlassung, Beseitigung und Wiederherstellung in Anspruch.

Der Erwerber verlangt von dem Notar nunmehr die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens erstattet und begehrt darüber hinaus die Feststellung von dessen Ersatzpflicht für weitere materielle und immaterielle Schäden. Er wirft dem Notar zahlreiche – teils vorsätzlich begangene – Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit der Errichtung und dem Vollzug der Urkunden vor. Das erstinstanzlich hiermit befasste Landgericht Würzburg hat der Klage stattgegeben¹. Das Oberlandesgericht Bamberg hat das Urteil auf die Berufung des Notars abgeändert und die Klage abgewiesen; die hilfsweise eingelegte – auf Feststellung vorsätzlichen Handelns des Notars gerichtete – Anschlussberufung des Erwerbers hat es zurückgewiesen². Das Oberlandesgericht Bamberg hat seine Entscheidung im Wesentlichen damit begründet, dass nicht festgestellt werden könne, dass die unterlassene Urkundenübersendung, die der Notar mit Versehen innerhalb der internen Verwaltungsorganisation erklärt habe, vorsätzlich, das heißt unter bewusster Umgehung der übernommenen Verpflichtung oder der verbraucherschützenden Regelungen des § 17 Abs. 2a Satz 2 BeurkG erfolgt sei. Für ein selbständiges Betreuungsgeschäft im Sinne von § 24 BNotO ergäben sich aus den beurkundeten Verträgen keine Anhaltspunkte. Allein aus der Vereinbarung, dass Beurkundungen unter Gebrauch der Vollmacht nur vor dem Notar, seinem Vertreter oder Amtsnachfolger hätten stattfinden dürfen, lasse sich ein solches nicht herleiten. Der Erwerber habe nicht dargelegt, dass der Notar ihm eine Überwachung von im Innenverhältnis bestehenden Beschränkungen zugesagt habe. Die tatsächlich übernommene Verpflichtung, Urkundenentwürfe über Nachträge der Teilungserklärung zu übersenden, stelle lediglich eine rein „technische“ Aufgabe im Vorfeld der Beurkundung und damit eine unselbständige Betreuung dar. Im Übrigen habe der Erwerber das Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit nicht schlüssig dargelegt. Nach dem Vortrag des Notars habe der Erwerber ihm gegenüber im Rahmen eines Telefonats im Jahr 2017 geäußert, dass er sich zur Frage des Widerrufs der Vollmacht anwaltlich beraten lasse. Auch in der Klageschrift habe der Erwerber vorgetragen, seit Ende 2015 anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen zu haben, um „die einseitigen Machenschaften“ der B. KG einzudämmen. Dies lege nahe, dass es in diesem Zusammenhang auch zu einer anwaltlichen Prüfung der zugrundeliegenden Verträge gekommen sei. Eine Falschberatung, die zu Haftungsansprüchen geführt habe, sei damit nicht von vornherein auszuschließen. Der Erwerber habe weder den Vortrag des Notars substantiiert bestritten noch habe er das seit 2015 bestehende Auftragsverhältnis zu seinem Anwalt nach Art und Umfang schlüssig dargelegt.

Auf die Revision des Erwerbers hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht Bamberg zurückverwiesen; auf der Grundlage der bisher getroffenen Feststellungen lasse sich ein Amtshaftungsanspruch des Erwerbers gegen den Notar gemäß § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO nicht ausschließen:

