Kein gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del kraft Selbst­ein­schät­zung

Ein gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del ist nach nicht allein des­halb anzu­neh­men ist, weil der Steu­er­pflich­ti­ge sei­ne Tätig­keit selbst so beur­teilt. Ent­schei­dend ist viel­mehr, ob sich aus objek­ti­ven Kri­te­ri­en ergibt, dass er sich wie ein Händ­ler ver­hält.

Kein gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del kraft Selbst­ein­schät­zung

Dies schrieb jetzt der Bun­des­fi­nanz­hof einem Rechts­an­walt ins Stamm­buch, der 2003 zwei ver­mie­te­te Eigen­tums­woh­nun­gen erwor­ben und im Kauf­ver­trag auf sein Recht zur ordent­li­chen Kün­di­gung der Miet­ver­trä­ge –auch wegen Eigen­be­darfs– ver­zich­tet hat­te. Den Kauf­preis sowie die Anschaf­fungs­ne­ben­kos­ten finan­zier­te er fremd. Kurz nach dem Erwerb der Woh­nun­gen teil­te er dem Finanz­amt mit, er habe einen gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del gegrün­det und wer­de sei­nen Gewinn durch Ein­nah­men-Über­schuss­rech­nung ermit­teln. Dies hät­te nach dama­li­ger Rechts­la­ge dazu geführt, dass die gesam­ten Anschaf­fungs­kos­ten der Woh­nun­gen sofort als Betriebs­aus­ga­ben hät­ten abge­zo­gen wer­den kön­nen. Auch bei sei­ner Gemein­de­be­hör­de mel­de­te der Anwalt einen gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del an und unter­rich­te­te Drit­te von sei­nem Plan, mit Grund­stü­cken zu han­deln. Ca. 1,5 Jah­re nach Anschaf­fung der Woh­nun­gen erteil­te der Rechts­an­walt erst­mals einem Mak­ler einen Ver­kaufs­auf­trag. Frü­he­re Ver­kaufs­be­mü­hun­gen schie­nen ihm nach eige­ner Ein­las­sung aus unter­neh­me­ri­scher Sicht man­gels Gewinn­aus­sicht nicht sinn­voll. Nach dem Ver­kauf einer Woh­nung im Jahr 2005 erwarb er zwei wei­te­re Eigen­tums­woh­nun­gen. Das Finanz­amt erkann­te dar­auf­hin die Ver­lus­te des Anwalts aus gewerb­li­chem Grund­stücks­han­del in Höhe von ca. 200.000 €, die im Wesent­li­chen auf der Behand­lung der Grund­stücks­kauf­prei­se als Betriebs­aus­ga­be beruh­ten, nicht an.

Hier­ge­gen klag­te der Rechts­an­walt nach erfolg­lo­sem Ein­spruchs­ver­fah­ren und das Finanz­ge­richt Ham­burg gab ihm auch Recht [1]. Auf die Revi­si­on des Finanz­am­tes hat nun jedoch der Bun­des­fi­nanz­hof das Urteil des Finanz­ge­richts Ham­burg auf­ge­ho­ben und die Kla­ge abge­wie­sen.

Gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del lie­ge nicht vor, so der Bun­des­fi­nanz­hof in sei­nen Urteils­grün­den, weil der Klä­ger nicht inner­halb eines engen zeit­li­chen Zusam­men­hangs mehr als drei Objek­te ver­äu­ßert habe. Auch kön­ne nicht davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass der Klä­ger von vorn­her­ein eine unbe­ding­te Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht gehabt habe. Maß­ge­bend für die steu­er­recht­li­che Qua­li­fi­zie­rung einer Tätig­keit sei nicht die sub­jek­ti­ve Beur­tei­lung einer Tätig­keit durch den Steu­er­pflich­ti­gen sowie deren Bezeich­nung z.B. gegen­über Behör­den oder in Steu­er­erklä­run­gen. Ent­schei­dend sei­en viel­mehr objek­ti­ve Kri­te­ri­en. Es kön­ne nicht im Belie­ben des Steu­er­pflich­ti­gen ste­hen, eine Betä­ti­gung dem gewerb­li­chen Bereich oder der pri­va­ten Ver­mö­gens­ver­wal­tung zuzu­ord­nen. Im Streit­fall habe sich der Klä­ger nicht wie ein Händ­ler ver­hal­ten, der wie­der­holt Wirt­schafts­gü­ter anschaf­fe und wie­der ver­äu­ße­re und so Sach­wer­te markt­mä­ßig umschla­ge.

