Altbauabriss nach dem Kauf – sofortiger Abzug oder Abschreibung im Rahmen der Herstellungskosten?

Der Erwerber eines objektiv technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchten Gebäudes, der dieses nach dem Erwerb abreißen lässt, kann eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung nach § 7 Abs. 1 Satz 7 i.V.m. Abs. 4 Satz 3 des Einkommensteuergesetzes vornehmen und die Abbruchkosten als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehen, wenn er das Gebäude ohne Abbruchabsicht erworben hat.

Hat er dagegen ein solches Gebäude in Abbruchabsicht angeschafft, so gehören der Buchwert und die Abbruchkosten zu den Herstellungskosten eines im Zusammenhang mit dem Abbruch neu hergestellten Wirtschaftsguts oder zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens. Eine Abbruchabsicht in diesem Sinn ist auch dann zu bejahen, wenn der Erwerber beim Erwerb des Gebäudes für den Fall der Undurchführbarkeit des geplanten Umbaus den Abbruch des Gebäudes billigend in Kauf genommen hat. Wird mit dem Abbruch eines Gebäudes innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb begonnen, so spricht der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass der Erwerber das Gebäude in der Absicht erworben hat, es abzureißen. Den für eine Abbruchabsicht sprechenden Beweis des ersten Anscheins kann der Steuerpflichtige durch einen Gegenbeweis entkräften, insbesondere der Art, dass es zu dem Abbruch erst aufgrund eines ungewöhnlichen, nicht typischen Geschehensablaufs gekommen ist. Nicht erforderlich ist der Vollbeweis des Gegenteils¹.

Die Überlegungen des Finanzgerichtes zur Behandlung der Beweisanträge sind aber gerade aufgrundlage dieser Rechtssätze unschlüssig oder implizieren umgekehrt abweichende Rechtssätze:

Das Niedersächsische Finanzgericht folgert in der Vorinstanz² aus dem Umstand, dass dem Grundstückseigentümer das Alter des Gebäudes und das verdeckte Fachwerk bewusst war, dass er die Sanierungsuntauglichkeit wegen versteckter Mängel in seine Erwägungen habe einbeziehen müssen, und folgert daraus weiter, dass er den Abbruch billigend in Kauf genommen habe, und zwar unabhängig davon, wie er sich gegenüber Dritten geäußert haben mag. Wenn das Finanzgericht für entscheidend hält, dass der Grundstückseigentümer das Alter des Gebäudes und die Fachwerkkonstruktion kannte, impliziert dies, was der Grundstückseigentümer dem Grunde nach zu Recht beanstandet, zwingend den Rechtssatz, dass bei Abbruch jedenfalls eines Altbaus innerhalb von drei Jahren Abbruchabsicht im hier maßgebenden Rechtssinne unwiderleglich zu vermuten ist. Das entspricht aber nicht der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Auch für Altbauten gelten die Regeln des Anscheinsbeweises.

Damit zusammenhängend impliziert das Finanzgericht den Rechtssatz, dass Abbruchabsicht in diesem Sinne auch bereits unterhalb der Schwelle der billigenden Inkaufnahme vorliegt. Die Aussage, der Grundstückseigentümer „… musste es deshalb in den Kreis seiner Erwägungen einbeziehen, dass das Gebäude … nicht sanierungswürdig sein könnte“, enthält mit „musste … einbeziehen“ die allgemein anerkannte Formulierung für bloße Fahrlässigkeit.

Die Widerlegung des Anscheinsbeweises bedarf zwar keines Vollbeweises des Gegenteils. Allerdings dürfen die Anforderungen an die Widerlegung des Anscheinsbeweises auch nicht zu gering bemessen werden. Hat sich der Grundstückseigentümer sehr rasch nach dem Erwerb für einen Abbruch entschieden, impliziert dies eine besonders starke Wirkung des Anscheinsbeweises³.

Bedeutung für die Praxis

Für die steuerliche Behandlung von Gebäuderestbuchwert und Abbruchkosten kommt es wesentlich darauf an, welche Vorstellungen der Erwerber beim Kauf hatte. Ursprüngliche Sanierungspläne, Gespräche mit Maklern und Bauunternehmen sowie erst später entdeckte Schäden sollten deshalb nachvollziehbar dokumentiert werden. Bei Beweisanträgen muss das Finanzgericht auch den bisherigen schriftlichen Vortrag berücksichtigen; eine detaillierte Vorwegnahme der erwarteten Zeugenaussagen ist nicht erforderlich. Die Entscheidung eröffnet dem Kläger die Möglichkeit, den Anscheinsbeweis durch weitere Sachaufklärung zu entkräften, gewährt aber noch keinen sofortigen Kostenabzug. Gerade ein besonders rascher Abriss nach dem Kauf verstärkt die Indizwirkung für eine anfängliche Abbruchabsicht und stellt entsprechend hohe Anforderungen an den Gegenbeweis.

Bundesfinanzhof, Beschluss vom 14. August 2026 – X B 28/25

1. grundlegend BFH, Beschluss vom 12.06.1978 – GrS 1/77, BFHE 125, 516, BStBl II 1978, 620, unter D.IV.; BFH, Urteil vom 13.04.2010 – IX R 16/09, BFH/NV 2010, 1799, Rz 18[↩]
2. Nds. FG, Urteil vom 26.02.2025 – 14 K 283/23[↩]
3. vgl. zur gesteigerten Indizwirkung eines besonders engen zeitlichen Zusammenhangs beim gewerblichen Grundstückshandel BFH, Urteil vom 15.03.2005 – X R 39/03, BFHE 209, 320, BStBl II 2005, 817, unter B.II. 1.g cc[↩]