Das Oberlandesgericht Bamberg hat sich lediglich mit der Frage befasst, ob dem Notar eine vorsätzliche Amtspflichtverletzung gemäß § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO oder ein (vorsätzlicher oder fahrlässiger) Pflichtverstoß im Rahmen eines neben der Beurkundung übernommenen selbständigen Betreuungsgeschäfts im Sinne von § 24 Abs. 1 Satz 1 BNotO vorzuwerfen ist, für die der Notar stets primär haftet, und beides verneint. Die Frage eines fahrlässigen Verstoßes gegen eine Amtspflicht aus § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO, etwa wegen der unterlassenen Vorabmitteilung der Urkundenentwürfe aufgrund der in § 6 Nr. 1 der Urkunde zu UR-Nr.2096/2012 übernommenen Verpflichtung oder gemäß § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG, der (zeitnah) unterbliebenen Übermittlung der beglaubigten Abschriften der Urkunden und/oder ihres Vollzugs, hat es – nach der von ihm vertretenen Rechtsauffassung konsequent – offengelassen. Es hat angenommen, dem Vortrag des insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Erwerbers zu dem negativen Tatbestandsmerkmal des Fehlens einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit (§ 19 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 BNotO) mangele es an der gebotenen Schlüssigkeit. Dies trägt die Klageabweisung jedoch nicht.

Einen vorsätzlichen Amtspflichtverstoß mit der Folge, dass § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 BNotO keine Anwendung finden würde, hat das Oberlandesgericht Bamberg allerdings rechtsfehlerfrei verneint.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt ein Amtsträger nur dann vorsätzlich, wenn er sich bewusst über die verletzte Amtspflicht hinwegsetzt. Zum Vorsatz gehört neben der Kenntnis der Tatsachen, aus denen sich die Pflichtverletzung objektiv ergibt, auch das Bewusstsein, gegen die Amtspflicht zu verstoßen. Zumindest muss der Amtsträger mit der Möglichkeit eines solchen Verstoßes rechnen und diesen billigend in Kauf nehmen³.

Diese Grundsätze hat das Oberlandesgericht Bamberg beachtet. Es hat – zusammengefasst – ausgeführt, ein vorsätzlicher Pflichtverstoß lasse sich nicht feststellen. Bezüglich der unterlassenen Übersendung der Urkunden habe der Notar unwiderlegt vorgetragen, dass im Rahmen seiner internen Verwaltungsorganisation durch einen Mitarbeiter versehentlich versäumt worden sei, den Erwerber in den Verteiler als Adressaten der zu übermittelnden Urkunden aufzunehmen. Es könne auch nicht festgestellt werden, dass der Notar sich bewusst über eine erkannte – von ihm vielmehr bestrittene – Verbrauchereigenschaft des Erwerbers hinweggesetzt und entgegen § 17 Abs. 2a Satz 2 BeurkG Verträge beurkundet habe. Es sei nicht auszuschließen, dass der Notar den Erwerber schon wegen des Umfangs der beurkundeten Geschäfte und der von diesem selbst verwendeten Bezeichnung als Geschäftsleitung der S. H. GmbH von vornherein nicht als Verbraucher qualifiziert und deswegen die verbraucherschützende Vorschrift des § 17 Abs. 2a BeurkG nicht beachtet habe. Ein vorsätzliches Handeln könne dem Notar auch nicht deswegen vorgeworfen werden, weil er trotz Vollmachtwiderrufs den Vollzug der entsprechenden Urkunden fortgesetzt habe, ohne einen Vorbescheid zu erlassen. Durch den Widerruf sei der Notar nicht am Vollzug der Urkunde gehindert gewesen. Vielmehr sei er zu diesem weiterhin verpflichtet gewesen. Insoweit hat das Oberlandesgericht Bamberg auf den Beschluss des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 19.09.2019⁴ Bezug genommen, wonach dem Widerruf einer erteilten Vollmacht nach Abgabe einer Willenserklärung rückwirkende Kraft nicht zukommt. Selbst wenn insoweit von einer Verpflichtung des Notars zum Erlass eines Vorbescheids auszugehen wäre, lasse eine unterbliebene Erfüllung nicht auf ein vorsätzliches Handeln schließen. Denn der Notar habe sich darauf berufen, dass – nachdem dem Vollzug der Urkunde nicht ausdrücklich widersprochen worden sei – der Erlass eines Vorbescheids der gebotenen Unparteilichkeit des Notars widersprochen hätte. Es stelle kein Indiz für vorsätzliches Handeln dar, wenn der Notar im Hinblick auf seine Neutralitätspflicht davon absehe, darauf hinzuweisen, dass der Widerruf der Vollmacht für (zukünftige) Beurkundungen einem Vollzug der Urkunde nicht entgegenstehe.