Eine unbe­ding­te Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht und damit ein gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del kann, so der Bun­des­fi­nanz­hof aus­drück­lich, nicht bereits des­halb bejaht wer­den, weil Steu­er­pflich­ti­ge die­ses behaup­ten. Viel­mehr ist auch in die­sen Fäl­len bei der Abgren­zung zwi­schen Gewer­be­be­trieb einer­seits und der nicht steu­er­ba­ren Sphä­re sowie ande­ren Ein­kunfts­ar­ten ande­rer­seits auf das Gesamt­bild der Ver­hält­nis­se und die Ver­kehrs­an­schau­ung abzu­stel­len [2]. Auch hier sind die ein­zel­nen Umstän­de für und gegen eine unbe­ding­te Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht zu gewich­ten und gegen­ein­an­der abzu­wä­gen. In Zwei­fels­fäl­len ist maß­ge­bend, ob die Tätig­keit, soll sie gewerb­lich sein, dem Bild ent­spricht, das nach der Ver­kehrs­an­schau­ung einen Gewer­be­be­trieb aus­macht und einer pri­va­ten Ver­mö­gens­ver­wal­tung fremd ist [3]. Maß­geb­lich für die steu­er­recht­li­che Qua­li­fi­zie­rung einer Tätig­keit ist nicht die vom Steu­er­pflich­ti­gen sub­jek­tiv vor­ge­nom­me­ne Beur­tei­lung und die ange­ge­be­ne Bezeich­nung (z.B. in der Gewer­be­an­mel­dung, in Steu­er­erklä­run­gen), son­dern die Wer­tung nach objek­ti­ven Kri­te­ri­en [4]. Es ist aner­kannt, dass eine vom Steu­er­pflich­ti­gen vor­ge­nom­me­ne Eigen­qua­li­fi­ka­ti­on sei­ner Hand­lun­gen recht­lich unbe­acht­lich ist, wenn sie nicht durch die tat­säch­li­chen Gege­ben­hei­ten gedeckt ist [5]. Die­ser in ers­ter Linie zur Beur­tei­lung ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­run­gen ent­wi­ckel­ten Erkennt­nis kommt all­ge­mei­ne Bedeu­tung zu [6]. Es kann, so die Mün­che­ner Bun­des­rich­ter, nicht im Belie­ben des Steu­er­pflich­ti­gen ste­hen, sei­ne Betä­ti­gung dem gewerb­li­chen Bereich oder der pri­va­ten Ver­mö­gens­ver­wal­tung zuzu­ord­nen.

Maß­geb­lich für die steu­er­recht­li­che Qua­li­fi­zie­rung einer Tätig­keit ist nicht die vom Steu­er­pflich­ti­gen sub­jek­tiv vor­ge­nom­me­ne Beur­tei­lung und die ange­ge­be­ne Bezeich­nung, son­dern viel­mehr die Wer­tung nach objek­ti­ven Kri­te­ri­en. Des­halb ist gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del nicht allein des­halb zu beja­hen, weil der Steu­er­pflich­ti­ge beim Finanz­amt und sei­ner Gemein­de­be­hör­de einen Gewer­be­be­trieb anmel­det und Drit­ten gegen­über erklärt, er sei gewerb­li­cher Grund­stücks­händ­ler.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 18. August 2009 – X R 25/​06

  1. FG Ham­burg, Urteil vom 23.03.2006 – II 347/​04, EFG 2006, 1753[]
  2. BFH, Urteil vom 20.12.2000 – X R 1/​97, BFHE 194, 198, BStBl II 2001, 706[]
  3. BFH, Beschluss des Gro­ßen Senats in BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291; BFH, Urteil vom 30. Juli 2003 – X R 7/​99, BFHE 204, 419, BStBl II 2004, 408[]
  4. BFH, Beschluss vom 16.09.2008 – X B 158/​07, BFH/​NV 2008, 2024[]
  5. vgl. BFH vom 21.10.1992 – X R 99/​88, BFHE 170, 41, BStBl II 1993, 289; vom 28.11.1990 – X R 109/​89, BFHE 163, 264, BStBl II 1991, 327; vom 28.06.2000 – X R 48/​98, BFH/​NV 2000, 1468; vom 16.09.2004 – X R 54/​99, BFH/​NV 2005, 677, und vom 05.11.2003 X R 34/​02, BFH/​NV 2004, 610[]
  6. vgl. BFH vom 22.01.1981 – IV B 41/​80, BFHE 132, 542, BStBl II 1981, 424; vom 17.10.1996 – X B 163/​96, BFH/​NV 1997, 525; vom 09.10.1997 – X B 51/​97, BFH/​NV 1998, 447; vom 30.10.2001 – VIII R 29/​00, BFHE 197, 114, BStBl II 2006, 223, und vom 09.12.2002 -VIII R 20/​01, BFH/​NV 2003, 601[]