Formularmäßige Vertragsübernahmeklauseln, die dem Verwender das Recht einräumen, seine vertragliche Stellung als Vermieter von Gewerberäumen jederzeit auf eine andere Person zu übertragen, stellen nicht generell eine unangemessene Benachteiligung dar. Vielmehr ist, wenn der Mieter Unternehmer ist, eine am Maßstab des § 307 BGB ausgerichtete Prüfung der Umstände des Einzelfalls vonnöten.
Dabei ist auf der Vermieterseite ein grundsätzliches Interesse eines gewerblichen, als Gesellschaft organisierten Vermieters anzuerkennen, einen wirtschaftlich für sinnvoll erachteten künftigen Wandel der Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft durch die Möglichkeit einer Bestandsübernahme zu erleichtern. Dem wird ein Interesse des Mieters entgegenzuhalten sein, sich über Zuverlässigkeit und Solvenz des Vermieters zu vergewissern. Dieses Mieterinteresse wird um so eher Beachtung fordern, je stärker das Vertragsverhältnis von einem besonderen Interesse des Mieters an der Person eines bestimmten Vermieters (mit-) geprägt wird.1.
Eine solche Vertragsübernahmeklausel in Gewerberaummietverhältnissen hält einer Inhaltskontrolle am Maßstab der §§ 307, 309 BGB stand.
Das Klauselverbot des § 309 Nr. 10 BGB ist unanwendbar. Danach sind Bestimmungen in Kauf-, Dienst- oder Werkverträgen grundsätzlich unwirksam, wenn ein Dritter anstelle des Verwenders in den Vertrag eintritt oder eintreten kann. Der Mietvertrag zählt indes nicht zu den dort genannten Vertragstypen; auch gilt § 309 BGB nicht gegenüber Vertragspartnern, die Unternehmer sind (§ 310 Abs. 1 Satz 1, § 14 BGB).
Auch § 307 BGB führt nicht zur Unwirksamkeit der Klausel:
Die Frage, inwieweit Vertragsübertragungsklauseln – über den unmittelbaren Anwendungsbereich des § 309 Nr. 10 BGB hinaus – nach Maßgabe des § 307 Abs. 1, 2 BGB unwirksam sind, wird unterschiedlich beantwortet.
Unter der Geltung des AGBG (§ 11 Nr. 13 AGBG) wurde teilweise die Auffassung vertreten, Vertragsübertragungsklauseln seien auch im kaufmännischen Verkehr stets unwirksam2. Nach heute wohl h. M. ist die Frage aufgrund einer Prüfung der jeweiligen typischen Umstände des Einzelfalls zu entscheiden3. Dabei wird als Indiz für die Unwirksamkeit der Klausel ihre Einseitigkeit gewertet, wenn der Verwender für sich selbst eine wesentlich vorteilhaftere Nachfolgeregelung vorgesehen hat; auch wird die Langfristigkeit des Vertrags als Unwirksamkeitsindiz angesehen4.
Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass Vertragsübertragungsklauseln, die formularmäßig das Genehmigungserfordernis des § 415 Abs. 1 BGB ersetzen sollen, jedenfalls dann zu beanstanden sind, wenn dem Kunden des Klauselverwenders nach der Art des geschlossenen Vertrags die Person seines Vertragspartners typischerweise nicht gleichgültig sein kann, er vielmehr daran interessiert sein muss, sich über Zuverlässigkeit und Solvenz des Dritten, auf den der Vertrag übertragen werden soll, Gewissheit zu verschaffen. Diese Voraussetzung hat der Bundesgerichtshof bei einem auf mehrere Jahre abgeschlossenen Automaten-Aufstellvertrag, der neben mietvertraglichen Elementen auch personenbezogene Merkmale aufweist, bejaht5.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs stellen formularmäßige Vertragsübertragungsklauseln jedenfalls dann, wenn sie – wie hier – gegenüber einem Unternehmer verwandt werden, nicht generell eine unangemessene Benachteiligung dar. Das ergibt sich bereits aus einem Umkehrschluss aus § 309 Nr. 10 BGB, der solche Klauseln gerade nicht allgemein, sondern nur dann missbilligt, wenn sie Kauf-, Dienst- oder Werkverträge betreffen und gegenüber Vertragspartnern verwandt werden, die keine Unternehmer sind. Handelt es sich, wie hier, um die Ermächtigung des Verwenders zur Übertragung eines Mietvertrags und ist der Geschäftspartner Unternehmer, ist eine am Maßstab des § 307 BGB ausgerichtete Prüfung der Umstände des Einzelfalls vonnöten, die sich vorrangig an den vom Bundesgerichtshof bereits aufgezeigten Kriterien orientieren kann.
Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Richtig ist zwar, dass die freie, weil an keine Zustimmung des einen Vertragspartners gebundene Übertragung der Rechte und Pflichten aus einem Vertrag durch den anderen Vertragspartner auf einen Dritten dem geltenden Recht fremd ist (vgl. § 415 BGB). Dem trägt, wie gezeigt, das Klauselverbot des § 309 Nr. 10 BGB Rechnung. Indes erweist sich gerade das Mietrecht gegenüber der Möglichkeit eines vom Willen des Mieters unabhängigen Wechsels in der Person des Vermieters tendenziell aufgeschlossener, wie , so der Bundesgerichtshof, die in § 565 BGB (Eintritt des Vermieters bei gewerblicher Zwischenvermietung in den vom Zwischenvermieter geschlossenen Mietvertrag) und §§ 566, 578 BGB (Eintritt des Erwerbers in den vom Veräußerer geschlossenen Mietvertrag über Grundstücke oder Räume) geregelten Fälle eines gesetzlichen Übergangs der Vermieterstellung bei bestehendem Mietvertrag zeigen.
Von daher erscheint es sachgerecht, die Frage nach der Unangemessenheit einer dem Vermieter formularmäßig zuerkannten Vertragsübertragung auf Dritte an eine Abwägung der beteiligten Interessen zu knüpfen. Dabei wird, wie auch der vorliegende Fall zeigt, auf der Vermieterseite ein grundsätzliches Interesse eines gewerblichen, als Gesellschaft organisierten Vermieters anzuerkennen sein, einen wirtschaftlich für sinnvoll erachteten künftigen Wandel der Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft durch die Möglichkeit einer Bestandsübernahme (hier: der Übernahme von Mietverträgen der AG durch eine mit dem Vorstand dieser AG zumindest teilweise personenidentische GbR, die zugleich Eigentümerin der bislang von der AG vermieteten Räume ist) zu erleichtern.
Dem wird ein Interesse des Mieters entgegenzuhalten sein, sich über Zuverlässigkeit und Solvenz des Vermieters zu vergewissern. Dieses Interesse des Mieters wird um so eher Beachtung fordern, je stärker das Vertragsverhältnis von einem besonderen Interesse des Mieters an der Person eines bestimmten Vermieters (mit-) geprägt wird. Ein solches Interesse des Mieters kann sich insbesondere aus der Rechtspersönlichkeit des bisherigen Vermieters (etwa bei natürlichen Personen oder Personengesellschaften mit persönlich kontaktierbaren Gesellschaftern als Ansprechpartnern) ergeben; es kann sich aber auch aus Besonderheiten der Vertragsgestaltung (etwa bei der Inanspruchnahme persönlichen Vertrauens) herleiten.
Ein solch personaler Einschlag des Mietverhältnisses ist hier – im konkreten, vom BGH entschiedenen Fall – nicht dargetan. Die bisherige Vermieterin war eine AG. Gegenstand des Vertrages ist die entgeltliche Überlassung eines Ladengeschäfts in einem von der AG betriebenen Einkaufspark. Auch andere personenbezogene Merkmale, auf die etwa der Bundesgerichtshof für die Unangemessenheit von formularmäßig vereinbarten Vertragsübernahmeklauseln bei Automatenaufstellverträgen abgehoben hat (Fachkunde des Aufstellers bei Auswahl der Automaten und Einschätzung des Publikumsgeschmacks; verlässlicher Reparatur- und Störungsdienst; zuverlässige Abrechnung) sind nicht erkennbar.