Der klagende Erwerber greift diese im Wesentlichen tatrichterliche Würdigung vergeblich an. Sie unterliegt nur einer eingeschränkten revisionsrechtlichen Überprüfung dahin, ob sich der Tatrichter mit dem Prozessstoff und den etwaigen Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, die Würdigung vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denkgesetze und Erfahrungssätze verstößt⁵. Solche Verstöße sind dem Oberlandesgericht Bamberg nicht unterlaufen. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass es die Gesamtumstände des dem Notar erteilten Auftrags, vor allem die Anzahl und Bedeutung der diesem vorgeworfenen Pflichtverstöße sowie die zeitlichen Zusammenhänge mit dem Dritterwerb des Bürogebäudes und dem insoweit erfolgten grundbuchlichen Vollzug einschließlich der Vorgänge um die Änderungsabgeschlossenheitsbescheinigung, aus denen sich möglicherweise Hinweise auf ein vorsätzliches Handeln des Notars hätten ergeben können, nicht hinreichend beachtet hat. Vielmehr hat es sich mit den maßgeblichen Indiztatsachen vollständig befasst und sie erkennbar der gebotenen Gesamtschau unterzogen. Das Oberlandesgericht hat erläutert, warum es aus etwaigen objektiven Pflichtverstößen keine Rückschlüsse auf einen Vorsatz zu ziehen vermocht hat.

Seine Würdigung ist möglich, insbesondere widerspruchsfrei, und vertretbar. Namentlich ist nicht zu beanstanden, dass es in der – wiederholt unterbliebenen Versendung der Urkunden beziehungsweise ihrer Entwürfe sowie ihres teilweisen Vollzugs trotz des erfolgten Widerrufs der Vollmacht unter Berücksichtigung des unwiderlegt gebliebenen Vortrags des Notars zu einem ihm unbekannt gebliebenen Versehen bei der Büroorganisation und des von ihm befürchteten Verstoßes gegen seine Pflicht zur Unparteilichkeit keine hinreichenden Indizien für ein (bedingt) vorsätzliches Handeln gesehen hat.

Dabei kann dem Oberlandesgericht auch nicht vorgehalten werden, es hätte nicht hinreichend zwischen dem Vollzug der Urkunde (§ 53 BeurkG) und einer vorgelagerten Pflicht zum Erlass eines Vorbescheids differenziert. Es hat vielmehr in Betracht gezogen, dass der Notar zum Erlass eines Vorbescheids verpflichtet gewesen sein könnte, hat sich aber nicht davon überzeugen können, dass dies vorsätzlich unterblieben ist, weil der – zumindest teilweise anwaltlich beratene Erwerber – nicht über den in die Zukunft gerichteten Widerruf der Vollmacht hinaus dem Vollzug der später beim Grundbuchamt eingereichten Urkunden widersprochen hat⁶.

Dies gilt gleichermaßen für die Bewertung der – vom Oberlandesgericht Bamberg verneinten – Frage, ob sich auf der Grundlage der festgestellten Tatsachen der Schluss ziehen lässt, der Notar habe eine Verbrauchereigenschaft des Erwerbers erkannt oder jedenfalls für möglich gehalten und in diesem Wissen insoweit bestehende Amtspflichten missachtet. Auf die zuvor mit Hinweisbeschluss vom 10.01.2023 geäußerten objektiven Zweifel an einem unternehmerischen Handeln des Erwerbers kam es aus Sicht der Vorinstanz danach nicht mehr an.

