Mehrere Mieter – und die Kündigung

Mit der Kündigung eines Mietverhältnisses gegenüber mehreren Mietern hatte sich aktuell der Bundesgerichtshof im Rahmen einer Räumungsklage zu befassen:

Mehrere Mieter – und die Kündigung

Dabei ist es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs unerheblich, dass die Vermieterin nach erfolgter Räumung der Wohnung (zunächst) nur einer Mieterin gegenüber begehrt. Die Rückgabepflicht mehrerer Mieter ist eine Gesamtschuld, die gegen jeden der Schuldner besonders geltend gemacht werden kann, §§ 427, 431 BGB1.

Eine empfangsbedürftige Willenserklärung – wie hier die Kündigungserklärung – ist gemäß §§ 133, 157 BGB so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste. Der Erklärungsempfänger ist verpflichtet, unter Berücksichtigung aller ihm erkennbaren Umstände zu prüfen, was der Erklärende gemeint hat2. Entscheidend ist dabei der durch normative Auslegung zu ermittelnde objektive Erklärungswert des Verhaltens des Erklärenden3.

Zwar ist ein entsprechender Wille der Vermieterin aus der maßgeblichen Sicht der zweiten Mieterin als Empfängerin nicht schon der allgemein gehaltenen Anrede „Sehr geehrte Damen und Herren“ zu entnehmen, wohl jedoch dem Inhalt des handschriftlichen Zusatzes auf diesem Schreiben. Hiernach verpflichtete sich die Mieterin, an die das Schreiben adressiert war, die Kündigung umgehend an die namentlich genannte Mitmieterin weiterzuleiten.

Das Landgericht Berlin4, das in der Vorinstanz dem Vermerk den Sinn beigemessen hat, die Schwester habe auf diesem Weg lediglich von der Kündigung gegenüber der beklagten Mieterin erfahren sollen, wird dem Erklärungsgehalt des Zusatzvermerks nicht gerecht. Eine derart beschränkende Erklärungsbedeutung hätte für die Vermieterin in rechtlicher Hinsicht keinen Sinn ergeben. Ihr ging es ersichtlich nicht um eine Kenntnis der Schwester von der gegenüber der beklagten Mieterin erfolgten Kündigung, sondern um die Beendigung des Mietverhältnisses insgesamt. Dies war nur durch die Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber beiden Töchtern der verstorbenen Mieterin als deren Erbinnen zu erreichen. Dieser objektive Erklärungsgehalt des Weiterleitungszusatzes konnte einem redlichen Erklärungsempfänger nicht verborgen bleiben.

Es konnte daher im vorliegenden Fall dahinstehen, ob die formularmäßige Vollmachtsklausel in § 20 Satz 2 des Mietvertrags, die – anders als die in dem Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs vom 10.09.19975 zu beurteilende Klausel – mit der Bestimmung kombiniert ist, dass für die Rechtswirksamkeit einer Willenserklärung des Vermieters die Abgabe gegenüber einem von mehreren Mietern genügt, einer AGBrechtlichen Inhaltskontrolle standhielte. Denn in dem gemeinsam verfassten und unterzeichneten Schreiben ist die Vermieterin ausdrücklich gebeten worden, den Schriftverkehr im Mietverhältnis an die beklagte Mieterin zu richten.

Diese Erklärung enthält eine Bevollmächtigung der beklagten Mieterin durch die Mitmieterin zur Entgegennahme von Willenserklärungen der Vermieterin, die das Mietverhältnis betreffen. Dem Schreiben ist zu entnehmen, dass (nur) die beklagte Mieterin in der Wohnung wohnen wird, während die Mitmieterin in einer anderen Stadt wohnt. Zudem wird weiter mitgeteilt, dass die Miete in der Zukunft allein von der beklagten Mieterin gezahlt werden wird. Jedenfalls unter diesen Umständen, die es nahelegen, dass alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag im Innenverhältnis der Mieterinnen bei der beklagten Mieterin liegen sollen, ist die auch von der Mitmieterin geäußerte Bitte, den Schriftverkehr an die Beklagte zu richten, aus der maßgeblichen Sicht der Vermieterin als Erteilung einer Vollmacht zur Entgegennahme von Willenserklärungen aus dem Mietverhältnis auszulegen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Dezember 2014 – VIII ZR 25/14

  1. RGZ 89, 203, 207; vgl. ferner BGH, Beschlüsse vom 22.11.1995 – VIII ARZ 4/95, NJW 1996, 515 unter – III 2 a; vom 05.10.2005 – VIII ZB 52/04, NJW 2005, 3786 unter – II 2 b cc[]
  2. st. Rspr.; BGH, Urteil vom 21.05.2008 – IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30[]
  3. BGH, Urteil vom 05.10.1961 – VII ZR 207/60, BGHZ 36, 30, 33; Palandt/Ellenberger, BGB, 74. Aufl., § 133 Rn. 9[]
  4. LG Berlin, Urteil vom 13.12.2013 – 63 S 94/13[]
  5. BGH, Rechtsentscheid vom 10.09.1997 – VIII ARZ 1/97, BGHZ 136, 314[]

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