Wohn­wert­ver­bes­se­run­gen durch den Mie­ter und die Miet­erhö­hung

Wohn­wert­ver­bes­se­run­gen, die ein Woh­nungs­mie­ter vor­ge­nom­men und finan­ziert hat, sind, wie der Bun­des­ge­richts­hof heu­te ent­schie­den hat, bei der Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te im Rah­men von Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen im Regel­fall nicht zu berück­sich­ti­gen.

Wohn­wert­ver­bes­se­run­gen durch den Mie­ter und die Miet­erhö­hung

Der Beklag­te des vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streits ist seit 1976 Mie­ter einer Woh­nung in Ham­burg. Auf­grund einer im Miet­ver­trag ent­hal­te­nen Ver­pflich­tung bau­te er in die Woh­nung auf eige­ne Kos­ten ein Bad und eine Sam­mel­hei­zung ein. Im Febru­ar 2008 ver­lang­te die Ver­mie­te­rin Zustim­mung zu einer Erhö­hung der Net­to­mie­te von 450,28 € auf 539,95 € monat­lich. Zur Begrün­dung nahm sie auf den Miet­spie­gel der Stadt Ham­burg Bezug und ord­ne­te die Woh­nung in das Ras­ter­feld C 4 ein. Die­ses Ras­ter­feld bezieht sich auf Woh­nun­gen mit nor­ma­ler Wohn­la­ge, Bau­jahr bis Ende des Jah­res 1918 und einer Aus­stat­tung mit Bad und Sam­mel­hei­zung. In drei vor­an­ge­gan­ge­nen Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen seit 1992 hat­te die Ver­mie­te­rin dage­gen auf die orts­üb­li­che Ver­gleich­mie­te für Woh­nun­gen ohne Bad und Sam­mel­hei­zung abge­stellt. Der Mie­ter ver­wei­ger­te die Zustim­mung zu die­ser Miet­erhö­hung. Das dar­auf­hin von der Ver­mie­te­rin ange­ru­fe­ne Amts­ge­richt Ham­burg-Alto­na hat der Kla­ge der Ver­mie­te­rin auf Zustim­mung zur Erhö­hung der Net­to­mie­te auf 539,95 € monat­lich ab 1. Mai 2008 statt­ge­ge­ben 1, das Land­ge­richt Ham­burg die gegen die­ses Urteil ein­ge­leg­te Beru­fung des Mie­ters zurück­ge­wie­sen 2.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on des Mie­ters hat­te jetzt jedoch vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg, der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te (§ 558 BGB) für die Woh­nung des Beklag­ten anhand ver­gleich­ba­rer Woh­nun­gen zu ermit­teln ist, die nicht mit Bad und Sam­mel­hei­zung aus­ge­stat­tet sind. Wohn­wert­ver­bes­se­run­gen, die der Mie­ter vor­ge­nom­men und finan­ziert hat, sind bei der Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te nicht zu berück­sich­ti­gen, wenn nicht die Par­tei­en etwas ande­res ver­ein­bart haben oder der Ver­mie­ter dem Mie­ter die ver­aus­lag­ten Kos­ten erstat­tet hat. Die vom Mie­ter auf eige­ne Kos­ten geschaf­fe­ne Wohn­wert­ver­bes­se­rung bleibt bei der Ermitt­lung der Ver­gleichs­mie­te auch dann unbe­rück­sich­tigt, wenn sie – wie hier – auf einer ver­trag­li­chen Ver­pflich­tung beruht. Ande­ren­falls müss­te der Mie­ter die Aus­stat­tung sei­ner Woh­nung im Ergeb­nis dop­pelt bezah­len, zunächst beim Ein­bau ent­spre­chend der ver­trag­li­chen Ver­pflich­tung und spä­ter noch­mals durch eine auch auf die­se Aus­stat­tung gestütz­te Miet­erhö­hung.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 315/​09

  1. AG Ham­burg-Alto­na, Urteil vom 30.01.2009 – 315b C 129/​08[]
  2. Land­ge­richt Ham­burg – Urteil vom 27.11.2009 – 311 S 35/​09[]