Ein Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz gemäß Art. 3 Abs. 1 GG in seiner Ausprägung als Willkürverbot ist dem Oberlandesgericht ebenfalls nicht vorzuwerfen. Dies ist erst dann anzunehmen, wenn die Entscheidung bei Würdigung der das Grundgesetz beherrschenden Gedanken nicht mehr verständlich ist und sich daher der Schluss aufdrängt, dass sie auf sachfremden Erwägungen beruht⁷. Das ist nicht der Fall. Vielmehr lässt sich aus einem objektiven Pflichtverstoß – selbst wenn es sich um eine Kardinalpflicht handelt – noch nicht ohne weiteres auf ein Bewusstsein der Amtspflichtverletzung und damit seine vorsätzliche Begehung schließen⁸. Der Erwerber versucht im Ergebnis vielmehr lediglich, revisionsrechtlich unbeachtlich seine eigene Tatsachenwürdigung an die Stelle derjenigen des Oberlandesgerichts Bamberg zu setzen. Soweit der Erwerber ferner meint, die vom Oberlandesgericht Bamberg getroffenen Feststellungen seien von Verfahrensfehlern – namentlich von verschiedenen Gehörsverstößen (Art. 103 Abs. 1 GG) – getragen, und dies näher ausführt, hat der Bundesgerichtshof die Rügen geprüft, diese aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 Satz 1 ZPO).

Ohne Rechtsfehler hat das Oberlandesgericht Bamberg auch die Übernahme eines Amtsgeschäfts im Sinne des § 24 Abs. 1 Satz 1 BNotO durch den Notar, für das das Haftungsprivileg des § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 BNotO nicht eingreift, verneint. Ob und mit welchem Inhalt einem Notar selbständige Betreuungspflichten übertragen werden, kann nur auf der Grundlage der jeweiligen Einzelfallumstände beurteilt werden. Nach dem vom Oberlandesgericht Bamberg zugrunde gelegten Sach- und Streitstand lässt sich jedoch nicht feststellen, dass der Notar es übernommen hat, vor Ausübung der Vollmacht zu kontrollieren, ob dies mit etwaigen Beschränkungen zwischen den Eigentümern und vormaligen Gesellschaftern im Innenverhältnis im Einklang stand oder der Bevollmächtigte gegen sonstige Pflichten zwischen den Beteiligten verstieß.

Die Vorinstanz ist bei der Auslegung der beurkundeten Verträge jedenfalls vertretbar davon ausgegangen, aus diesen ergäben sich keine Anhaltspunkte für eine vom Notar übernommene selbständige Pflicht, die Einhaltung der im Innenverhältnis zwischen den (Vertrags-)Parteien bestehenden Absprachen zu überwachen. Insbesondere ist nicht zu beanstanden, dass es in der Vereinbarung, von der Vollmacht könne in beurkundungsbedürftigen Angelegenheiten nur vor dem Notar, seinem Vertreter oder Amtsnachfolger Gebrauch gemacht werden, keine solche Pflicht gesehen hat. Zwar kann es zur Überwachung von Innenverhältnisabreden zweckmäßig sein, von einer – wie hier – weiten Vollmacht vor dem beurkundenden Notar Gebrauch zu machen⁹. Dies bedeutet aber nicht, dass in der Beschränkung der Ausübung der Vollmacht auf die Notarstelle zugleich stets die Übernahme eines selbständigen Betreuungsauftrags durch den Notar liegt, etwaige Beschränkungen der Vollmacht im Innenverhältnis zu überwachen. Die Bindung der Vollmacht an die Notarstelle kann auch lediglich den Zweck haben, den Beteiligten die Gelegenheit zu geben, sich jederzeit darüber zu unterrichten, ob und inwieweit die Vollmacht ausgeübt worden ist oder werden soll¹⁰. Hierdurch wird dem Vollmachtgeber eine eigene Kontrolle ermöglicht, ohne dass der Notar etwaige Beschränkungen selbständig überwachen muss. Fehlt es – wie hier – an einer ausdrücklichen Regelung, bedarf es für die Feststellung der Erteilung eines – weitere Haftungsfolgen auslösenden – Betreuungsauftrags und seines genauen Inhalts regelmäßig weitergehender tatsächlicher Anhaltspunkte.