Gegen das Vermieterinteresse abzuwägen bleibt damit nur das allgemeine Interesse des Mieters an einer ordnungsgemäßen Vertragserfüllung, die freilich nicht bloß die einmalige Einräumung des Mietgebrauchs, sondern auch die Verpflichtung umfasst, die vermieteten Gewerberäume in einem zur Wahrnehmung der Gebrauchsrechte tauglichen Zustand zu erhalten. Die erfolgreiche Durchsetzung dieses Interesses wird – von besonders gelagerten Ausnahmefällen abgesehen – aus der Sicht des Mieters aber regelmäßig nicht an eine bestimmte Person als Vermieter geknüpft sein. Dies gilt umso mehr, als seine Zahlungspflicht bei Mietmängeln bereits kraft Gesetzes gemindert ist und § 108 InsO den Mieter gegen das Risiko einer Insolvenz des Vermieters sichert. Auch der Aspekt einer langfristigen Bindung des Mieters vermag eine Unangemessenheit der Vertragsübertragungsklausel angesichts einer nur fünfjährigen Laufzeit des Mietvertrags nicht zu begründen; die dem Mieter eingeräumte Option einer zweimaligen Verlängerung dient seinem eigenen Schutz und kann schon deshalb nicht gegen die Wirksamkeit der Klausel streiten.
Schließlich führt auch der Gesichtspunkt einer groben Einseitigkeit, welche die Unwirksamkeit einer solchen Klausel indizieren kann, hier zu keinem anderen Ergebnis: In § 16 Nr. 1 des Mietvertrags wird dem Mieter ausdrücklich die Übertragung des Mietverhältnisses auf eine andere, mit ihm verbundene Gesellschaft gestattet. Diese Klausel bleibt zwar hinter dem dem Vermieter in § 16 Nr. 6 des Mietvertrags eingeräumten Vertragsübertragungsrecht insoweit zurück, als die Übertragung der Mieterstellung nur auf eine mit dem bisherigen Mieter „verbundene“ Gesellschaft – nicht, wie die Übertragung der Vermieterstellung, auf (jede) „andere Gesellschaft“ – gestattet wird. Indes erscheint dieser Unterschied nicht so gravierend, dass er die Unangemessenheit der Vertragsübertragungsklausel begründen könnte.
Auch aus § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB lässt sich eine Unwirksamkeit dieser Klausel nicht herleiten. So kann schon zweifelhaft sein, ob mit der dem Vermieter eingeräumten Befugnis zur Übertragung des Mietvertrags wesentliche Rechte, die sich aus der Natur gerade eines Mietvertrages ergeben, eingeschränkt werden. Die Notwendigkeit der Zustimmung des Vertragspartners zu einer Übertragung des Vertragsverhältnisses ist kein spezifisch mietrechtliches Problem; es stellt sich im Grundsatz für alle synallagmatischen Verträge gleichermaßen. Die Frage kann indes hier dahinstehen. Jedenfalls wird, wie die vorstehenden Ausführungen zeigen, die vertragliche Stellung des Mieters durch diese Klausel nicht so eingeschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks durch sie gefährdet wäre.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. Juni 2010 – XII ZR 171/08
- Fortführung von BGH, Urteile vom 29.02.1984 – VIII ZR 350/82, ZIP 1984, 841, vom 11.07.1984 – VIII ZR 35/83, ZIP 1984, 1093; und vom 21.03.1990 – VIII ZR 196/89, NJW-RR 1990, 1076[↩]
- vgl. etwa Koch/Stübing Allgemeine Geschäftsbedingungen § 11 Nr. 13 Rdn. 14; Coester/Waltjen in Schlosser/Coester-Waltjen/Graba AGBG § 11 Nr. 13 Rdn. 12[↩]
- vgl. etwa MünchKomm/Kieninger BGB 5. Aufl. § 309 Nr. 10 Rdn. 9; Palandt/Grüneberg BGB § 309 Rdn. 93; Ulmer/Brandner/Hensen AGB-Recht § 309 Nr. 10 BGB Rdn. 11[↩]
- MünchKomm/Kieninger aaO; Ulmer/Brandner/Hensen aaO[↩]
- BGH Urteile vom 29.02.1984 – VIII ZR 350/82, ZIP 1984, 841; vom 11.07.1984 – VIII ZR 35/83, ZIP 1984, 1093; und vom 21.03.1990 – VIII ZR 196/89, NJW-RR 1990, 1076[↩]
