Woh­nungs­ver­käu­fe – und die Kün­di­gungs­schutz­klau­sel eines kom­mu­na­len Woh­nungs­trä­gers

Eien im Rah­men eines Grund­stücks- oder Woh­nungs­kauf­ver­tra­ges ver­ein­bar­te Kün­di­gungs­schutz­klau­sel begrün­det eige­ne (Schutz-)Rechte des Mie­ters.

Woh­nungs­ver­käu­fe – und die Kün­di­gungs­schutz­klau­sel eines kom­mu­na­len Woh­nungs­trä­gers

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall wohn­ten die beklag­ten Mie­ter seit 1981 in einer in einem Sied­lungs­haus gele­ge­nen Woh­nung in Bochum. Im Jahr 2012 erwar­ben die Käu­fer das Haus­grund­stück von der Stadt Bochum und tra­ten dadurch in den Miet­ver­trag ein. Eine der Käu­fe­rin­nen bewohnt inzwi­schen die ande­re Woh­nung des Sied­lungs­hau­ses. Bezüg­lich der von den Mie­tern gemie­te­ten Woh­nung ent­hielt der Kauf­ver­trag dabei die fol­gen­de Rege­lung, wel­che die Stadt nach Behaup­tung der Käu­fer bei einer Viel­zahl wei­te­rer Immo­bi­li­en­ver­äu­ße­run­gen ver­wen­det habe:

"Die Mie­ter haben ein lebens­lan­ges Wohn­recht. Der Käu­fer über­nimmt das bestehen­de Miet­ver­hält­nis. Er darf ins­be­son­de­re kei­ne Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs oder wegen der Behin­de­rung einer ange­mes­se­nen wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tung aus­spre­chen. Mög­lich ist ledig­lich eine Kün­di­gung wegen der erheb­li­chen Ver­let­zung der dem Mie­ter oblie­gen­den ver­trag­li­chen Ver­pflich­tun­gen […] Für den Fall, dass der Käu­fer ohne Zustim­mung des Ver­käu­fers oder ohne Vor­lie­gen eines außer­or­dent­li­chen Kün­di­gungs­grun­des das Miet­ver­hält­nis kün­digt, ist der Ver­käu­fer berech­tigt, das Kauf­grund­stück las­ten- und schul­den­frei wie­der­zu­kau­fen."

Im Jahr 2015 kün­dig­ten die Käu­fer das Miet­ver­hält­nis nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, der eine erleich­ter­te Kün­di­gung der Ver­mie­ters vor­sieht, wenn die­ser in einem Gebäu­de mit – wie hier – nicht mehr als zwei Woh­nun­gen selbst wohnt.

Die auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung gerich­te­te Kla­ge hat in den Vor­in­stan­zen vor dem Amts­ge­richt und dem Land­ge­richt Bochum kei­nen Erfolg gehabt1. Mit der vom Land­ge­richt Bochum im Beru­fungs­ur­te­li zuge­las­se­nen Revi­si­on ver­folg­ten die Käu­fer ihr Kla­ge­be­geh­ren wei­ter, doch der Bun­des­ge­richts­hof bestä­tig­te nun die Bochu­mer Urtei­le und wies auch die Revi­si­on der Käu­fer zurück:

Der Bun­des­ge­richts­hof befand, dass es sich bei den im Kauf­ver­trag ent­hal­te­nen Bestim­mun­gen zum lebens­lan­gen Wohn­recht der Mie­ter um einen ech­ten Ver­trag zuguns­ten Drit­ter (§ 328 BGB) han­delt, der dem Mie­ter der betref­fen­den Woh­nung eige­ne Rech­te gegen­über dem Käu­fer als neu­em Ver­mie­ter ein­räumt und vor­lie­gend die von den Käu­fern aus­ge­spro­che­ne Kün­di­gung aus­schließt.

Schon der Wort­laut der Rege­lung, in der von einem bestehen­den lebens­lan­gen Wohn­recht der Mie­ter und einer Über­nah­me die­ses Miet­ver­hält­nis­ses durch den Käu­fer die Rede ist, bringt hin­rei­chend deut­lich zum Aus­druck, dass den Mie­tern hier­mit eine (eige­ne) gesi­cher­te Rechts­po­si­ti­on auch gegen­über dem Käu­fer als neu­em Ver­mie­ter ein­ge­räumt wird. Ihren bis­he­ri­gen Wohn­raum sol­len sie ledig­lich bei selbst zu ver­tre­ten­der (erheb­li­cher) Ver­let­zung ihrer Mie­ter­pflich­ten ver­lie­ren kön­nen. Für die­se nahe­lie­gen­de Aus­le­gung der ver­trag­li­chen Rege­lun­gen spre­chen zusätz­lich auch die hohe Schutz­be­dürf­tig­keit der Mie­ter als lang­jäh­ri­ge Mie­ter und die Ver­ant­wor­tung der Stadt Bochum als kom­mu­na­ler Eigen­tü­mer und Ver­äu­ße­rer. Dar­über hin­aus unter­streicht das für den Fall einer unbe­rech­tig­ten Ver­mie­ter­kün­di­gung ver­ein­bar­te Wie­der­kaufs­recht der Stadt, dass die­se mit den ver­trag­li­chen Rege­lun­gen erkenn­bar einen mög­lichst umfas­sen­den Schutz der Mie­ter her­bei­füh­ren woll­te. Vom ver­ein­bar­ten Kün­di­gungs­aus­schluss mit umfasst ist dabei ohne wei­te­res auch die vor­lie­gend von den Käu­fern aus­ge­spro­che­ne erleich­ter­te Ver­mie­ter­kün­di­gung nach § 573a BGB, die (eben­so wie die aus­drück­lich genann­ten Kün­di­gun­gen wegen Eigen­be­darfs oder wirt­schaft­li­cher Ver­wer­tung) eben­falls eine Pflicht­ver­let­zung oder ein Ver­schul­den auf Mie­ter­sei­te nicht vor­aus­setzt.

Für den Fall, dass es sich (wie die Käu­fer behaup­ten) bei den streit­be­fan­ge­nen Bestim­mun­gen auf­grund der Ver­wen­dung sei­tens der Stadt Bochum in einer Viel­zahl von Immo­bi­li­en­kauf­ver­trä­gen für ähn­li­che Sied­lungs­häu­ser um von ihr vor­for­mu­lier­te All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen han­deln soll­te, gilt nichts ande­res. Die vor­lie­gend ver­wen­de­ten kauf­ver­trag­li­chen Bestim­mun­gen, mit denen das Recht der Erwer­ber zur ordent­li­chen Kün­di­gung für die Lebens­dau­er der aktu­el­len Mie­ter ein­ge­schränkt wird, benach­tei­li­gen den Käu­fer einer ent­spre­chen­den Immo­bi­lie nicht unan­ge­mes­sen im Sin­ne von § 307 Abs. 1 und 2 BGB, son­dern stel­len viel­mehr eine inhalt­lich aus­ge­wo­ge­ne Rege­lung für den Ver­kauf eines im kom­mu­na­len Eigen­tum ste­hen­den, von lang­jäh­ri­gen Mie­tern bewohn­ten Sied­lungs­hau­ses dar.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 14. Novem­ber 2018 – VIII ZR 109/​18

  1. AG Bochum, Urteil vom 13.09.2018 – 47 C 291/​14; LG Bochum, Urteil vom 03.04.2018 – I-9 S 80/​17 []