Aus der Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts folgt nichts anderes. Soweit dieses in der vorstehend in Bezug genommenen Grundbuchsache, bei der es um eine Finanzierungsvollmacht ging, weiter ausgeführt hat, die Bindung an die Notarstelle diene auch der Kontrolle der Finanzierungsabwicklung durch den Notar und damit dem Schutz des Käufers¹¹, steht diese Überlegung, die sich mit den Voraussetzungen der Übernahme einer selbständigen Betreuungspflicht durch den Notar nicht befasst, in einem anderen Zusammenhang und kann nicht auf den vorliegenden Fall übertragen werden.

Abweichendes wird auch von den Literaturmeinungen nicht vertreten¹². Denn auch nach diesen bedarf es der (zusätzlichen) Übernahme der Überwachungsaufgabe durch den Notar. Die Zusage einer inhaltlichen Überwachung von Beschränkungen im Innenverhältnis durch den Notar im Falle des Gebrauchs der Vollmacht hat die Vorinstanz mangels entsprechender Darlegung im Sachvortrag des Erwerbers rechtsfehlerfrei nicht feststellen können. Dies gilt im Ergebnis sowohl für – in der vorliegenden Konstellation ohnehin durch Dritte kaum kontrollierbare – inhaltliche Beschränkungen der Vollmacht als auch für die Überprüfung, ob die im Innenverhältnis zwischen den (ursprünglichen) Miteigentümern vereinbarten Informationspflichten über das Gebrauchmachen der Vollmacht (§ 6 Nr. 1 Satz 4 UR-Nr.2096/2012) eingehalten worden sind.

Dies ist auch nicht deswegen anders zu beurteilen, weil es um eine – zur Vereinfachung des Verfahrens erteilte¹³ – Vollmacht zur Abänderung der ursprünglichen Teilungserklärung geht. Ungeachtet dessen spricht die Einleitung der entsprechenden Regelung dafür, dass Zweck der Vereinbarung, von den Vollmachten nur an der Notarstelle des Notars Gebrauch zu machen, allein die Sicherstellung der Information der anderen Eigentümer war. Der betreffende Satz beginnt mit den Worten „Vor diesem Hintergrund“. Damit wird unmittelbar an die im Satz zuvor getroffene Vereinbarung angeknüpft, nach der der Gebrauch der Vollmachten stets den weiteren ursprünglich teilenden Eigentümern vorab mitzuteilen ist.

Soweit der klagende Erwerber weiter darauf abhebt, der Notar hätte vor Erstellung eines Urkundenentwurfs unter Bezugnahme auf die Vollmacht beim Erwerber nachfragen müssen, ob dieser vonseiten der KG von dem beabsichtigten Gebrauch der Vollmacht erfahren habe, versucht sie wiederum in revisionsrechtlich unbeachtlicher Weise, ihrer abweichenden Würdigung des Sachverhalts Geltung zu verschaffen.

Ebenso rechtsfehlerfrei hat das Oberlandesgerichts unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs¹⁴ angenommen, in der bloßen Verpflichtung, die aufgrundlage der Vollmacht gefertigten Urkundenentwürfe vorab zu übersenden, liege allenfalls eine unselbständige Betreuungstätigkeit im Vorfeld der Beurkundung, auf die § 24 BNotO keine Anwendung findet. Denn der Vorgang der Vorabübersendung erschöpft sich in einer rein „technischen“ – vom Notar nicht in Person zu erbringenden – Aufgabe im Vorfeld der Beurkundung und dient für sich genommen allein der Information des hiervon Begünstigten¹⁵. Nichts anderes ergibt sich aus den Angaben des Erwerbers und den Aussagen verschiedener Zeugen im Verhandlungstermin vor dem Oberlandesgericht Bamberg, es sei sichergestellt, dass alle Verträge beim Notar beurkundet würden und er den Erwerber über jeden Entwurf informieren werde.

In ebenso vertretbarer tatrichterlicher Würdigung hat das Oberlandesgericht Bamberg im Ergebnis auch einen vorsätzlichen Verstoß wegen der Beurkundung von Willenserklärungen trotz evidenten Missbrauchs der erteilten Vollmacht (§ 14 Abs. 2 BNotO, § 4 BeurkG; vgl. BGH, Beschluss vom 19.09.2019 aaO Rn.19 f) verneint.

