Meh­re­re Mie­ter – und die Kün­di­gung

Mit der Kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses gegen­über meh­re­ren Mie­tern hat­te sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof im Rah­men einer Räu­mungs­kla­ge zu befas­sen:

Meh­re­re Mie­ter – und die Kün­di­gung

Dabei ist es nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs uner­heb­lich, dass die Ver­mie­te­rin nach erfolg­ter Räu­mung der Woh­nung (zunächst) nur einer Mie­te­rin gegen­über begehrt. Die Rück­ga­be­pflicht meh­re­rer Mie­ter ist eine Gesamt­schuld, die gegen jeden der Schuld­ner beson­ders gel­tend gemacht wer­den kann, §§ 427, 431 BGB 1.

Eine emp­fangs­be­dürf­ti­ge Wil­lens­er­klä­rung – wie hier die Kün­di­gungs­er­klä­rung – ist gemäß §§ 133, 157 BGB so aus­zu­le­gen, wie sie der Erklä­rungs­emp­fän­ger nach Treu und Glau­ben unter Berück­sich­ti­gung der Ver­kehrs­sit­te ver­ste­hen muss­te. Der Erklä­rungs­emp­fän­ger ist ver­pflich­tet, unter Berück­sich­ti­gung aller ihm erkenn­ba­ren Umstän­de zu prü­fen, was der Erklä­ren­de gemeint hat 2. Ent­schei­dend ist dabei der durch nor­ma­ti­ve Aus­le­gung zu ermit­teln­de objek­ti­ve Erklä­rungs­wert des Ver­hal­tens des Erklä­ren­den 3.

Zwar ist ein ent­spre­chen­der Wil­le der Ver­mie­te­rin aus der maß­geb­li­chen Sicht der zwei­ten Mie­te­rin als Emp­fän­ge­rin nicht schon der all­ge­mein gehal­te­nen Anre­de "Sehr geehr­te Damen und Her­ren" zu ent­neh­men, wohl jedoch dem Inhalt des hand­schrift­li­chen Zusat­zes auf die­sem Schrei­ben. Hier­nach ver­pflich­te­te sich die Mie­te­rin, an die das Schrei­ben adres­siert war, die Kün­di­gung umge­hend an die nament­lich genann­te Mit­mie­te­rin wei­ter­zu­lei­ten.

Das Land­ge­richt Ber­lin 4, das in der Vor­in­stanz dem Ver­merk den Sinn bei­gemes­sen hat, die Schwes­ter habe auf die­sem Weg ledig­lich von der Kün­di­gung gegen­über der beklag­ten Mie­te­rin erfah­ren sol­len, wird dem Erklä­rungs­ge­halt des Zusatz­ver­merks nicht gerecht. Eine der­art beschrän­ken­de Erklä­rungs­be­deu­tung hät­te für die Ver­mie­te­rin in recht­li­cher Hin­sicht kei­nen Sinn erge­ben. Ihr ging es ersicht­lich nicht um eine Kennt­nis der Schwes­ter von der gegen­über der beklag­ten Mie­te­rin erfolg­ten Kün­di­gung, son­dern um die Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ins­ge­samt. Dies war nur durch die Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses gegen­über bei­den Töch­tern der ver­stor­be­nen Mie­te­rin als deren Erbin­nen zu errei­chen. Die­ser objek­ti­ve Erklä­rungs­ge­halt des Wei­ter­lei­tungs­zu­sat­zes konn­te einem red­li­chen Erklä­rungs­emp­fän­ger nicht ver­bor­gen blei­ben.

Es konn­te daher im vor­lie­gen­den Fall dahin­ste­hen, ob die for­mu­lar­mä­ßi­ge Voll­machts­klau­sel in § 20 Satz 2 des Miet­ver­trags, die – anders als die in dem Rechts­ent­scheid des Bun­des­ge­richts­hofs vom 10.09.1997 5 zu beur­tei­len­de Klau­sel – mit der Bestim­mung kom­bi­niert ist, dass für die Rechts­wirk­sam­keit einer Wil­lens­er­klä­rung des Ver­mie­ters die Abga­be gegen­über einem von meh­re­ren Mie­tern genügt, einer AGBrecht­li­chen Inhalts­kon­trol­le stand­hiel­te. Denn in dem gemein­sam ver­fass­ten und unter­zeich­ne­ten Schrei­ben ist die Ver­mie­te­rin aus­drück­lich gebe­ten wor­den, den Schrift­ver­kehr im Miet­ver­hält­nis an die beklag­te Mie­te­rin zu rich­ten.

Die­se Erklä­rung ent­hält eine Bevoll­mäch­ti­gung der beklag­ten Mie­te­rin durch die Mit­mie­te­rin zur Ent­ge­gen­nah­me von Wil­lens­er­klä­run­gen der Ver­mie­te­rin, die das Miet­ver­hält­nis betref­fen. Dem Schrei­ben ist zu ent­neh­men, dass (nur) die beklag­te Mie­te­rin in der Woh­nung woh­nen wird, wäh­rend die Mit­mie­te­rin in einer ande­ren Stadt wohnt. Zudem wird wei­ter mit­ge­teilt, dass die Mie­te in der Zukunft allein von der beklag­ten Mie­te­rin gezahlt wer­den wird. Jeden­falls unter die­sen Umstän­den, die es nahe­le­gen, dass alle Rech­te und Pflich­ten aus dem Miet­ver­trag im Innen­ver­hält­nis der Mie­te­rin­nen bei der beklag­ten Mie­te­rin lie­gen sol­len, ist die auch von der Mit­mie­te­rin geäu­ßer­te Bit­te, den Schrift­ver­kehr an die Beklag­te zu rich­ten, aus der maß­geb­li­chen Sicht der Ver­mie­te­rin als Ertei­lung einer Voll­macht zur Ent­ge­gen­nah­me von Wil­lens­er­klä­run­gen aus dem Miet­ver­hält­nis aus­zu­le­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Dezem­ber 2014 – VIII ZR 25/​14

  1. RGZ 89, 203, 207; vgl. fer­ner BGH, Beschlüs­se vom 22.11.1995 – VIII ARZ 4/​95, NJW 1996, 515 unter – III 2 a; vom 05.10.2005 – VIII ZB 52/​04, NJW 2005, 3786 unter – II 2 b cc[]
  2. st. Rspr.; BGH, Urteil vom 21.05.2008 – IV ZR 238/​06, NJW 2008, 2702 Rn. 30[]
  3. BGH, Urteil vom 05.10.1961 – VII ZR 207/​60, BGHZ 36, 30, 33; Palandt/​Ellenberger, BGB, 74. Aufl., § 133 Rn. 9[]
  4. LG Ber­lin, Urteil vom 13.12.2013 – 63 S 94/​13[]
  5. BGH, Rechts­ent­scheid vom 10.09.1997 – VIII ARZ 1/​97, BGHZ 136, 314[]