Die Auffassung des Oberlandesgerichts, eine Haftung des Notars scheitere am Eingreifen der Subsidiaritätsklausel (§ 19 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 BNotO), hält einer rechtlichen Überprüfung jedoch nicht stand.

Aus einer fahrlässigen Amtspflichtverletzung haftet der in Anspruch genommene Notar nur dann, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag (§ 19 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 BNotO). Zur Schlüssigkeit des Erwerbervortrags im Notarhaftpflichtprozess gehört daher als negatives Tatbestandsmerkmal die Darlegung, dass andere Ersatzmöglichkeiten nicht bestehen, wobei die Anforderungen nicht überspannt werden dürfen. Der Geschädigte genügt seiner Darlegungslast, wenn er diejenigen Ersatzmöglichkeiten ausräumt, die sich aus dem Sachverhalt selbst ergeben, demselben Tatsachenkreis entsprungen sind, aus dem sich die Schadenshaftung des Notars ergibt, und begründete Aussicht auf Erfolg bieten¹⁶. Ferner muss er vom beklagten Notar aufgezeigte naheliegende Ersatzmöglichkeiten ausräumen¹⁷. Der Begriff der anderweitigen Ersatzmöglichkeit wird weit verstanden. Hierfür kommen alle Möglichkeiten der Schadloshaltung tatsächlicher und rechtlicher Art in Betracht¹⁸. Dazu gehören auch Schadensersatzansprüche wegen unzureichender oder falscher anwaltlicher Beratung¹⁹. Eine solche gegen den – primär haftenden Rechtsanwalt gerichtete anderweitige Ersatzmöglichkeit kann sich zum Beispiel daraus ergeben, dass dieser in die Vertragsgestaltung eingebunden war oder in sonstiger Weise im Zusammenhang mit dem notariellen Geschäft zugunsten einer Vertragspartei beratend tätig geworden und ihm dabei eine Pflichtverletzung unterlaufen ist, aufgrund derer sich der Anspruchsteller in gleicher Weise schadlos halten könnte²⁰. Die anderweitige Ersatzmöglichkeit muss rechtlich und wirtschaftlich begründete Aussicht auf Erfolg bieten und dem Geschädigten zumutbar sein. Weitläufige, unsichere und im Ergebnis zweifelhafte Wege braucht der Geschädigte nicht einzuschlagen²¹.

Eine anderweitige Ersatzmöglichkeit gegen die vorinstanzlichen Prozessbevollmächtigten des Erwerbers kommt auf der Grundlage der bislang vom Oberlandesgericht Bamberg getroffenen Feststellungen nicht in Betracht.

Die Rechtsanwälte des Erwerbers waren zwar unstreitig bereits seit dem Jahr 2015 mit der Angelegenheit „B. -A. “ und damit mit dem Sachverhalt im weiteren Sinn befasst. Sie haben ihn im Zusammenhang mit den zwischen ihm und der B. KG entstandenen Streitigkeiten beraten und dabei, wie hier zugunsten des Notars unterstellt werden kann, auch die beurkundeten Verträge zur Kenntnis genommen. Ein relevanter Pflichtverstoß kann ihnen insoweit aber nicht vorgeworfen werden.

Das Oberlandesgericht Bamberg hat sich zur Begründung einer subsidiären Haftung auf den – vom Erwerber nicht bestrittenen – Notarvortrag gestützt, dieser habe ihm bei einem Telefonat im Spätsommer/Herbst 2017 gegenüber erklärt, er lasse sich wegen des Widerrufs der Vollmacht anwaltlich beraten. Ferner habe der Erwerber nach eigenem Vorbringen seit 2015 anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen, um „die einseitigen Machenschaften“ der B. KG einzudämmen.

Eine erfolgversprechende anderweitige Ersatzmöglichkeit lässt sich darauf jedoch nach dem bisherigen Sach- und Streitstand nicht stützen. Es ist nicht ersichtlich, welche Pflichtverletzungen den vorinstanzlich tätigen Rechtsanwälten des Erwerbers in diesen Kontexten unterlaufen sein sollen.

Selbst wenn ihnen die in Rede stehenden Verträge zur Prüfung vorgelegen hätten, hätte eine Beratung zu der bestehenden Vollmacht und ihres – jederzeit möglichen – Widerrufs im Vorfeld der hier maßgeblichen Änderungen der ursprünglichen Teilungserklärung nur ganz allgemein gehaltene Bedenken zum Gegenstand haben können, die in der abstrakten Gefahr einer nach außen unbeschränkt erteilten, im Innenverhältnis aber gegebenenfalls nicht genügend eingeschränkten oder nur unzureichend kontrollierbaren unbeschränkten In-Sich-Vollmacht (§ 181 BGB) lagen. Dass sich der Erwerber dieser Gefahr nicht bewusst war, ist schon nicht ersichtlich. Ein konkreter Anlass zum Widerruf bestand aus damaliger Sicht auch nicht. Vielmehr hatte die Vollmacht den Zweck, dem Erwerber mit Blick auf die weitere Entwicklung des von den teilenden Eigentümern erworbenen Grundstücks und die insoweit absehbare Notwendigkeit zur Änderung der Teilungserklärung die aus seiner Sicht unnötige Teilnahme an weiteren Beurkundungsterminen zu ersparen. Aus welchen Gründen eine solche im Außenverhältnis unbeschränkte – in der Praxis in vergleichbaren Konstellationen übliche und empfohlene²² – Vollmacht nicht hätte erteilt werden dürfen, ist nicht dargetan und auch sonst nicht ersichtlich. Vor einem etwaigen zukünftigen Missbrauch der Vollmacht war der Erwerber durch die in der Urkunde vom 25.10.2012 vereinbarten Sicherungsmechanismen – die Vorabübersendung der Entwürfe und die Pflicht der teilenden Eigentümer, sich wechselseitig vom Gebrauch der Vollmacht zu unterrichten vertragstechnisch hinreichend geschützt. Denn hätten den Erwerber, wie im Vertrag vorgesehen, die entsprechenden Informationen rechtzeitig erreicht, hätte er ein von ihm nicht gewolltes Vertretergeschäft durch einen – dann anlassbezogenen rechtzeitigen Widerruf der Vollmacht verhindern können. Damit, dass die in der Urkunde vorgesehenen Abläufe später, insbesondere von dem Notar als Träger eines öffentlichen Amts (§ 1 BNotO), nicht eingehalten würden, mussten die Rechtsanwälte des Erwerbers nicht rechnen. Dass sie über etwaige Versäumnisse im Notariat des Notars in der Vergangenheit unterrichtet waren, was möglicherweise zu einem rein vorsorglichen Handeln hätte Anlass geben können, ist nicht festgestellt.

Es hätte allenfalls dann Grund zu einem Widerruf der Vollmacht bestanden, wenn aus damaliger Sicht ein Missbrauch der Vollmacht zu befürchten gewesen wäre. Dafür hätte es aber konkreter Hinweise bedurft. Zudem hätten sich die Rechtsanwälte selbst in diesem Fall jedenfalls dann im Grundsatz auf die vertraglich vorgesehenen Sicherungsmechanismen verlassen dürfen, wenn sie, wie das Oberlandesgericht in Betracht gezogen hat, nicht zum Schutz der Interessen des Erwerbers vereinbart worden wären. Allein der Umstand, dass es seit 2015 zu – nicht näher konkretisierten – Meinungsverschiedenheiten zwischen den Miteigentümern und früheren Gesellschaftern gekommen war, erforderte für sich betrachtet noch kein Einschreiten. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass R. B. als Vertreter der KG beabsichtigte, die Vollmacht zukünftig dazu zu nutzen, um treuwidrig gegen rechtlich geschützte berechtigte Interessen des Erwerbers zu handeln, und dass die vorgesehenen Sicherungsmechanismen versagen würden, hat das Oberlandesgericht Bamberg nicht festgestellt.

Dass der Erwerber in einer komplexen rechtlichen Angelegenheit überhaupt um anwaltlichen Beistand nachgesucht hat, zwingt ihn entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht dazu, Art und Umfang des Mandatsverhältnisses lückenlos darzustellen, um der ihm obliegenden Darlegungslast zu genügen.

Da die Sache schon mangels Feststellungen zu einer gegebenenfalls fahrlässigen Begehung der dem Notar vorgeworfenen kausalen Amtspflichtverletzungen nicht zur Endentscheidung reif war, war das angefochtene Urteil durch den Bundesgerichtshof aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht Bamberg zurückzuverweisen (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. Mai 2025 – III ZR 398/23

1. LG Würzburg, Urteil vom 28.03.2022 – 12 O 234/21[↩]
2. OLG Bamberg, Urteil vom 30.10.2023 – 4 U 78/22[↩]
3. zB BGH, Urteile vom 06.10.1994 – III ZR 134/93, NJW-RR 1995, 248, 249; und vom 12.11.1992 – III ZR 19/92, BGHZ 120, 176, 181; BGH, Urteil vom 20.06.2000 – IX ZR 434/98, NJW-RR 2000, 1658, 1659[↩]
4. BGH, Beschluss vom 19.09.2019 – V ZB 119/18, NJW 2020, 610 Rn. 22 f[↩]
5. st. Rspr.; vgl. zB BGH, Urteile vom 11.07.2024 – III ZR 176/22, WM 2024, 1649 Rn. 14; und vom 04.07.2013 – III ZR 342/12, BGHZ 198, 1 Rn. 11 mwN[↩]
6. vgl. dazu auch BGH, Beschluss vom 19.09.2019 aaO Rn. 45[↩]
7. st. Rspr.; vgl. zB BVerfG, NJW-RR 2019, 1211 Rn. 15 mwN[↩]
8. vgl. BGH, Urteil vom 06.10.1994 aaO S. 249; BGH, Urteil vom 20.06.2000 aaO S. 1659[↩]
9. Reetz in Beck’sches Notarhandbuch, 8. Aufl., § 27 Rn. 49[↩]
10. vgl. BayObLG, NJW-RR 1995, 1167, 1168[↩]
11. BayObLG aaO[↩]
12. vgl. Reetz aaO; BeckOK BNotO/Sander, Stand: 1.02.2025, § 24 Rn. 40; Basty, Der Bauträgervertrag, 11. Aufl., Kap. 2 Rn. 24 f[↩]
13. vgl. dazu zB BGH, Beschluss vom 19.09.2019 aaO Rn. 27[↩]
14. BGH, Urteil vom 09.01.2003 – III ZR 46/02, NJW-RR 2003, 563, 565 f[↩]
15. vgl. BGH, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 22.06.1995 – IX ZR 122/94, NJW 1995, 2713, 2714 unter 3a[↩]
16. zB BGH, Urteil vom 24.10.2002 – III ZR 107/02, NJW 2003, 202, 204[↩]
17. vgl. BGH, Urteil vom 22.05.2003 – IX ZR 159/01, NJW-RR 2003, 1569, 1571 unter II[↩]
18. zB BGH, Urteil vom 03.07.2008 – III ZR 189/07, NJW-RR 2008, 1506 Rn. 12[↩]
19. BGH aaO[↩]
20. vgl. zB BGH, Urteil vom 08.01.2004 – III ZR 39/03, NJW-RR 2004, 706, 708; BGH, Urteile vom 19.10.1995 – IX ZR 104/94, DNotZ 1996, 563, 566; und vom 14.05.1992 – IX ZR 262/91, NJW-RR 1992, 1178, 1181[↩]
21. vgl. zB BGH, Urteile vom 03.07.2008 aaO; und vom 11.11.2004 – III ZR 101/03, NJW-RR 2005, 284, 285; jew. mwN[↩]
22. vgl. zB BGH, Beschluss vom 19.09.2019 aaO Rn. 27 f mwN; Hügel/Elzer, WEG, 4. Aufl., § 8 Rn. 30[↩]